推荐-20XX珠海华夏中广城二期夏都华景全程营销方案122p 精品
【房地产】珠海华夏中广城二期夏都华景全程营销方案共125页文档
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
Thank you
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
远成中心二季度营销推广方案
拓客渠道—商超宣传
社区超市拓客
形式：制作印有远成中心LGOG购物袋，赠送给遂宁社区超市，扩大项目推广覆盖面 执行：雇佣超市配货人员（4名，每人每月1000元）发放
拓客渠道—商超宣传
社区超市拓客 共计1000余组，此为部分资源展示
拓客渠道—市内摆展
商务步行街摆展
建议继续在商务步行街搭建户外桁架式展位，以项目展板、喷绘为道具展示项目信息，通过 PT拉客、置业顾问谈判的形式积累客户
主题：68万方遂宁首席城市综合体 时间：5月底-6月份，每月进行2周摆展 地点：商务步行街
拓客渠道—市内摆展
商务步行街摆展
揽客办法
1. PT拉客——将PT安排在展位周边主要交通路口，拦截过往客户，通过派单、口播介绍引 导将客户至展位进行咨询。通过上阶段外展考核，有部分老年PT在拉客方面表现较为突出， 建议继续使用。以下为PT位置布局：
五一活动
五一活动
五一活动
精美小吃冷饮
果汁畅饮 感受清凉一夏
活动内容：活动期间设置冷餐 区，为来访客户提供糕点、水 果及美味的冷饮。
五一活动
自制小礼品、纪念品
陶艺DIY
根据自己的喜好调配颜料，装点石膏所有参与客户 均可以把自己动手制作的物品带回家，留做纪念。
自制马克杯
到访客户均可在马克杯上烫印自己的生活照、喜欢的 人物、漫画、甚至是爱宠的照片，制作独一无二的马 克杯。
通过登记有礼为噱头吸引客户到点位咨询登记月仹赶集时间地点人员物料四月仹16周四新桥乡1置业顾问4行销车辆长条桌1易拉宝2个dm若干礼品若干已有丌产生费用21周二复桥镇22周三大安乡23周四保升乡28周二玉丰镇29周三天保乡30周四安居镇五月仹5周二大石镇6周三高坪乡7周四老池乡12周二磨溪镇13周三保升乡14周四蓬南镇19周二新桥乡20周三安居镇21周四三凤镇26周二高坪乡27周三蓬南镇28周四隆盛镇六月仹2周二大安乡3周三横山镇4周四马家乡9周二西眉镇10周三荷叶乡11周四安居镇16周二金元镇17周三荷叶乡18周四隆盛镇24周二吆星镇25周三回马乡26周四三凤镇拓客渠道乡镇推广线下赶集下乡时间安排拓客渠道乡镇推广线下乡镇巡演活劢主题
东湖湾二期营销思路82P
区 域
项目名称
项目上 市套数
07年后 上市套 数
07年后 上市面 积（㎡）
销售均 价(￥/㎡)
市场报价
已销套 数
未销套 数
已销面 积（㎡）
未销售 面积 （㎡）
签约率
开盘日期
北纬40
1958
1958
224543
14201
15000（两 居以下） /17000花 园洋房 19500
1713
245
187951
10
区域内市场
销售套数统计（区域内）
2007.7. 6～ 2007.7. 23 2007.7. 23～ 2007.8. 6 2007.8. 6～ 2007.8. 27 2007.8. 27～ 2007.9. 12 2007.9. 12～ 2007.10 .12 2007.10 .12～ 2007.10 .30 2007.10 .30～ 2007.11 .13 2007.11 .13～ 2007.11 .28 2007.11 .28～ 2007.12 .10 2007.12 .10～ 2007.12 .24 2007.12 .24～ 2008.1. 7 2008.1. 7～ 2008.1. 21
融科三期
建筑面积40万平方 米 享受和谐的丰盛人 生
北纬40
建筑面积78万平方 米 跨千年文化典藏 、 缔造国际经典人居
中广、宜景湾
方恒国际中心
首开知语城
万方国际公寓
项目规模
建筑面积11万平方米
建筑面积25万
总建面29万平方米
总建面5.34万平方米
推广主题
细节居住空间
繁华之后的境界人生
标定城市功能
优秀教育配套、开 发商雄厚实力
某园区营销推广方案研讨
5 清盘信息；专属度假领地信 息，升值信息；入住帝景， 享受尊贵
6 教育社区：幼儿园立面和学 校开工；艺术社区、社区 艺术：风雨联廊；商业走 廊开街；清盘信息
