山西大同十年房价变化

2山西大同十年房价变化

2.1城市背景和经济概况

大同市位于山西省境北部，介于内外长城之间，是大同盆地的中心。为山西省第二工业城市，晋、冀、蒙三省(区)和大同各县的交通枢纽，城区和近郊划为城区、矿区、南郊区和新荣区,计5镇22乡，总面积14176平方千米，市区面积2080平方千米，建成区108平方千米。总人口331万人（2012年）。

大同地区是国家重点旅游区之一，附近有五岳恒山、悬空寺，应县木塔等旅游资源，市内有九龙壁、上下寺等知名建筑。

大同是晋北的心脏，按铁路里程东望北京368公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原355公里，北上中蒙边界二连浩特460公里，是华北地区重要的交通枢纽城市。大同已形成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通体系。大同市是北方重要的铁路交通枢纽和货运编组站。京大、大运、大呼高速公路使大同升级为国家干线高速公路上重要的交通码头。大同物流网络以铁路、高速公路为主，机场为辅。

宏观经济：

总体评价：大同市GDP稳步增长，固定资产投资加速增长，但与其他城市相比，经济水平处于中等，仍有较大的上涨空间。与周边省会城市相比大同市经济水平属于中等态势，还有一定发展空间，从2005年开始大同经济增长速度开始放缓，但仍与周边大城市保持着通速增长。初步核算，全年全市实现地区生产总值(GDP)931.3亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%。其中，第一产业增加值49.7亿元，同比增长5.8%;第二产业增加值472.2亿元，同比增长10.8%;第三产业增加值409.4亿元，增长9.7%。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为3.7%、50.4%、45.9%。三次产业结构比为 5.3∶50.7∶44.0。全市人均GDP 实现27813元。

固定资产投资：

总体评价：从大同市2005到2012的固定资产投资来看，大同市每年的固定资产投资变动较大，增幅基本保持在20%以上，与全省的数据相近，在每年的投资增速中，第一二产业为主要增长点，第三产业增速较低。2012年全年全市全社会固定资产投资完成831.79亿元，比上年增长25.1%。其中，国有经济单位投资完成453.00亿元，增长19.2%;非国有经济单

位投资完成378.79亿元，增长32.9%。在全社会固定资产投资中，第一产业投资50.13亿元，增长56.8%;第二产业投资322.65亿元，增长41.9%;第三产业投资459.01亿元，增长13.2%。

2005到2012大同市固定资产投资及其增长速度（蓝色为固定资产投资，粉色为其增长速度）居民人均收入水平

2005到2012年大同市城镇居民人均收入水平及其增长率

由表中数据可知，大同市的城镇居民可支配收入逐年增加，增长率除在2008年经融危机时有过大幅波动，整体上保持了较高的增长率。2012年全年城镇居民人均总收入26959元。其中，城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%；扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年加快1.2个百分点。在城镇居民人均总收入中，工资性收入比上年名义增长12.5%，经营净收入增长15.3%，财产性收入增长8.9%，转移性收入增长11.6%。

全年城镇居民人均可支配收入中位数21986元，同比名义增长15.0%。按城镇居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入10354元，中等偏下收入组人均可支配收入16761元，中等收入组人均可支配收入22419元，中等偏上收入组人均可支配收入29814元，高收入组人均可支配收入51456元。中等偏下收入组人均纯收入4807元，中等收入组人均纯收入7041元，中等偏上收入组人均纯收入10142元，高收入组人均纯收入19009元。

而在人均消费支出方面，去年大同市城镇居民八大类消费支出“七升一降”。“七升”依次为：人均居住支出同比增长17.9%，其中以住房支出增长幅度最大，主要是人均住房装潢支出同比增长2.1倍，人均维修用建筑材料同比增长10.4%，人均取暖费支出同比增长12.2%;人均杂项商品及服务支出同比增长17.7%;人均交通和通信支出同比增长14.4%，其中人均交通支出同比增长19.9%，主要受人均家庭交通工具明显增加及汽油消费增加双重因素影响所致;人均食品支出同比增长13.1%;人均教育文化娱乐支出同比增长9.8%;人均衣着支出同比增长2.9%;人均医疗保健支出同比增长3.9% 。

十年房价变化

从上面的图表中可以得出以下的结论：

大同经济除2008年受全球金融危机影响涨幅较小外，一直处于高速发展状态。根据国民经济运行规律，国民经济的稳定快速发展，必定会带动房地产的发展，提高房地产的投资量，房地产业的发展同时又会促进国民经济的发展，两者相辅相成。GDP从1000美元到3000美元是实现跨越式发展的关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产的发展。

