土地使用权转让合同的效力认定标准
最高法院：如何认定土地一级开发合同收益分享相关条款效力
最高法院：如何认定土地一级开发合同收益分享相关条款效力阅读提示以往实践中政府在土地一级开发过程中由于资金不足，常常会吸引社会资本参与，由政府部门与投资企业签订土地整理合同，约定由投资企业投入资金进行土地整理，土地将来挂牌交易时，如果投资企业最终取得土地使用权，则只需交纳土地出让金即可，如投资企业未能竞得，则政府按成交价一定比例返还给投资企业。
该等约定是否有效，在司法实践中存在较大争议，但最高法院的裁判观点认为该等约定有效。
值得注意的是，2016年2月2日财政部等四部门发布的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》对该问题作出了规定：“项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。
”裁判要旨政府部门与企业签订土地整理合同，约定企业负责筹集资金完成土地的整理拆迁等义务，如果土地将来挂牌交易由该企业取得，则该企业仅支付土地出让金不再支付其他费用；如果由其他主体取得，则该企业有权取得实际拍卖成交价与土地出让金的差额部分。
该约定不属于以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益的情形，应认定合法有效。
案情简介一、于洪管委会与顺丰公司签订《协议书》及相关补充协议，约定：由顺丰公司对于洪新城段浑河滩地地块进行土地整理，顺丰公司负担筹集资金完成整理拆迁等义务；如果案涉土地将来挂牌交易由顺丰公司取得，则顺丰公司仅支付土地出让金不再支付其他费用；如果案涉土地将来挂牌交易由其他主体取得，则顺丰公司有权取得实际拍卖成交价与土地出让金的差额部分。
二、于洪区政府以市政府决定为由暂停案涉土地的拆迁工作，顺丰公司遂起诉至辽宁高院，主张于洪区政府单方撕毁合同，属根本违约，请求判令：继续履行案涉的相关协议；于洪区政府及于洪管委会连带赔偿投入开发成本损失363788778.89元、可得利益损失982014160元、违约金980万元。
之后，顺丰公司表示在合同继续履行的情况下，可以放弃其他诉讼请求。
2024年最新土地使用权转让合同标的金额计算方式
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年最新土地使用权转让合同标的金额计算方式本合同目录一览第一条土地使用权转让概述1.1 土地使用权转让的范围与内容1.2 土地使用权转让的标的金额第二条土地使用权转让的价格计算方式2.1 土地使用权转让价格的确定原则2.2 土地使用权转让价格的计算公式2.3 土地使用权转让价格的支付方式第三条土地使用权转让价格的调整方式3.1 价格调整的原则与条件3.2 价格调整的计算公式3.3 价格调整的支付方式第四条土地使用权转让的税费承担4.1 土地使用权转让过程中应缴纳的税费4.2 税费的承担方式与支付时间第五条土地使用权转让的违约责任5.1 违约行为的认定5.2 违约责任的具体承担方式第六条土地使用权转让的风险承担6.1 风险的界定与识别6.2 风险承担的原则与方式第七条土地使用权转让的合同解除7.1 合同解除的条件与程序7.2 合同解除后的权益处理第八条土地使用权转让的争议解决8.1 争议解决的方式与机构8.2 争议解决的时限与费用承担第九条土地使用权转让的合同变更9.1 合同变更的条件与程序9.2 合同变更的内容与效力第十条土地使用权转让的合同转让10.1 合同转让的条件与程序10.2 合同转让的内容与效力第十一条土地使用权转让的保密条款11.1 保密信息的界定与范围11.2 保密责任的承担与期限第十二条土地使用权转让的强制性规定12.1 强制性规定的范围与内容12.2 违反强制性规定的责任与后果第十三条土地使用权转让的其他条款13.1 其他条款的内容与效力13.2 其他条款的补充与修改第十四条土地使用权转让的签署与生效14.1 合同签署的程序与要求14.2 合同生效的条件与时间第一部分：合同如下：第一条土地使用权转让概述1.1 土地使用权转让的范围与内容本合同项下的土地使用权转让范围包括：（具体列举土地位置、面积、用途等）。
国有土地权的转让模式和操作标准流程
国有土地权旳转让模式和操作流程一、国有土地使用权直接转让（一）国有土地使用权转让条件。
除一般旳民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：1、以出让方式获得旳国有土地使用权转让条件（1）按照出让合同商定支付所有土地出让金，并获得国有土地使用权；（2）按照出让合同商定进行投资开发，属于房屋建设工程旳，完毕开发投资总额旳25% 以上，属于成片开发土地旳，形成工业用地或者其她建设用地条件；（3）转让房地产时房屋已经建成旳，还应当持有房屋所有权证书。
2、以划拨方式获得旳国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为公司、公司、其她经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其她附着物合法旳产权证明；（4）经有批准权旳人民政府审批。
3、法律根据：《房地产管理法》第38 条、第39 条《城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45 条（二）国有土地使用权转让程序1、以出让方式获得旳国有土地使用权转让程序（1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物旳，要商定建筑物转让旳内容；（2）向县以上国土部门提交转让申请；（3）国土部门依法审查批准，审查内容为与否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、与否变化土地用途、成交价格与否合理，必要时进行国有土地使用权估价；（4）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；（5）登记发证。
