XX养老项目建议书_01

济南地区xxxx养生院生活样版区

项目建议书

第一章前言

背景介绍：老年群体的出现是社会发展的普遍规律,他们是构建和谐社会的重要组成部分！

老年群体数量的倍增使养老问题已升级为社会问题：随着我国经济建设的发展，目前人口老龄化形式日趋严峻：据相关部门统计现在我国60岁以上的老年人口已近2亿，而且每年以%的速度增长，预计2045年左右，中国60岁以上人口将占到30%；而以山东省会济南却早在1999年就已迈入“老年型”城市，目前全市60岁以上的老年人已达95万多人，占全市总人口的15%，且每年还以%以上的速度递增。目前在全国特别是本市很多居民的家庭结构呈倒金字塔形，即“四个老人、一对夫妇、一个孩子”的“四二一”家庭大量出现，“空巢”家庭比例超过三成。给城市老年人的生活，特别是高龄老人的护理服务，带来极大困难。人口老龄化所导致的社会问题首先是养老问题。在传统的家庭养老模式受到挑战，机构养老也存在弊端的情况下，面对着沉重的养老压力，济南市急需建立一套新型的养老模式。养老问题已经成为一个社会问题，急待解决。

老年群体对构建和谐经济社会具有重大影响力：构建和谐社会，需要人与人彼此的和谐；一方面现代社会老年人口日益增多，他们已成为影响众家庭的“精神核心”，老年人之间，老年人与非老年人之间的矛盾日激突出。为此，构建老年群体的和谐成为构建整个和谐社会的坚实基础。另一方面虽然老年人口对社会经济发展存在着诸多不利影响，如劳动年龄人口比重下降，劳动力资源减少，劳动人口老化；老人的赡养系数和供养系数上升，国家用于老人的支出增多，财政压力加大，有储蓄能力的人口减少；家庭赡养照料老人的资源减少，功能弱化等等。但更值得一提的是，人口老龄化对社会经济发展有着特殊贡献因素：如人口寿命延长带来的有效劳动时间延长，从而使劳动力资源增多，劳动力成本下降，可大大节约国民经济资金；众观世界各国，尤其是发达国家的发展现状，我们不难发现，人口老龄化不但不会使社会经济发展滞后，而且完全可以使社会经济发展更快，如日本是人口老龄化最早的国家之一， 1997 年日本老年人占总人口的比重为 17% ， 1998 年国民总产值却居世界第七。上海是我国第一个进入老龄化人口的城市， 1982 年老年人口占到上海市总人口的 12% ， 1998 年达到 16% ，但经济发展速度一直在全国名列前茅。

老年群体的生活需要可促进社会就业问题的缓解：根有关部门测算,我国目前城市居家养老家政服务和护理服务两项,目前潜在的市场规模已经超过1000亿元,2010年已增加到1300亿元.到2020年将超过5000亿元.按照就业人员与有需求的老年人数1：10的比例计算，预计到2020年城市大约需要650万服务人员，平均每年增加30多万个就业岗位。

综上所述，我们可以看出老年群体的夕阳光辉依然照耀着我们明日社会的前景！为此，我们通过打造养老生活样板区的方式，以提高老年群体的生活质量，最大化益其身心健康为宗旨，希望有效促进经济社会的发展，并缓解就业带来的社会问题，同时将中华民族赡养老人的传统美德发扬并传播

于世，这样以来对构建和谐社会，及加强精神文明建设起着积极的推动作用。

第二章项目定位

通过对打造养老生活样版区的社会背景和社会价值的透彻分析，我们可以把这种方式的项目做以下定位：

项目定位：规模相对最大、品质对等最高、服务实施最好的——

东部地区养老高尚生活样板区

规模相对最大：根据老年群体需求量决定开发量，不盲目求最大而浪费土地资源。

品质对等最高：对老年群体的需求提供对等的最高化品质生活方式。

服务实施最好：提供让老年群体能真实感受且可实施的最好服务。

项目功能定位：

1、硬件规划功能：生活居住、文化娱乐、健身康复、就业基地为一体

2、软性价值功能：和谐社区示范窗口、精神文明建设展示区、中华传统美德发扬塑造地。

项目形象定位：东部地区标杆级的纯养老品质生活区！

项目市场定位

本市及周边地区企事业单位有稳定收入的退休白领人士；

政府及企事业单位退休干部；

外地来的老年人；

其他购房的老年人。

第三章项目运作方案

这个项目坚持来源于社会，回报于社会的思想，按照社会和市场相结合的新形式，采取福利和微利并存的办法打造老生活样板区。

1.项目选址：首先获得划拨土地建设养老生活样板区

选址条件：依山傍水的地形，便利的交通，优雅的自然环境，清新的空气。

2.项目构成：

老年公寓

托老所

老年度假别墅

全能型养老配套服务

老年文化和培训中心

会议厅、图书馆、健身房、旅游、会议服务

3.市场的运做模式：以房养老

（1、房产置换，用差价养老；

（2、房产租赁：出租城市房屋，获得租金加上退休养老金，用于养老。

（3、售房入托：出售房屋，入住养老生活样板区。

内涵：集中新建规模化养老社区，形成集中养老局面。

优势：

（1、环境优越，能吸引城市老年居民；

（2、集中养老带来的规模效应和成本优势；

（3.集中的养老能带来生活费用的节约和所享服务的增多；

（4、老人有共同语言和亲近感，解决孤独感问题；

（5、安全和生命保障系统的健全，享受完善的医疗服务。

4.市场分析

养老院基本是以低档次为主。

现有养老院的服务项目特色不够，过于简单化和城市化，无法满足中高端社会养老需求。

而养老群体对物业的需求仅限于居家，不存在投资行为，也能最大化节约资源成本所以本项目的销售方式将以下列两种方式最为合理：

销售方式—……….出售使用权

销售方式二……….出售小产权

5.设计理念

根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总体规划指导思想：

遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。

在城市有机更新中，结合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居住用房、商业用房、健身急救康复及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的有机结合。

强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人