7 社区文化、物业服务、集成 生活；入住帝景，享受尊 贵；集成社区；清盘信息
8
专题4、推广主题
第三阶段：
9月－12月，经过8个月来的推广和 入住的影响，市场至此大体上应该 对于珠江帝景既往形象不再敏感。 至此，我们再重新从价值、品质和 感受三个角度包装B区的东半部， 以珠江帝景二期升级版的面目出现， 重新唤起市场的关注。
16＃包装
讲座及收藏爱好者协会成立、桥
牌讲座、桥牌观摩、红酒讲座
2＃、3＃、5＃、12＃、15＃、 圣诞节、新年大赠礼、晚会礼仪
16＃包装
讲座圣诞节、新年活动
专题1、产品
存在问题
我项目多为大户型，同等规格的格局面积要远远大于周边的竞争
项目和主流市场的需求，具有一定的舒适性和可持续发展性，但
是，消费压力过大。
在北京青年报或新京报作栏目冠名或者协办有奖征文，每期可以提 出部分问题，有奖回答。
利用部分高端媒体的广告发布，力争进一步使用其客户资源和读者 资源，举办活动。
在部分高端媒体发布广告的同时，换取其一定数量的书刊、杂志， 赠送给部分大客户，加强与大客户的沟通。
更多的借用其他公司举办的活动，为其提供礼品、奖品，即优惠购 房限时使用。
专题7、营销费用
珠江帝景2004年营销费用预算比例
3% 5%
5%
22%
10%
2%
5%
5% 10%
22% 11%
户外广告发布 报纸广告发布 电视广告发布 杂志广告发布 网络广告发布 广播广告发布 电视广告制作 活动费（含直投） 现场物料制作 印刷费 舆论软文
众夏地产北京华贸中心营销策略报告
众厦观点：2010年楼市平稳调整年，而政府政策的调控力度远大于 往年，预计此轮的调整影响力将在3-5个月内发挥作用。
项目启示：尽快入市，减少不确定因素对项目造成的销售 影响，适当规避政策风险
市场 趋势
惠州楼市——房价理性回归，回归幅度有限
2009年周价格曲线（惠州）
市场趋势：整体商品房成交均价4626元/㎡，表现较为平稳，价格指数变化 幅度不大； 市场成交量：09年呈现井喷增长；需求相对旺盛。 市场产品：主力供给和主力需求匹配，90—120㎡三房、120—144㎡四房仍 然市场上的热销户型，总占市场成交量的50%左右。 供需情况：供求比较低，需求相对旺盛。
构筑城市群的关联性
第二圈层价值体系：辐射一线城市
区域 价值
C/轨道新城成就城市中心地位
惠州,发展粤东的桥头堡,辐射深莞惠； 惠莞、深惠沿海两条高速公路已经建成通车，莞 惠城际轨道、粤湘高速公路博深段、广惠高速公路 东沿线已动工建设，惠大高速、从莞高速、莞惠高 速东延线、惠盐高速改扩建正在抓紧进行前期工作。 R3直接联通深圳、惠州、东莞，未来的深港一 体化成熟后，将进一步交通覆盖至惠州
区域 价值
B/多功能聚合成就惠州CBD引擎
惠州三中心：即惠州市政治中心， 经济中心，文化中心。 交通：广汕公路横贯东西，京九 铁路连通南北，惠博沿江公路、惠 州大道横穿而过，惠州大道、先科 大道、三环路等交通网络四通八达。 发展类比：从地位看，江北在惠 州，就是深圳的福田、广州的天河、 上海的陆家嘴
实现房地产经营与销售的双赢
降低风险，实现价值最大化。
本次报告解决的问题
价值挖掘——项目能力及空间
营销策略——市场趋势，项目条件
营销实施——卖什么？卖给谁？怎么卖？
夏都华景全程营销案(终稿)：华夏中广城二期——夏都华景全程营销方案共124页文档
营方案
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
中海珠海名流府邸地产项目全程策划方案116XX年
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中海珠海名流府邸地产项目全程策划 方案116XX年
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中海珠海名流府邸地产项目全程策划 方案116XX年
•市 场部 分
•★房地产后市仍被看好，未来供应量将呈平稳增长
•★珠海市商品房住房销售面积大于竣工面积，处 于供不应求的卖方市场。
•需求部分
•需求情况：前山市场的消化率还是比较良好
• 原因1：其他板块价格过高，有一部分购 房 者把置业目 转移到前山板块。 • 原因2：城市建设的发展，前山的居住环境 有了一定的提高。
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中海珠海名流府邸地产项目全程策划 方案116XX年
