银行不动产贷款业务法律风险防范(1)
银行行业法律风险防范的典型案例分析
员工道德风险
银行员工私自销售未经授 权的理财产品或利用职务 之便谋取私利，将给银行 和投资者带来巨大损失。
防范措施与建议
加强监管力度 银行应加强对理财产品的监管力 度，确保产品合规性和真实性， 防止虚假宣传和误导性陈述。
完善内部制度 银行应完善内部管理制度和风险 防范机制，建立有效的内部控制 体系，确保业务合规性和稳健性 。
加强员工培训
银行应加强对员工的反洗钱培训，提高员工对可疑交易的识别和报告 能力。
强化客户身份识别
银行在办理业务时，应严格对客户身份进行识别，确保客户身份真实 可靠，防止不法分子利用银行系统进行洗钱活动。
加强监管合作
银行应积极与监管部门合作，定期报送反洗钱工作报告，接受监管部 门的指导和检查，共同打击洗钱犯罪活动。
，将面临法律责任。
损害声誉
银行涉嫌违反反洗钱规定，将严 重损害其声誉和形象，影响客户
信任和业务开展。
财务损失
银行因违反反洗钱规定被处以巨 额罚款，将直接导致其财务损失
，影响经营业绩和股东利益。
防范措施与建议
完善内控制度
银行应建立健全反洗钱内控制度，明确各部门职责和工作流程，确保 反洗钱工作有效开展。
风险事件暴露
监管部门在对该银行进行例行检查时，发现了其反洗钱工作存在严 重漏洞，随即对该银行展开深入调查。
法律后果
经过调查，监管部门认定该银行存在重大违法行为，依法对其处以 巨额罚款，并对相关责任人进行严肃处理。
反洗钱法律风险分析
违反法律法规
银行作为金融机构，有义务遵守 国家反洗钱法律法规，确保业务 合规。未能充分履行反洗钱义务
03
完善合同管理制度
银行应制定完善的合同管理制度，明确合同签订、履行、变更等流程，
不动产登记涉诉风险点分析（上）
不动产登记涉诉风险点分析（上）展开全文2016-12-04 尚娟导语不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家职能部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。
本文主要以律师的视角，分享在办理不动产登记中可能遇到的问题及相关的案件处理经验。
本文主要涉及四部分的内容，前三部分按照不动产登记流程（即申请程序、审核程序、登记程序这三个流程）分别梳理笔者在代理案件中遇到的常见涉诉风险点；最后一部分介绍不动产登记赔偿责任，由于不动产登记赔偿责任是登记机关最不希望出现的裁判结果，所以有必要系统地了解一下与不动产登记赔偿责任有关的基础知识，以便登记机关能通过规范登记行为来防范相关法律风险。
一、登记机关在接收材料环节中的涉诉风险材料接收环节是登记中的启动环节，通常而言材料接收环节的涉诉风险较小，但在实务中也存在一些容易忽视的细节：（一）申请材料的接收与处理《不动产登记暂行条例》（以下简称“《条例》”）第十七条[1]规定了四种处理方式，即受理、更正后受理、不予受理并一次性告知需要补正的全部内容、不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
虽然《条例》对上述四种处理方式所适用条件规定得比较明确，但笔者注意到在实务操作中，登记机关为了节约行政资源，往往会针对不同情形预先形成固定的范本或通过系统来生成格式文本直接进行处理。
正是由于这些范本本身就是多次重复使用或是系统生成的，工作人员在使用时容易不仔细查看范本中已经生成的表述，这样一旦范本出了错误就会产生相应的涉诉风险。
对此我们可以看以下这则案例：尹某是位于北京某小区1号楼6层701、702、703号三套房屋的房屋所有权人，并就前述房屋分别取得《房屋所有权证》，其向房屋登记机关申请将上述三套房屋合并为一套房屋。
房屋登记机关经审查，认为申请人提交的材料不齐全，于同日作出《不予受理告知书》，告知申请人补正规划部门及测绘部门出具的相应材料后重新提出申请。
银行信贷业务法律风险防范讲义课件
