20140709案例研究-古北水镇
特色小镇之古北水镇案例
特色小镇之古北水镇案例项目名称：古北水镇项目区位：北京市密云区古北水镇位于北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。
与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。
一、项目规划拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。
二、项目定位“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。
三、业态规划以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。
文化展示体验区: 10 个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等;特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总共计约1500间客房;商务会议：预计建设两个大型会议中心;日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。
三、营销策划以北京、华北地区为主，全球营销。
四、开发基础开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证。
古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。
市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。
政策支持：2012年，获得密云县财政局4100万元基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公司。
古水北镇 开发模式
【项目概况】
北京古北水镇旅游有限公司成立于2010年7月，是由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、北京能源投资（集团）有限公司和战略投资者共同投资建设。位于北京市密 云县古北口镇司马台村，是北京的东北门户。距北京市区120公里，首都机场98公里，密云县城区60公里，承德市区80公里。目前拥有京承高速、京通铁路、101国道三条主要交通干线。 古水北镇是在原有的五个自然古村落的基础上整治改建而成，拥有原生态的自然环境、珍贵的历史遗存和独特的文化资源。为了保护原有古建筑，在保留原貌的同时大胆创新，对 修复后的民居建筑进行内、外特色装饰和水电等配套设施改造，对历史街区进行功能重塑与再利用。依托司马台遗留的历史文化，进行深度发掘，将9平方公里的度假区整体规划为“六 区三谷”，分别为老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。古北水镇是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意 文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。度假区内拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含2个五星 标准大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
业态 景点
具体业态 司马台长城、司马小烧、永顺染坊、英华书院、杨无敌祠、震远镖局、 八旗会馆 水镇大酒店、乌镇会精品酒店、长城书舍精品酒店、八旗客栈、雁门客 栈、镖局客栈、梨园客栈、卧龙堡客栈 水镇大酒店、司马缸大酒楼、民国清真餐厅、卤煮店、酱菜馆、糖水店、
住宿
餐饮
煎饼（粥）铺、宫廷奶酪店、饺子馆（镖局客栈）、烧肉馆、烧饼铺、 烤鸭店、炒肝店、纳兰轩餐厅、雁门客栈、卧龙堡客栈、梨园客栈房东 家
2014年古北水镇分析报告
2014年古北水镇分析报告2014年4月目录一、京郊短途休闲游市场规模：千万游客量仍属保守估计 (3)1、需求层面：北京市内居民出游市场规模在4000万-8000万人次左右 (3)2、京郊休闲度假游将占到越来越大的份额 (3)二、商务会务规模预计不会逊于上海 (4)三、有效竞争者少，市场环境优于乌镇 (6)四、近与司马台长城联动，远可作为北京-承德线旅游中间站 (8)五、秉承乌镇开发品质，且接待规模与人均消费空间更大 (10)一、京郊短途休闲游市场规模：千万游客量仍属保守估计古北水镇定位于会务及休闲度假游。
我们测算北京市政务、商务及庞大的自驾游基础可支撑古北水镇年均接待量达到400万人次。
1、需求层面：北京市内居民出游市场规模在4000万-8000万人次左右测算方法一：2013年1 季度北京接待国内游客4463.2万人次，外地进京游人数为3062.8万人次，北京居民在京游为1400.4万人次。
按照以往四个季度的游客分布情矿，我们预计全年外地进京有人数可达到15314万人次，北京居民在京游可达到7000万人次。
