10 控制性详细规划PPT课件
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《控制性详细规划》课件
引导建筑风格与城市整体 风貌相协调，保护历史建 筑和传统风貌。
建筑色彩
对建筑的颜色搭配提出建 议，以提升城市整体形象 。
道路交通规划
道路系统规划
交通组织与管理
构建高效、便捷的道路网络，满足交 通出行需求。
制定交通组织方案，加强交通管理， 减少交通拥堵现象。
停车设施规划
合理配置停车设施，缓解停车难问题 ，提高道路通行效率。
规划目的与意义
目的
通过制定控制性详细规划，明确城市用地性质、规模、开发 强度和配套设施等要求，实现对城市建设的有效控制和管理 。
意义
有利于优化城市空间布局，提高城市规划的科学性和可操作 性；有利于规范城市建设行为，减少违法违规行为的发生； 有利于实现城市可持续发展，提高城市综合承载能力和竞争 力。
模拟技术
利用城市模拟、环境模拟等技术手段对规划方案进行模拟和评估 ，提高规划的可操作性和可行性。
智能化工具
开发和应用智能化规划设计工具，提高规划设计的效率和精度。
政策法规的完善与调整
法规体系建设
完善控制性详细规划相关的法律法规体系，为规划的实施和管理 提供更加明确的法律保障。
政策调整
根据城市发展的实际情况和需求，适时调整相关政策，以适应城市 发展的需要。
根据城市总体规划，确定 各类用地的性质、范围和 比例等要素。
土地利用强度
对不同地块提出相应的开 发强度、建筑密度、容积 率等控制指标。
土地兼容性
允许一定程度的土地用途 转换，但需满足相关法律 法规和规划要求。
建筑形态与风貌规划
建筑高度
根据地块条件和城市天际 线控制要求，确定建筑的 高度限制。
建筑风格
监督与评估机制
建立规划实施的监督与评估机制，确保规划的有效实施和科学管理 。
建筑色彩
对建筑的颜色搭配提出建 议，以提升城市整体形象 。
道路交通规划
道路系统规划
交通组织与管理
构建高效、便捷的道路网络，满足交 通出行需求。
制定交通组织方案，加强交通管理， 减少交通拥堵现象。
停车设施规划
合理配置停车设施，缓解停车难问题 ，提高道路通行效率。
规划目的与意义
目的
通过制定控制性详细规划，明确城市用地性质、规模、开发 强度和配套设施等要求，实现对城市建设的有效控制和管理 。
意义
有利于优化城市空间布局，提高城市规划的科学性和可操作 性；有利于规范城市建设行为，减少违法违规行为的发生； 有利于实现城市可持续发展，提高城市综合承载能力和竞争 力。
模拟技术
利用城市模拟、环境模拟等技术手段对规划方案进行模拟和评估 ，提高规划的可操作性和可行性。
智能化工具
开发和应用智能化规划设计工具，提高规划设计的效率和精度。
政策法规的完善与调整
法规体系建设
完善控制性详细规划相关的法律法规体系，为规划的实施和管理 提供更加明确的法律保障。
政策调整
根据城市发展的实际情况和需求，适时调整相关政策，以适应城市 发展的需要。
根据城市总体规划，确定 各类用地的性质、范围和 比例等要素。
土地利用强度
对不同地块提出相应的开 发强度、建筑密度、容积 率等控制指标。
土地兼容性
允许一定程度的土地用途 转换，但需满足相关法律 法规和规划要求。
建筑形态与风貌规划
建筑高度
根据地块条件和城市天际 线控制要求，确定建筑的 高度限制。
建筑风格
监督与评估机制
建立规划实施的监督与评估机制，确保规划的有效实施和科学管理 。
控制性详细规划PPT课件
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控制性详细规划的基本特征
1、通过抽象的表达方式落实规划意图 2、具有法律效应和立法空间 3、综合性 4、刚性与弹性相结合的控制方式
规定性与引导性的结合； 通则式与判例式的结合； 动态控制与相互转化的可能（兼容性规定）； 强制性内容的提出；
7
控制性详细规划内容
（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建 筑类型。 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通 出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步 行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确 定地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
从二维到三维——平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极——控制与引导的结合。
控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城 市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计 标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法 规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设 中得以贯彻落实。
控制性详细规划
2010年3月
1
基本概念
以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使 用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置 以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并 指导修建性详细规划的编制。
控制性详细规划的基本特征
1、通过抽象的表达方式落实规划意图 2、具有法律效应和立法空间 3、综合性 4、刚性与弹性相结合的控制方式
规定性与引导性的结合； 通则式与判例式的结合； 动态控制与相互转化的可能（兼容性规定）； 强制性内容的提出；
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控制性详细规划内容
（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建 筑类型。 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通 出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步 行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确 定地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
从二维到三维——平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极——控制与引导的结合。
控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城 市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计 标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法 规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设 中得以贯彻落实。