2、以划拨方式获得旳国有土地使用权转让程序（1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物旳，要商定建筑物转让旳内容；（2）向县以上国土部门提交转让申请；（3）国土部门依法审查批准，审查内容为与否符合转让条件、与否符合都市规划规定；（4）受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中旳土地收益上缴国家；（5）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；（6）登记发证。
（三）国有土地使用权转让应注意事项1、必要旳权属调查和资信能力调查。
转让合同签订之前，要对转让方旳转让主体资格进行核算。
试析土地管理法中的几个易混淆法条的适用
试析土地管理法中的几个易混淆法条的适用试析土地管理法中的几个易混淆法条的适用试析土地管理法中的几个易混淆法条的适用白新亚在土地管理执法中，《土地管理法》的第74条、第76条同第77条之间，第73条、第76条同第81条之间，常出现对土地违法行为处理适用法条不准，导致败诉，或损害当事人合法权益的现象。
笔者根据自己的办案实践，试对这些法条之间的区别作适用分析。
第74条是针对破坏耕地行为的处罚规定，本条易混淆之处是将建房列为破坏耕地行为，这里，法律是把在耕地建房的行为与在耕地挖砂、采石等行为作为同等性质的行为而看的，就是说，在耕地上建房仅是破坏耕地行为的一种，之所以规定为责令违法者限期改正，是因为对诸如挖砂、采石等行为是不能规定拆除的，这里责令限期改正就包含着对房屋的拆除。
第76条突出的是任何非农业建设都必须在当地土地利用总体规划确定的建设用地的范围内，这里规定的非农业建设，仅指建筑物和其他设施，不包含其它形式，此与第74条规定中的在耕地内建房这一点是相同的，且法律责任的后果也是相同的，即拆除房屋，可以并处罚款。
当然，凡遇此情况在适用上是可以选择而用的。
但需要注意的是，根据土地利用总体规划，经常会出现当前看来是耕地，而按总体规划却是未来的建设用地，若属这种情况，则应处以没收建筑物并可以罚款的处罚。
而第77条规定的侧重点，则在对无住宅（因村民分家另立户，或新设立户）的村民户不经批准，非法占地建住宅行为的处罚。
这里的限制条件是，违法主体只限于农村村民，建设的建筑物必须是住宅（包括兴建与与居住生活有关的其他建筑物和设施，如厕所、猪圈等），占用的土地类型不受限制，可以是耕地、村庄内空地，也可以是其他未利用地等。
该条之所以对村民未经批准占地建住宅的行为只规定拆除而不罚款，是因为，对一户农村村民来说，因不合法而所建住宅被拆除，经济损失受打击的程度一般来说可能已到极限，若法律再规定施以罚款，是脱离农村实际的。
当然，从法理和法条的适用上看，对无住宅村民在耕地上违法建住宅，适用第76条作拆除并处罚款的处罚也不会有什么错，但问题是，当同时出现有房户的村民在耕地内违法建房的行为时，如果对二者同时都适用第76条作拆除并罚款，或者同时都适用第77条只作拆除住宅而不罚款，就都会有一种很不公平的负面效应。
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释-法释[2005]5号
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最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
二00五年六月十八日最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）法释[2005]5号根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。
土地承包合同生效条件
土地承包合同生效条件土地承包合同是指土地所有权人和农民承包经营者根据法律规定，依照公平、自愿、等价有偿、有期限的原则，以书面形式订立的，农民承包经营土地的合同。
在合同生效前，双方必须满足一定的条件。
合同签订条件土地承包合同的成立需要满足以下条件：条件一：土地所有权人和农民承包经营者必须自愿达成协议也就是说，土地所有权人和农民承包经营者必须在完全自愿的情况下达成协议，不能强迫对方签订合同。
条件二：协议必须是公平的合同双方的权益应该是公平的，不能偏袒任何一方，且在协议签订时，也必须是在公正的情况下进行的。
条件三：合同必须符合法律法规的规定土地承包合同必须遵循国家相关法律法规的规定，否则将无法产生法律效力。
生效条件土地承包合同签订后，要达成合法有效，需要满足以下生效条件：条件一：合同必须是书面形式土地承包合同必须是书面形式，双方签字、盖章或者电子印章，且有印鉴或者签字日期，才能生效。
条件二：按照规定缴纳承包费用土地承包合同签订后，农民承包经营者需要按照规定的缴纳承包费用，才能生效。
条件三：农民承包经营者必须符合承包条件农民承包经营者必须满足以下条件，才能符合承包条件：1.具备承包农业生产经营所需的劳动力和技术水平；2.具备主要农作物生产能力和必要的劳动力；3.具备适当的基本生活条件和生产生活用房。
条件四：协议生效后必须经过审批土地承包合同经过签订后需要进行审批程序，确保合同的有效性和合法性。
条件五：情况的确属实尽管履行了所有的合同签订和生效条件，但如果实际情况与双方的合同内容不符，则合同仍不会生效。
结论土地承包合同的签订和生效需要双方都遵循相关法规、自愿、公平、等价有偿、有期限等原则，并遵守各种合同签订和生效的条件，确保合同具备法律效力。
同时，各方也需要在合同生效后认真履行合同，保护自己的权益。
2024年土地所有权转让合同标准版本（3篇）
2024年土地所有权转让合同标准版本甲乙双方（以下简称双方）基于平等、自愿的原则，就甲方向乙方转让特定地块的土地使用权事宜，达成如下合同：一、转让方及受让方1.1 转让方（以下简称甲方）：为合法拥有特定地块土地使用权的经济实体，具有中华人民共和国法人资格。
1.2 受让方（以下简称乙方）：为经相应国家政府批准成立的经济实体，具有该国法人资格。