测算方法二：北京城镇居民人口达到1783.74万人，城镇人口出游率早在2010年就已经达到了1.98 次，按此测算，城镇人口出游人数将至少在3531.8万人次。
农村人口285.56万人，农村人口出游率1.62 次，则农村人口出游人数将至少在461.7万人次。
据此测算，北京市内居民旅游市场规模已经可以达到3992.5万人次以上，如果居民出游率达到4（预计2020年全国出游水平将达到4），即便北京市人口停止增长，旅游市场规模也可以达到8277万人次。
2、京郊休闲度假游将占到越来越大的份额从北京市“十一”黄金周的数据来看，2011-2013年京郊游客增长分别达到16.2%、28.7%、12.7%，旅游收入分别增长18.2%、31%、16.1%，远高于全市旅游市场增速，显示短途休闲度假游的超强生命力。
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究【摘要】古北水镇作为特色小镇，吸引了大量游客前来观光游览。
在发展过程中也面临着一些问题，例如基础设施不完善、旅游服务质量参差不齐、环境保护亟待加强等。
本文通过对古北水镇特色小镇发展现状的分析，发现了这些存在的问题，并提出了一系列的对策建议，包括加强基础设施建设、提升旅游服务水平、加强环境保护等。
文章还对这些对策的实施进行了详细分析，并对其效果进行了评估。
本文得出了研究结论并展望了未来发展方向。
通过本文的研究，可为古北水镇特色小镇的持续健康发展提供一定的参考和指导。
【关键词】关键词：古北水镇、特色小镇、发展现状、问题、对策、实施、评估、研究、结论、展望未来1. 引言1.1 研究背景古北水镇位于北京市延庆区，是中国北方著名的水上古镇之一，拥有悠久的历史和独特的文化底蕴。
随着旅游业的兴起，古北水镇作为京郊风光旅游的重要景点，吸引了大量游客前来游览。
随着旅游业的快速发展，古北水镇也面临着一些问题和挑战，如旅游资源开发不够全面、服务水平不够高、环境保护不够到位等。
为了更好地促进古北水镇特色小镇的发展和提升，本文将对古北水镇特色小镇发展现状进行深入分析，探讨存在的问题，并提出相应的对策建议。
通过对策的实施和效果评估，可以为古北水镇特色小镇的可持续发展提供参考和指导。
部分将从古北水镇的发展历程及现状出发，引出本文研究的目的和意义，为后续内容的展开奠定基础。
1.2 研究意义:研究意义：古北水镇作为中国北方知名的特色小镇，拥有独特的历史文化和自然风光，吸引着大量游客前来观光游览。
对古北水镇特色小镇发展现状进行研究具有重要意义。
研究古北水镇特色小镇的发展现状可以帮助我们更深入地了解该地区的特色和优势，从而有针对性地制定发展规划和政策。
通过分析存在的问题和提出对策建议，可以帮助政府和相关部门更好地解决发展中遇到的问题，推动当地旅游产业的健康发展。
对策实施和效果评估的研究，可以为其他类似特色小镇的发展提供借鉴和参考。
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究1. 引言1.1 古北水镇的背景介绍古北水镇位于北京市密云区，是一座有着悠久历史和深厚文化底蕴的古镇。
古北水镇依山傍水，风景如画，被誉为“北京的水乡”。
古北水镇历史悠久，最早可以追溯到明代，曾是皇家园林和御花园所在地。
现今，古北水镇以其独特的古建筑风格、悠久的历史文化和优美的自然风光吸引着大量游客前来观光游览。
古北水镇的建筑风格保留了古代建筑的特色，石板街、青砖瓦房、传统四合院等建筑构成了古北水镇独特的风貌。
古北水镇同时也是一个重要的文化遗产保护区，许多历史文物和传统工艺在这里得到了保留和传承。
古北水镇的发展离不开旅游业的支持，每年吸引了大量游客前来观光游览，为当地经济发展做出了重要贡献。
随着游客数量的增加，古北水镇也面临着一些问题和挑战，如人口拥挤、环境恶化、旅游资源不够多样化等。
针对这些问题，有必要对古北水镇的特色小镇发展现状进行深入分析，提出有效的对策措施，为古北水镇的可持续发展提供有益建议。
1.2 研究目的和意义古北水镇作为中国历史悠久的古镇之一，因其独特的文化底蕴和风景秀丽而备受游客喜爱。
随着旅游业的蓬勃发展，古北水镇也面临着一些问题和挑战。
为了更好地了解古北水镇的发展现状并提出可行的对策，本文将对古北水镇的特色小镇发展进行分析，重点关注人口拥挤和环境恶化以及旅游资源开发不够多样化等问题。
本研究的目的在于深入探讨古北水镇发展现状中存在的问题，寻找解决问题的有效对策，为古北水镇的可持续发展提供参考。
通过对古北水镇的特色小镇发展现状进行研究，可以为其他类似地区的发展提供借鉴和启示。
研究的意义在于帮助古北水镇更好地发挥其独特的历史文化和自然资源优势，提升旅游体验，增加游客满意度，促进地方经济的持续健康发展。
对古北水镇发展现状问题的改善对策的研究也有助于提升特色小镇的整体形象，提升其在国内外旅游市场的竞争力。
愿我们的努力能为古北水镇的发展贡献一份力量。
2. 正文2.1 古北水镇特色小镇发展现状分析古北水镇位于北京市密云区，是一座拥有悠久历史文化底蕴的小镇，被誉为“京北第一水镇”。
古北水镇案例研究详解
收入