控制性详细规划
2010年3月
1
基本概念
以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使 用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置 以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并 指导修建性详细规划的编制。
控制性详细规划审查技术要点-PPT
南京市“6211”控制性详细规划架构
从城市土地利用二维的角度，通过六线控制和两种用地控制，可以保证城市基 本功能协调和健康发展。六条线控制要划定详细线位，并明确控制要求。 两种用地要划分至小类并在空间上明确具体位置、规模和边界，提出控制 要求。在公共设施配套方面，改变了以往社区层面若干项公共设施定点不 定位，由开发地块配套建设的做法，除个别的需要独立布置的设施外，集 中布置，划定居住社区中心和基层社区中心用地，综合布置文体、商业、 公共绿地等设施，保障了公共设施的空间预留和用地控制。
3. 土地使用控制： 1）确定本规划区的用地结构和用地功能布局原则，附规划区土地利用汇总表； 2）确定规划区地块划分的原则（新区大、旧区小）； 3）当开发模式为整体成片或局部改造开发时，各地块用地界线调整的原则； 4）土地使用性质分类和代码，地块性质一般应划分至中类，但对保证居民生活
的配套公共服务设施及小区绿地须划分至小类； 5）以“地块控制指标一览表”的形式阐明地块的土地利用性质和强度的具体控
控制性详细规划文本审查内容（10项内容）
8. 生态环境保护规划控制 1）落实和深化城市总体规划、分区规划和专项规划对规划区的生态
环境控制与保护要求； 2）提出对规划区各种环境污染的治理措施； 3）提出对规划区特有的自然资源、景观资源及城市园林绿化的保护
和建设的控制措施； 4）明确对公共绿地的控制要求和位置调整的原则。
• 其它相关内容的规划控制 1）对规划区地质灾害的防治、防洪、防震、人防等提出控制措施； 2）对特殊建设项目（如城市地下空间、军事设施等）提出相应的控
制要求。 8. • 附则: 阐明规划的生效时间、变更原则、解释权等。附表 注意：文本措辞要准确简练，要明确。容积率奖励政策各地不同。
控制性详细规划 PPT
开发建设单位申请在某城市中心区进行旧区改造，建 设商贸、办公建筑项目。该地段西侧为风貌性建筑，集中 成片，并有小游园一处，现已批准公布为“保护近代西式 住宅风貌为主的历史街区”的重点保护区。拟改造规划可 用地面积约31h㎡，为历史街区保护的建设控制地带，其 中有几幢可保留的风貌建筑（基础现状详见下图）。
新《编制办法》的强制性内容
（1）《城市规划强制性内容暂行规定》 城市详细规划的强制性内容包括：规划地段各个地块的土地主 要用途；规划地段各个地块允许的建设总量；对特定地区地段 规划允许的建设高度；规划地段各个地块的绿化率、公共绿地 面积规定；规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定 ；历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建 设控制地区的建设控制指标。
作业二：补充规划设计条件
经城市规划管理部门研究后，认为该申请建设项目与城市总体规划 确定的用地性质相符，但在改造中必须严格有效控制，为此拟出了修建 性详规的部分规划条件：
（1）用地情况：规划性质、边界条件、规划用地面积。 （2）土地使用强度（规划控制指标）：容积率、建筑密度。 （3）建筑后退要求。 （4）市政设施和公建服务设施的配置要求。 （5）人流、车流出入口和停车场地的设置要求。 （6）遵守事项——规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设 项目相关手续申报须符合的有关规范、规定要求。 问题：请你依据建设部关于城市规划强制性内容暂行规定的要求，指出还 有哪些规划设计条件需要补充？
请补充其他必要的国有土地出 让规划设计条件。
某市城区一个地块面积为24公顷,规划性 质为居住和公建,公建在地块东侧带状布置,地 块内现状无保留建筑.建设总量控制为居住建筑 面积22万平方米,公建面积12万平方米,地块北 侧为已建成的配套齐全的居住区;西侧,南侧为 城市河流,沿河建设有城市绿带公园;东北侧和 东南侧临城市主干路,主干路和主干路交叉口规 划为立交,东北侧主干路下敷设地铁交通线路, 并在规划范围内设车站。
《 控制性详细规划 》 PPT课件
基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管
理的衔接，提高规划成果的科... 学性和可操作性。
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控制性详细规划的发展历程
► 最初的尝试 （80年代初） 上海虹桥开发区规划
是领事馆区，为了
国际惯例与国际接 轨，借鉴了美国的 区划技术而编制的 详细规划，改变了 原有“摆房子”的 做法。
确定了每块地块的
（4）整体性原则 编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原 则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊 地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相 互关系，多包含公共利益的内容。
（5）可操作性原则
编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划
主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证
控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市 设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准 与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行 政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯 彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的 情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详 细规划责无旁贷。
控制性详细规划的基本认识
借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国 特色的规划类型；
城乡规划法明确的法定规划之一； 反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系； 建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政
许可法范畴）； 公众参与最具实效性的内容； 法律严肃性越来越高； 编制技术不断探索与进步。
...