• 期限性：债权易过保质期。债权本身有效期+诉讼时 效制度（ 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼 时效制度若干问题的规定》，2008年8月11日最高人 民法院审判委员会第1450次会议通过）。许多人不会 发送通知。
合同是博弈的成文记录
• 合同是缔约者预期行为的具体表述，任何交易，需要合同 来规范，来激励，来治理。因为未来不确定性，交易不能 即期完成，而只能由体现事前承诺机制的合同，恰当的合 同安排，才能克服套牢问题和打折扣问题，提高交易事前 和事后的效率。
• 好的合同能将不良的借款变成良款 • 坏的合同能将良款变成不良的借款 • 好的过程能把赌博变成投资 • 坏的过程能把投资变成赌博
风险的四大步
• 借款合同的签订—对风险进行事前防范 • 借款合同的担保—对风险进行担保防范 • 借款合同的履行—对风险进行事中控制 • 借款合同的诉讼—对风险进行事后救济
现代企业外部环境风险
• 经济环境 • 金融政策---利率、汇率 • CPI指数 • 通货膨胀 • 行业环境 • 产品生命周期 • 产业政策 • 同行不正当竞争
护 • 其它
英美合同法合同成立三要素
要约（Offer） 承诺（Acceptance） 约因Consideration0
提前收回贷款的约定（实体）
《合同法》第203条规定：借款人未按照约定的借款用途使用借款的， 贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。
1、违反陈述和保证。 2、不履行还款付息义务。 3、违反合同约定的其他义务。 4、违反其他合同义务。 5、债务人涉讼。 6、借款人经营能力或清偿能力受限。 7、财务状况恶化。 8、股东发生变动。 9、借款人或担保人涉嫌犯罪（单位或法定代表人）。 10、逃避监管。 11、担保物贬值且未追加担保。 12、包括并不限于
房地产抵押贷款的法律风险分析与防范对策
位 、社会 团体的教 育设施 、医疗 卫生设 施和其他社会 公益设施 不得抵押 。 《 ” 担保法》第 ３ ７条也有 同样规
现 等 阶段 。在 每 个 阶段 ，如 未 履 行 审 慎 注 意 义 务 ，会 引 发 法 律 风 险 。 本 文 在 现 有 的 法 律 、法 规 框 架 内 ． 对 银 行 在 办 理 房 地 产 抵 押 每 个 阶 段 可 能 存 在 的法 律 风 险进 行 分 析 ，并 提 出了 防 范措 施 。
、
审 查 阶 段 风 险 与 防范
（ ）抵押主体资格 的法律风 险与 防范 一 １公益设施的抵押 限制 。 《 ． 物权法》第 ｌ４条规 ８
定： “ 学校 、幼 儿 园 、医 院等 以 公 益 为 目 的 的事 业 单
规 的规定 ，房屋 和其所 占用 的土地使用权一般应归属 同一 主体所有 。如房屋 和土地使 用权归 属不 同主体 ，
中 图 分 类 号 ：Ｆ ３ ．５ 文 献 标 识 码 ：Ｂ 文 章 编 号 ：１ ７ ．２ ５ （ ０ ８ １－０ ５０ ８ ２４ ６ ４２ ６ ２ ０ ） １０ ５ ．３
房地产抵押贷款是银行 以借款人或第 三人 合法拥 有的房地产作为抵押物发放 的贷 款。银 行在办理房地 产抵押贷款 时一般分审查 、手续 办理 、贷后管理 、实
定 。值得 注意 的是 ，民办 教育 和 医疗等 机构 是 否为
“ 公益性 的单位 ” 《 ？ 民办教 育促进法 》第 ３条规 定 ：
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议【摘要】银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险涉及到房产买卖中可能出现的风险问题，这包括证书真实性、债权人优先权等方面。
针对这些风险，可以采取一些对策建议，如加强审慎调查、确保合同条款清晰明确等。
法律责任及风险预防措施也需要完善，包括建立风险预警机制、加强法律监管等。
要规避这些风险，需要加强监督与管理，并关注未来发展趋势，及时调整相关策略以防范风险。
在房地产交易中，银行收执抵押人不动产权属证书的合法性需加强监管，以确保交易的安全性和合法性。