•价格情况：前山住 宅市场一直以来属 于珠海中低水平， 然而受到品牌项目 的影响带动了价格。 说明了利好消息对 刺激板块价值提升 起到一定的作用。
•结果 •价值得以提升 •但溢价空间不高
•竞争激烈
•同行复制
•要突破，就要跳出原思考模式，找到核心
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中海珠海名流府邸地产项目全程策划 方案116XX年
•只要能找到替代品，价格就无法突破
•价格
•居住
•享受 •需求
•投资 •需求
Hale Waihona Puke •需求•存在大量替代品•档次
•普通 •住宅
•豪宅 、别墅
•酒店公 寓、商 务公寓
•我们怎突破？
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中海珠海名流府邸地产项目全程策划 方案116XX年
•地产之外的 思考
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•让我们远离传统地产的平庸， • 发起一场对新地产的探索……
中海珠海名流府邸地产项目全程策划 方案116XX年
珠海电力时代广场营销策划报告
珠海电力时代广场营销策划报告珠海电力·时代广场整合营销策划报告开发商：珠海市电力房产开发商业策划：三明国际（中国）商业策划顾问公司二00五年七月前言尊敬的珠海市电力房产开发领导，通过前期对珠海商业市场的了解，我司对贵司珠海电力·时代广场进行了准确的市调和定位，并确定了将珠海电力·时代广场打造成为珠海首席社区生活MALL 的定位方向。
为使针对性更强，我司在此份报告中从珠海电力·时代广场在商业价值方面的角度做了更深入的明白得和研究。
我司将连续社区生活MALL这一主题，并在此报告中提出如下整合营销思路：以A区为龙头，依靠主力商家（国际零售巨头，如易初莲花、华润万家等）的进驻，进行充分的包装推广，并以主力商家的庞大号召力和商业阻碍促进BC区商铺的销售和招商，以及带动翠华新村小区商铺的重新定位包装、招商调整和商铺销售。
同时，BC区及翠华新村小区商铺的租售两旺，亦将烘托、提升A区作为龙头的商业竞争力，此三者紧密结合，互相带动互相促进，形成一个完整的商业体，并最终成为新香洲区的商业核心区域，珠海的商业新亮点！整个方案，我们以科学、系统、创新、求实的态度进行精心论证。
谨此报告，以供参考。
目录第一部分项目分析 (9)1 珠海电力.时代广场差不多经济技术指标 (9)2 项目现状 (9)3 定位评估 (10)3.1 项目定位 (10)3.2 客户定位 (10)3.2.1 目标市场 (10)3.2.2 目标客户群定位 (11)3.3 结论 (14)第二部分BC区销售策略 (15)1 租售范畴界定 (15)2 销售总体策略 (15)3 核心卖点提炼 (16)4 价格策略 (18)5 厘定价格的相关因素 (18)6 定价指导原则 (19)7 珠海电力.时代广场均价推算 (19)7.1 定价方法 (20)7.1.1 需求导向定价 (20)7.1.2 定级定价法 (26)7.2 租售均价 (28)8 价格操纵 (29)9 小结 (29)第三部分招商策略 (30)1 招商原则 (30)1.1 先形象,后功能 (30)1.2 主力店先行，辅助店随后 (30)1.3 同业差异，异业互补 (31)1.4 保证开业，连续优化 (31)1.5 借力打力，以点带面 (31)2 招商目标 (31)2.1 国际招商 (31)2.2 国内招商 (32)2.3 当地招商 (32)2.4 招商范畴及比例 (32)2.5 小结 (32)3 招商形式 (33)3.1 点对点招商 (33)3.3 定点招商 (33)4 珠海电力.