二、土地使用权转让2.1 依据相关法律法规，甲方同意向乙方转让特定地块的土地使用权，乙方同意受让该土地使用权。
2.2 双方应遵守《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规以及甲方与土地管理部门签订的“土地使用权出让合同”。
三、双方法律地位及文件3.1 甲方应向乙方提供工商行政管理部门核发的营业执照等文件。
3.2 乙方应向甲方提供投资审批部门签发的项目批准证书及工商行政管理部门核发的营业执照等文件。
四、甲方确认与保证4.1 甲方确认并保证有权转让合同所定地块，且具有签署本合同的完全能力。
4.2 甲方确认并保证在乙方获得土地使用权之前，该地块未设置任何抵押、债权或债务，且未被任何第三方追索权益。
五、场地位置和面积5.1 甲方转让特定地块的部分土地使用权，作为乙方的工业建设用地。
六、土地使用权转让期限6.1 土地使用权转让期限自乙方取得的国有土地使用权证起始日起至约定日期止。
七、土地使用权转让金和付款方式7.1 乙方应按照约定的时间和金额向甲方支付土地使用权转让金。
八、场地交接8.1 甲方应在乙方支付全部土地使用权转让金后，按约定时间内交付场地。
九、场地基础设施、条件9.1 双方就场地基础设施、条件等事项达成一致，包括基础设施的建设、使用和维护等。
十、其他权利和义务10.1 乙方应在约定时间内完成建设，并遵守相关法律法规及规划要求。
10.2 乙方在转让期限内对所取得的土地使用权有权进行转让、出租和抵押，并办理相关手续。
2024年度土地使用权转让合同(不含税收)3篇
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXXP ERSONAL2024年度土地使用权转让合同（不含税收）本合同目录一览第一条土地使用权转让1.1 土地使用权范围1.2 土地使用权转让方式1.3 土地使用权转让价格第二条转让款的支付2.1 支付方式2.2 支付时间2.3 支付金额第三条土地使用权的过户3.1 过户手续3.2 过户期限3.3 过户费用第四条转让土地的现状4.1 土地现状描述4.2 土地使用权瑕疵4.3 土地使用权限制第五条转让方的义务5.1 提供土地使用权证明5.2 配合过户手续5.3 保证土地使用权的合法性第六条受让方的义务6.1 支付转让款6.2 办理过户手续6.3 遵守土地使用权规定第七条合同的变更和终止7.1 合同变更条件7.2 合同终止条件7.3 合同终止后的处理第八条违约责任8.1 转让方的违约责任8.2 受让方的违约责任第九条争议解决9.1 争议解决方式9.2 争议解决地点9.3 适用法律第十条保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 违约保密条款第十一条附加条款11.1 附加条款内容11.2 附加条款的生效第十二条合同的生效12.1 生效条件12.2 生效时间第十三条合同的附件13.1 附件内容13.2 附件的效力第十四条其他约定14.1 双方的其他约定14.2 约定条款的效力第一部分：合同如下：第一条土地使用权转让1.1 土地使用权范围本合同所涉及的土地使用权范围具体为位于_______市_______区（县）_______街道_______号的_______平方米土地使用权。
该土地用途为_______（具体用途），土地使用权证号为_______。
1.2 土地使用权转让方式本合同的土地使用权转让方式为_______（买卖/赠与/其他方式）。
转让方应保证该土地使用权合法、有效，并有权进行转让。
1.3 土地使用权转让价格土地使用权转让价格为人民币_______元整（大写：_______元整），其中包括土地使用权价值、税费及其他相关费用。
以土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定标准
以土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定标准摘要本文旨在探讨以土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定标准。
在合作开发中，土地使用权作为一种重要的资源出资方式，在发展中国家尤其常见。
然而，土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定标准仍然存在一些争议和困惑。
本文会分析现有的法律框架，并提出一些解决争议的建议。
引言合作开发是一种常见的房地产开发模式，其中开发者和土地使用权人合作共同开发土地。
在这种模式中，土地使用权人通常将土地的使用权作为出资方式，而开发商则承担建设和销售的责任。
然而，由于土地使用权作为出资的合作开发合同的性质和效力认定标准在不同的法律体系下存在差异，对于合同当事人及第三方来说，判断其效力是否存在争议。
现行法律框架国家A在国家A，土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定标准相对明确。
根据该国法律规定，合同双方应当按照约定履行各自的义务，并享有相应的权利。
同时，土地使用权的出资方在合同解除或终止后，应当有权回收土地使用权。
因此，合同当事人在国家A可以相对安全地依据该国法律框架进行合作开发。
国家B然而，在国家B，土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定标准却不太明确。
根据该国相关法律，土地使用权可以作为出资方式，但对于该合同的效力认定存在一些争议。
一方主张该合同应被视为有效合同，而另一方则认为该合同在法律上并不具备合同效力。
因此，在国家B，合作开发合同的土地使用权作为出资方式可能对合同当事人带来一定的风险。
解决争议建议立法明确效力认定标准国家或地区的立法机构应当针对以土地使用权作为出资的合作开发合同，明确制定合同效力认定标准，以保障合同双方的权益。
立法者应对合同效力、违约责任等问题进行明确规定，避免合同当事人因合同效力不明确而产生争议。