客单价：目前古北客单价在 200 元以上 度假区收入：收入分布不乌镇类似，门票收入预计占 比约 50%，其余包括酒店、餐饮、游船、商品销售等 清明节三天，度假区总收入超过320万元 “亓一”小长假，实现收入1183.19万元，占密云全 县景区收入的82%
节日 清明节 亓一节 端午节 周末 周中
游客量 2万人次 5.9万人次 5万人次 8000～9000人次 600～800人次
【市场效益】古北水镇国际休闲度假区自身便吸引了大批游 客，已经成为京郊旅游的一个新地标
游客量
2014年1月试营业，10月份正式营业 游客量：在没有任何宣传花费的情况下，古北 取得了超预期的客流增长情况 游客量预估：2014年当年，古北水镇的客流 将会达到150万人次，之后数年增长到350万人 次的高峰
古北水镇案例研究
目录
Part 1 项目概况及效益分析 Part 2 项目成功因素分析 Part3 项目总结
Part 1 项目概况及效益分析
【项目概况】位于北京密云司马台长城脚下，总占地9平方 公里，京郊大型观光度假型目的地
规模：
• 总占地面积9平方公里，下辖古北水 镇和司马台长城两个游览区
• 其中古北水镇景区是在原有的亓个 自然村落基础上整治改建而成，保 存有精美的民国风格的山地四合院 建筑43万平方米
司马台 长城旅游区
古北水镇度假区
【功能构成】设有古北水镇旅游专属区和司马台长城保护专 属区，两者通过游线串联，形成集合体相互提升
基于原有景区保护原则，设保护专属区，但由于保护区 无法满足游客对设施的需求，因此同时设立旅游专属区
基于对原有景区的保护原则，无法迕行大规模的设斲建设， 而景区大量的游客需要足够的设施承载
古北水镇的历史传承
古北水镇的历史传承古北水镇，位于中国河北省张家口市崇礼区，是一座拥有悠久历史的古镇。
它坐落在崇礼县城东北方向，距离北京市区仅有150公里，因其独特的历史文化而备受瞩目。
古北水镇是中国北方地区保存最完整的明代古建筑群之一，也是中国传统文化的重要代表之一。
本文将探讨古北水镇的历史传承，以及它在当代社会中的重要意义。
首先，古北水镇的历史可追溯到明朝时期。
在明代，古北水镇是北京皇室的避暑胜地，被用作夏季行宫。
这里的建筑风格典雅，建筑群依山傍水，与周围的自然环境融为一体。
古北水镇的建筑以木结构为主，采用了传统的中国建筑技术，如斗拱、檐口、飞檐等，体现了中国古代建筑的独特魅力。
这些古建筑至今保存完好，为我们展示了明代的建筑艺术和文化特色。
其次，古北水镇还承载着丰富的历史文化内涵。
在这里，我们可以感受到明代的生活方式和社会风貌。
古北水镇的街道弯曲而狭窄，两旁是古老的石头房屋，街道上铺满了青石板。
这里的建筑风格和街道布局保留了明代的特色，仿佛让人穿越回了那个时代。
在古北水镇的街道上，我们可以看到传统手工艺品的制作过程，如剪纸、木雕、陶瓷等。
这些手工艺品代表了中国传统艺术的精髓，也是古北水镇文化传承的一部分。
古北水镇的历史传承对于当代社会具有重要的意义。
首先，它是中华文化的重要组成部分，代表着中国传统文化的独特魅力。
古北水镇的建筑和文化遗产是我们了解中国古代文明的重要窗口，也是我们传承和弘扬中华文化的重要资源。
其次，古北水镇的历史传承为当地经济发展提供了机遇。
随着旅游业的兴起，古北水镇成为了一个重要的旅游景点，吸引了大量的游客。
这为当地居民提供了就业机会，促进了当地经济的发展。
然而，古北水镇的历史传承也面临着一些挑战。
首先，随着现代化的发展，古北水镇的传统文化面临着被遗忘的风险。
很多年轻人更加倾向于现代化的生活方式，对传统文化的兴趣逐渐减少。
其次，旅游业的发展也给古北水镇带来了一些问题，如环境污染和过度开发等。
这些问题需要我们共同努力解决，保护好古北水镇的历史传承。
乡村旅游古北水镇的融资案例
乡村旅游古北水镇的融资案例特色小镇是有效投资的重要抓手。
特色小镇建设是以特色产业发展如文化、旅游、科技、农业等为前提的，而基础设施与产业发展都必须辅以资金支持、土地扶持政策等基本保障，才能实现特色小镇在产业与人文资源方面的整合，同时提供人的就业发展机遇，进而再吸引周边其他产业进入与人口迁移。
要想解决好产业与人的问题，除了政府的规划与政策的持续稳定支持外，还需要足够的资金实力才能办好事情。
如何将特色小镇建设与资本接轨，选取什么样的融资与投资模式呢？下文将以古北水镇项目为例进行融资模式讨论。
小镇项目介绍古北水镇是基于北方水文化建造而成的小镇，正在成为北京夜游时尚新地标，吸引越来越多的年轻人及国际友人前来度假休闲，这里也是摄影家和美食爱好者的天堂。
位于北京市密云县古北口镇司马台村的古北水镇，由三个自然村落组成，占地面积近10平方公里。
2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议，合作开发古北水镇国际旅游综合度假区项目，并于2014年10月正式对外营业。
2015年全年接待游客147万人次，实现营业收入4.62亿元，净利润4701万元。
预计进入成熟运营期后，每年将接待游客400万人次，旅游综合年收入将达到10亿元。
古北水镇距离市中心仅100多公里，车程一个多小时，又处于(北)京承(德)黄金旅游干线上，高速公路直达景区，交通十分便捷。
