目标成本管理细则

目标成本

第一章总则

第一条为进一步规范地产集团目标成本的管理，促进目标成本管理标准化，根据集团《工程成本管理办法》，特制定本规定。

第二条本规定作为集团内部成本管理制度，地产集团总部及下属全资或控股公司均必须遵守。

第二章基本管理规定

第三条目标成本主要用于项目成本核算及在建工程的成本控制，不作为项目未建工程的成本控制依据，未建部分成本发生原则上按基准价控制，超基准价的应在发生前办理超基准价审批手续。

第四条目标成本分新项目目标成本及年度目标成本。

第五条编制目标成本的数据必须真实、准确、完整、依据充分。

第六条新项目目标成本的编制原则上以集团基准价为指导，部分参考市场价格情况，结合同类型、相似规模及特征的项目成本数据，由地区审核部根据项目工程设计部门提供的已批复总规数据进行编制。

第七条新项目目标成本编制完成后，组织项目公司及地区公司财务、工程、开发及营销部门会审，经地区总经理审核后报集团经营财务管理中心，会同工程设计管理中心进行评审,报集团经营班子审批后执行。未有目标成本前，如确需发生成本的，按基准价控制。

第八条年度目标成本根据结算数据、合同金额（包含非合同付

款）、预算造价、基准价及估算金额，结合市场价格情况及相关的政府文件规定由项目公司工程部及财务部协同进行修编。

第九条修编结果经项目公司总经理确认后，地区审核部组织工程、财务、开发及营销部门进行会审，经地区总经理审核后报集团经营财务管理中心，会同工程设计管理中心进行评审,报集团经营班子审批后执行。

第十条目标成本在编制过程中，项目公司及地区公司各中心须积极配合，并对相应专业问题进行解释、提供依据。

第十一条目标成本在以下情况进行编制：

(一)下年度目标成本在每年的11月10日开始修编，12月30日前下发执行；

(二)新项目目标成本在总规批复后编制；

(三)在规划发生重大修改时由项目申请修编。

第三章新项目目标成本编制基本条件

第一节单位工程与期区划分

第十二条新项目在总规经批复后应明确项目单位工程划分。批复后2天内由项目工程部会同地区工程设计中心及地区审核部划分，由地区工程设计中心管线总审批，报集团工程设计管理中心和经营财务管理中心备案。

第十三条单位工程划分应遵循以下原则：

(一)原则上每一个单栋工程、独立别墅、联体别墅划分为一个单位工程。若同一区（同一组团）内的同产品独立别墅或同产品联体

别墅，如果年度责任书工程进度节点（开工、±0.00、预售、封顶、完工、竣工）都已明确相同，则可按实际情况划分为一个或若干个单位工程；

(二)如果一个裙楼上面有多栋单体工程，则该裙楼与上面的多栋单体工程划分为一个单位工程；

(三)如果一个地下室上面有多个裙楼，则该地下室以每一个裙楼之间的变形缝进行划分，如没有变形缝，原则上以两个裙楼的外墙面之间的中点进行划分，由每段地下室与其上面的裙楼组成为一个单位工程；

(四)如果地下室为独立的地下室，则该地下室与最近的单位工程合并划分为一个单位工程；

(五)如项目后期开发暂未明确，可以一个期区作为一个单位工程，待明确后另行划分。

(六)同一期区年度内未有开工计划的工程可作为一个单位工程，待明确开工年度计划后再另行划分。

第十四条各管线对单位工程的划分需保持统一。

第十五条项目期区划分在审核部完成新项目整盘目标成本编制、项目或地区财务部完成整盘利润及投入产出测算结果后，由项目总经理牵头，组织项目设计代表、项目工程部、项目财务部、地区工程部、地区营销中心、地区开发中心会审，地区总经理审定，报集团工程设计管理中心和经营财务管理中心备案。