【关键词】银行收执、抵押人、不动产权属证书、法律风险、对策建议、法律责任、风险预防、监管、规避风险、监督与管理、发展趋势。
1. 引言1.1 银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议在当今的金融市场中，银行收执抵押人不动产权属证书已经成为一种常见的贷款抵押形式。
这种证书在一定程度上为借款人提供了便利，同时也带来了一定的法律风险。
我们有必要深入了解这种形式的抵押，分析其中存在的法律风险，并提出相应的对策建议。
什么是银行收执抵押人不动产权属证书呢？简单来说，这是指借款人将不动产的权属证书交给银行作为贷款抵押的一种形式。
借款人在贷款期间无法处置此不动产，直到贷款还清后方可恢复权利。
这种形式的抵押也存在着一定的法律风险。
如果借款人出现违约情况，银行可能会直接通过该证书取得不动产的所有权，给借款人带来巨大损失。
借款人在还款过程中可能会面临不动产权属争议，导致法律纠纷。
为了规避这些风险，建议借款人在签署相关文件前，仔细阅读并确保自己的权益得到保障。
借款人还应及时偿还贷款，避免违约情况的发生。
银行也应加强对不动产的审查，确保其权属证书的合法有效性。
在监督和管理方面，相关部门也应建立更加严格的法律监管机制，加强对银行收执抵押人不动产权属证书的监督，确保各方权益得到充分保护。
银行收执抵押人不动产权属证书在带来便利的同时也存在一定的法律风险，我们需要认真对待并采取相应的对策措施，确保各方的权益得到有效保障。
当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策
取得销售租赁债权 的资 金 ， 然后， 由 中间商 以这些 债权为抵
押， 发行 租赁 （ 抵 押） 债券 ， 二级市场 的中介机构把证券化 的 租赁债权销售给投 资者 ， 从 最终 投资 者那 里取得销售租赁抵
［ ４ ］ 欧 阳卫 民 ．中 国金 融租 赁 业 的现状 和 出路 ［ Ｍ］ ． 北京： 中国
的过 程 。 这 一 过 程 的 资 金 流 动 方 向 是 ， 租赁 债权 的拥 有者
［ １ ］ 吴 慎之 ．强化 融资 租赁 ： 小微企 业 融资 的必然选 择［ Ｊ ］ ． 中央 财 经大 学 学报 ， ２ ０ ０ ３ （ ４ ） ． ［ ２ ］ 粱飞媛 ．发展 中国小微 企 业 融资 租 赁 的若 干意 见 ［ Ｊ ］ ． 商 业
研 究， ２ ０ ０ ６ （ ７ ） ．
（ 租赁公 司） 将所持有 的各 种流动性 较差 的同类 或类似 的租 赁债权卖给租赁债权证券化 的机构（ 中间商 ） ， 从 中间商那 里
［ ３ ］ 王爱英 ， 梁喜 ．面 向小微 企业 的租赁 创新 思路探 讨［ Ｊ ］ ． 商业
时代 ， ２ ０ ０ ９ （ １ １ ）
当前房地产抵押贷款 实务操作 中 存在 的风险及防范对 策
口 饶 以春
（ 中国工商银行股份有限公司怀化市分行 ， 湖 南 怀化 ４ １ ８ ０ ０ ０ ）
摘要 ： 房地产贷款是 商业银行 最为 常见的贷款 业务 ， 它 不仅 关 系到 商业 银 行 经 营 效 益 ， 也 影 响 到 我 国金 融 市 场 和 社
权、 房屋所有权作 为偿还 贷款 的担 保。 自《 担保 法》 １ ９ ９ ５年 押合 同编号与实际签订 的抵押合 同编号不一致 。
者拟设立抵押的房产 ， 在抵押 物清单 中只填列房 产 ， 未填列
银行信贷业务法律风险分析及防范建议
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权与租赁权关系的法律条款包括物权法第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的， 原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登 记的抵押权。”担保法第四十八条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人， 原租赁合同连续有效。”《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十五条： “抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人连 续有效。”