规划设计思路从项目定位来说，要将古北水镇打造成集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流，参与性和体验性极高的综合性特色休闲旅游度假目的地。
整个水镇规划为“六区三谷”，即老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区，与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。
整个水镇范围内，规划实施大量酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等配套服务，总体规划有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑。
其中包含两家五星标准大酒店，六家小型精品酒店，400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施，满足客户对观光、休闲、度假和会议的需求。
游客感知视角下古北水镇景区旅游吸引力研究
古北水镇，坐落在北京市怀柔区，被称为京北江南，是一座集自然风光、历史文化和民俗风情于一体的旅游胜地。
它以其独特的地理环境和丰富的历史文化资源吸引着众多游客前来观光游览。
本文将以游客感知视角下古北水镇景区旅游吸引力为主题，探讨古北水镇景区作为旅游目的地的特色和吸引力。
1. 地理环境优势古北水镇地处京郊山水之间，独特的地理环境成为了其旅游吸引力的重要组成部分。
蜿蜒的河流、青山叠翠的自然景观为游客提供了极佳的观光体验。
在这里，游客可以感受到大自然的宁静和美丽，放松心情，享受慢生活的乐趣。
2. 历史文化渊源古北水镇历史悠久，拥有丰富的历史文化积淀。
古老的建筑、传统的民俗活动以及源远流长的历史传承为游客呈现了一幅古老而又充满生机的画卷。
游客可以通过参观古镇内的古建筑、品味传统美食以及参与当地民俗活动，深入了解古北水镇的历史渊源，感受我国传统文化的魅力。
3. 旅游项目丰富古北水镇作为旅游目的地，旅游项目丰富多样，满足了游客的不同需求。
游客可以选择乘坐游船游览古镇河道，领略水乡风情；也可以选择爬山徒步，探寻古北水镇壮丽的自然风光；古北水镇还有丰富的民俗表演和手工艺品制作体验项目，让游客在体验中感受当地的淳朴文化。
4. 个人观点作为一名旅游爱好者，我对古北水镇的旅游吸引力深有体会。
在这里，我不仅可以远离城市的喧嚣，尽情感受大自然的宁静和美丽，还可以领略到丰富多彩的历史文化和传统民俗。
我个人认为，古北水镇景区不仅是一处可以观光游览的旅游胜地，更是一座可以让人成长、放松身心的心灵净土。
总结回顾通过本文的探讨，我们深入了解了古北水镇景区作为旅游目的地的吸引力所在。
其独特的地理环境、丰富的历史文化、多样的旅游项目以及深厚的民俗底蕴，为游客提供了一次全方位的旅游体验。
在未来的旅行中，我期待再次踏足古北水镇，感受其独特的魅力。
希望这篇文章能够帮助您更全面、深入地了解古北水镇景区的旅游吸引力，欢迎您共享您的宝贵意见和观点。
古北水镇作为北京市怀柔区的一处旅游胜地，拥有着丰富多彩的风景和历史文化，吸引着许多游客前来观光游览。
古北水镇案例解析
八达岭长城
慕田峪长城
司马台长城
北京目前正式开放的长城景区主要有延庆县的八达岭长城（居庸关— —八达岭一线），怀柔区的慕田峪长城，以及密云县的司马台长城 （金山岭——司马台一线）三处。
DEVELOP 合资开发 钱从哪里来？土地怎么来？
历时三个阶段，构建政府+企业+基金公司的联合开发模式
2010年6月 —2011年8月
DEVELOP 景区建设
整旧如故+腾龙换鸟+古镇现代化的脱胎换骨式改造
整旧如故
乌镇“迁、拆、修、 补、饰”五字法
腾笼换鸟
原住居民，被安置在古 镇外围，原有住房全部 作为商业开发，用作酒 店、餐饮、商业。
古镇现代化
建设类型 基建方面 外部整治方面 内部改造方面
社区配套方面
建设内容
新建的地下管廊宽高达2.2×2米，这在整个北京都是绝无仅有的。
土地和建筑抵押获得银行贷款
公司以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银
行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元
十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目 建设资金已达到30亿元。
股东 中青旅 乌镇 IDG
出资比例 42% 18% 40%
股东
出资额（万） 出资比例
中青旅
33,600
33.6%
乌镇
14,400
土地购买
45万平方米， 旅游度假公寓建设为 共购买1000多亩,其
主要用于景区 主，占地面积300亩 他采用租赁形式(租
建设
赁成本较低)
营业时间
注册资本
2014年1月试运 15.3176亿元
营，10月正式运
营
资源特色：
长城脚下的江南水乡，京郊罕见的山水城结合的自然古村落
古北水镇
地理风光
古北水镇位于北京市密云区古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水 城结合的旅游度假景区。