提供监管机构监督政府或相关机构应当建立监管机制，对以土地使用权作为出资的合作开发合同的执行进行监督和管理。
监管机构可以制定规章制度，加强监督力度，保障各方合法权益。
最高法院：注意了!与开发区管委会订立的土地出让合同原则上无效（附：12个判例）
最高法院：注意了!与开发区管委会订立的土地出让合同原则上无效（附：12个判例）欢迎进入法学公众交流平台提前祝大家端午节快乐免费领取课程讲义1.收购·反收购实务·公司法实务问题的讲座讲师：律师协会公司法专业委员会主任2.专利侵权法律适用问题的司法解释综述讲座讲师：法院法官3.违法建设查处案件疑难问题实务讲座讲师：省高院行政庭庭长长按二维码领取录像【最高人民法院】与开发区管委会订立的土地出让合同是否有效|（附11个真实判例）阅读提示随着各种类型的经济技术开发区、工业园区等开发区的设立，出现了开发区管委会充当国有土地使用权出让主体，并以该主体身份出让土地的现象。
开发区管委会作为出让方，其与受让方订立的出让合同是否有效？对此，最高法院确立了如下裁判规则：一、开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，原则上应被认定无效（案例一～案例十）；二、2005年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施前开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效（案例十一）。
最高人民法院开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权出让合同，原则上应认定为无效合同裁判要旨开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，原则上应当被认定无效。
案情简介一、某开发区管委会与化纤公司签订《项目投资合同》，约定管委会将厂区（含土地、建筑物及附属设施、设备）转让给化纤公司，化纤公司分三年平均支付转让金。
二、化纤公司向法院提起诉讼，请求判令管委会将案涉土地及厂房等过户给化纤公司。
三、福建高院判决驳回化纤公司的诉讼请求。
四、化纤公司不服福建高院判决，向最高法院申请再审。
最高法院裁定驳回其再审申请。
败诉原因根据相关规定，土地使用权出让合同应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，开发区管委会作为出让方签订的出让合同原则上为无效合同。
国有土地使用权转让法律意见书
国有土地使用权转让法律意见书1 法律依据(1)《中华人民共和国城市房地产管理法》(2) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(3)《划拨土地使用权管理暂行办法》2 转让条件2.1 以出让方式取得的国有土地使用权转让条件（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2.2 以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）经由批准权的人民政府审批。
3 合同文本国有土地使用权转让合同第一章总则第一条本合同双方当事人出让方：___________________________（以下简称甲方）受让方：___________________________（以下简称乙方）根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。
第二条甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。
地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。
第三条乙方根据本合同受让的土地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护；但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。
乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。
第二章定义第四条本合同所使用的特定词语定义如下1．“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围，即本合同第五条界定的范围。
2．“总体规划”指经中国政府批准的_________开发区域的土地利用和开发建设总体规划。
关于农村集体土地使用权出租相关问题
关于农村集体土地使用权出租相关问题的简要探讨近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。
随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严重影响了城市的建设与发展。
针对此问题，本文试就农村集体土地使用权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行相关的法律讨论和分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析伴随城市建设的快速发展，城市规模的扩张、规划的变化调整以及大量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上很多都属于农村集体土地。
政府要解决城市建设的土地供需矛盾，往往会首先考虑这部分集体土地的征收问题。
但现实中很多这样的土地以出租等各种形式被占用，大部分用于了非农建设。
加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。
为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。