时代广场招商定位 (33)4.1 A区的招商功能定位及招商范畴 (33)4.2 BC区的招商功能定位及招商范畴 (34)4.3 翠华新村小区商铺的招商功能定位及招商范畴 (34)5 分时期招商策略 (34)5.1 第一时期：7月上旬至7月30日 (34)5.2 第二时期：8月1日至8月30日 (34)5.3 第三时期：9月1日至9月30日 (35)6 招商治理 (35)6.1 治理架构 (35)6.2 现场治理与操纵 (36)第四部分包装推广策略 (37)1 推广目标 (37)2 推广思路及时期划分 (37)3 推广策略 (38)3.1 项目线推广策略 (38)3.1.1 概念导入 (39)3.1.2 品牌强化 (39)3.2 都市线推广策略 (40)3.3 产品线推广策略 (41)3.3.1 以工程进度为节点 (41)3.3.2 以招商进度为切入点 (41)4 整体包装策略 (41)4.1 项目包装策略 (41)4.2 形象包装策略 (42)4.2.1 商业制高点 (42)4.2.2 品牌号召力 (42)4.2.3 区域阻碍力 (43)4.3 现场包装策略 (43)4.3.1 CI包装 (43)4.3.2 工地包装 (44)5 媒介策略 (44)5.1 媒体定位 (44)5.1.1 传播目标 (44)5.1.2 传播区域 (45)5.1.3 传播时机 (45)5.1.4 传播量度 (45)5.2 媒介公布要点 (45)5.2.1 公布招商前重视媒体接触机会 (45)5.2.2 初期面世强调信息到达率 (45)5.2.3 媒体个性互补原则 (46)5.2.4 时效差异结合原则 (46)5.3 媒体组合策略 (46)5.3.1 时期性操纵策略 (46)5.3.2 成本操纵策略 (46)5.3.3 灵活应急策略 (47)6 费用预算 (47)第五部分终止语 (48)第一部分项目分析1珠海电力·时代广场差不多经济技术指标本报告将要解决的是珠海电力·时代广场A区商场、BC区商业步行街共28672.75平方米商铺的销售、招商和推广，以及翠华小区一、二、三期商铺的重新定位包装及调整招商等重点问题。
天阳明珠商业中心推广计划书
天阳•明珠商业中心推广计划书一、市场情况（一）杭州目前的商铺发展情况分析商业物业市场处于转型期(目前的杭州商业物业市场发展处于重要的转型期，由原来单一的商场、专业市场经营模式向店中店、连锁店、步行街等多样经营模式并存的方向发展。
吴山商圈逐渐淡化涌金广场阴影(至此次人居展之后，继信义坊步行街开街和广厦•西湖时代广场开业之后，兴起了一股新的商铺投资热；西湖国贸、太平洋商业中心、元华商城相继开盘，耀江广厦婚庆广场的开业，家乐福即将进驻涌金广场，吴山商圈的商业物业逐渐淡化了涌金广场失败所带来的阴影；这种种的现象表明杭州商业物业市场进入新一轮的发展时期。
三大商圈整线发展(湖滨商圈的改造正在进行当中，7条特色商街的开街将会使湖滨商圈的人流、商贸气氛空前加强，也会将人流引入吴山商圈，为吴山商圈带来新的活力。
湖滨商圈打通武林商圈和吴山商圈整线发展的瓶颈，延安路成为链接武林商圈和吴山商圈的“大动脉”，延安路商贸的发展对三大商圈整体发展起着举足轻重的作用。
（二）湖滨商圈、吴山商圈大型商业物业情况调查西湖时代广场(商铺分布：商铺以商场形式分布，总营业面积在20000平方米左右，分布为地下一层、地上一、二层。
地上主要经营服饰、箱包、珠宝等。
价格：地下一层：9000—18000元/平方米地上一层：33000元/平方米地上二层：22000元/平方米个体：一层650平方米，54500元/平方米；沿街上层51000元/平方米，下层18000元/平方米经营方式：分割出售，返租经营，经营者是杭州大厦，现已开业。
承诺的年投资收益率为含税9％。
西湖国贸中心(商铺分布：主要分布在地下一层、地上一、二层。
以经营服侍、珠宝、化妆品等为主，分为内店铺和外店铺。
其中外店铺将组成精品独立店铺。
价格：外店铺起价60000元/平方米，面积45—100平方米不等内店铺均价25000元/平方米经营方式：采取店中店的经营模式，地上一层、二层业态分布按照区域划分，无经营公司，不返租。
珠海中海·富华里营销推广
Code of this report | 13
项目的目标：一流的形象VS一流的速度（想要卖得贵，又想要卖得快，
这本身就充满矛盾）
我们有什么？
S
核心问题是什么？
我们面临的问题？ （针对现状的规范分析） •价格实现：突破本地价格体系？ •形象实现：提升珠海城市形象？ •风险实现：快速回笼资金？
R2
（针对目标的实证分析）
第一产业 服务业 第二产业 第三产业
暂住人口
农业
户籍人口
926266
影响点 影响房地产
> 影响一：受经济影响波动较大
户籍人口
暂住人口
影响点
> 影响一：外围市场影响本地结构合理性
> 影响二：城市基础不稳固，产业周期性
> 影响三：可持续发展缺乏
> 影响二：住宅市场非目的性消费
> 影响三：存在较大的依赖性
> 总用地面积：约11万平米
