业主大会及业主委员会PPT课件
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第三章业主大会PPT课件
2
第一节 物业产权理论概述
一、产权的基本理论 1、产权（财产权或财产所有权）的含义
法律主体对所属财产所拥有的各项权利的总合。 2、产权
由占有权、使用权、收益权、处分权所构成，其各项权利可以分离或 多项组合。 3、财产可分为个人、组织与国家的。如：个人住房、企业资产等。
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第三节 业 主
一、概念 二、业主的权利 （1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业服务企业履行物业服务合同； （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权 和监督权； （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。
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三、业主的义务
（1）遵守管理规约、业主大会议事规则； （2）遵守物业管理方面的规章制度（区域内物业共用部位和共用设
施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。）； （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （5）按时交纳物业服务费用； （6）法律、法规规定的其他义务。
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2、建筑物区分所有权组成 专有部分所有权：业主对专有部分享有的权利总和。 共有部分持分权：业主依法和合同约定对共用部分享有的权利。 成 员 权： 业主依法和合同约定因共用关系所产生的对建筑物 实施自治管理的成员权利。
业主、业主大会、业主委员会
问题案例分析
80%
问题案例一
某小区业主大会在制定管理规约 时，未能充分征求业主的意见， 导致管理规约实施后引发了业主 的不满和纠纷。
100%
问题案例二
某小区业主委员会在选择物业公 司时，未能进行充分的招标和比 价，导致物业费用过高，引发业 主的不满。
80%
问题案例三
某小区业主委员会在公共收益的 使用上存在不透明现象，导致业 主对业主委员会的信任度降低。
业主的权利和义务
业主的权利包括
占有、使用、收益和处分房屋，依法享有物业服务、维修资金的 使用等权益，以及参与业主大会、投票表决等民主权利。
业主的义务包括
遵守物业管理规定，按时缴纳物业服务费、维修资金等费用，维 护公共秩序和环境卫生，以及承担因房屋使用不当造成的损失等 责任。
业主的组织形式
业主可以单独行使权利和义务 ，也可以通过业主大会、业主 委员会等形式组织起来行使权 利和义务。
业主和业主大会、业主委员会的关系
业主是物业的所有者，享有物业 的使用权、收益权、处置权等权
益。
业主通过业主大会和业主委员会 参与物业的管理和决策，对业主 大会和业主委员会的工作进行监
督和评价。
业主应遵守业主大会议事规则和 相关法律法规，配合业主委员会 的工作，共同维护物业的权益和
管理。
业主大会、业主委员会与其他组织的关系
05
案例分析
成功案例分享
成功案例一
某小区业主委员会通过与物业公司的良好沟通，成 功解决了小区停车难的问题，提高了业主的生活质 量。
成功案例二
某小区业主委员会组织业主参与公共设施的改造， 通过众筹资金和志愿者参与，完成了小区绿化和儿 童游乐设施的更新。
业主大会及业主委员会ppt课件
责 审议物企年度管理计划，配套工程和重大维修
审议物管费的收费标准
国家条例 特区条例 （住宅）
业主 业委 业委 业主 大会 会 会 大会
√
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√
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√批
√
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√
√
√
√
√
√批
√批
7
（四）几个知识点
1、同一个物业管理区域成立一个业主 大会；
2、每年至少召开一次业主大会； 3、若10%（特区条例，国家条例20%）
划分，人均3—5平米。
10
不得担任业主委员会委员的几种情形
1、个人已宣告破产或担任企业法定代表人 期间该企业被宣告破产三年内的；
2、因健康原因丧失履行职责能力的；
3、违反物管政策法规，章程、决议、社会 公德情节严重或造成严重后果的；
4、无故缺席会议连续三次以上的；
5、已不是业主的；
6、以书面提出辞职的；
业主大会及业主委员会
柴敬德
1
主要内容
一、名词 二、业主委员会成立的一般步骤 三、国家条例与特区条例中业主大会及业
主委员会职责对比分析 四、几个知识点 五、不得担任业主委员会委员的几种情形
2
（一）名词
1、业主： 住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人