（一）农村集体土地租赁的合法性问题《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包谋划权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他体式格局流转”。
土地使用权转让具体合同条款
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX土地使用权转让具体合同条款本合同目录一览1. 土地使用权转让概述1.1 转让方信息1.2 受让方信息1.3 土地使用权证号及面积1.4 土地用途及规划1.5 转让价格及支付方式2. 土地使用权转让条件2.1 法律法规及政策要求2.2 土地使用权权属清晰2.3 转让方具备转让资格2.4 受让方具备受让资格2.5 土地使用权不存在争议3. 土地使用权转让程序3.1 签订合同前的准备工作3.2 签订土地使用权转让合同3.3 办理土地使用权变更登记3.4 转让方交付土地及地上附着物3.5 受让方支付转让价款4. 土地使用权转让期限4.1 土地使用权转让期限的确定4.2 转让期限内土地使用权的权益4.3 转让期限届满后的处理方式5. 土地使用权转让价款及支付方式5.1 转让价款的确定5.2 支付方式及支付时间5.3 价款支付的凭证及确认6. 土地使用权转让税费6.1 税费的种类及标准6.2 税费的承担方式6.3 税费支付的凭证及确认7. 土地使用权转让双方的权利与义务7.1 转让方的权利与义务7.2 受让方的权利与义务8. 土地使用权转让合同的变更与解除8.1 合同变更的条件及程序8.2 合同解除的条件及程序9. 土地使用权转让合同的违约责任9.1 转让方的违约责任9.2 受让方的违约责任10. 争议解决方式10.1 双方协商解决10.2 请求第三方调解10.3 向人民法院提起诉讼11. 合同的生效、变更与解除11.1 合同的生效条件11.2 合同的变更条件11.3 合同的解除条件12. 合同的履行期限和地点12.1 履行期限12.2 履行地点13. 合同的签字盖章13.1 转让方签字盖章13.2 受让方签字盖章14. 其他约定事项第一部分：合同如下：第一条土地使用权转让概述1.1 转让方信息转让方注册地址：_______转让方法定代表人：_______ 1.2 受让方信息受让方注册地址：_______受让方法定代表人：_______ 1.3 土地使用权证号及面积土地使用权证号：_______土地使用权面积：_______平方米1.4 土地用途及规划土地用途：_______土地规划：_______1.5 转让价格及支付方式转让价格：_______元（大写：_______________________元整）支付方式：_______支付时间：_______第二条土地使用权转让条件2.1 法律法规及政策要求转让方应确保土地使用权转让符合相关法律法规及政策要求。
对最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解适用
对最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解适用(作者：最高人民法院韩延斌)一、土地使用权出让合同的主体、标的物《解释》第1条规定，“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议”。
之所以在头条对土地使用权出让合同进行定义性解释，主要目的就是要明确土地使用权出让合同的出让主体和出让行为的标的物。
依据现行法律规定，出让主体为市、县人民政府所属的土地行政管理职能部门。
在讨论中，不少地方反映了一些市辖区及设立的各类开发区管理委员会出让土地的情况和问题。
为此，有观点认为，《解释》将土地出让主体限定为市、县人民政府土地管理部门不全面，遗漏了主体，出让土地的主体还应包括市辖区人民政府和开发区管理委员会。
对市辖区人民政府能否作为出让主体的问题，根据《国家土地管理局〈对出让国有土地使用权有关问题请示的答复〉》(1991国土函字第71号)意见，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的“市、县人民政府”，所指“市”包括全国各级市；所指“县”不包括市辖区。
对开发区管理委员会能否作为国有土地使用权出让主体的问题，国土资源部认为开发区管理委员会不具备土地使用权出让的主体资格。
综合上述意见，《解释》将国有土地使用权出让的主体依法限定为市、县人民政府的土地管理部门。
土地使用权出让合同的标的物，即土地使用权出让的客体为土地使用权，不是土地本身，但也并非是所有的土地使用权均可出让。
依据法律规定，土地使用权出让制度只是针对国有土地实行的一种土地利用制度，允许出让进行房地产开发的只能是国有土地。
对农民集体所有土地的使用权，依照《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
《城市房地产管理法》第8条也明确规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
国有建设用地使用权出让合同的性质认定和规则重构
第36卷 第6期2022年6月Vol.36 No.6Jun.,2022中国土地科学China Land Science doi: 10.11994/zgtdkx.20220526.093855国有建设用地使用权出让合同的性质认定和规则重构王俊超1，蒋仁开2（1.安徽大学法学院，安徽 合肥 230601；2.中国国土勘测规划院，北京 100035）摘要：研究目的：对国有建设用地使用权出让合同的性质争议进行分析认定。
研究方法：历史分析、社会实证和法律规范分析。
研究结果：从统一行使自然资源所有者权益、建设城乡统一的建设用地市场、国有建设用地使用权出让的本质特征和发展方向、民事和行政法的基本法理4个方面分析，应当将国有建设用地使用权出让合同的性质认定为民事合同。
研究结论：基于出让合同的民事合同属性，应当完善出让合同条款、相关法律规则和争议解决方式，达成土地善治，实现国有自然资源产权制度改革的目标。