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深圳法定图则
（1）法律上的保障 1998年7月1日，深圳市人大常委会正式颁布实行了《深圳市城市规划条 例》，正式确立了深圳市城市规划管理委员会和法定图则制度的法律地位。 这实际上是建立了一个具有深圳特色的规划体制。 （2）行政的支持 自1989年起，深圳市政府设立市规划国土局，实现了全市规划、土地和房 地产的统一管理，并于1993年起实行垂直领导，建立了“市局——分局—— 所”三级垂直管理体制，为法定图则制度的实施奠定了行政架构。 （3）深圳市通过对９０年代以来的规划探索与总结，根据深圳城市发展 的实际情况，并借鉴香港地区城市规划的成功经验，在《深圳市城市规划条 例》中确立了以市场为管理导向、以规划立法为主要手段、以实现城市规划 编制和管理的程序化和法制化为基本目标的五层次规划体系(城市总体规划、 次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图)。其中，法定图则的编制、审 批、公众咨询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的立法程序，审批后 成为确认的法令文件，并规定法定图则的“终审权”不是规划主管部门，而 是市人大授权的“城市规划委员会”。规划主管部门负责组织法定图则的编 制和执行。
控制性详细规划课件
控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接 修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标 和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设 的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设 计、土地出让的具体设计条件和控制要求。
（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。 从二维到三维——平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极——控制与引导的结合。
4.控制性详细规划的基本特征(补充） ——介乎于土地管理与建筑管理之间内涵丰富。
（1）通过抽象的表达方式落实规划意图。 落实共性控制内涵； 提供个性设计空间。
控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图 则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定 性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、 细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一 种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设 计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体 的个性设计内容。
（2）具有法律效应和立法空间。
具有法律效力而不是法律； 具有成为法律法规的可能。
控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本 特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效 应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不 是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性 详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式 形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。
控制性详细 规划PPT讲
座
一、 控制性详细规划的基本理论
1.城乡规划法发展历程回顾 《中华人民共和国城市规划法》
1989年12月26日正式颁布 、1990年4月1日开始实施 中华人民共和国主席令 第七十四号
（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。 从二维到三维——平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极——控制与引导的结合。
4.控制性详细规划的基本特征(补充） ——介乎于土地管理与建筑管理之间内涵丰富。
（1）通过抽象的表达方式落实规划意图。 落实共性控制内涵； 提供个性设计空间。
控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图 则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定 性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、 细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一 种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设 计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体 的个性设计内容。
（2）具有法律效应和立法空间。
具有法律效力而不是法律； 具有成为法律法规的可能。
控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本 特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效 应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不 是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性 详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式 形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。