是应逐条审核租赁合同的条款，查看合同中是否明确告知租赁物已被抵押及相关的抵押物处
发放贷款。
置风险、租赁期限是否设置合理、租金支付方式是否为按月(季)定时分期支付等。
四是办理好抵押登记。依据物权法第一百九十条的规定，已登记的抵押权方可对抗在后
最终，实行针对性的掌握措施是关键。虽然在后成立的租赁关系不得对抗在先登记设立
(二)抵押人向银行申请出租抵押物。 银行在接到此类申请后，如一律持否定态度则会使抵押人闲置的抵押物无法体现其经济 价值，对抵押人来说不仅有失公正，也会对抵押人的还款力量产生不利影响。银行在确保抵 押人诚信的前提下允许其出租抵押物的，可同时实行以下措施防控风险： 1.除从前在签订抵 押合同时设定的出租抵押物应经得抵押权人同意的条款外，还应在抵押合同中补充商定对抵 押人的租金收取进行监控的条款，要求抵押人在贷款银行开立租金收取专用账户。当贷款消 失不良时，银行可自行从该账户扣划资金优先用于归还贷款。 2.要求抵押人将租赁合同交由银行审核，确保合同中包括以下风控措施：租赁物已被抵 押及有关承租风险的告知;租赁期限与贷款期限相匹配，不得长于借款期限;租金分时(段)给 付，不得一次性支付;抵押权实现时租赁合同即时无条件自动终止(解除);租金收取专户设在 贷款银行并由银行监管，当贷款消失不良时，银行有权扣划租金专户内的资金用于偿还贷款;
银行贷款法律风险
银行贷款法律风险在当今的经济社会中，银行贷款是企业和个人获取资金的重要途径之一。
然而，在这一过程中，无论是银行还是借款方，都面临着各种各样的法律风险。
这些风险如果不加以妥善防范和处理，可能会给双方带来严重的经济损失和法律纠纷。
首先，我们来谈谈对于银行而言的法律风险。
银行在发放贷款前，需要对借款人的信用状况、还款能力等进行严格的审查。
如果审查不充分或不准确，可能会导致向信用不良或无还款能力的借款人发放贷款，从而形成不良贷款。
例如，银行未能发现借款人提供的虚假财务信息或隐瞒的重要债务，在这种情况下发放贷款，后期借款人无法按时还款，银行将面临资金无法收回的风险。
银行在贷款合同的签订过程中也存在法律风险。
贷款合同是明确双方权利义务的重要法律文件，如果合同条款不清晰、不完整或存在漏洞，可能会给银行带来损失。
比如，合同中对贷款利率、还款方式、违约责任等重要条款约定不明确，当出现纠纷时，银行可能无法依据合同有效地维护自身权益。
另外，银行在贷款发放后的监管环节也可能面临法律风险。
如果银行未能对贷款资金的使用进行有效的监督，导致借款人将贷款资金用于非法或高风险的投资活动，一旦投资失败，借款人无法按时还款，银行将承受损失。
对于借款方来说，同样存在着诸多法律风险。
在申请贷款时，如果借款方故意提供虚假材料或隐瞒重要信息，可能会构成欺诈，从而面临法律责任。
一旦被银行发现，不仅贷款无法获批，还可能被追究法律责任。
借款方在签订贷款合同后，也需要严格按照合同约定履行还款义务。
如果未能按时还款，除了要承担违约责任，如支付逾期利息、违约金等，还可能会影响个人或企业的信用记录，导致今后在融资、招投标等方面受到限制。
此外，如果借款方在贷款期间发生重大变故，如企业破产、个人丧失劳动能力等，未能及时通知银行并协商解决方案，也可能引发法律纠纷。
为了防范银行贷款中的法律风险，银行和借款方都应当采取一系列措施。
银行方面，要建立完善的风险评估体系，加强对借款人的信用审查和还款能力评估。
不动产抵押登记的风险点及防范
不动产抵押登记的风险点及防范一、概念定义不动产抵押是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。
不动产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在不动产登记部门依照法定程序履行的法定行为。
二、背景介绍天津市各区县不动产统一登记工作是从2015年11月30日开始全面启动的。
