房地产公司资金收入管理

2.6房地产公司资金收入管理

旁地产公司资金的收入包括房款收入、各项保证金收入、违约金收入等。下面主要对房款收入管理的相关内容进行详细说明．具体包括房款收取与催收管理、交房尾款收取管理、办证退补差额款管理、房屋转让款收取管理、销售折扣管理等。

2.6.1 房款收取与催收管理

房款收取包括定金、首付款、全款、按揭或公积金贷款等款项的收取，收取的方式一般包括现金、支票、银行卡转账、信用卡支付等。

(1)房款收取的主要内容

①定金：签订购房协议之前收取的认筹金及签订购房合同前收取的定金（小定和大定）。

②首付款：协议转合同后客户交来的除贷款之外的款项。

③全款：客户一次性交纳全部房款的款项。

①按揭或公积金贷款：客户办理住房贷款由银行划人公司的款项。

(2)房款收取与催收管理的部门职责

①销售部负责购房协议、合同签订，签订合同当天将合同递送财务部，每周提供银行按揭（公积金）办理情况周报表，便于财务部协助销售部催收房款；销售部负责催收房款。

②财务部负责根据协议、合同收款，负责其账务处理和录入销售系统中有关财务收款数据。协助销售部催收房款。

(3)房款收取与催收管理流程

如图2-21所示。

(4)房款收取与催收管理的工作裎序

①财务部出纳根据销售部签订的协议或合同准确收取房款，并确认各种交款方式到账时间。

a.现金方式：由销售部开具收款通知单，客户付款，收款人员当面点清，当时确认到账，同时给客户开具发票。

b．刷卡方式：同现金。

c.支票付款：客户周一至周四期间交款的，财务部应保证尽快将支票送入银行，隔一

个工作日确认是否到账，通知销售部开收款通知单；周五至周日交款的，财务部应在下周三前确认是否到账，通知销售部开收款通知单，财务部收款岗开具发票。如发生支票退票，财务不确认到账，出纳岗负责通知销售部，并请客户换开支票。

d．汇款方式：客户汇款，在客户通知销售人员后，请销售人员尽快提供客户汇款的银行、金额、及汇款人名称和汇款时间（或要求客户提供汇款单据复印件），以便财务部出纳及时查询（同城回款一般2天，外埠汇款时间一般4天），查询到账后，即时通知销售部开收款通知单，财务部收款岗开具发票。

e．按揭、组合贷款方式：在银行通知财务部负责按揭的人员已放款后，由财务部负责按揭的人员到银行取放款通知书并填写收款通知单，通知财务部出纳，财务部收款岗开具发票。

②财务部出纳根据销售部签订的协议或合同准确收取房款，开与收款金额相符的收据给客户，并请客户在收据备查登记簿中签名。

③收款收据内容必须注明填开时间、缴款单位或介人、款项内容、收款方式、人民币大小写、收款单位财务专用章、收款人签字。

a．填开时间必须是收取现金或支票的当天，而不能是其他日期；也不能应客户的要求任意填写日期。

b．缴款单位或个人必须是支票的付款人或是与协议、合同相同名称的购房人。

i．如果交纳支票的付款人是客户（买方）本人，则开具与支票付款人即购房合同上买方名称一致。

ii．如果交纳支票的付款人不是客户（买方）本人，则付款人必须出具证明文件，证明文件内容须包括：此房款是为某某项目某某房号某某人支付的购房款，由此所引起的一切经济及法律责任由本付款人自行承担，并加盖单位公章。

iii.如果交纳的房款是现金，则其“交款单位或个人”名称必须是合同或协议上的买方。

iV．如果客户要求更改收据“交款单位或个人”名称，则财务部会计、出纳必须根据已经变更的合同进行更改，并在收据更改之处加盖收款单位财务专用章。

V.款项内容需注明收款房号。

vi．收款方式需注明现金、支票、汇票或电汇等。

c．收据备查登记簿中签名是购房者或代理人或销售部经办人。

i．如果是购房者交款，签领人是购房者。

ii．如果是代理人代购房者交款，签领人是代理人。

iii．如果是由销售部代购房者办理，签领人是销售部经办人。

④会计当天根据收款收据记账联和银行进账单回单联编制记账凭证（含房款订金、分期付款和滞纳金及违约金等的业务内容），按房号及客户名称及时登记销售收入阴细账，并于收到房款的当日录入销售系统中有关财务收款数据，月初1日前复核销售部上月销售月报表。次月5日前编制月末客户欠款明细表给销售部，便于销售部催款。

⑤会计负责监督客户房款的付款进度，对客户房款缴付存在的问题及时上报部门经理并与销售部沟通、解决。

⑥对延迟付款的客户，应按合同规定由会计计算滞纳金及违约金，销售部复核。

⑦会计负责收取销售合同，并按财务档案管理规定存档、保管，同时核对销售合同中的房款金额，如发现问题及时与销售部有关人员沟通。

(5)银行按揭管理规定

①项目销售人员在项目楼盘预售初期必须向有意向的客户提出按公司指定的银行办理购房按揭手续，不允许客户自由选择按揭银行。

②公司财务部在楼盘销售之初根据销售额会同销售部负责人预估按揭总额度。

③销售部必须按公司财务部事先下达的银行按揭份额予以操作。

④财务部根据销售部安排的房源配置人员，统一向客户收取订金。由销售人员负责与客户签订购房意向承诺书，承诺在公司限定的时间内向公司开户行交纳购房首付款，并注明购房者姓名、房号。

⑤由各按揭银行协助反馈客户缴款进度，隔日报公司财务部汇总，并反馈给销售部进行客户登记及通知客户在公司限定的时间内携带首付款银行篼据来售楼处签订商品房购销合同。

⑥考虑到银行按揭款的快速回笼，要求销售部做好客户的筛选工作，要求客户在公司限定的时间内到指定的按揭银行办理按揭手续，并做好相应的催办工作。售楼处由销售部负责人安排按揭银行轮流蹲点办理。

⑦对于办理公积金按揭的客户，要求销售部采用集中通知、集中办理的办法通知客户来售楼处办理。

⑧财务部负责月度资金回笼的统计工作。

⑨针对个别按揭客户，经多次催办仍无见效，建议按相关承诺书条款予以办理。

⑩对于与公司有较好关系的按揭客户，由销售负责人按月将情况汇报公司领导后再做安排。

⑥公司二手房的代理，也将纳入公司统一按揭模式，公司财务部根据年度下达指标分解成月度银行按揭额度配置给指定银行，最终形成资源共享。

2. 6.2 交房尾款收取管理

房地产公司在交房之前，应先核对该房屋客户的付款情况，对未付清房款的要先收齐房款再出具领房通知单。

(1)交房尾款收取管理流程

如图2 22所示。