控制性详细 规划PPT讲
座
一、 控制性详细规划的基本理论
1.城乡规划法发展历程回顾 《中华人民共和国城市规划法》
1989年12月26日正式颁布 、1990年4月1日开始实施 中华人民共和国主席令 第七十四号
控制性详细规划 ppt课件
实现的，其核心内容是各项控制指标。 II. 指标：规定性指标、引导性指标 (P304)
规定性指标 引导性指标
规 土地使用 划 控 制 指 标 体 系
土地使用控制 环境容量控制
建筑建造 建筑建造控制 城市设计引导
用地边界
用地面积 用地性质 土地使用相容性 容积率 建筑密度 居住人口密度 绿地率 空地率 建筑高度 建筑后退 建筑间距 建筑体量 建筑色彩 建筑形式 其他环境要求 建筑空间组合 建筑小品设置
建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积） ×100%
• 容积率=建筑密度*建筑总层数 • 建筑面积=底层占地面积*容积率=建筑密度*建设用地总
面积
绿地率：是指规划地块内各类绿化用地总和占该用地面积的 比例，是衡量地块环境质量的重要指标。
绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）×100%
用地边界内涵（P316）管控手段：划线管控，地块划分必 须满足专业规划线的要求
2、环境容量控制
控制内容：容积率、建筑密度、人口密度、绿地率。 • 容积率、建筑密度、建筑面积的关系、概念、计算方法
等
容积率：又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用 强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑 物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万 m2/hm2）。
FAR= Ar /Al 可根据需要制定上限和下限。 • 下限：保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建
筑租金关系； • 上限：防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行
及环境质量下降。
建筑密度：是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面 积的比例，它可以反映出一定用地范围内的空地率和 建筑密集程度。
第三节 引导性控制要素
3、建筑建造控制
规定性指标 引导性指标
规 土地使用 划 控 制 指 标 体 系
土地使用控制 环境容量控制
建筑建造 建筑建造控制 城市设计引导
用地边界
用地面积 用地性质 土地使用相容性 容积率 建筑密度 居住人口密度 绿地率 空地率 建筑高度 建筑后退 建筑间距 建筑体量 建筑色彩 建筑形式 其他环境要求 建筑空间组合 建筑小品设置
建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积） ×100%
• 容积率=建筑密度*建筑总层数 • 建筑面积=底层占地面积*容积率=建筑密度*建设用地总
面积
绿地率：是指规划地块内各类绿化用地总和占该用地面积的 比例，是衡量地块环境质量的重要指标。
绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）×100%
用地边界内涵（P316）管控手段：划线管控，地块划分必 须满足专业规划线的要求
2、环境容量控制
控制内容：容积率、建筑密度、人口密度、绿地率。 • 容积率、建筑密度、建筑面积的关系、概念、计算方法
等
容积率：又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用 强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑 物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万 m2/hm2）。
FAR= Ar /Al 可根据需要制定上限和下限。 • 下限：保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建
筑租金关系； • 上限：防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行
及环境质量下降。
建筑密度：是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面 积的比例，它可以反映出一定用地范围内的空地率和 建筑密集程度。
第三节 引导性控制要素
3、建筑建造控制
控制性详细规划与法定图则课件页PPT文档
控制性详细规划与法定图则
Today: 14.08.2019
六、控制性详细规划控制指标体系的内容
2、规定性指标
根据《城市规划编制办法实施细则》，地块规定性指标一般为以下各项 ：
1）用地性质 2）建筑密度 3）容积率 4) 建筑控制高度 5) 绿地率 6) 交通出入口方位 7) 停车泊位及其他需要配置的公共设施
a、承上启下的作用 b、管理的依据，建设的引导
c、城市政策的载体
控制性详细规划与法定图则
Today: 14.08.2019
二、 控制性详细规划的内容
控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据，详细规 定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并 指导修建性详细规划的编制，具体地说，控制性详细规划的内容有以下几点 《城市规划编制办法》。
控制性详细规划与法定图则
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一、控制性详细规划的涵义和作用