> 保留建筑：2800平米 > 内城：豪宅，完全私密 > 外城：酒店、商业及酒店式公寓，向城市开放 > 保留区：核心位臵、未来为商业的一部分、项 目明星
Code of this report | 3
本次招标范围和项目基本情况：项目由多种物业形态组成，核心的产品
价值为商业街和高端住宅。
利润贡献度
综合体价值策略工具
Code of this report | 7
商业作为项目中最为重要的形象和利润贡献型产品，要买得高，又要卖 得好，必须引领一种全新的时尚潮流。
借鉴案例：渔人码头
休闲 文化
全街铺的商业形态是一种适合营造休闲、文化和时 尚的商业街区。
时尚
娱乐
【房地产】XXX二期营销策划案前部分
第一部分市场分析第一项珠海房地产市场分析一、宏观环境分析1、2001-2020年珠海城市总体规划2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。
这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时也影响着珠海房地产市场的发展方向，珠海房地产开发区域由2002年前的城区集中式开发逐步转向分散组团式开发。
2、港珠澳大桥兴建在即港珠澳大桥已经得到国家有关部门同意，准备兴建。
该大桥的兴建，对珠海的发展有着不言而喻的影响力。
珠海未来将成为交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个尽端性城市真正提升至区域性中心枢纽城市的战略发展地位。
3、城市西拓，工业西进近年来，珠海市委、市政府实施系列重大战略决策，“城市西拓，工业西进”，规划高新技术产业基地，创建大学园区，加强教育产业化，有选择地发展工业，规范有形要素市场等一系列制度和体制创新，珠海在经济转型期已初步具备了加快发展的基本条件。
二、房地产市场状况分析1、控制信贷源，全面提升房地产行业准入门槛2003年6月，央行出台了《关于进一步加强地产信贷业务管理的通知》。
规定从房地产开发的源头土地储备阶段就提升了行业准入门槛，诸多方面对房地产开发企业提出了更高的要求，使资质低、过往开发业绩不佳、自有资金量低、项目开发基本条件欠缺的企业在房地产开发的开始阶段就被筛选淘汰。
2、房产市场适度放开，盘活烂尾楼工程成为下一阶段政策重点至2003年6月，珠海房地产市场将适度有序放开，三年前应城中村改造停滞下来的项目相继提出申请复工，盘活烂尾楼工程将成为下一阶段珠海房地产政策的重点。
3、供应量回升，需求较旺，商品房空置情况有所好转由于三年禁令的实施，城中村改造项目产生的供应量逐步有序地释放，珠海楼盘的空置率有了大幅下降，降幅达到30%，对促进房地产市场良性循环起到了巨大的作用，呈现购销两旺的态势。
世联地产-珠江新城广场市场营销推广策划案
定位的竞争差异性；
竞争对手
美居中心
我们的特色
面向白领 经济实用
天河城
商品更全 服务更专业
广客隆
更大更全 更完善 环境更优
B-3 品牌传播定位
结合项目市场定位与目标消费群定位，我们提出以下品 牌传播定位：
一个全家人都满意的 购物休闲好去处
B-3 品牌传播定位
品牌传播定位的支持点： • 以消费者视点出发，不概念化；
□ 态度2 我认为名牌的商品品质好 □ 态度4 买东西时,我要货比三家 □ 态度6 我非常注意商店的气氛
项目策划流程
市场解析
4C分析 •Category 行业发展 •Compete 竞争对手 •Company自身实力 •Consumer 消费者
策略发展
STP目标定位 •目标消费群定位 •项目市场定位 •品牌传播定位
新城广场所在的天河区现有人口约80万人，多为中高收入阶层，在经济 条件及年龄结构上满足现代大型商业的发展要求；
新城广场处于黄埔大道 洗村大道 体育东路的合围地带，为内环线地铁三 号线交汇处，毗邻广州大道 华南快速干线，有效辐射广州市内及番 禺的消费人群；毗邻火车东站以及广深 广汕高速路通达省内，物流通 畅；
• 大量外来人口涌入广州，带动了置业需求的增长；研究数据显示： 目前广州市近4成购房者为非本地户口的外来人口，尤其天河区的比 例更高。这部分人口多为各国有企业 民营企业和外企的职员，收入稳 定，经济基础良好。
A-3 自身实力
机会：
2 主要竞争对手经营推广上存在的纰漏，在“优质中价” 的商品供应这一环节存在未满足的市场需求；
