目标成本管理细则

目标成本

第一章总则

第一条为进一步规范地产集团目标成本的管理，促进目标成本管理标准化，根据集团《工程成本管理办法》，特制定本规定。

第二条本规定作为集团内部成本管理制度，地产集团总部及下属全资或控股公司均必须遵守。

第二章基本管理规定

第三条目标成本主要用于项目成本核算及在建工程的成本控制，不作为项目未建工程的成本控制依据，未建部分成本发生原则上按基准价控制，超基准价的应在发生前办理超基准价审批手续。

第四条目标成本分新项目目标成本及年度目标成本。

第五条编制目标成本的数据必须真实、准确、完整、依据充分。

第六条新项目目标成本的编制原则上以集团基准价为指导，部分参考市场价格情况，结合同类型、相似规模及特征的项目成本数据，由地区审核部根据项目工程设计部门提供的已批复总规数据进行编制。

第七条新项目目标成本编制完成后，组织项目公司及地区公司财务、工程、开发及营销部门会审，经地区总经理审核后报集团经营财务管理中心，会同工程设计管理中心进行评审,报集团经营班子审批后执行。未有目标成本前，如确需发生成本的，按基准价控制。

第八条年度目标成本根据结算数据、合同金额（包含非合同付

款）、预算造价、基准价及估算金额，结合市场价格情况及相关的政府文件规定由项目公司工程部及财务部协同进行修编。

第九条修编结果经项目公司总经理确认后，地区审核部组织工程、财务、开发及营销部门进行会审，经地区总经理审核后报集团经营财务管理中心，会同工程设计管理中心进行评审,报集团经营班子审批后执行。

第十条目标成本在编制过程中，项目公司及地区公司各中心须积极配合，并对相应专业问题进行解释、提供依据。

第十一条目标成本在以下情况进行编制：

(一)下年度目标成本在每年的11月10日开始修编，12月30日前下发执行；

(二)新项目目标成本在总规批复后编制；

(三)在规划发生重大修改时由项目申请修编。

第三章新项目目标成本编制基本条件

第一节单位工程与期区划分

第十二条新项目在总规经批复后应明确项目单位工程划分。批复后2天内由项目工程部会同地区工程设计中心及地区审核部划分，由地区工程设计中心管线总审批，报集团工程设计管理中心和经营财务管理中心备案。

第十三条单位工程划分应遵循以下原则：

(一)原则上每一个单栋工程、独立别墅、联体别墅划分为一个单位工程。若同一区（同一组团）内的同产品独立别墅或同产品联体

别墅，如果年度责任书工程进度节点（开工、±0.00、预售、封顶、完工、竣工）都已明确相同，则可按实际情况划分为一个或若干个单位工程；

(二)如果一个裙楼上面有多栋单体工程，则该裙楼与上面的多栋单体工程划分为一个单位工程；

(三)如果一个地下室上面有多个裙楼，则该地下室以每一个裙楼之间的变形缝进行划分，如没有变形缝，原则上以两个裙楼的外墙面之间的中点进行划分，由每段地下室与其上面的裙楼组成为一个单位工程；

(四)如果地下室为独立的地下室，则该地下室与最近的单位工程合并划分为一个单位工程；

(五)如项目后期开发暂未明确，可以一个期区作为一个单位工程，待明确后另行划分。

(六)同一期区年度内未有开工计划的工程可作为一个单位工程，待明确开工年度计划后再另行划分。

第十四条各管线对单位工程的划分需保持统一。

第十五条项目期区划分在审核部完成新项目整盘目标成本编制、项目或地区财务部完成整盘利润及投入产出测算结果后，由项目总经理牵头，组织项目设计代表、项目工程部、项目财务部、地区工程部、地区营销中心、地区开发中心会审，地区总经理审定，报集团工程设计管理中心和经营财务管理中心备案。

第十六条期区划分需以项目第一次投入产出平衡为指导，结合项目总规、组团安排、工期等，做到开发、工程、营销统一协调。具体参考以下原则：

(一)开盘耗时最短；

(二)投入产出平衡耗时最短；

(三)项目总投入控制在公司要求范围内；

(四)兼顾平衡项目期区间整体税负，保证项目整盘的动

态税负最小；

第十七条会所、学校等公共配套工程原则上按开发分划区域就近、就同一片区归入相应期区，不作为一个独立期区分划。酒店原则上作为一个独立期区分划。

第十八条期区划分确定，原则上不得随意调整。确有需要修改，按第十五条规定执行。

第二节成本分摊原则

第十九条成本的归集应按照集团成本科目体系规定的核算内容进行。

第二十条成本分摊总体遵循按受益对象分摊原则，能直接记入核算对象的成本直接记入，属于多个核算对象共同受益的公共成本应按占地面积、建筑面积、可售面积或指定金额在各核算对象之间分摊。具体采用标准详见附件《开发成本分摊原则》。

第二十一条新增加或调整的目标成本分摊原则，如只在本期区受益的在本期区摊分；跨期区受益的，按受益的期区摊分，但期区销售率达到80%的不再接受摊分。具体由财务部门对销售率达到80%及以上的项目期、区设定为不能分摊成本对象，并上报集团经营财务管理中心审核确认。

第四章年度目标成本编制基本条件

第二十二条每年10月20日，已下发年度目标成本项目需系统

修订下年度的目标成本。

第二十三条已下发年度目标成本项目目标成本的修编必备条件为：项目财务部提供的本年度实际执行成本，项目工程部提供的未发生工程估算成本，项目工程部、地区开发中心提供未履行完毕须终结合同的清单、地区开发中心提供的项目尚需发生土地类成本及开发报建类成本、审核部提供的结算、预算数据、面积报表等。

第五章项目目标成本编制

第一节新项目目标成本编制

第二十四条新项目目标成本的编制原则上以集团当年或最近的基准价为指导。

第二十五条单位工程划分完毕，地区审核部收到总规批复及相关资料3天内完成项目整盘目标成本编制，形成《——项目目标成本编制表》，交项目财务部2天内完成整盘利润等相关测算。

第二十六条项目整盘利润测算结果出来后，项目公司3天内组织项目期区划分及目标成本的评审工作。

第二十七条项目期区划分完成后，设计代表2天内完成填写《——项目面积及分区一览表》中的期区划分部分、各期区园建绿化及道路面积，交地区审核部拆分、编制项目分期区的目标成本，2天内完成，并立即将完整资料办理审批手续，经地区总经理确认后送集团审核。项目总规批复后15天内必须将新项目目标成本报集团审批。

第二十八条集团审核部收到完整的目标成本编制资料（含电子版）后，3天内会同工程设计管理中心进行评审，地区审核部根据集团评审意见进行修整，2天内完成后送回集团审核部。集团审核部经复核后3天内形成报告报集团经营班子审批，审批完成后马上下发给