（特区条例）。 房屋的所有权人（国家条例）。
2、业主大会： 是由全体业主组成，决定本物业重大管理
产生业委会
业委会委员中选举产生 主任、副主任，另选聘执行秘书
报区住宅主管部门备案， 刻公章
6个月内
1个月内
5
（三）国家条例与特区条例中业主大会 及业主委员会职责对比分析
6
项目
制定修改业主公约、业主大会议事规则 选举、更换业委会委员，监督其工作
审议物管费的收费标准
国家条例 特区条例 （住宅）
业主 业委 业委 业主 大会 会 会 大会
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√批
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7
（四）几个知识点
1、同一个物业管理区域成立一个业主 大会；
2、每年至少召开一次业主大会； 3、若10%（特区条例，国家条例20%）
划分，人均3—5平米。
10
不得担任业主委员会委员的几种情形
1、个人已宣告破产或担任企业法定代表人 期间该企业被宣告破产三年内的；
2、因健康原因丧失履行职责能力的；
3、违反物管政策法规，章程、决议、社会 公德情节严重或造成严重后果的；
4、无故缺席会议连续三次以上的；
5、已不是业主的；
6、以书面提出辞职的；
业主大会及业主委员会
柴敬德
1
主要内容
一、名词 二、业主委员会成立的一般步骤 三、国家条例与特区条例中业主大会及业
主委员会职责对比分析 四、几个知识点 五、不得担任业主委员会委员的几种情形
2
（一）名词
1、业主： 住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人
（特区条例）。 房屋的所有权人（国家条例）。
2、业主大会： 是由全体业主组成，决定本物业重大管理
产生业委会
业委会委员中选举产生 主任、副主任，另选聘执行秘书
报区住宅主管部门备案， 刻公章
6个月内
1个月内
5
（三）国家条例与特区条例中业主大会 及业主委员会职责对比分析
6
项目
制定修改业主公约、业主大会议事规则 选举、更换业委会委员，监督其工作
业主委员会培训课件
等。
监督权
业主委员会有权监督物业服务企业 的服务质量，对其服务行为提出意 见和建议。
财产权
业主委员会代表业主对小区共有部 分享有所有权，对共有部分产生的 收益享有管理、使用和处分的权利 。
业主委员会的义务
遵守法律法规
业主委员会应当遵守国家法律法 规，维护业主的合法权益。
执行决议
业主委员会应当执行业主大会的 决议，为业主提供优质的服务。
业主委员会的法律地位
业主委员会是依法成立的。
业主委员会经房地产行政主 管部门登记备案。
02
01
业主委员会有自己的名称、
组织机构等。
03
业主委员会有一定的财产。
04
05
业主委员会能承担民事责任 。
02
CATALOGUE
业主委员会的权利与义务
业主委员会的权利
决策权
业主委员会有权对小区内重大事 项进行决策，如制定和修改管理 规约、选聘和解聘物业服务企业
业主委员会培训 课件
汇报人：XXX 2024-01-28
目 录
• 业主委员会概述 • 业主委员会的权利与义务 • 业主大会的筹备与召开 • 物业管理费与公共收益的管理 • 业主委员会的日常工作与沟通技巧 • 业主委员会的换届与解散
01
CATALOGUE
业主委员会概述
业主委员会的定义与职责
• 定义：业主委员会是由物业管理区域内的业主代表组成，代表 业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理 公司管理运作的一个民间性组织。
责任承担
在清算过程中发现业主委员会成员存在违法违规行为的， 应依法追究其法律责任；对于因违法违规行为给业主或他 人造成损失的，应承担相应的赔偿责任。
监督权
业主委员会有权监督物业服务企业 的服务质量，对其服务行为提出意 见和建议。
财产权
业主委员会代表业主对小区共有部 分享有所有权，对共有部分产生的 收益享有管理、使用和处分的权利 。
业主委员会的义务
遵守法律法规
业主委员会应当遵守国家法律法 规，维护业主的合法权益。
执行决议
业主委员会应当执行业主大会的 决议，为业主提供优质的服务。
业主委员会的法律地位
业主委员会是依法成立的。
业主委员会经房地产行政主 管部门登记备案。
02
01
业主委员会有自己的名称、
组织机构等。
03
业主委员会有一定的财产。
04
05
业主委员会能承担民事责任 。
02
CATALOGUE
业主委员会的权利与义务
业主委员会的权利
决策权
业主委员会有权对小区内重大事 项进行决策，如制定和修改管理 规约、选聘和解聘物业服务企业
业主委员会培训 课件
汇报人：XXX 2024-01-28
目 录
• 业主委员会概述 • 业主委员会的权利与义务 • 业主大会的筹备与召开 • 物业管理费与公共收益的管理 • 业主委员会的日常工作与沟通技巧 • 业主委员会的换届与解散
01
CATALOGUE
业主委员会概述
业主委员会的定义与职责
• 定义：业主委员会是由物业管理区域内的业主代表组成，代表 业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理 公司管理运作的一个民间性组织。
责任承担