由于机构、编制、人员等因素，目前我所在的不动产登记中心仅受理辖区土地及房屋登记，其他不动产权登记不在本次讨论的范围内。
抵押登记是不动产登记工作中非常重要的一环。
近年来，在银行贷款规模增涨，民众融资担保意识不断增强，投资股市未达到预期收益等诸多因素影响下，越来越多的民众将自己的房屋土地做抵押、贷款，抵押登记的工作量也在不断增加。
《物权法》第二十一条规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
可以说，不动产登记工作是一项承担着诸多风险和责任的工作。
三、风险点（一）未成年人作为抵押人进行登记的风险法律规定监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
但实务中，遇到未成年人作为抵押人，其利益遭受损失的情况，给登记带来一定风险。
（二）一物多抵的风险一物多抵有两种情形，一是重复抵押，又称顺位抵押。
二是余值抵押，也称残值抵押。
现实中，不仅存在被担保债权数额超过评估价值的情况，也存在评估价值远远超过其市场价值的情况，一旦抵押人到期无法偿还借款，涉及抵押物处置，登记部门也会有责任。
（三）个人之间抵押不予登记的风险许多登记机构对个人之间抵押一般不予登记，有可能面临消极不作为的风险。
（四）闲置土地抵押登记的风险按照《闲置土地处置办法》的规定，闲置土地根据闲置原因不同，被分为因国有建设用地使用权人和因政府原因造成的闲置。
作为登记部门是无法对土地闲置和闲置原因做出认定的，这给登记工作带来了风险。
贷款业务法律风险案例(3篇)
第1篇一、背景某市A银行是一家大型国有商业银行，近年来，随着我国金融市场的快速发展，A银行业务规模不断扩大，贷款业务成为其最重要的业务之一。
然而，在贷款业务迅猛发展的同时，A银行也面临着诸多法律风险。
以下是一起典型的贷款业务法律风险案例。
二、案情简介2018年3月，A银行与B公司签订了一份1000万元的贷款合同，贷款期限为一年。
B公司是一家从事房地产开发的企业，其主要业务为房地产开发、销售及物业管理。
在签订贷款合同时，A银行对B公司的经营状况、财务状况及信用状况进行了尽职调查，并依法出具了贷款审查报告。
贷款发放后，B公司未按合同约定按时偿还贷款本息。
A银行多次催收无果，遂于2019年5月向法院提起诉讼，要求B公司偿还贷款本息及逾期利息。
在诉讼过程中，B公司提出抗辩，认为A银行在贷款审查过程中存在重大过失，未充分了解其经营状况和财务状况，导致其贷款用途不明确、经营风险较大。
B公司还提出，A银行在贷款发放过程中存在违规操作，导致其资金链断裂，要求A银行承担相应的法律责任。
三、案例分析1. A银行的法律风险（1）尽职调查不充分：A银行在贷款审查过程中，虽然对B公司的经营状况、财务状况及信用状况进行了尽职调查，但未充分了解其真实情况，导致贷款发放存在风险。
（2）违规操作：A银行在贷款发放过程中，可能存在违规操作，如未严格按照贷款审批流程进行操作，导致贷款用途不明确、经营风险较大。
（3）合同条款不完善：贷款合同中可能存在条款不明确、不完善的情况，导致在诉讼过程中，A银行处于不利地位。
2. B公司的法律风险（1）虚假陈述：B公司在贷款申请过程中，可能存在虚假陈述、隐瞒真实情况的情况，导致A银行在贷款审查过程中无法全面了解其真实情况。
（2）违规使用贷款：B公司在获得贷款后，可能存在违规使用贷款的情况，如将贷款用于非法用途、虚构经营业务等。
（3）合同违约：B公司在贷款到期后，未按合同约定偿还贷款本息，构成合同违约。
如何应对银行抵押贷款风险
如何应对银⾏抵押贷款风险如果⾃⼰遇到了经济上的困难，需要⼀⼤笔资⾦却拿不出来的时候，刚好⾃⼰有房屋等等不动产，那么就可以利⽤这些不动产向银⾏申请抵押贷款。
⽬前申请银⾏抵押贷款的⼈也有很多，但要注意相应的风险。
看看店铺⼩编收集的资料。
⼀、如何应对银⾏抵押贷款风险(⼀)加强贷款审查的策略研究。
有关⾦融法律专业⼈⼠指出，应重新审视贷款安全观念与策略，将贷款安全重⼼置于第⼀还款来源上。
⾦融机构应消除贷款抵押担保⽆风险的观念和意识，改变追求抵押担保率⽽忽视风险管理的思想倾向，回归到正确的贷款安全观念上来。