1.性详细规划的涵义
控制性详细规划是《城市规划编制办法1991》中确定的规划层次之一，属详细规 划。是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用为重点，详细规定建设用地性质、 使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作为城市规划管理的依据 并指导修建性详细规划的编制。
1、承接任务 2、现场踏勘、收集基础资料、调研 3、初步方案、交换意见 4、正式方案、评审 5、修改、提交成果
控制性详细规划与法定图则
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四、控制性详细规划基础资料的收集
根据《城市规划编制办法实施细则》主要有以下内容： 1)总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料； 用地、路网、工程规划、城市设计、容量 2)土地利用现状，用地分类应分至小类； 3)人口分布现状； 4)建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等； 5)公共设施规模及分布； 6)工程设施及管网现状； 管线位置 7)土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变 有偿使用状况、地价变化、开发方式等； 进行控制性详细规划的技术经济分析。控制性详细规划的技术经济分析的对象 是城市房地产开发。控制性详细规划的技术经济分析主要是城市开发的投入产出分 析。 8)所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。 9)土地使用与建筑管理规定（城市规划管理技术规定）：各类建设用地适建范围表 建筑容量控制指标、建筑间距、建筑物退让、建筑物的高度控制、绿地控制等。
第十章控制性详细规划的实施与管理
（5）为便于全面系统地组织编制控制性详细规划，准确 地深化、落实城市总体规划的意图，结合城市特点， 形成系统有序的城市规划控制引导体系，可将需要 编制控制性详细规划的地区划分为若干编制单元, 作为组织编制控制性详细规划的基本单位。编制单 元划分应体现“地域完整、界线稳定、规模合理、 编码统一”的原则。
9
改进和完善控规的若干思考
（1）各城市应将“土地使用与建筑管理技术管理规定” 完善化和法律化，并使之成为法规。控规的规划内 容亦应更趋规范化。
（2）可在控规编制的基础上制定法定图则，作为立法 产生的法律成果，分块控制用地性质、开发强度和 公共设施等方面的要求，用最少最易操作的指标和 准则控制规划管理与实施的关键点，格式上力求简 洁统一。
与公众隔阂加深。 • 3．编制和执行缺乏法制化程序，没有法律强制力的保障，缺乏公共
参与程序，易受非正常力量的干扰，缺少评判标准和监督机制，对公 平有负面影响。 • 4．管理实施程序不完善，法制不健全，偏重技术合理性，成果的实 施性不强，面对现实不得不经常调整，没有上升到法律高度。 • 5．弃整体控制而取地块控制，追求全覆盖而无暇顾及建设策略，妥 协于市场选择的无序性和随意性。不规范管理造成混乱后，调整规划 导致多种规划版本存在，使整体难以把握。 • 6．过分追求“可操作性”，忽视对城市美学和人的行为环境较少涉 及。没有很好地与城市设计结合造成城市景观混乱，城市特色消失。 • 7．弹性不够，仅依靠用地的可兼容性以及控制指标的区间值，难以 很好地实施。
6
（5） （6） （7） （8） （9）
编制内容上只求满足开发建设的基本功能，而对城市美学 和人的行为环境方面较少涉及；即使有此内容也是流于形 式，而缺乏研究。
控规的编制的控制深度和控制要求、指标体系往往缺少针 对性，标准统一，面面俱到。不必要和不成熟的控制指标， 一旦批准反而被动。
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改进和完善控规的若干思考
（1）各城市应将“土地使用与建筑管理技术管理规定” 完善化和法律化，并使之成为法规。控规的规划内 容亦应更趋规范化。
（2）可在控规编制的基础上制定法定图则，作为立法 产生的法律成果，分块控制用地性质、开发强度和 公共设施等方面的要求，用最少最易操作的指标和 准则控制规划管理与实施的关键点，格式上力求简 洁统一。
与公众隔阂加深。 • 3．编制和执行缺乏法制化程序，没有法律强制力的保障，缺乏公共
参与程序，易受非正常力量的干扰，缺少评判标准和监督机制，对公 平有负面影响。 • 4．管理实施程序不完善，法制不健全，偏重技术合理性，成果的实 施性不强，面对现实不得不经常调整，没有上升到法律高度。 • 5．弃整体控制而取地块控制，追求全覆盖而无暇顾及建设策略，妥 协于市场选择的无序性和随意性。不规范管理造成混乱后，调整规划 导致多种规划版本存在，使整体难以把握。 • 6．过分追求“可操作性”，忽视对城市美学和人的行为环境较少涉 及。没有很好地与城市设计结合造成城市景观混乱，城市特色消失。 • 7．弹性不够，仅依靠用地的可兼容性以及控制指标的区间值，难以 很好地实施。
6
（5） （6） （7） （8） （9）
编制内容上只求满足开发建设的基本功能，而对城市美学 和人的行为环境方面较少涉及；即使有此内容也是流于形 式，而缺乏研究。
控规的编制的控制深度和控制要求、指标体系往往缺少针 对性，标准统一，面面俱到。不必要和不成熟的控制指标， 一旦批准反而被动。
控制性详细规划成果ppt课件
的社会经济背景与规划目标，一般是就规划地区与周边环境的目前
经济发展情况与未来变动态势，以及由此带来的相应的社会结构变化和城市土地资源、 空间环境面临重大调整，城市开放需要与规划管理应对等情况予以说明，突出在新行势 下进行规划编制的必要性，明确规划的经济、社会、环境目标。 规划依据、原则
.
二、文本及说明书
1.文本(或实施细则) 文本是规划的法制化和原则化体现，以简练、明
确的条款格式，表示地块划分和土地使用性质、开 发强度等控制指标、配套设施、有关技术规定等内 容，经批准后成为土地使用和开发建设的法定依据。
(1)总则 说明规划目的、依据、规划原则、规划范围、适 用范围、执行主体和管理权限等内容）
第三讲 控制性详细规划成果
.