在清算过程中发现业主委员会成员存在违法违规行为的， 应依法追究其法律责任；对于因违法违规行为给业主或他 人造成损失的，应承担相应的赔偿责任。
业主业主委员会知识培训课件
业主依法行使对专有部分的占有、使用、收益和处分的权利。 • ②业主作为共有权人的权利
业主可对共有部分行使使用和收益的权利。 • ③业主作为共同管理权人的权利
业主作为建筑物管理团体的一个成员，享有每个成员应有的表决权、订约 权、请求权、选举权、监督权等权利。
4.1.2业主的权利与义务
1）业主的权利 • （2）业主在物业管理活动中的权利 • ①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业的服务 • ②提议召开业主大会会议，并就物业管理事项提出建议 • ③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 • ④参加业主大会会议，行使投票权 • ⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权 • ⑥监督业主委员会的工作 • ⑦监督物业服务企业履行物业服务合同 • ⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 • ⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 • ⑩法律、法规规定的其他权利
4.2业主大会 4.2.1业主大会的性质
•业主大会由物业管理区域内的全体业主组成， 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业 管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
•业主大会自首次业主大会会议召开之日起成 立。
4.2.2首次业主大会会议的召开条件
•物业管理区域内，已交付的专有部分面积超 过建筑物总面积50%时，就具备了首次业主 大会会议的召开条件。 •符合成立业主大会条件的，区、县房地产行 政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府 在收到业主提出筹备业主大会书面申请后 60日内，负责组织、指导成立首次业主大 会会议筹备组。
4.2.5业主大会的决定
1）业主大会讨论决定的事项 • （1）制定和修改业主大会议事规则 • （2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 • （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员 • （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 • （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 • （6）改建、重建建筑物及其附属设施 • （7）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用 • （8）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案 • （9）改变共有部分的用途 • （10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项
业主可对共有部分行使使用和收益的权利。 • ③业主作为共同管理权人的权利
业主作为建筑物管理团体的一个成员，享有每个成员应有的表决权、订约 权、请求权、选举权、监督权等权利。
4.1.2业主的权利与义务
1）业主的权利 • （2）业主在物业管理活动中的权利 • ①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业的服务 • ②提议召开业主大会会议，并就物业管理事项提出建议 • ③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 • ④参加业主大会会议，行使投票权 • ⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权 • ⑥监督业主委员会的工作 • ⑦监督物业服务企业履行物业服务合同 • ⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 • ⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 • ⑩法律、法规规定的其他权利
4.2业主大会 4.2.1业主大会的性质
•业主大会由物业管理区域内的全体业主组成， 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业 管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
•业主大会自首次业主大会会议召开之日起成 立。
4.2.2首次业主大会会议的召开条件