夜景堪称一绝，目前已成为北京夜游新地标。与河北交界，交通便捷，距首都国际机场和北京市均在1个半小时左 右车程，距离密云区和承德市约45分钟车程。集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，是 长城脚下独具北方风情的度假式小镇。
八旗会馆
京郊有江南，江南卧朔方。 这座年轻水镇，在司马台长城脚下蓬勃生长，成为 集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游 业态为一体的综合景观区。老营区、民国街区、水街 风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮 区等，界路界河，互通互依，相得益彰。 古北口，地处京师咽喉要塞，正黄旗在此守卫古北 雄关。梦回大清，校场点兵，八旗会馆带您了解一个 马背上的民族民俗风情。
二、重点任务
●（一）完善传统村落名录。（二）加强生态环境及山水格局保护。（三）加强传统建筑保护。 ●（四）加强历史环境要素保护。（五）加强传统村落规划和项目组织实施。 ●（六）提升基础设施和公共服务设施水平。……在最大限度发挥传统村落内现有各类设施功能的前提下，统筹开展基础 设施和公共服务设施建设，整村推进，分步实施，改善传统村落生产生活条件，提升防灾减灾能力。 ●（七）拓展发展空间和改善居住条件。……在保持传统风貌和建筑形式不变的前提下，……推进房屋抗震节能改造。…… 并加强长效管护，保障群众生命财产安全。 ●（八）培育特色产业。深入挖掘传统村落资源禀赋优势，“一村一品”培育特色产业。编制传统村落旅游发展规划，完 善旅游设施，提升服务水平，推出一批特色鲜明的旅游线路，促进旅游业态提档升级。积极发展特色农业、健康养老、 文化创意、户外运动、民俗展示等产业，激发传统村落活力…… ●（九）加强展示利用和弘扬传统文化。推动传统村落乡情村史陈列室和数字博物馆建设，使其成为展示本区优秀传统村 落的平台。建立乡村文化专家队伍，系统整理民间文学、传统技艺、民俗等各类非物质文化资源，编制传统村落志，深 入挖掘内涵，讲好村落故事，促进文化传承。
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究【摘要】古北水镇是一座具有独特魅力的特色小镇，但在发展过程中仍存在着一些问题。
本文通过分析古北水镇的现状，发现了旅游资源开发不够多样化、基础设施建设滞后以及旅游服务水平有待提升等三大问题。
针对这些问题，提出了拓展多元化旅游资源、加大基础设施投入以及提升旅游服务水平等三项对策。
建议古北水镇未来应注重发展多元化旅游资源，加强基础设施建设，提升旅游服务水平，以期望实现更好的发展和提升整体竞争力。
文章总结了研究成果并展望了未来发展趋势，为古北水镇的可持续发展提供了有益的参考。
【关键词】古北水镇，特色小镇，发展现状，问题分析，对策研究，多样化旅游资源，基础设施建设，旅游服务水平，未来发展方向，发展趋势。
1. 引言1.1 研究背景古北水镇位于北京市密云区，是一座拥有悠久历史文化和独特自然风光的旅游景点。
自从古北水镇开发旅游以来，吸引了大量游客前来观光游玩。
随着旅游业的快速发展，古北水镇也面临着一些问题和挑战。
如何在保护历史文化的同时实现可持续发展，成为摆在古北水镇发展面前的一个重要课题。
古北水镇的发展现状问题主要体现在旅游资源开发不够多样化、基础设施建设滞后以及旅游服务水平有待提升等方面。
这些问题影响了古北水镇的整体形象和吸引力，也制约了古北水镇旅游业的持续发展。
有必要对古北水镇的发展现状进行深入分析，并提出针对性的对策，以推动古北水镇旅游业的健康发展。
.1.2 研究目的古北水镇作为北京周边知名的特色小镇，吸引着大量游客前来游玩。
随着旅游业的快速发展，古北水镇也面临着一系列发展问题。
本文旨在通过对古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究，探讨如何提升古北水镇的旅游业发展水平，促进区域经济发展。
本研究的目的主要包括以下几点：1. 分析古北水镇目前的发展现状，探讨存在的问题和挑战。
2. 提出针对古北水镇发展问题的解决对策和建议，以期能够提升其吸引力和竞争力。
3. 为古北水镇未来的发展提供参考和指导，推动其成为更加繁荣发展的特色小镇。
古北水镇案例成功因素研究分析报告(上)
司马台长城——保护专属区
保护专属区与旅游专属区的文化相互结合，同时通 过游线策略形成旅游度假集合体，相互提升
后续发展劢力
10 月份正式营业，门票将由 80 元提升至 150 元 招商配套的跟迕将迕一步加强水镇景区的可玩度和吸 引力 目前景区内实际可用房间仅 600 间，后续随着民宿的 持续开出，将迕一步提升过夜人次和客单价 对团客、会议市场的开发将是巨大的市场
古北水镇的发展也使周边景区获得新生，旅游收入和游客增长率 达到30％－60％，使整体国际休闲度假区综合收入居全县之首
古北水镇股权结构
合作开发
【政企合作】投资开发主体具有开发乌镇的成功经验，也获得了 政府的大力支持，各方的权责利规定也较为清晰合理，合作顺畅
2010年，中青旅迈出了乌镇景区模式复制扩张的第一步，不密云政府实斲戓略合作，开发“古北水镇国际旅游综合度假区”
中青旅—专业团队，充足客源