A-3 自身实力
优势：
1 地理位置无比优越：
现代大型购物中心的选址，必须同时具备以下三个条件， • 地理位置能代表城市商业发展的新趋势； • 拥有相当数量的中高收入消费群体； • 交通便利，停车方便。
华夏湖畔御苑现阶段营销推广方案
华夏·湖畔御苑现阶段营销推广方案核心思路：本案目前在市场上不管从口碑、户型、品质均不能在市场产生决定性的影响力，必须以极具煽动力的价格噱头作为三期新品推广主题配合全方位推广撬动宣城市场，吸引大量客户来访，增加三期蓄水，并通过销售现场洽谈引导，将部分客户引导至二期两房、一期顶复现房，从而促进二期两房、一期现房的成交，快速回笼资金，同时主推三期信息，可对市场释放本案正式进入正常销售状态，一定程度上扭转市场口碑。
针对性策略：策略宗旨：“两手都要抓”，齐心合力，同步突破，完成目标！本案目前核心目的为快速去化剩余房源，快速回款，同时增加三期蓄水量，为九月三期开盘做准备。
完成该目的，必须通过对现有房源的梳理以及对各房源展开针对性的营销策略，形成现阶段本案完整现阶段推广策略。
一、当前房源明细：目前本案可售产品为一期顶复现房、二期82㎡两房、一二期商铺、车位，正在蓄水产品为12~15号楼以及18号楼产品，具体房源明细如下表：二、相关准备工作1，一期环境优化，物业管理升级本案一期整体品质良好，但后期维护并不到位，目前一区社区内出现部分草坪、景观木墩需要重新整理、门口喷泉不运作等问题，需要重新进行优化，同时加强物业管理，不仅可以提升业主的归属感，同时增加社区整体品质，有助于对后期产品的销售2，房产证问题解决对于已经交付的楼盘，老带新是最有效也是投入最少的营销推广方式，但本案因为前期房产证问题无法展开老带新活动，为了促进后续房源销售，同时扭转市场口碑，必须给予业主房产证承诺，在规定时间内办理，若超出规定时间将进行一定额度的赔偿。
3，一期商铺商业展示目前一期商铺正在经营的仅有小超市、广告公司，整个社区商业氛围较差，应对一期商铺进行商业包装，在门口增加部分社区业态门店名（如：理发店、洗车店、小菜市场、网吧等等）三、三期新品策略三期新品重点：噱头营造、开盘时间确定、全推广资源铺开总体策略：1，前期蓄水释放本案三期价格优势，吸引大量来访，同时在接待过程中对价格采取“绝对比周边楼盘新开盘价格低不少”、“价格肯定最实惠”等说辞2，确定开盘信息后，营造开盘当天买房最划算的市场气氛，吸引市场买房客户的目光3，在新品房源面积上面，加入18号楼户型面积段，增加市场吸引度，在接待说辞上面不透露具体开三期的具体哪栋楼。
世联广东惠州中萃花城湾项目二期营销策略总纲187页XX年
本体
项目户型产品超大赠送，高
分析 附加值，竞争力强
超大入户花园，功 能区灵活使用，卧 室宽景阳台设计， 美景入内，诗意栖 居。
豪阔入户花园，户型典 雅舒适，南北对流，采 光通风极佳，功能分区 明确，创造美好生活空 间
豪阔入户花园，超宽景 观阳台，南北采光通风 极佳，格局极具大家风 范，尊享宽敞空间尺度 ，无限延展生活情致。
购买力强 追求舒适
购买力强 追求舒适 喜好大户型
有一定购买力 换房需求
学习改变命运,知 识创造未来
世联广东惠州中萃花城湾项目二期营销策略总纲187页XX 年
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A 本地原住民客户
非刚性需求——置业急迫性不高/选择太多/老镇区情结，属于市场上慢热的“ 跟随者”群体，短期快速放大可能性不高
客户群量
本地客户体量变化趋势图
世联广东惠州中萃花城湾项目二期营销策略总纲187页XX 年
两会政 国19条，短期内难以收到预期效果 策新风
2010年03月11日 ， 国务院总理温家宝在政 府工作报告中说，要坚 决遏制部分城市房价过 快上涨势头，满足人民 群众的基本住房需求。
解析：出台的相关政策主要是针对部分城市的房价上涨过快。价格必须保持一个合理的
本轮调控对惠州房地产的影响或将不明显；10年惠州房地
产市场的表现将较为平稳．其中上半年表现为“价 稳量跌”，下半年表现为“量价平稳”
上半年密集的调控政策将对深圳投资客户造成较大的影响，使惠州的投资需求大幅下降
学习改变命运,知 识创造未来
世联广东惠州中萃花城湾项目二期营销策略总纲187页XX 年
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程度 ； 由于“地—房”传导机制自身的缺陷决定了国19条难以在短时间内收到预期的效果，