•物业管理区域内，已交付的专有部分面积超 过建筑物总面积50%时，就具备了首次业主 大会会议的召开条件。 •符合成立业主大会条件的，区、县房地产行 政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府 在收到业主提出筹备业主大会书面申请后 60日内，负责组织、指导成立首次业主大 会会议筹备组。
4.2.5业主大会的决定
1）业主大会讨论决定的事项 • （1）制定和修改业主大会议事规则 • （2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 • （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员 • （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 • （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 • （6）改建、重建建筑物及其附属设施 • （7）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用 • （8）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案 • （9）改变共有部分的用途 • （10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项
业主大会课件PPT
02 首次业主大会会议的 召开条件
01 业主大会 • 物业管理区域内，已交付的专有部 分面积超过建筑物总面积50%时， 就具备了首次业主大会会议的召开 条件。
02 •
文件资料
1、物业管理区域证明 2、房屋及建 筑物面积清册 3、业主名册 4、建 筑规划总平面图 5、交付使用共用 设施设备的证明 6、物业服务用房 配置证明 7、其他有关的文件资料
• 物业共用部分由业主委员会（或选聘的新的物业服务企业）和物业公司共同查验：小区路灯、监控 室设施、健身器材等
问题
物业公司承接产业时发现工程设备有质量问题怎么办
• 《物业承接查验办法》第十九条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查时间，项目名称、 查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务 企业参加查验的人员签字确认。
• ①业主人数，按照专有部分的数量 计算，一个专有部分按一人计算。 但建设单位尚未出售和虽已出售但 尚未交付的部分，以及同一买受人 拥有一个以上专有部分的，按一人 计算。
• ②总人数，按照前项的统计总和计 算。
车位、摊位等特定空间是 否计入用于确定业主投票 权数的专有部分面积由业 主大会在业主大会议事规
• 根据《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定 的资料交还给业主委员会
• 《物业管理条例》第二十九条所列的资料包括：（1）工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图， 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术 资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（01 02 03 04 05
业委会PPT课件
➢ 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专 人保管印章。
➢ 使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会 议的决定。
34
▪ 违反业主大会议事规则或者未经业主大会 会议和业主委员会会议的决定，擅自使用 业主大会印章、业主委员会印章的，物业 所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当 责令限期改正，并通告全体业主；造成经 济损失或者不良影响的，应当依法追究责 任人的法律责任。
25
▪ 区房管局辩称：业主委员会是基于业主的 自治意思自行设立的，是在备案前由业主 选举产生，而非因行政主管部门的备案而 成立。为此，业主委员会备案属业主委员 会经选举产生后的告知性登记，对周某等 人实体权利义务并未产生实质影响，属不 可诉的行政行为，周某等人无权提起本案 诉讼。
26
【法院判决】
9
▪ 去年１２月，该小区产生了一个１１人组成的业 主委员会名单，虽然这１１个人都有几百张的提 名选票，但仍被宣布为非法。
▪ 不符合程序，这个业主委员会最终在合肥市房产 局也备不了案。
10
▪ 由社居委牵头的筹备小组经过筹备工作， 目前已经选出了１５人的候选委员，但是 这１５人的名单又出了问题。物业管理公 司对这１５人的物业管理费交纳情况提供 了一份报表，其中有不少候选人没有交纳 物业管理费。
约，模范履行业主义务； ▪ 4） 热心公益事业，责任心强，公正
廉洁； ▪ 5） 具有一定的组织能力； ▪ 6） 具备必要的工作时间。
13
不缴纳物业费就不能被选举为业 委会委员吗？
▪ 区分ห้องสมุดไป่ตู้况：
➢ 业主可合法行使抗辩权而不缴纳物业服务费。
第一，物业公司有明确的合同义务。 第二，物业公司没有履行合同义务或者履行
20