第十六条期区划分需以项目第一次投入产出平衡为指导，结合项目总规、组团安排、工期等，做到开发、工程、营销统一协调。具体参考以下原则：

(一)开盘耗时最短；

(二)投入产出平衡耗时最短；

(三)项目总投入控制在公司要求范围内；

(四)兼顾平衡项目期区间整体税负，保证项目整盘的动

态税负最小；

第十七条会所、学校等公共配套工程原则上按开发分划区域就近、就同一片区归入相应期区，不作为一个独立期区分划。酒店原则上作为一个独立期区分划。

第十八条期区划分确定，原则上不得随意调整。确有需要修改，按第十五条规定执行。

第二节成本分摊原则

第十九条成本的归集应按照集团成本科目体系规定的核算内容进行。

第二十条成本分摊总体遵循按受益对象分摊原则，能直接记入核算对象的成本直接记入，属于多个核算对象共同受益的公共成本应按占地面积、建筑面积、可售面积或指定金额在各核算对象之间分摊。具体采用标准详见附件《开发成本分摊原则》。

第二十一条新增加或调整的目标成本分摊原则，如只在本期区受益的在本期区摊分；跨期区受益的，按受益的期区摊分，但期区销售率达到80%的不再接受摊分。具体由财务部门对销售率达到80%及以上的项目期、区设定为不能分摊成本对象，并上报集团经营财务管理中心审核确认。

第四章年度目标成本编制基本条件

第二十二条每年10月20日，已下发年度目标成本项目需系统

修订下年度的目标成本。

第二十三条已下发年度目标成本项目目标成本的修编必备条件为：项目财务部提供的本年度实际执行成本，项目工程部提供的未发生工程估算成本，项目工程部、地区开发中心提供未履行完毕须终结合同的清单、地区开发中心提供的项目尚需发生土地类成本及开发报建类成本、审核部提供的结算、预算数据、面积报表等。

第五章项目目标成本编制

第一节新项目目标成本编制

第二十四条新项目目标成本的编制原则上以集团当年或最近的基准价为指导。

第二十五条单位工程划分完毕，地区审核部收到总规批复及相关资料3天内完成项目整盘目标成本编制，形成《——项目目标成本编制表》，交项目财务部2天内完成整盘利润等相关测算。

第二十六条项目整盘利润测算结果出来后，项目公司3天内组织项目期区划分及目标成本的评审工作。

第二十七条项目期区划分完成后，设计代表2天内完成填写《——项目面积及分区一览表》中的期区划分部分、各期区园建绿化及道路面积，交地区审核部拆分、编制项目分期区的目标成本，2天内完成，并立即将完整资料办理审批手续，经地区总经理确认后送集团审核。项目总规批复后15天内必须将新项目目标成本报集团审批。

第二十八条集团审核部收到完整的目标成本编制资料（含电子版）后，3天内会同工程设计管理中心进行评审，地区审核部根据集团评审意见进行修整，2天内完成后送回集团审核部。集团审核部经复核后3天内形成报告报集团经营班子审批，审批完成后马上下发给

