一、规划背景

一、规划背景

随着杭州湾跨海大桥的建设和慈溪市城市化进程的加快，城市建设面貌日新月异。《慈溪城市总体规划》提出的“北拓、东延”的战略构想，急切需要加强对东部区域的规划控制。东三环路已建成通车，北三环路已东沿伸至东三环路使万亩畈地块的开发条件日趋成熟。因此，为促进和带动其他产业的建设和发展，规划一个上档次的居住小区，从而从总体上提升整个东北区块的居住档次，树立良好的城市形象。

二、现状分析

2．1区位条件

慈溪万亩畈地块位于慈溪市东北部，离市行政中心只有5分钟的车程。规划区南临北三环路向东延伸段（规划），北靠潮塘江，东至规划中的杭甬高速公路连接线，西抵东三环路。规划总面积为78.01公顷。

2．2 用地条件

规划区地貌属杭州湾沉积平原，地势低平，标高在2.11m-3.28m之间。区内河网水系比较发达，以纵向河道为主，外围有市骨干河道(潮塘江)，该区块现状是慈溪市农业园区用地，土地以基本农田为主，需调整为建设留用地或待置换用地。用地北侧和东侧有两条110KV高压线通过。

2．3周边条件

该地块周围用地均为农田，东面是逍林镇农田，北边是慈溪市农业观光园区，西面是已编制规划的慈溪城东新区（是慈溪今后新的行政办公、商业金融中心），南侧是已编制规划的慈溪市东北区块（有中小学等配套设施）。

2．4环境条件

潮塘江从地块北侧通过，即将拓宽至80米，两侧50米的绿化控制带，其他三面又有三条大路通过，两侧各50米的绿化带使整个地块处于一个绿色包围圈当中。用地现状是农业园区用地，景观基础较好。

2．5交通条件

该地块对外交通联系十分便捷，地块西侧有城市主干道东三环路通过，北三环路东沿也指日可待，使地块开发的交通条件已经具备。

三、总平面规划

3．1规划结构

该地块的布局结构是：一心，二片区。一心，一心是被次环路围绕的小区中心绿地及周边的公共服务中心，二片，一片是规划A路以西的的多高层居住片区，二片是规划A路以东的多层复式居住片区。小学规划设置在小区中心绿地东南（D-04）地块，共18班，总用地面积17900平方米，容积率不大于1.4，建筑密度不大于35%，绿地率为35%，建筑层数不大于4层。

幼儿园设置在杨家路江以东（C-02）地块，共8班，总用地面积4100平方米，容积率不大于1.2，建筑密度不大于40%，绿地率为35%，建筑层数不大于3层。

规划在中心绿地东北（D-02）设置一个会所，作为小区的公共服务中心和游乐场所，并对其进行精心设计成为该小区的标志性建筑，总用地面积13800平方米。

在规划B路北侧（D-02）布置商业服务设施用地，经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用品、五金交电、文化体育和经营各种蔬菜、肉类的综合超市。总用地面积4800平方米。基本满足小区住户的需求。

3．2用地分类与适建性

本地块建设用地分类按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。用地一般细分至小类。针对本区实际情况，主要设有居住用地（R）、道路广场用地（S）、绿地（G）、水域和其他用地（E）五大类用地。

建设用地适建范围表

注：√为可兼容、×为不兼容、О为有条件兼容，由城市规划管理部门根据条件和规划要求确定。

3．3开发时序

万亩畈地块的开发时序遵循以道路先行的原则，基础设施超前配套，居住、商贸同时启动的开发原则。小区以杨家江、直埭江为界分三期开发。

第一期：建设地块内的主干道路和水电等基础设施，启动杨家江以西的地块多、高层居住组团的建设。

第二期：完善小区道路系统以及基础设施配套，开发杨家江以东，直埭江以西多层组团地块并建设公共服务设施。

第三期：建设完成直埭江以东的多层复式居住组团，全面完成小区道路系统和基础设施。

四、用地布局

4．1 居住用地规划

居住用地结构：以自然河流为界分成三个组团，杨家路江以西的多高层组团，直埭江以西的多层组团，直埭江以东的多层复式组团。

地块划分：居住用地根据用地类别、道路、河流走向、便于出让等因素进行综合划分，并根据居住小区与居住组团规模控制要求形成三个较完整的居住组团。

居住小区、居住组团规模控制表

规划按及《慈溪城市总体规划》配套设施布局要求以及本区实际情况确定居住小区配套公共服务设施的内容，用地规模按《城市居住区规划设计规范》确定。中学用地在其南侧地块已规划设置，该地块不考虑设置中学用地。

五、道路交通规划

5．1 交通发展规划

1）万亩畈地块作为未来东北新区的重要组成部分,高效顺畅的交通组织至关重要，特别是公共交通的建设应是未来现代化新区的主要发展方向。在新区中考虑公交线路,公交站点以及线路设计应服从市级公交系统规划。

2）区内交通处理好人流和车流的组织，尽量减少两者间的相互交叉与干扰。车行系统的组织应与用地布局紧密结合，发挥道路的最大使用潜力。随着城市经济的发展，小汽车的普及趋势成为必然，在作好疏导控制的同时，应充分考虑静态交通设施的建设。

3）随着经济发展水平的提高,应在远期考虑将自行车系统与机动车道路系统分开,融入沿河的步行绿化系统,新区道路中将自行车道并入人行道,以便为新区机动车提供更多的空间。

5．2道路系统规划

1)规划杭甬高速公路连接线在小区东侧通过，是联系慈溪主城与杭州湾新区的主要交通通道也是慈溪对外交通的主要连接道路之一。红线宽度50米，两侧绿化控制50米。

2)小区西侧和南侧分别是两条城市主干道东三环路和北三环路，道路红线宽度均是50米，绿化带控制均为两侧各50米。小区北侧是一条城市次干道滨江路（暂名），道路红线宽度为34米。

3)整个居住小区的道路系统以道路通而不畅、避免往返迂回，并适于消防车、救护车等的通行为设计原则，小区主干道灵活布置，主干道宽度为24米和18米，其中规划A路为24米，规划B路和主环路为18米，道路断面为一块板。次干道为次环路是一条曲线道路，以非机动车通行为主，使小区路网更加生动活泼，道路宽度为8米，道路断面为一块板。

5．3 交通设施规划

1)为适应未来不断增加的机动车交通量的要求,规划中对交通设施的考虑主要是机动车停车位的安排。规划在杨家江以东主干路以南安排集中的社会停车场用地，各组团中心位置也适量安排机动车停车位,起到区域相对集中停车的作用。

2)公交站点结合各个地块和绿地系统安排，具体公交规划应服从《慈溪城市总体规划》的要求安排具体的公交站点。

六、绿地规划及空间环境设计

6．1绿地规划

1）防护绿地：杭甬高速公路连接线西侧的50米以上的绿化带、北三环路北侧50米的绿化带、东三环路东侧50米的绿化带以及潮塘江南侧50米的绿化带构成了整个小区的保护圈，杨家路江、直埭江、东西侧河流两侧各8米的绿化，进行岸线设计,配合绿化种植,营造出美好的步行活动空间，使小区的绿化系统更加完整。小区防护绿地总面积18.29公顷。

2）公共绿地：规划强调绿地形态、功能的多样性，以及使用者的方便性，规划在集中的中心绿地内设计大水面。每个组团分别