▪ 业主委员会任期内，备案内容发生变 更的，业主委员会应当自变更之日起30日 内将变更内容书面报告备案部门。
➢ 使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会 议的决定。
34
▪ 违反业主大会议事规则或者未经业主大会 会议和业主委员会会议的决定，擅自使用 业主大会印章、业主委员会印章的，物业 所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当 责令限期改正，并通告全体业主；造成经 济损失或者不良影响的，应当依法追究责 任人的法律责任。
25
▪ 区房管局辩称：业主委员会是基于业主的 自治意思自行设立的，是在备案前由业主 选举产生，而非因行政主管部门的备案而 成立。为此，业主委员会备案属业主委员 会经选举产生后的告知性登记，对周某等 人实体权利义务并未产生实质影响，属不 可诉的行政行为，周某等人无权提起本案 诉讼。
26
【法院判决】
9
▪ 去年１２月，该小区产生了一个１１人组成的业 主委员会名单，虽然这１１个人都有几百张的提 名选票，但仍被宣布为非法。
▪ 不符合程序，这个业主委员会最终在合肥市房产 局也备不了案。
10
▪ 由社居委牵头的筹备小组经过筹备工作， 目前已经选出了１５人的候选委员，但是 这１５人的名单又出了问题。物业管理公 司对这１５人的物业管理费交纳情况提供 了一份报表，其中有不少候选人没有交纳 物业管理费。
约，模范履行业主义务； ▪ 4） 热心公益事业，责任心强，公正
廉洁； ▪ 5） 具有一定的组织能力； ▪ 6） 具备必要的工作时间。
13
不缴纳物业费就不能被选举为业 委会委员吗？
▪ 区分ห้องสมุดไป่ตู้况：
➢ 业主可合法行使抗辩权而不缴纳物业服务费。
第一，物业公司有明确的合同义务。 第二，物业公司没有履行合同义务或者履行
20
▪ 业主委员会任期内，备案内容发生变 更的，业主委员会应当自变更之日起30日 内将变更内容书面报告备案部门。
业主大会和业主委员会知识讲座最全版(方案).ppt
18
三、科学结构变动规律
每次技术革命都把科学生产力的社会化程度 推到一个新的高度，从而产生出相应的科学结构 来。科学结构包括科研队伍结构（数量结构、水 平结构和年龄结构等）、专业配置结构（基础、 应用和开发、文理科、硬件和软件的比例等）、 实验仪器技术装备分布结构、情报资料结构、科 学教育水平结构等等。总之，在科学社会化的发 展过程，科学结构始终处于动态变动之中。
第二章 科技革命与世界经济
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13
二、经济成长阶段论
经济成长阶段论是由美国经济学家罗斯托在 《经济成长的阶段》中提出。罗斯托将经济成长分 为六个阶段：
（1）传统社会； （2）起飞创造前提的阶段； （3）起飞阶段； （4）向成熟推进阶段； （5）高额群众消费阶段； （6）追求生活质量阶段。
第二章 科技革命与世界经济
几个特点： 1.科技革命从重工业开始 2.基础理论的先导作用日益明显 在第二次科技革命的推动下，社会生产力飞速
发展，国际分工不断深化，商品交换范围日益扩大， 统一的世界市场形成，资本、货币走上国际化道路， 世界经济最终形成。
第二章 科技革命与世界经济
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8
二、三次科技革命及世界经济的形成和发展
第二章 科技革命与世界经济ຫໍສະໝຸດ yrty4一、概 述
（二）技术的含义与特征 技术一般是指人类在在生产斗争、科学实验
和社会活中，认识自然和社会，以及改造自然和 社会过程中所积累的经验、知识 、技能及体现这 种经验、知识和资料的劳动资料，是劳动工具、 劳动对象和劳动者劳动技能的总称，是物化的科 学，是现实的生产力。其呈现以下特征：系统性、 可操作性、实用性、可积聚性、周期性、商品性。
一、概 述 二、三次科技革命及世界经济的形成和发展 三、科技革命与产业革命的关系
业主大会业委会课件
业主大会由全体业主组成，代 表业主行使共同管理权。
业主大会的选举采用直接选举 和代表选举相结合的方式，确 保业主的参与和代表性。
业主大会选举产生业主委员会， 负责执行业主大会的决议和日 常管理工作。
业主大会的议事规则和程序
业主大会的议事规则包括议事程序、议事方式和议事纪律等，确保业主大会的议事 过程合法、公正、透明。
业主大会的议事程序包括提案、讨论、表决等环节，确保业主充分表达意见和行使 表决权。
业主大会的议事方式采用集体讨论、投票表决等方式，确保业主的参与和决策的有 效性。
业主大会的决议和执行
业主大会的决议必须经过合法表 决，并获得法定多数赞成票才能
通过。
业主大会的决议具有法律效力， 必须得到全体业主的遵守和执行。
未来业主大会业委会的发展方向和挑战
未来业主大会业委会的发展方向将更加 注重居民的实际需求和服务质量，同时 也需要适应社会发展的新形势和新要求。
未来业主大会业委会将面临新的挑战， 未来业主大会业委会的发展需要注重自
如人口老龄化、城市更新等问题，需要 身的建设和提升，加强组织管理、人才
业委会具备更加全面和专业的知识和能 培养等方面的工作，以更好地服务居民
业主大会业委会的常见问题
如何解决业主之间的纠纷