包括四个方面的内容： ①控制性详细规划说明书 ②控制性详细规划图纸 ③控制性详细规划实施文本与图则 ④附件，如“规划设计的背景材料和现状资料集”
其中控制性详细规划文本与控制图则是控制性详细规划的主要成果与 精髓，是规划管理的技术依据，也是编制修建性详细规划的编制技术 准则。
规划文本的技术性和概括性较强，所以需要明确规划实施过程中，由谁来对各种问题 的协调进行处理和解释，明确规划实施主管单位和规划解释主体及权限。
.
2、规划目标、功能定位、规划结构 落实城市总体规划或分区规划确定的规划区在一定区域环境中的功能定位，确定
规划期内的人口控制规模和建设用地控制规模，提出规划发展目标，确定本规划区 用地结构与功能布局，明确主要用地的分布、规模。
9、土地使用、建筑建造通则 一般包括：土地使用规划、建筑容量规划、建筑建造规划等三方面控制内容
1)土地使用规划控制 对土地使用规划的确定； 对规划用地细分的管理规定（规划街坊、地块划分）； 对土地使用兼容性和何种用地适建性的规定。
经济发展情况与未来变动态势，以及由此带来的相应的社会结构变化和城市土地资源、 空间环境面临重大调整，城市开放需要与规划管理应对等情况予以说明，突出在新行势 下进行规划编制的必要性，明确规划的经济、社会、环境目标。 规划依据、原则
.
二、文本及说明书
1.文本(或实施细则) 文本是规划的法制化和原则化体现，以简练、明
确的条款格式，表示地块划分和土地使用性质、开 发强度等控制指标、配套设施、有关技术规定等内 容，经批准后成为土地使用和开发建设的法定依据。
(1)总则 说明规划目的、依据、规划原则、规划范围、适 用范围、执行主体和管理权限等内容）
第三讲 控制性详细规划成果
.
包括四个方面的内容： ①控制性详细规划说明书 ②控制性详细规划图纸 ③控制性详细规划实施文本与图则 ④附件，如“规划设计的背景材料和现状资料集”
其中控制性详细规划文本与控制图则是控制性详细规划的主要成果与 精髓，是规划管理的技术依据，也是编制修建性详细规划的编制技术 准则。
规划文本的技术性和概括性较强，所以需要明确规划实施过程中，由谁来对各种问题 的协调进行处理和解释，明确规划实施主管单位和规划解释主体及权限。
.
2、规划目标、功能定位、规划结构 落实城市总体规划或分区规划确定的规划区在一定区域环境中的功能定位，确定
规划期内的人口控制规模和建设用地控制规模，提出规划发展目标，确定本规划区 用地结构与功能布局，明确主要用地的分布、规模。
9、土地使用、建筑建造通则 一般包括：土地使用规划、建筑容量规划、建筑建造规划等三方面控制内容
1)土地使用规划控制 对土地使用规划的确定； 对规划用地细分的管理规定（规划街坊、地块划分）； 对土地使用兼容性和何种用地适建性的规定。
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类比法（案例法）
第2节 规定性控制要素
规定性控制要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积 3. 建筑密度 4. 容积率 5. 建筑高度 6. 绿地率 7. 公共建筑配套项目 8. 建筑后退道路红线 9. 建筑后退用地边界 10.社会停车场库 11.配建停车场库 12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
第14章 控制性详细规划
2012.11.19
控制性详细规划
总体规划 详细规划
总体规划 分区规划 控制性详规 修建性详规
（一）编制的程序
编制主体： 城市人民政府、经授权的城市规划行政主管部门
审批机构： 城市人民政府授权城市规划管理部门审批（重要地区控规可 由城市人民政府审批）
（一）编制的程序
1、任务的委托 2、工作阶段划分
3）人口分布现状（规模、年龄、职业构成等）； 4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑
质量、保留价值等； 5）公共设施规模、分布； 6）工程设施及管网现状； 7）土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有
偿使用状况，地价变化，开发方式等； 8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
» 资料的整理与分析
（二）控规的作用
1、承上启下（以量化指标落实总规意图、将宏观管理要求转
化为具体的地块建设管理指标）
2、城市规划管理的依据 3、体现城市设计构想（指导修建性详细规划） 4、城市政策的载体 （管理城市空间、土地资源和房地产
市场）
（三）控规产生的背景
——产生于1980年代
1、土地使用制度改革（1987年深圳国有土地出让）、建设与投资渠道 的变化
1）计划体制下按计划下拨——市场经济条件下按供求关系分期、分批投放土地的管 理
2）国家对土地单一投资管理——多渠道、多投资管理 3）无期无偿使用管理——有期有偿使用管理 4）零星、分散的拨地管理——成片拨地、综合开发、土地批租、出让、转让等的管
理 5）批地、审图、支持开发——土地投标议标、中标，开发经营的管理及支持、引导、
制约并用的管理模
2、规划设计方面的要求
1）规划要点应明确、简练、具体，有利于制定或转化为规划管理实施条例 2）便于为每块土地租让提供招议标底条件与管理准则 3）为具体建设项目提供规划设计条件 4）规划要有适度弹性——传统修规的不足
上海虹桥开发区
1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外 资建设的要求，编制了土地出让规划，首先 采用8项指标对用地建设进行规划控制。
FAR=Ar/Al
影响容积率的因素：
（1） 用地性质 （2）地块区位 （3）地块基础设施条件 （4）人口容量 （5）地块空间环境条件 （6）地块的土地出让条件 （7）城市设计要求 （8）建造方式和形态规划 （9） 容积率奖励政策
城市整体强度分区原则法
宏观层面：确定城市整体密度
——城市总体建设目标、人口合理分布
8. 建筑后退道路红线
9. 建筑后退用地边界
10.社会停车场库
11.配建停车场库
12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
容积率FAR