关键词：建设用地使用权；出让合同；行政合同；民事合同；所有者权益中图分类号：D922.3文献标志码：A文章编号：1001-8158（2022）06-0021-08收稿日期：2022-02-24；修稿日期：2022-04-15第一作者：王俊超（1985-），男，河南唐河人，博士研究生。
主要研究方向为民法学、通讯作者：蒋仁开（1968-），男，贵州德江人，博士，1 引言国有建设用地使用权出让合同是国家实现所有者权益的重要方式，出让合同的一方当事人为代表国家的自然资源管理部门，既根据授权签订出让合同，享有合同权利、履行合同义务，又行使监管权、执法权。
出让人兼具民事主体和行政主体双重角色，出让合同条款既有《民法典》规定的内容也有《土地管理法》的行政监管条文，多重因素导致学术界对出让合同的性质认定众说纷纭，归纳起来有民事合同[1]、行政合同[2]、混合合同[3]三种观点。
最高人民法院的判决既有将出让合同认定为民事合同的也有认定为行政合同的，至今尚无定论。
以土地使用权作为出资的合作开发(合同)的效力认定标准
以土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定标准引言合作开发是指由土地使用权人和开发商签订的一种合作形式，土地使用权人将其土地使用权作为出资条件，开发商负责具体的开发建设工作。
这种合作模式不仅能够有效利用土地资源，还能获得较高的经济收益。
然而，对于以土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定标准一直以来都是一个备受争议的话题。
本文将探讨该标准的认定以及相关问题。
土地使用权的法律地位土地使用权是指依法对土地的使用、收益和处分的权利。
它是我国土地制度中的重要组成部分，具有稳定和继承的性质。
根据《土地管理法》，土地使用权的出让、转让和抵押等行为必须通过签订合同来完成。
因此，土地使用权在法律上具有明确的权利地位和保护。
合作开发合同的效力合作开发合同是土地使用权人与开发商之间的法律约定，具有约束双方义务、保障双方权益的效力。
根据《合同法》，合同是订立、变更、终止民事权利义务关系的协议，具有法律效力。
因此，合作开发合同在法律上具备明确的效力认定标准。
以土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定标准针对以土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定，主要有几个标准：1.合同约定标准合作开发合同应当明确约定土地使用权人将土地使用权作为出资条件，并约定开发商应当履行的具体义务与责任。
合同约定是效力认定的重要依据，对于合作双方的权益均具有重要意义。
因此，相关约定应当具备明确性和合法性。
2.社会公众意志标准以土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定还需要考虑社会公众的意志。
这是由于土地资源的利用对于社会经济发展和公共利益具有重要意义。
合作开发合同的有效性应当符合社会公众的利益、公平公正的原则。
3.法律法规标准中国的土地管理法律法规对土地使用权的出让和转让等行为做出了明确规定。
以土地使用权作为出资的合作开发合同应当符合相关法律法规的规定，保障土地使用权人的合法权益。
如果合同违反法律法规，将影响其效力的认定。
4.监管部门审核标准合作开发合同的效力还需要监管部门的审核。
未办理农用地转用审批是否影响土地出让合同效力
未办理农用地转用审批是否影响土地出让合同效力？裁判结果未办理农用地转用审批手续的土地使用权出让合同无效本文梳理了农用地转用审批手续的相关裁判规则：（1）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，未办理农用地转用审批手续的土地使用权出让合同无效（主文案例）；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，一般由国务院、省、自治区、直辖市人民政府批准办理农用地转用审批手续（延伸阅读案例1—案例3）；（3）土地利用总体规划的原批准机关，有权在土地利用总体规划及土地利用年度计划确定的建设用地规模范围内，批准将农用地转为建设用地（延伸阅读案例4、案例5）；（4）政府未办理农用地转用审批手续即开始使用农用地，并实施征收工作的，属于违法用地（延伸阅读案例6—案例8）。
裁判要旨一、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
未办理农用地转用审批手续的土地使用权出让合同无效。
二、合同部分内容无效，但不影响其他部分效力的，应当认定合同其他部分内容有效。
案情简介一、2003年1月，崂山国土资源分局与乾坤公司签订《国有土地使用权出让合同》，合同涉及的146383平方米的出让土地中，部分土地经批准已转为建设用地，其余部分未经批准，仍然为农用地。
二、2005年6月，崂山国土资源分局以乾坤公司未按合同约定如期缴纳全部土地使用权出让金等为由，作出撤销与乾坤公司签订的《国有土地使用权出让合同》的决定。
三、由于崂山国土资源分局单方解除合同，乾坤公司未能受让合同项下的土地，乾坤公司认为崂山国土资源分局违反合同约定，给其造成各项经济损失1200余万元，故向山东高院起诉，请求判令崂山国土资源分局履行《国有土地使用权出让合同》，向乾坤公司交付合同项下的全部土地。
山东高院认为，《国有土地使用权出让合同》部分有效，乾坤公司亦部分履行了付款义务，故判决：崂山国土资源分局向乾坤公司交付合同项下已经审批转为建设用地的土地。
合同法国有土地转让法律意见书
国有土地使用权转让法律意见书一：法律依据目前，我国规范土地使用权转让行为的主要法律法规是《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
在该部分，我们还根据土地管理法、城市房地产管理法、合同法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的有关规定，对土地使用权出让合同的概念、土地使用权出让的方式和合同的效力及履行中的有关问题作了认定与处理。