项目公司使用、控制。项目公司财务部同时根据该下发目标成本建立动态成本控制台帐。

第二节年度目标成本编制

第二十九条项目财务部在每年10月20日将截止到10月15日的实际执行成本整理完毕，确认后提交给项目工程部、地区开发中心及地区审核部。

第三十条项目工程部根据财务提供的执行成本对尚未签订合同的工程成本进行估算，按《——项目目标成本编制表》的填表要求编制估算成本，于10月27日交地区审核部汇总。

第三十一条项目工程部、地区开发中心提供未履行完毕须终结合同的清单，于10月27日交地区审核部汇总。

第三十二条地区开发部门提供项目尚需发生土地类成本及开发报建类成本，按《——项目目标成本编制表》的填表要求编制，于10月27日交地区审核部汇总。

第三十三条各相关部门须对提供资料的准确性负责，审核部对综合汇总负责。

第三十四条地区审核部根据各相关部门提供的资料，结合结算数据、预算数据及10月份面积报表资料，于10月28日开始对项目目标成本进行正式修编。

第三十五条下一年度目标成本的填报要求，具体详见《——项目目标成本编制表》的填表说明。

第三十六条下一年度目标成本的修编，在11月12日前完成。

第三十七条地区审核部对目标成本修编结果进行分析，从本年

目标成本、实际执行成本及下一年目标成本三方面进行对比。差异分析表填报见《地区目标成本汇总对比分析表》，相关部门配合分析工作，要求在11月15日完成。

第三十八条地区审核部组织项目公司及地区各中心对下一年度目标成本进行会审。

第三十九条地区公司于11月19日完成目标成本会审，最终形成《---项目目标成本审批表》，经地区各中心负责人签名确认，于11月21日送集团审核部。

第四十条集团审核部会同工程设计管理中心及开发管理中心对各地区上报目标成本进行评审，于11月30日完成。地区审核部根据集团对目标成本的评审意见进行修整，经地区公司总经理确认后报集团审核部，于12月05日完成。集团审核部汇总各地区公司目标成本后形成报告，于12月15日报集团经营班子审批。审批结果于12月31日前下发。

第六章成本超标管理

第一节成本超标基本规定

第四十一条实际必须发生、目标成本中没有编制成本的为成本漏项，可办理补充立项审批，参照《补充立项管理实施细则》执行。凡补充立项成本审批通过，视作估算目标控制成本下发。

第四十二条目标成本中无确定成本参考依据的为估算成本，估算部分加“★”号表示。

第四十三条拟发生成本（包括合同、非合同会签成本）和已发生成本累计超出目标成本的为成本超标，如发生成本超目标成本，按成本超标审批流程报批。

第四十四条已发生成本包括合同性成本和非合同性成本。合同性成本按合同金额计算，包括已进入合同会签阶段的合同、已签订的合同、终止合同的已执行部分。合同金额按合同发生的过程分为会签价、签订价、结算价。非合同性成本指无合同的开发成本类付款。

第四十五条新增合同金额如已在目标成本中估算预留（加“★”号部分），但实际发生如超目标成本的，应按成本超标审批权限管理规定办理审批手续；实际发生如未超目标成本的，合同会签时，必须附上相关造价依据或实施方案审批。

第四十六条新增合同成本如通过补充立项形成，且合同金额小于补充立项金额，补充立项审批通过视同成本超标审批通过；如合同金额大于补充立项金额，则按原补充立项审批流程重新报批。

第四十七条总裁80元/m2授权额度及使用范围根据《工程管理办法》规定执行。

第二节成本超标审批权限规定

第四十八条成本发生超标，应按以下原则上报审批：

由于预测条件发生改变或预测本身不合理而导致实施过程中成本超标的，超标部分发生前（合同签订前）按以下权限上报审批：

(一)单项超标金额＜50万元的，地区公司总经理审批后，报集团工程设计管理中心\开发管理中心及总裁备案。

(二)50万元≤单项超标金额＜100万元的，地区公司总经

理确认后，报集团工程设计管理中心\开发管理中心审核，集团主管工程副总裁、常务副总裁审批，报总裁备案。

(三)单项超标金额≥100万元的，地区公司总经理确认后，

报集团工程设计管理中心\开发管理中心审核，集团主管工程副

总裁、常务副总裁会审，集团总裁审批。

(四)超基准价项目按超基准价审批流程执行。

(五)本章中的“单项超标金额”指项目某明细成本科目的

超标金额。

(六)“单项超标金额”指累计超标金额。

第三节成本超标审批流程规定

第四十九条项目公司在进行合同会签时，项目工程部及财务部须判断该合同金额是否超基准价及目标成本等信息。合同经办人根据超标信息，判断是否填写《成本超标审批表》或《超基准价审批表》。地区审核部须复核是否超基准价。