长远来看还是具有一定的积极意义。但正所谓“远水解不了近渴”，该项政策的最终命运 学识只习创能改造变未被命来运看,知做是政府调控的又一次“隔靴搔世痒联”广东。惠州中萃花城湾项年目二期营销策略总纲187页XX
(营销技巧)假日伊丽雅特湾二期行销推广方案
（营销技巧）假日伊丽雅特湾二期行销推广方案假日·伊丽雅特湾二期行销推广方案第一部分市场分析一、区域市场价值分析从沈阳开发布局来看，南部的浑南概念、东北部的世园会概念是目前沈阳房地产开发的两大热点。
而浑南是老牌热点开发区域，目前已经形成了以生活居住、旅游观光、集高新技术产业、科研、教育、金融商贸、为一体的国际化、现代化新城区，与老城区形成“一城双心”的空间结构。
而本案正处于沈阳传统富人聚集区，是一城双心的交界处，借势金廊经济带的规划，地段几成绝版，较之浑南其他地段则又更胜一筹。
浑河两岸银带正在规划沈阳的“生态中轴、发展中轴、布局中轴、人文中轴”，已再次担负起改变沈阳历史的重任。
生态中轴，经过几年治理的浑河生态景观凸显，使得本地段成为金廊水岸最佳别墅区和富人区。
目前软件、硬件条件齐备的浑南经济开发区高新区内拥有来自亚、欧、美、澳、非五大洲38个国家和地区外资企业700余家，总投资37.3亿美元。
美国通用汽车、IBM、康柏、德州仪器、德国宝马、日本东芝、NEC、三洋、韩国LG、三宝、台湾宏基电脑、五享车桥、辉达实业、香港新世界等一批国际知名企业纷纷入主。
随着经济、政治、文化、生态中心的南倾，浑南还充当了加快沿线区域建设，从而带动沈阳整体格局开发的重任。
借势世博会再现浑河的河的功能，显现河景、短途通航旅游风光。
总之，经济的发展、跨国企业的入主、环境的改善、衣食住行学等配套的完善、市中心的南倾必将使大量的人群选择在浑南定居，而作为水岸生活的稀缺地段，如假日·伊丽雅特湾必将成为亮点中的焦点。
二、项目竞品分析别墅洋房类竞品分析通过比较分析得出以下结论：传统意义上的别墅位置大都处于城郊，周边的配套设施不完整。
只有本案位于新市区（浑南新区）中心，且离老城中心区域等配套最近，仅一河之隔。
浑南板块不断成熟，配套设施不但完善，又紧邻浑河的天然美景，同时与本案比邻的18洞标准高尔夫球场即将投入使用，这都是其他别墅项目无法比拟的优势。
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会所
销售情况：16、17栋（户型为185、195、280㎡）
二期效果图
案例分析
招商花园城
占地面积：18万 建筑面积：42万 总 套 数：3170套 总 栋 数：17栋 绿化率：45% 车位：1233个 销售价格：预计均价7000元/㎡左右 户型：80、90、120、150㎡
2
房地产业永恒的金科玉律：
地段，地段，还是地段！
区域环境分析
1KM
如何跳出区域环境干扰
是嫁接新前山地段，还是归结到拱北，亦或西拱北
两山、一河、一海、六区、七大板块的整体格局
上冲
新香洲
老香洲
前山 南湾
拱北
吉大
城市门厅 城市文娱教育中心 传统的居住生活中心 建材商贸流通中心 商贸旅游服务中心 城市窗口地区 城市科技园区
期待精彩
Waiting……
华夏中广城二期——
夏都华景
——全程营销方案——
一种全新生活的华丽蜕变
12年珠海房地产项目运营的总结：
项目 工程管理
项目 营销策划
安诚项目 运营模式
项目 广告推广
整合优势资源，专注专业研究，创造客户价值
1
一方水土一方人，熟悉的生活区域， 习惯的生活方式，从不曾轻易改变一种生活状态。 夏村的改造，华夏中广城2期——夏都华景的诞生，她凝结了多少人的希冀 与梦想。
如何跳出区域环境干扰
是嫁接新前山地段，还是归结到拱北，亦或西拱北
夏都华景
印象 2 产品印象
项目规划分析 点式布局拉开楼间距，充分利用朝向优势和景观优势
北向、西北向及西南向
板樟山景及公园景观
近老城区
西向及西南向
局部前山河景、
3
城市景观
近老城区
4
1
2
南向及东南向
前山河景、澳门城市景观
近主干道
南向及东南向
夏都华景产品形态基本定型，
是否具有再提升的价值空间？ 如何在现有的情况下，使其价值最大化？
夏都华景
印象 3 品牌印象
产权混乱/区域形象较差/开发周期长等等直接导致项目品牌力薄弱！
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图例