建立有效的沟通机制
鼓励业主之间进行开放、诚实的沟通，通过对话和协商解决分歧。
成立调解委员会
设立一个独立的调解委员会，由业主代表和第三方调解员组成，负 责调解业主之间的纠纷。
提供法律支持
为业主提供法律咨询和援助，引导他们通过合法途径解决纠纷。
如何处理业委会成员的违规行为
需要业委会加强管理和监督。
社区治理创新与业主大会业委会
业主大会运作实务PPT课件
销毁或者交存
18
文件整理
文书写作
格式
文体决定的格式
文字（字体、大小）、页眉、页角、装订线
纸张（标准） 大小，纸质。
收文
发文
档案管理（保存）
19
制度体系
管理规约
业主大会议事规则 业主委员会工作规则
议事制度
内务管理
财产管理
行为规范
业主建议、 提案、投诉
程序规范
规定
业主委员会 会议议事和
决议规范
自然人管理人—项目经理
5
选任
公开竞争方式
招标、投标
6
资金
归集
管理方案—标准
制定预算---
总预算
分摊费用
业主大会表决通过
业主按照通过的预算缴纳
7
交给谁？
业主大会—
信托---业主共同基金
----受托基金管理人
8
怎么管？
管理 本质 经营 限制 投资、不允许进入经营领域 一级市场买国债
调查问卷
座谈会
16
业主议案 议案委员会
不符 合
业主大会决议 事项
业主委员会决 议事项
管理人改进事 项
成为业主大会 议案，交业主 大会会议表决
业主委员会 决议
管理人
业主大会决议 业主委员会公告
公告
全体业主
17
业主大会行政性工作
印章管理
保管
使用
业主大会决定、业主委员会决定。
还有业主委员会主任或相关人员批 准。
业主委员会形成召开业主大会会议的决议管理规约和业主大会议事规则规定的例会20以上的业主建议召开的临时会议业主委员会认为应当由业主大会决议的议案通知能够送达的业主公告全体业主确认会议效力确认会议决议效力向全体业主公告业主大会管理责任建筑物现有物理状况维修保养配套设施设备正常运行运转功能防止安全事故发生防止侵权公众责防止故意侵夺保安为正常运转清洁管理本质经营限制业主分共同基金维护费物业费12决专项维修资金23决10共有部位增值用役收入11增值收入管理费用法定孳息营业税55维修维护12业主大会监督权明确管理人与业主的关系确定管理人的权利和责任
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产生业委会
业委会委员中选举产生 主任、副主任，另选聘执行秘书
报区.住宅主管部门备案， 刻公章
6个月内
1个月内
5
（三）国家条例与特区条例中业主大会 及业主委员会职责对比分析
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项目
制定修改业主公约、业主大会议事规则
选举、更换业委会委员，监督其工作
职 选聘、解聘物管企业
决定专项维修资金使用、续筹、过半，主任或会议主持人可多投一票决 定票。
7、业主大会、业主委员会的召开投票权数 需过半，决议需与会半数通过（特区条 例）。
.
9
（四）几个知识点
8、国家条例中，业主大会在决定修改公约、 选聘解聘物业管理单位、基金的使用与 续筹等，“必须经物业管理区域内全体 业主所持投票权2/3以上通过。
3、违反物管政策法规，章程、决议、社会 公德情节严重或造成严重后果的；
4、无故缺席会议连续三次以上的；
5、已不是业主的；
6、以书面提出辞职的；
7、按司法部门认定有违法犯罪行为或正在
接受调查的 。 .
11
本讲到此结束,谢谢大家
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12
√ √
√
√批
√批
7
（四）几个知识点
1、同一个物业管理区域成立一个业主 大会；
2、每年至少召开一次业主大会；
3、若10%（特区条例，国家条例20%） 以上有投票权的业主提议，业主委 员会20日内召开临时业主大会。
4、一个物业管理区域由一个物业企业 实施物业管理。
.
8
（四）几个知识点
5、每届业委会任期三年，委员兼职，可连 任；主任可专职。
9、业主委员会费用：办公费、人员津贴、 电话费、水电费、旅差费、会议费、活 动费等从管理费中支出，每套房每年5— 8元。
10、 办公用房：从物管单位的管理用房中
划分，人均3—5. 平米。
10
不得担任业主委员会委员的几种情形
1、个人已宣告破产或担任企业法定代表人 期间该企业被宣告破产三年内的；
2、因健康原因丧失履行职责能力的；
业主大会及业主委员会
柴敬德
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1
主要内容
一、名词 二、业主委员会成立的一般步骤 三、国家条例与特区条例中业主大会及业
主委员会职责对比分析 四、几个知识点 五、不得担任业主委员会委员的几种情形
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2
（一）名词
1、业主：
住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人 （特区条例）。
房屋的所有权人（国家条例）。
2、业主大会：
是由全体业主组成，决定本物业重大管理 事项，选举和监督业主委员会，保障全体业主 合法权益的权力机构。
3、业主委员会：
是业主大会的执行机构。
.
