最新整理项目运营方案工业华夏幸福基业香河片区年项目经营方案.ppt

万通紫藤堡
联排190--230㎡ 联排在售存量 200—240万 约4.5万㎡
洋房入市
富力新城
联排200—210㎡ 富力首开 联排5.2万㎡
216—226万
高层48.7万㎡
孔雀城
4期
5期
2 孔五期项目定位——劣势分析
大运河孔雀城整体规划缺乏大格局的概念，导致配套与资源偏弱
一
二
三
期
期
期
规划：966亩用地中大规
227 17.13 317.0 11.73 15.72 827
万平米
套 万平米
% % % %
%
18.7
0 0 -70 2 --
100
2012年结转 2013年目标
1
3 4.24 210
2.49 20 27 10.13 9.87
250 22.4 400 30.15 42.71 2078
65.57
442 8.7 80 70 2 --
亿元
30.15
4.54
11.61
14
冯奎武
万平米
42.71
5.26
17.44
20.01
冯奎武
亿元
7.75
4.54
3.21
冯奎武
万平米
10.7
5.26
5.44
冯奎武
亿元
22.4
8.4
14
冯奎武
万平米
32.01
12
20.01
冯奎武
1.5 2013年经营目标——开工
片区/项目
单位：万平米
13年计划
一季度
目录
1.项目经营目标 2.项目定位及方案 3.项目开发策略 4.项目营销策略 5.项目工程策略 6.成本及采购策略 7.项目组织建设
1
香河片区13年房源项目
13年取得房源项目
孔雀城四期 孔雀城5.2期 孔雀城5.1、5.3期
150亩 250亩
项目性质
结转项目 新项目 新项目 新项目 新项目
土地证时间
控制成本（集团标准），总价相对便宜，并 保证23%利润率
绝对好：产品力作基础
取消地下室，压缩成本 大幅增加地上赠送空间，弥补地下室的取消
优质房源最大化
优质联排最大化原则
更新形象：完善休闲功能
适度补充休闲功能，提升形象
2 孔五期项目定位
别墅产品市场站位：考虑项目总体与别墅客户定位
260㎡以上
总价细分市场的容量（亿元）
90—120㎡ 院墅
均价实现 9000元/㎡
80--110万 110--120万 130-150万
150-170万
万通紫藤堡
（联排三居，
40%）
170-190万
190-210万
户型总价
210-230万
230-250万
100
同比增长
111% 174% 132% 356% 94%
10% 31% 26% 157% 172% 151%
251%
---0 0 --
0
1.2 2013年经营目标——土地获取分解
单位：亩
片区/项目
13年计划
一季度
二季度
三季度
四季度
责任人
香河片区 大运河250亩
250
250
250
250
冀红轩 冯奎武
模用地缺少整体规划，对
长期开发的支撑不足
商业配套：由于缺乏整体布局，966亩的配套也主要集中在一期，商业配套主要为 大公馆底商及幼儿园 资源：集中景观资源偏少，已交房区域展示性偏差
2 孔五期项目定位——现产品分析
台地设计增加卖点，但同时存在部分问题
产品：现有联排的台地设计，使产 品具备了一个地下室及车库，但从 现场实际来看车库的面宽窄，层高 不足，地下室的采光效果偏差
完成 2012-10-15 2012-10-15 2012-12-30 2013-3-30
预售证时间
完成 2012-12-15 2013-3-15 2013-6-22 2013-7-27
1 2013年经营目标
序号
指标
1
财务类
1.1
EBIT
1.2
回款
1.3
销售签约额
1.4
支出额
1.5
净现金流
2
资源类
241-260㎡
221-240㎡
产品 面积
201-220㎡
鸿坤罗纳河谷
（洋房五居）
鸿坤罗纳河谷
（洋房五居联） 排
均价实现 8000元/㎡
鸿坤罗纳河谷 （洋房四居、五居）
165—196万
万科欢庆城
联排30%
万通紫藤堡
（联排五居20%）
万通紫藤堡
（联排五居，40%）
富力新城
（联排三居）
180-200㎡
……
优质别墅感产品在总价上难以 控制，客户支付能力有限
低别墅感产品存在种种难以优 化的劣势，只可做辅助产品
非优质联排存在风险
万通紫藤堡小面积三层联排无 赠送空间，导致空间压抑
鸿坤项目类洋房产品的底跃因 采光问题滞销
2 孔五期项目定位——策略
项目策略：“最优房源”绝对好相对便宜，进一步完善项目形象
相对便宜：控制总价
2 孔五期项目定位——总结
在总布局无法改变的前提下，五期可着重在产品——总价关系上发力，同时通过适量补
充配套设施突出主题形象
√产品
大规划
配套
标杆
交通条件
√总价
√ 主题形象
2 孔五期项目定位——策略
项目策略：优质联排可确定为本项目的最优房源
支付能力—产品的关系
200——250万总价内，无论 是客户的别墅感受还是开发商的 经济性，联排产品的均好性最佳
冀红轩 冯奎武
1.3 2013年经营目标——有效货值分解
单位：亿元
片区/项目
13年计划
一季度
二季度
三季度
四季度
责任人
香河片区
14
14
冀红轩
大运河250亩
14
14
冀红轩
1.4 2013年经营目标——有效房源分解
片区/项目 香河片区
孔雀城五期 大运河400亩
单位
13年计划 一季度 二季度 三季度 四季度 责任人
二季度
三季度
四季度
责任人
香河片区
51.66
27.66
24
张岩松
孔雀城五期
13.26
13.26
张岩松
大运河150亩
14.4
14.4
张岩松
大运河200亩
24
24
张岩松
1.6 2013年经营目标——复工
单位：万平米
片区/项目
13年计划
一季度
二季度
三季度
四季度
责任人
香河片区
18.71
18.71
张岩松
孔雀城四期
2.1
开发用地取得
2.2
有效货值
2.3
有效房源
3
运营类
3.1
开复工 （含公建、安置）
3.2
交房 （含安置）
3.3
一次交房率
3.4
集采覆盖率
3.5
动态成本差异率
3.6
标准化产品复制率
4பைடு நூலகம்
组织类
4.1
经营团队齐备率
单位
2012年目标 （半年调整）
亿元
1.18
亿元
7.3
亿元
8.87
亿元
2.22
亿元
5.08
亩 亿元 亩（用地） 亿元 万平米 套
8.73
8.73
张岩松
孔雀城五期
8.88
8.88
张岩松
1.7 2013年经营目标——交房
单位：套
片区/项目
13年计划
一季度
二季度
三季度
四季度
责任人
香河片区
442
442
张岩松
孔雀城四期
442
442
张岩松
2 孔五期项目定位——入市时间分析
推盘晚于富力，与万科同时期入市，要满足快销回款，五期须有优质产品支撑 ⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