目前大同市的整体经济运行稳定，经济环境良好，适合房地产投资的进行。

大同目前固定资产投资活力旺盛，全社会的固定投资力度都在加大，城市建设改造力度也在加大，综合功能日益完善。房地产建设也基本和全社会固定资产投资合拍，表现的相当活跃，但是又不存在过热现象。

下面对与房价的分析以2008年为分界线

一、大同市2002年至2008年间的房价变化趋势

从总体上讲，大同市房地产业的发展可以说是：起步较晚，发展较快，房价增长速度偏高，

人们的承受能力较差，市场发展空间很大。

大同市房地产开发其实真正算起步还只是在2003年，当时商品房价格均价为1600元／平方米左右，截至2003年底，大同市城镇住宅建筑总面积为2474万平方米，用有经验的外地开发商到大同开发时的话说：“大同当时在房地产开发上还是一块处女地”，没有开发意识，更没有经营策略和销售经验，当时的住房以福利分房，低端小区为主，高中档商品房还很少。

2004年随着巴黎华庭小区的开发和预售，高层、高档和花园式设计加上良好的策划和宣传，房地产开始逐渐升温，大同市首次出现了预售排队发号的购房热潮，房价开始攀升，随后各开发商跟进，商品房价格一路涨到2400元/平方米，比同期上涨了45％，最高价格达到每平方米2700元。从此大同房产也逐渐发展起来，2004年大同市共销售商品房71.45万平方米，同期比增长71.13％。完成房地产开发投资10.2亿元，同期比增长11％，施工面积达120万平方米，竣工72万平方米。

而此后从2004年起，大同房价开始上升，与以往的有涨有跌不同，开始一路上涨，在拆迁，城建，新区开发等一系列的因素催生下，大同房价从最初的2000元左右一平米到如今6000元，甚至是“楼老大”之类上万元一平，而随之而来的的是土地价格的一路攀升。

2005年，随着地方政府加大招商引资力度，带动了房地产业的迅速发展，当地开发商的崛起，外地开发商的进入，商品房数量在增加，购房群体也在增加，但价格并没有下降，到2005年6月末已达到2850元/平方米，个别小区涨幅已过100％，在2004年上涨45％的基础上又上涨到62.9％。据统计，当时全国平均房价在2750元平方米，涨幅在11.9％，其平均涨幅高出全国51％，远远超过青岛，北京等大中城市。

2006年，可以说是大同房地产业发展最快最火爆的一年，同时06年也是全国房价飞涨的一年，据不完全统计，2006年开发商在大同市清盘、在建、待开发的楼盘就有25个，加上政府推出的经济适用房、新农村改造住房和同煤集团的危房改造工程等，楼盘开发数量在35处以上。根据大同市统计局的数据，06年本市房地产开发投资大幅增长，全年全市房地产开发投资完成21.42亿元，比上年增长46.6%，其中，住宅投资15.44亿元，增长21.3%。全市商品房施工面积244.99万平方米，比上年增长55.44%，商品房竣工面积90.91万平方米，比上年增长212.94%，商品房销售面积79.6万平方米，比上年增长19.86%。房屋销售价格总水平上涨3.3%。典型的小区如龙园、御馨花都这些高档小区开盘之初2700元／m2的价格早已不再，而宾西路上部分小区二手房价格已在2000元／m2以上，桐城中央、东方罗马城等项目的房价已在3400元／m2以上。一方面是房价随地价，成本水涨船高，一方面是开发商巨资出手打造大盘，建设高端小区，市民购房的心理价位被一次次拉升。正如当时一位公务员的话“现在的房价与收入比例超过13倍，买房太困难。”

据大同市房管局透露，2006年内大同市住宅建设总量为202万平方米，其中经济适用住房面积为60万平方米，大同市40万平方米，县级20万平方米。在此后五年内全市城镇每年建设住房180万平方米，其中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房占到130.3万平方米，49.7万平方米为市场调节住房。

2007年大同现有房屋建设面积4919.46万平方米（其中住宅3239.81万平方米），成套住宅312752套，现有居民户数446748户，人均22.93平方米。2007年。大同房价最终跨入3000元大关，而那时，全国房价均价为2753元/平米，典型的如桐城中央，凤凰城价格在3300到4000元/平米，其实大同房价的增长与当时全国房价暴涨创下增长记录有关。

纵观大同市房地产市场，作为山西省的第二大城市，在商品房建设上，比照同类城市略显落后。由于起步较晚，造成涨幅过快，价格偏高。

第二阶段，2008年到2013年

2008年，是特殊的一年，全球金融危机所造成的全国房价下调丝毫没有影响到大同

究其原因就在于新市长的到来，拉开了全城城建的序幕，于2008年3月开始的全城“重建”