当地政府—财政补贴，政策支持
• 其中古北水镇景区是在原有的亓个 自然村落基础上整治改建而成，保 存有精美的民国风格的山地四合院 建筑43万平方米
区位交通：
• 位于北京密云司马台长城脚下
• 距离密云县约45分钟车程，距首都 国际机场1个卉小时左史车程
• 从市区走京承高速直达，距北京市 区两个半小时车程，2015年通车的 京沈高铁将在密云设折迒站，通车 后从市区到密云仅需15分钟
成本假设：预计项目成熟 后运营成本在5-6 亿元左 史，其中折旧摊销约1.6 亿元、人工成本在2 亿左 史（总员工数约3000 人），财务费用约4800 万元，另外其它耗材、水 电、餐饮费用约2 亿元
古北水镇案例
汤河古寨区
• 震远镖局
• 镖局客栈
• 八旗会馆
• 雁门客栈
卧龙堡民•俗文望化京楼精品
区
酒店
• 长城书舍酒 店
• 英华书院
水街历史• 风杨景区无敌祠 • 司马•小烧杨酒家坊客栈 • 司马•缸酒梨楼园客栈
• 永顺染坊
• 永顺客栈
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【业态规划】以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色 住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性
保护专属区与旅游专属区的文化相互结 合，同时通过游线策略形成旅游度假集 长城文化合与体北，方相民互居提文升化的结合 ，有望使司马台长城和古北水镇成 为一条新的一日游或多日游路线
而且按照目前的门票策略，进入 司马台长城必需先进入古北水镇 古北水镇——旅游专属区
【空间布局】除进口处的民国街区，景区核心部分分为水街 风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区三大部分
古北水镇的发展也使周边景区获得新生，旅游收入和游客增长率 达到30％－60％，使整体国际休闲度假区综合收入居全县之首
五一黄金周游客总数将近10万人，约占全县旅游接待总人次的30%，综合收入总数1500 余万元，约占全县旅游综合总收入的40%。
五一黄金周期间，司马台雾灵山国际休闲度假区经济呈现出良好的发展态势，以古北水镇 (司马台长城)为核心的度假区实现了最大限度试运营，游客极其火爆，3天客流总数达到6 万人次，综合收入将近900万元，位居全县旅游景点综合收入首位。
【市场效益】古北水镇国际休闲度假区自身便吸引了大批游 客，已经成为京郊旅游的一个新地标
游客量
➢2014年1月试营业，10月份正式营
业
➢游客量：在没有任何宣传花费的情
况下，古北取得了超预期的客流增长
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究1. 引言1.1 背景介绍古北水镇位于北京市北部的怀柔区，距离北京城区约120公里，是一座具有悠久历史的古老水乡小镇。
水镇以得天独厚的自然资源和独特的历史文化底蕴而闻名，吸引了大量游客前来游览观光。
为了更好地推动古北水镇特色小镇的可持续发展，我们有必要对其现状进行深入分析，查找存在的问题和挑战，并提出有效的对策措施。
本研究旨在探讨古北水镇特色小镇发展现状的问题及对策，为古北水镇的可持续发展提供参考和借鉴。
1.2 问题提出面对这些问题和挑战，如何有效地提出对策并实施是当前亟需解决的问题。
只有通过深入研究，找出问题的根源和症结，才能制定出具体有效的对策和措施，确保古北水镇特色小镇的可持续发展和长远利益。
本文将从多个角度对古北水镇的现状进行分析，并提出相应的对策，以期为古北水镇特色小镇的发展提供有益的借鉴和参考。
1.3 研究意义古北水镇作为中国北方著名的旅游景点，吸引了大量游客前来游览和观光。
随着旅游业的不断发展，古北水镇所面临的问题也逐渐凸显出来。
为了解决这些问题，本文将从现状分析、存在的问题和挑战、对策提出、对策实施以及效果评估等方面进行研究。
通过深入探讨古北水镇特色小镇的发展现状及相关问题，旨在为相关部门和企业提供有益的参考与建议，促进古北水镇特色小镇的可持续发展。
【研究意义】在于探讨古北水镇特色小镇的发展问题，为实现古北水镇的可持续发展提供重要参考和借鉴，进一步推动中国乡村旅游业的发展，促进中国乡村振兴战略的顺利实施。
2. 正文2.1 古北水镇特色小镇现状分析古北水镇位于北京市怀柔区，是中国首批国家5A级景区之一，以其独特的水乡风情和深厚的历史文化而闻名。
水镇建筑风格典雅古朴，沿河而建的各色民居、古楼、古桥错落有致，勾勒出一幅古朴典雅的水乡画卷。
古北水镇拥有丰富的旅游资源，如古北水镇、居庸关长城、司马台长城等知名景点，吸引了大量游客前来观光游览。
水镇还保留了许多传统手工艺品，如古老的编织工艺、剪纸艺术等，使得游客在游览的同时也能感受到浓厚的文化氛围。
乌镇与古北水镇案例研究
——这是目前京郊最大的 、设施设备最先进的儿童 娱乐活动中心，它占地约 3700平方米，分为上下两 层，包括雨林大厅、手工 教室、考古山洞、艺术家 阁楼等十多项区域划分。
产 国乐戏院、恒益堂药店、肇庆堂银楼、乌将
品 军庙、桥里桥、益大丝号、白莲塔、关帝庙、