容积率又称楼板面积率、建筑面积密度，是 衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR， 是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块 面积Al的比值（万平方米／万平方米）。
10.社会停车场库
11.配建停车场库
12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
2）、用地边界
控规的控制体系和要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
引导性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积
13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内 容
3. 建筑Leabharlann 度4. 容积率5. 建筑高度
6. 绿地率
7. 公共建筑配套项目
» 项目准备阶段 » 现场踏勘与资料收集阶段 » 方案设计阶段 » 成果编制阶段 » 上报审批阶段
现场踏勘与资料收集阶段：
» 现场踏勘调查资料的收集
1）总体规划、分区规划对本规划地段的要求，相邻地段已批准 的规划资料；
2）土地利用现状、使用权属，用地地质、水文、地貌、气象等 资料。用地性质应分至小类统计；
• 建设用地面积＝现状或规划用水量∕单位建设用地综合用水量 • 人口容量＝建设用地面积∕人均建设用地指标值； • 建筑总量＝规划人均建筑面积×人口容量
人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人
口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）
典型实验法（根据形态规划平面计算，再权衡经验指标数据）
经济测算法（依据土地交易、房屋搬迁、项目建设等费用确定）
基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道 路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展 规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及 相应的容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便， 结果在一定情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一， 综合适应性不强。
环境容量指标较多，以供水容量推算为例：
第1节 控规的编制内容与方法
控规的控制体系和要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
13小类
规定性指标：
引导性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积
13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内 容
3. 建筑密度
4. 容积率
5. 建筑高度
6. 绿地率
7. 公共建筑配套项目
8. 建筑后退道路红线
9. 建筑后退用地边界
1. 土地使用 2. 环境容量 3. 建筑建造 4. 城市设计引导 5. 配套设施 6. 行为活动
控规的控制体系和要素
中观层面：进行密度分区
——基准模型：交通区位、服务区位、环境区位； ——修正基准模型：生态原则、安全原则、美学原则、文化原则;
微观层面：密度细分，各地块综合不突破
——土地用途、地块规模、交通条件、城市设计
人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人
口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）
——环境容量推算法
综上：
在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施 性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完 善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具 体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划 管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通； 既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有 效调控”的控制性详细规划编制层次。
第2节 规定性控制要素
规定性控制要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积 3. 建筑密度 4. 容积率 5. 建筑高度 6. 绿地率 7. 公共建筑配套项目 8. 建筑后退道路红线 9. 建筑后退用地边界 10.社会停车场库 11.配建停车场库 12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
第14章 控制性详细规划
2012.11.19
控制性详细规划
总体规划 详细规划
总体规划 分区规划 控制性详规 修建性详规
（一）编制的程序
编制主体： 城市人民政府、经授权的城市规划行政主管部门
审批机构： 城市人民政府授权城市规划管理部门审批（重要地区控规可 由城市人民政府审批）
（一）编制的程序
1、任务的委托 2、工作阶段划分
3）人口分布现状（规模、年龄、职业构成等）； 4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑
质量、保留价值等； 5）公共设施规模、分布； 6）工程设施及管网现状； 7）土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有
偿使用状况，地价变化，开发方式等； 8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
» 资料的整理与分析
（二）控规的作用
1、承上启下（以量化指标落实总规意图、将宏观管理要求转
化为具体的地块建设管理指标）