二：国有土地使用权转让条件除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)经有批准权的人民政府审批。
三：国有土地使用权转让程序1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;(2)向县以上国土部门提交转让申请;(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价;(4)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费;(5)登记发证。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;(2)向县以上国土部门提交转让申请;(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求;(4)受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家;(5)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费;(6)登记发证。
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土地使用权转让合同的效力认定标准来源：作者：日期：10-06-20对土地使用权的转让问题始终围绕如何理解适用《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定展开争论。
《城市房地产管理法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
”第37条规定，以出让方式取得的土地使用权，不符合第38条规定条件的，不得转让。
据此，有观点认为，只要不完全具备第38条规定的条件，即应认定转让合同无效，但如果在起诉前符合转让条件，可以认定转让合同有效，这样可有效规范土地交易行为，防止投机炒地，也符合当前的立法精神。
相反观点则认为，根据我国现行的民事法律规定，物权变动采取的是债权契约+交付(或登记)的原则，债权契约只是当事人就某项财产的买卖达成协议，只有经过动产交付或者不动产权属变更登记后，方可发生物权变动的效力，因此，交付或登记与合同是相互独立的。
对土地使用权转让合同，只要符合《民法通则》所规定的民事行为有效条件，合同即成立生效，至于转让人是否取得土地使用权证书，转让的标的物是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的条件，能否完成转让行为，只是合同履行的问题，并不影响合同的效力，可通过瑕疵担保责任制度对受让人进行救济。
借鉴大陆法系的立法例，只有在合同标的物客观自始不能的情况下，才认定无效，嗣后不能的合同仍为有效。
如《德国民法典》第306条，“以不能给付为标的的合同无效”。
因此，对不符合《城市房地产管理法》第38条规定条件的土地使用权转让合同，不能认定为无效合同。
对上述两种观点，我们认为均有不妥之处。
既不能按照第一种意见一概认定合同无效，也不能采纳第二种观点全部认定有效。
按照《城市房地产管理法》第38条的规定，土地使用权转让应当具备两个条件：一是取得土地使用权证书，二是转让的土地应达到一定的法定投资条件。
因此，对土地使用权转让合同的效力认定应区分两种情况予以处理。
一是转让方未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同，二是转让的土地未达到法定的投资条件。
一、未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同效力的认定首先，从土地使用权转让的性质看，因土地使用权是出让方与受让方以合同形式合意创设的一种对国有土地的占有、使用、处分、收益的用益物权，土地使用权转让即是该用益物权的变动，在性质上属于物权变动的范畴。
因此，土地使用权转让自应受物权变动原则的规制，而物权变动采取何种原则由物权变动的立法模式所决定。
依通说，我国现行法律关于物权变动系采债权形式主义的立法模式。
该模式又称意思主义与登记或交付相结合的物权变动模式，指物权因法律行为发生变动时，当事人除有债权合意外，尚需践行登记或交付的法定方式。
该模式将物权变动的时间界限确定在物的交付或者登记之时，而没有确定为意思表示一致的时候，如果没有进行动产的交付或不动产登记，物权不发生变动。
该立法模式原则上虽然要求以交付或登记行为作为标的物所有权移转的表征，但并不承认物权合意的存在，认为债权合同就是所有权移转的内在动力和根本原因。
如，根据我国《民法通则》第72条第2款规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
从该规定可以看出，基于合同发生的所有权转移，一般以交付为准，以所有权移转作为债权契约的当然结果，无需另有所有权转移的合意，但当事人之间仅有债权契约，而尚未交付，仍不发生所有权转移。
此外，在《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《城市私有房屋管理条例》对土地权属的变更、房屋所有权的移转也均明确规定实行登记。
土地使用权转让作为不动产物权变动的一种形态，其转让行为自应适用该物权变动原则的规制，即土地使用权进行转让时，当事人之间除订立债权合同外，尚需践行土地使用权权属变更登记的法定方式后方可发生物权变动的效力。
其次，根据我国法律规定，土地使用权的转让行为，应通过合同的形式进行，合同行为为基础行为，只有在合同有效成立的前提下，才发生合同的履行问题，才有不动产权属变更登记问题。
据此，土地使用权的转让正是基于合同发生的物权变动，而土地使用权转让合同就是当事人以转让土地使用权的意思表示为内容，以发生债法上的给付义务为效果的民事法律行为，属于债权法律行为。