3
（二）业主委员会成立的一般步骤
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4
开发单位或其委托 单位呈书面报告
区主管部门回复
成立筹备小组，确定业 主委员会侯选人名单
计算投票权数， 印发选票
在区住宅主管部门参与监督 下召开第一次业主大会， 投票、验票、唱票、计票，
改变、撤消业委会不适当的决定
召集业主大会，报告物管实况
代表业主与业主大会选聘的物企签定合同
监督业主公约的实施
监督和协助物企履行物业服务合同
责 审议物企年度管理计划，配套工程和重大维修
审议物管费的收费标准
.
国家条例
业主 大会
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√ √ √
业委 会
√ √ √ √
特区条例 （住宅）
业委 业主 会 大会
√
√ √批 √
业委会委员中选举产生 主任、副主任，另选聘执行秘书
报区.住宅主管部门备案， 刻公章
6个月内
1个月内
5
（三）国家条例与特区条例中业主大会 及业主委员会职责对比分析
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6
项目
制定修改业主公约、业主大会议事规则
选举、更换业委会委员，监督其工作
职 选聘、解聘物管企业
决定专项维修资金使用、续筹、过半，主任或会议主持人可多投一票决 定票。
7、业主大会、业主委员会的召开投票权数 需过半，决议需与会半数通过（特区条 例）。
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9
（四）几个知识点
8、国家条例中，业主大会在决定修改公约、 选聘解聘物业管理单位、基金的使用与 续筹等，“必须经物业管理区域内全体 业主所持投票权2/3以上通过。
3、违反物管政策法规，章程、决议、社会 公德情节严重或造成严重后果的；
4、无故缺席会议连续三次以上的；
5、已不是业主的；
6、以书面提出辞职的；
7、按司法部门认定有违法犯罪行为或正在
接受调查的 。 .
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本讲到此结束,谢谢大家
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√批
√批
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（四）几个知识点
1、同一个物业管理区域成立一个业主 大会；
2、每年至少召开一次业主大会；
3、若10%（特区条例，国家条例20%） 以上有投票权的业主提议，业主委 员会20日内召开临时业主大会。
4、一个物业管理区域由一个物业企业 实施物业管理。
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（四）几个知识点
5、每届业委会任期三年，委员兼职，可连 任；主任可专职。
9、业主委员会费用：办公费、人员津贴、 电话费、水电费、旅差费、会议费、活 动费等从管理费中支出，每套房每年5— 8元。
10、 办公用房：从物管单位的管理用房中
划分，人均3—5. 平米。
10
不得担任业主委员会委员的几种情形
1、个人已宣告破产或担任企业法定代表人 期间该企业被宣告破产三年内的；
2、因健康原因丧失履行职责能力的；
业主大会及业主委员会
柴敬德
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主要内容
一、名词 二、业主委员会成立的一般步骤 三、国家条例与特区条例中业主大会及业
主委员会职责对比分析 四、几个知识点 五、不得担任业主委员会委员的几种情形
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（一）名词
1、业主：
住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人 （特区条例）。
房屋的所有权人（国家条例）。
2、业主大会：
是由全体业主组成，决定本物业重大管理 事项，选举和监督业主委员会，保障全体业主 合法权益的权力机构。
3、业主委员会：
是业主大会的执行机构。
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（二）业主委员会成立的一般步骤
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4
开发单位或其委托 单位呈书面报告
区主管部门回复
成立筹备小组，确定业 主委员会侯选人名单
计算投票权数， 印发选票
在区住宅主管部门参与监督 下召开第一次业主大会， 投票、验票、唱票、计票，
改变、撤消业委会不适当的决定
召集业主大会，报告物管实况
代表业主与业主大会选聘的物企签定合同
监督业主公约的实施
监督和协助物企履行物业服务合同
责 审议物企年度管理计划，配套工程和重大维修
审议物管费的收费标准
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国家条例
业主 大会
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业委 会
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特区条例 （住宅）
业委 业主 会 大会
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