文昌阁、水剧场、吴中石舫
酒
店 宜园精品酒店、枕水度假酒店、望津里精品
住 酒店、十二星座情侣房、通安客栈、昭明书
宿
舍、水巷驿、水市客舍、两府客栈、 乌镇 民宿、锦堂行馆、盛庭行馆、恒益堂行 馆
产 、紫藤青年旅馆、水巷青年旅馆
品
产品实景
案例研究——乌镇西栅
产品要素
草木本色染坊、连环画书店、亦昌冶坊、张恒
零
兴花灯铺、乌香堂、谢馥春香粉店、金莲鞋庄、 天使私房秀、裏晴丝绣庄、丝锦庭丝巾店、美
售 满开心屋、国学竹刻、陌上花开、烟波里烟斗
购 店、八香金履鞋店、乌镇囡囡童玩宝铺、乌陶
物
吧、恒泰箍桶店、文宜斋、恒丰伞铺、车溪疾 子铺、本草乌茶、叶记旗袍店、益达丝号棉被
标
会奖之星之2015中国最受关注特色会奖场所
2015年中国旅游总评榜北京榜“ 年度最具推广力景区”
【项目区位】
承德方向
张家口方向
延庆区
昌平区
怀柔区
怀柔水库
密云水库
古北水镇
112国道
门头沟区
顺义区 首都国际机场
北京市区 109国道
房山区
大兴区
廊坊方向
通州区
平谷区
102国道
唐山方向
案例研究——古北水镇
100 110 70
— —
课堂室
—
60
—
古北水镇，一个“不可能”的地方
古北水镇，一个“不可能”的地方冯唐在《择一城终老》里，说一个城市的丰富程度，有四个衡量角度。
第一是时间，第二是空间，第三是时间上空间的集中度，第四是人。
而我认为，所谓的“丰富”，不过也是在时间、空间等维度内，有戏剧化的冲突，也有南辕北辙的融合，更有物质与精神、世俗与理想、月亮与六便士的并存。
古北水镇就是这样在不同维度中，将南方的精致灵秀与北方的大气豪迈，将山、长城的稳重与水乡的温柔，将历史感与现代小镇的烟火气和便利……结合在了一起。
在古北水镇，你能找到很多对反义词，也能找到“不可能的可能”。
【不可能之一】用现代，唤醒历史在古北水镇，忍不住让人会有“谈笑间，樯橹灰飞烟灭”的感觉，是苍凉悲壮，也是历史尘埃落定之后的安静与安宁。
古北水镇位于北京市密云区古北口。
古北口自古以雄险著称，在历史上一直都是兵家必争之地。
除了忠义的杨家将之外，成吉思汗、徐达、戚继光等人都曾在这座古老的关城中留下峥嵘的背影。
小镇背靠着的司马台长城，依着山势而建，始建于明洪武初年，又经蓟镇总兵戚继光和总督谭纶加固。
山势陡峭，地势险峻，工程浩繁，在山下望司马台长城，只见它背倚蓝天，横亘东西，野云悠悠，极高极险。
漫长的时间里，这里经历了无数的烽火硝烟，几度成废墟。
到上世纪末，这里成为平常的北方山村，只有司马台长城默默无语，与时间对望。
古建筑学家罗哲文先生给予司马台长城：“中国长城是世界之最，司马台长城堪称中国长城之最”的赞誉。
2012年，司马台长城被英国《泰晤士报》评为“全球不容错过的25处风景之首”。
背靠司马台长城，古北水镇依地形地貌，化繁为简，引历史入现代时空，营造出独特的空间。
“2010年规划及整体设计的，当初构想就是做一个充满北国之美又与长城历史遗存交相映衬互为协调的‘旅游目的地景区’。
”总设计师陈向宏对古北水镇整体空间的定位，从一开始就非常清晰。
在大空间的起伏之下，古北水镇给小空间以迂回，让不羁与温润共存，是设计者的大智慧。
古北水镇依托司马台遗留的历史文化，进行深度发掘，老营区、民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、兰谷区等。
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而且按照目前的门票策略，进入司马台长
城必需先进入古北水镇
司马台长城——保护专属区
古北水镇——旅游专属区
【空间布局】除进口处的民国街区，景区核心部分分为水街 风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区三大部分
汤河古寨区 • 震远镖局 • 镖局客栈 • 八旗会馆 • 雁门客栈 • 望京楼精品酒店 卧龙堡民俗文化区 • 长城书舍酒店 • 英华书院 • 杨无敌祠 • 杨家客栈 • 梨园客栈 水街历史风景区 • 司马小烧酒坊 • 司马缸酒楼 • 永顺染坊 • 永顺客栈 • 英华客栈
司马台雾灵山国际休闲度假区是北京市重点沟域之一。
全长约50公里，面积170多平方公里。 区域为三个部分：中部是以古北水镇(司马台长城)国 际休闲度假区为核心的国际旅游度假休闲综合目的地。
司马台 长城旅游区
Байду номын сангаас
西部是以香草园为示范区的世界乡村生活汇聚地汤泉
香谷。东部是以雾灵山为核心具有山水养生功能的休 闲胜地雾灵溪谷
【业态规划】以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色 住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性
文化展示体验区: 10 个展示体验区（小型博物馆），介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺 区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等 特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店（水镇大酒店），3个精品酒店（乌镇会、望京楼、长城书舍）， 400余间民宿，总共计约1500间客房 商务会议：预计建设两个大型会议中心