第五十条《成本超标审批表》基础信息、超标情况由经办单位与项目（或地区）财务沟通后填写，必须准确无误。

第五十一条一份合同导致多期/区/地块超标的，单项超标金额按各期/区/地块合计计算并以此选择相应报批流程。

第五十二条项目工程部需根据单项超标金额，判断需审核、审批及备案的部门，并在《成本超标审批表》的各部门的职责括号中打√，以便行政系统根据该流程进行资料传递。

第五十三条项目工程部对上报成本超标信息进行登记，并按“地区-项目-编号”的格式对《成本超标审批表》进行编号，例：“GZ-XX-001”表示“广州-XX -001”。

第五十四条《成本超标审批表》（《超基准价审批表》）作为合同结算的依据之一须注意做好归档工作。

第五十五条对于成本超标的合同，成本超标审批过程与合同会

签同步进行。

第五十六条各会签部门须有部门第一负责人签名。

第五十七条合同会签附件亦作为成本超标报批的附件。

第五十八条各会签部门原则上在一个工作日之内，对成本超标事项进行审理完毕。

第五十九条项目各期/区变更签证结算须建立台帐，按该期/区总建筑面积分摊单位指标累计。根据总裁80元/m2授权额度及使用范围规定，节约或超出部分由集团经营班子对其进行考核，视个案情况进行奖罚，并进行全集团公告。

第四节成本超标分析

第六十条每月需对各项目开发成本执行情况进行分析,重点对成本超标科目进行原因分析。

第六十一条成本超标分析由地区财务部（动态成本跟踪部门），在次月开始一周内组织工程设计中心、审核部协同完成。分析报告须在每月1号报地区公司经营班子、经营财务管理中心、工程设计管理中心、集团经营班子。

第六十二条成本超标分析需从导致成本超标的各环节查找原因，以从中找出共性原因及不合理原因，加强今后的成本控制。

第六十三条成本超标分析采用标准化分析，参见《地区成本超标分析表》。

第六十四条对设计变更、签证导致的成本超标，须项目工程部协助提供分析。

第七章目标成本动态管理

第六十五条目标成本动态管理，主要是以集团下发的目标成本为基础，根据非合同付款、已结算合同、未结算合同金额建立动态成本台帐，对项目开发成本的实际执行动态数据进行及时录入、更新的动态控制管理过程。

第六十六条项目公司在进行合同会签时，项目财务部应反馈合同所属成本科目的目标成本金额、已发生成本金额，已发生成本金额加上该合同金额是否超目标成本金额、实际超标金额及单方造价，项目工程部确认是否超基准价，地区审核部复核。合同经办人根据超标信息，判断是否填写《成本超标审批表》或《超基准价审批表》。该表和合同会签表同步办理审批。

第六十七条项目财务部根据新签定的合同信息录入动态成本库，具体操作为：

(一)未经过项目财务部会签的合同，经办部门须将合同（含

会签表）复印一份送项目公司财务部备案、录入成本库。

(二)经过项目公司财务部会签的合同，项目财务部在会签

时录入成本库，并标注“会签”状态。合同会签完成盖章后1个工作日内，经办部门须将合同复印件送一份到项目财务部备案、复核调整合同金额。

第六十八条项目工程部应及时对所有按公司制度规定经过审批完成的结算书的审批表、封面复印一份给项目财务部，由项目财务部根据结算金额调整、更新成本库中相应的合同金额。

第六十九条项目公司财务部在进行非合同付款审批会签时，应反馈该款项所属成本科目的目标成本金额、已发生成本金额，已发生成本金额加上该付款金额是否超目标成本金额、实际超标金额及单方

造价。项目工程部确认是否超基准价，地区审核部复核。请款经办人根据超标信息，判断是否填写《成本超标审批表》或《超基准价审批表》。该表和请款审批表同步办理审批。

第七十条项目公司财务根据每天实际已发生的非合同付款信息及数据根据相关科目归类、录入动态成本库。

第七十一条所有新发生成本或结算金额数据在录入到动态成本库相应科目后，均须将本科目已发生成本累计数与目标成本作出对比，如超标，应建立超标台帐。

第七十二条项目每年截止到10月15日的动态成本库，作为修编下一年度目标成本的主要基础及组成部分。