按照债权形式主义立法模式下的物权变动原则，土地使用权转让合同即是当事人就土地使用权转让达成的意思表示的债权合同，该合同成立生效后，还必须通过履行土地使用权权属变更登记行为才能实现物权变动，而不能直接发生物权变动的效果。
由于土地使用权转让是通过合同行为进行的一种物权变动形态，合同行为为物权变动的基础行为，因此，对合同行为的效力认定关系到物权变动的能否。
按照债权形式主义立法模式下的物权变动原则，物权变动的合同和物权变动本身是相互区分的，根据该原则的要求，物权变动中的债权合同是所有权移转的内在动力和根本原因，基于合同发生的所有权转移，虽然一般以交付或者登记为准，但所有权移转是债权契约的当然结果。
当然当事人之间仅有债权契约，而尚未交付或者登记，也不发生所有权转移。
在此物权变动原则下，以发生物权变动为目的的债权合同，属于债权法律关系的范畴，其成立生效应依据债权法、合同法的规定，标的物是否成就、能否交付，物权是否发生变动，只是合同履行的结果问题，并非当然是合同的生效要件，决不能以合同不能履行或者物权没有发生变动来反推合同无效。
土地使用权转让合同作为物权变动的根本原因和内在动力，其成立生效应当符合债权合同的生效条件。
债权合同的生效条件是指能够按照当事人意思表示的内容发生法律效果应当具备的条件。
合同的有效条件涉及法律对已经成立的合同进行价值判断的标准，就其性质而言，主要是对当事人意思表示品质的要求，所以，传统民法理论又把合同的有效条件称为“意思表示的有效要件”，这也是民法平等、自愿、合同自由等原则对合同民事行为成立生效的本质要求。
根据《民法通则》第55条和《合同法》的有关规定，债权合同的生效应当具备三个条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益。
据此，土地使用权转让合同的成立只要具备上述条件，即可依法生效。
第三，对转让方未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同的效力认定。
根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当取得土地使用权证书。
已如前述，土地使用权转让合同是以土地使用权发生物权变动为目的债权合同，而合同的标的物土地使用权作为一种民事财产权利——用益物权，其自身包含有处分权能，处分的对象为权利自身。
当事人行使民事权利处分权能，就是法律上的处分行为，属于民事法律行为的一种，将产生民事权利变动的结果。
当事人如要实现这一目的，仅仅达成物权变动的合意是不够的，还必然要享有对土地使用权处分的权能，即取得土地使用权证书，成为土地使用权的权利主体，才能行使旨在引起土地使用权发生物权变动的处分行为。
所以，土地使用权证书的取得是土地使用权转让必须具备的条件，转让方只有取得土地使用权证书才可籍此表明其为该出让土地使用权的权利主体，才依法享有处分该土地使用权的权利，这也是为防止土地交易市场空买空卖，稳定土地交易市场秩序的有效手段。
在民法上，对民事权利的处分行为如由权利人行使为有权处分，如由非权利人行使则为无权处分。
转让方未取得土地使用权证与受让方订立的土地使用权转让合同，就属于无权处分的情形。
处分行为是指以引起民事权利的变动为目的的法律行为，因它在不同的物权变动立法模式下，含义有所区别，所以，在对无权处分效力的认定上也大相径庭。
在以《法国民法典》为代表的债权意思主义物权变动模式下，物权变动法律效果的发生系于当事人的债权意思，所以，就物权变动而言，与处分行为意义相当的，就是当事人之间所订立的以发生物权变动为目的的债权合同。
而在以《德国民法典》为代表的物权形式主义物权变动模式下，由于物权变动采取了原因和结果的区分原则，处分行为是与负担行为相对应的一种法律行为。
因此，就买卖而言，处分行为就不是指作为债权合同的买卖合同，而是指独立于买卖合同这个负担行为的、直接引起标的物所有权转移的物权行为。
在以《奥地利民法典》为代表的债权形式主义物权变动模式下，由于并不认同有独立于债权合同的物权行为的存在，因而在解释论上，对处分行为的理解应与债权意思主义的物权变动模式相同，即处分行为是指以物权变动为目的所订立的债权合同。
由此可见，在不同的物权变动模式下，处分行为所指有所不同，对无权处分行为的含义也相应的有所区别：在债权意思主义和债权形式主义的物权变动模式下，无权处分行为实际是指，对特定标的物没有处分权的当事人所订立的、以引起标的物物权变动为目的的债权合同，典型的如出卖他人之物所订立的买卖合同;而在物权形式主义的物权变动模式下，无权处分行为则是指，对标的物没有处分权的当事人所进行的，以引起标的物物权变动为目的的物权行为。
与上述相对应，未取得出让土地使用权证书的转让方即为无处分权人，其与受让方订立合同转让土地使用权的行为即为无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。
但该无权处分行为的效力待定不是无期限的，在当事人向人民法院起诉前，如转让方仍未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府没有批准，不仅其转让行为无效而且其所订立的转让合同也应认定为无效;如转让方取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府批准，则转让行为溯及于行为成立时有效，随即应当认定转让合同有效。
二、土地未达到法定投资开发条件的转让合同效力的认定《城市房地产管理法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
”据此规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。
依前述，对转让行为不符合第一个转让条件即转让方未取得土地使用权证书所订立的转让合同可按照无权处分行为予以认定处理，但对转让行为不符合第二个转让条件即转让的土地没有达到法定投资开发条件的情况下，对所订立的土地使用权转让合同效力问题，我们认为，应在我国现行法律采取的债权形式主义的物权变动模式下予以认定。