2、城市规划管理的依据 3、体现城市设计构想（指导修建性详细规划） 4、城市政策的载体 （管理城市空间、土地资源和房地产
市场）
（三）控规产生的背景
——产生于1980年代
1、土地使用制度改革（1987年深圳国有土地出让）、建设与投资渠道 的变化
1）计划体制下按计划下拨——市场经济条件下按供求关系分期、分批投放土地的管 理
2）国家对土地单一投资管理——多渠道、多投资管理 3）无期无偿使用管理——有期有偿使用管理 4）零星、分散的拨地管理——成片拨地、综合开发、土地批租、出让、转让等的管
理 5）批地、审图、支持开发——土地投标议标、中标，开发经营的管理及支持、引导、
制约并用的管理模
2、规划设计方面的要求
1）规划要点应明确、简练、具体，有利于制定或转化为规划管理实施条例 2）便于为每块土地租让提供招议标底条件与管理准则 3）为具体建设项目提供规划设计条件 4）规划要有适度弹性——传统修规的不足
上海虹桥开发区
1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外 资建设的要求，编制了土地出让规划，首先 采用8项指标对用地建设进行规划控制。
FAR=Ar/Al
影响容积率的因素：
（1） 用地性质 （2）地块区位 （3）地块基础设施条件 （4）人口容量 （5）地块空间环境条件 （6）地块的土地出让条件 （7）城市设计要求 （8）建造方式和形态规划 （9） 容积率奖励政策
城市整体强度分区原则法
宏观层面：确定城市整体密度
——城市总体建设目标、人口合理分布
8. 建筑后退道路红线
9. 建筑后退用地边界
10.社会停车场库
11.配建停车场库
12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
容积率FAR
容积率又称楼板面积率、建筑面积密度，是 衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR， 是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块 面积Al的比值（万平方米／万平方米）。
10.社会停车场库
11.配建停车场库
12.地块出入口方位、数量和允许开口路段
2）、用地边界
控规的控制体系和要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
引导性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积
13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内 容
3. 建筑Leabharlann 度4. 容积率5. 建筑高度
6. 绿地率
7. 公共建筑配套项目
» 项目准备阶段 » 现场踏勘与资料收集阶段 » 方案设计阶段 » 成果编制阶段 » 上报审批阶段
现场踏勘与资料收集阶段：
» 现场踏勘调查资料的收集
1）总体规划、分区规划对本规划地段的要求，相邻地段已批准 的规划资料；
2）土地利用现状、使用权属，用地地质、水文、地貌、气象等 资料。用地性质应分至小类统计；
• 建设用地面积＝现状或规划用水量∕单位建设用地综合用水量 • 人口容量＝建设用地面积∕人均建设用地指标值； • 建筑总量＝规划人均建筑面积×人口容量
人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人
口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）
典型实验法（根据形态规划平面计算，再权衡经验指标数据）
经济测算法（依据土地交易、房屋搬迁、项目建设等费用确定）
基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道 路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展 规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及 相应的容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便， 结果在一定情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一， 综合适应性不强。
环境容量指标较多，以供水容量推算为例：
第1节 控规的编制内容与方法
控规的控制体系和要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
13小类
规定性指标：
引导性指标：
1. 用地性质 2. 用地面积
13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内 容
3. 建筑密度
4. 容积率
5. 建筑高度
6. 绿地率
7. 公共建筑配套项目
8. 建筑后退道路红线
9. 建筑后退用地边界
1. 土地使用 2. 环境容量 3. 建筑建造 4. 城市设计引导 5. 配套设施 6. 行为活动
控规的控制体系和要素
中观层面：进行密度分区
——基准模型：交通区位、服务区位、环境区位； ——修正基准模型：生态原则、安全原则、美学原则、文化原则;
微观层面：密度细分，各地块综合不突破
——土地用途、地块规模、交通条件、城市设计
人口指标推算法（根据人口密度和地块环境容量确定规划人
口总量，根据人口总量和人均用地指标计算）
——环境容量推算法
综上：
在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施 性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完 善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具 体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划 管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通； 既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有 效调控”的控制性详细规划编制层次。