居民回迁 已售 产权清晰可售
夏都华景的品牌形象已经定型，
如何有效解决散户问题？ 如何创建新的、为人们所追捧的品牌？
夏都华景留给我们什么印象？
夏都华景
印象 1 区位印象
区域环境分析
1KM
1、生活配套齐全，但比较低端； 2、居民构成结构复杂，且素质较低； 3、区域环境恶劣，以建材市场为主； 4、随着城市的升级，基础配套的建设，区域环境也日趋升级；
工业厂房林立 城中村聚集、人口素质低
区域环境不佳，房地产价格洼地
142.98-143.08
（3+1）房2厅2卫
5
2梯4户
139.67-140.49
（2+1）房2厅1卫 88.57-89.10
（3+1）房2厅2卫
140.2
6
2梯4户
（2+1）房2厅1卫 88.57-89.10
139.67-140.49
（3+1）房2厅2卫 142.98-143.08 Nhomakorabea7
2梯4户
142.46
购物圈
700m
项目生活辐射区分析
15分钟步行生活圈
800m
800m
购物圈
700m
滨 河 区
板障山
两山、一河、一海、六区、七大板块的整体格局
滨河区域价值将达到前所未有的高度
上冲
新香洲
老香洲
前山 南湾
拱北
吉大
价值一:前山轻轨与中海环宇城组团
价值二：前山河东岸升级换代，将成为标志性的第二情侣路
笔直、干净、宽敞的泊油马路 异域风情特色酒吧街 休闲、舒适、绿色的公共活动空间 ...... 这将促使前山河东岸---情侣第二路成为市民休闲娱乐的好去处
拱北 唐家 新香洲
前山 南湾
项目
万科·珠宾 锦园
格力广场 岭秀城 金山时代广场 仁恒·滨海中心 香樟美筑
中海银坑项目
五洲花城二期 中珠上城
仁恒星园二期 御景国际 海悦云天 天上人间 招商花园城
前山村改造项目 夏村项目
中海环宇城 华发新城5期
中信地王
建筑面积（㎡）
200000 230000 480000 330000 60000 200000 120000
板樟山景及公园景观 前山河景、澳门城市景观
建筑立面分析 建筑立面现代、时尚，富有都市气息
建筑立面变化简约时尚
白色加上褐色线条点缀， 配合蓝色玻璃让人赏心悦目
立面整体高峻挺拔 顶部造型时尚，形成优雅的天际线 淡蓝色玻璃公建化较强
户型分析 户型面积适中，格局合理，迎合刚性需求
栋数 几梯几户
户型
面积（平米）
（2+1）房2厅1卫 88.57-89.10
139.67-140.49
（3+1）房2厅2卫 142.98-143.08
8
2梯4户
142.98-143.14
（2+1）房2厅1卫 88.57-89.10
（3+1）房2厅2卫 120.2 12.049
9
2梯4户
（2+1）房2厅1卫 89.37-89.42
10
招商花园城
一期效果图
楼盘简介：项目由4栋24层住宅、4栋23层住宅，4栋19层住宅、1栋18层住宅、1栋17层住宅、 1栋16层住宅、2栋14层住宅及住宅所属商业裙房组成；预计年底开售
案例分析
因此，我们对夏都华景的区域重新定义为，以前山河东岸为轴线，中 海环宇城为核心的居住地带：
滨河中心区
滨
河
800㎡
区
3
理性地产时代的来临，消费者与市场都日趋成熟，对房产的买卖更为 理性，花样的营销手段已无济于事，做好产品将是唯一的出路， 这 是一个
产品颠覆营销的时代
区域 吉大
未来三年珠海主城区 中大项目均以品牌开 发商为主，实力雄厚， 经验丰富，品牌知名 度高，这意味着未来 竞争将更加白枳化， 同时也将带来珠海住 宅产品品质的飞跃。
420000
615320 200000 330000 220000 400000 213000 420000 570000 300000 390000 395278 800000
案例分析
仁恒星园
仁恒星园
占地面积：5.5万 建筑面积：10.8万 总 套 数：630套 总 栋 数：8栋 楼宇情况：准现楼发售 现推售套数：630套 销售价格：均价12000元/㎡（含2500元/㎡ ）
2梯4户
公寓
11
2梯4户 （3+1）房2厅2卫
133.21
合计
1200
套数
120 120 60 60
120
120
120
120 120 120
120
特点：
□（2+1）房88㎡和（3+1）房140㎡ 比例一半一半
□多重选择： 舒适型两房、紧凑型三房 舒适型三房、紧凑型四房
□均为两梯四户，保证居住的舒适性