收入
客单价：目前古北客单价在 200 元以上 度假区收入：收入分布与乌镇类似，门票收入预计占
比约 50%，其余包括酒店、餐饮、游船、商品销售等
清明节三天，度假区总收入超过320万元 “五一”小长假，实现收入1183.19万元，占密云全 县景区收入的82%
后续发展动力
10 月份正式营业，门票将由 80 元提升至 150 元 招商配套的跟进将进一步加强水镇景区的可玩度和吸 引力 目前景区内实际可用房间仅 600 间，后续随着民宿的
古北水镇的发展使得周边景区的旅游人数及收入同比增长明显
旅游人次
以古北水镇为核心的 度假区 西部以香草园为核心 的汤泉香谷 东部以雾灵山为核心 的雾灵溪谷 6万 1.22万 2.6万
同比增长
——
旅游收入
游客量 142万 480万
同比增长
——
48% 30%
66% 37.1%
根据相关研究，成功运营后古北水镇年营业收入达11亿元， 为中青旅带来市值增加42 亿元
日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等
【市场效益】古北水镇国际休闲度假区自身便吸引了大批游 客，已经成为京郊旅游的一个新地标
游客量
2014年1月试营业，10月份正式营业
游客量：在没有任何宣传花费的情况下，古北 取得了超预期的客流增长情况 游客量预估：2014年当年，古北水镇的客流 将会达到150万人次，之后数年增长到350万人 次的高峰 节日 清明节 五一节 端午节 周末 周中 游客量 2万人次 5.9万人次 5万人次 8000～9000人次 600～800人次
古北水镇案例研究
目录
Part 1
项目概况及效益分析
Part 2
Part3
项目成功因素分析
项目总结
Part 1 项目概况及效益分析
【项目概况】位于北京密云司马台长城脚下，总占地9平方 公里，京郊大型观光度假型目的地
• • 规模： 总占地面积9平方公里，下辖古北水 镇和司马台长城两个游览区 其中古北水镇景区是在原有的五个 自然村落基础上整治改建而成，保 存有精美的民国风格的山地四合院 建筑43万平方米 区位交通： 位于北京密云司马台长城脚下 距离密云县约45分钟车程，距首都 国际机场1个半小时左右车程
持续开出，将进一步提升过夜人次和客单价
对团客、会议市场的开发将是巨大的市场
古北水镇的发展也使周边景区获得新生，旅游收入和游客增长率 达到30％－60％，使整体国际休闲度假区综合收入居全县之首
五一黄金周游客总数将近10万人，约占全县旅游接待总人次的30%，综合收入总数1500余万元，约 占全县旅游综合总收入的40%。 五一黄金周期间，司马台雾灵山国际休闲度假区经济呈现出良好的发展态势，以古北水镇(司马台长城) 为核心的度假区实现了最大限度试运营，游客极其火爆，3天客流总数达到6万人次，综合收入将近 900万元，位居全县旅游景点综合收入首位。 司马台雾灵山国际休闲度假区作为密云县域东北部拉动潮河产业带快速发展的重要功能区，龙头作用 已经凸显出来。
收入假设：我们预计到 2018 年，古北水镇合计 游客人数能够达到270 万 人次（日内游客162 万人， 隔夜游客112 万人），合 计营业收入达11 亿元 成本假设：预计项目成熟 后运营成本在5-6 亿元左 右，其中折旧摊销约1.6 亿元、人工成本在2 亿左 右（总员工数约3000 人），财务费用约4800 万元，另外其它耗材、水 电、餐饮费用约2 亿元 中青旅在古北水镇权益占 比36%，因此古北水镇将 为中青旅带来市值增加42 亿元 古北水镇项目盈利预测
保护专属区与旅游专属区的文化相互结合，同时通 过游线策略形成旅游度假集合体，相互提升 长城文化与北方民居文化的结合，有望使 司马台长城和古北水镇成为一条新的一日游 或多日游路线
因此在具体的开发中，古北水镇将参考乌镇模式，确定设立司 马台长城“保护专属区”和“旅游专属区” 其中保护区与旅游区严格隔离，而旅游区主要定位为“观光休 闲度假、商务会展综合功能的国际旅游综合体”
古北水镇度假区
【功能构成】设有古北水镇旅游专属区和司马台长城保护专 属区，两者通过游线串联，形成集合体相互提升
基于原有景区保护原则，设保护专属区，但由于保护区 无法满足游客对设施的需求，因此同时设立旅游专属区
基于对原有景区的保护原则，无法进行大规模的设施建设， 而景区大量的游客需要足够的设施承载
密云县城 首都机场
承德市
古北水镇
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从市区走京承高速直达，距北京市 区两个半小时车程，2015年通车的 京沈高铁将在密云设折返站，通车 后从市区到密云仅需15分钟
且恰好处于北京--承德(车程4个小 时)这一经典旅游线路的中间位置
北京城区
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【区域背景】古北水镇属于司马台·雾灵山国际休闲度假区 的一部分，主要承担其度假及配套服务功能