(⼆)树⽴政策法律风险意识，建⽴政策和法律法规的持续学习与应对研究制度，全⾯实⾏依法经营战略。
(三)在建⽴贷款抵押担保全⽅位动态管理机制上，要完善激励与约束相结合的管理岗位责任制，增强对贷款抵押担保全程及其各环节管理风险的控制能⼒。
(四)形成贷款抵押风险的补救控制措施机制。
在贷款抵押风险实际产⽣且不能通过协商解决的情况下，应及时采取将风险降到最低、损失降到最⼩的补救控制措施，最⼤限度的保护⾦融资产。
⼆、银⾏抵押贷款风险有哪些?从银⾏业实践操作中发现的问题来看，银⾏抵押贷款的风险主要存在于以下四个⽅⾯，下⾯就为您详细介绍：(⼀)银⾏贷款抵押优先权难以实现的风险。
抵押权是基于商业银⾏和借款⼈(或为借款⼈提供抵押担保的第三⼈)的合同约定⽽产⽣的担保物权，它在⾏使顺序上位于基于法律直接规定⽽产⽣的法定优先权之后。
⼀旦法定优先权与抵押优先权在贷款案例中相遇，抵押优先权就相对不优先了，从⽽可能导致银⾏贷款债权在⼀定程度上甚⾄完全丧失担保物权的保障，即贷款债权被悬空。
(⼆)银⾏发放贷款过程中审查不⼒的风险。
《商业银⾏法》第36条规定商业银⾏有对抵押物的权属、价值以及实现抵押权的可⾏性进⾏严格审查的法律义务，以确保抵押对贷款的保障功能能切实有效和充分地发挥。
实践中银⾏贷款抵押审查业务操作问题众多，风险巨⼤。
较突出的问题和风险主要有：⼀是权属错位悬空贷款债权;⼆是抵押物价值⾼估直接造成贷款风险;三是抵押权⾏使的可⾏性反⽐例地对贷款风险状况形成重⼤影响。
房地产信贷业务的法律风险及防范
１ 土地储备 贷款 存在抵 押担 保 法律 规对评估机构的责任约束还很不到位 。
机构 土地储备贷款达到 ２ ２ 亿元 ． 比增 带来的法律风险。 目 ２６ 同 前商 业银行 办理住 房 物权 。 租赁权 为债权 ， 但因租赁关系成立在 长 １３１ 占全部房地产贷款的 ６５ １．％， ． ％。土 开发性贷款 ．其抵 押方 式多采用以房地产 前 ， 抵押权成立在后 ． 租赁关系对抵押权发
的利益 。以避免抵押人单 方面行为给上述 机构要 牢固树立科 学发展观 ， 坚持大局观 ． 理办法 、 激励奖惩办法 、 尽职“ 三查 ” 管理办 双方造成 侵害。
一
认真贯彻落实好 国家的产业政策和宏 观调 法等。
３ ．建 立健 全房地 产信 贷法律 法规 体
地储备贷款金 额大 、 限长 、 府介入 多 ． 开发商当期开发用地作抵押 。 期 政 问题是 ， 开发 生效力 ， 抵押权不能对抗承租权 。《 最高人 存在较大的信用风险 、政策风险和 由于缺 商往往要求建筑工程承包 方在已抵押 给银 民法 院关于适用 （ 中华人 民共和 国担保法 ） 乏合法 的抵押担保带来 的法律风险 。就法 行的土地上垫资施 工 ， 旦开发 商无力 支 若 干问题 的解 释》第六 十五条明确规定 ： ～ 律风险而言 ， 主要有 ： 一级开发的土地被 出 付建筑工程公 司的施工 款引发纠纷 、诉讼 “ 押人将 已出租 的财产抵押 的， 押权实 抵 抵
维普资讯
金融 与法
房 地产 信贷
● 沈 势的房地产 信贷业务 ． 客观上 存在着法律风险。 对此 ， 银行业金融机构应 引起高度重视 ，并采取有效措施切实予 以
防范 。
一
、
房地产信贷业务的法律 风险
贷款常见法律风险防范
贷款常见法律风险防范⼀、合同⽂本常见问题(⼀)合同⽂本的选⽤错误(⼆)合同⽂本填写常见错误1、对借款⽤途描述不规范，重组贷款⽤途含混，可能导致担保责任免除2、关于合同的⽣效条款3、提前还款补偿⾦条款填写不明，客户提前还款时，容易引起争议4、抵押物约定不明，可能导致抵押合同不成⽴5、关于保证⾦质押6、合同签署不规范，直接导致合同不⽣效(三)差别化服务合同履⾏过程中应注意的法律问题⼆、担保物的登记、管理常见的法律问题(⼀)房地产抵押登记常见法律问题1、以房产和⼟地进⾏抵押，仅办理⼟地或房产其中⼀项抵押登记2、抵押⼈仅以房产抵押，将增加抵押物的处置难度，进⽽影响债务的清偿3、以共有财产设定抵押应注意的事项4、办理抵(质)押登记⼿续时，应正确填写抵(质)押权的存续期间和担保范围(⼆)变更最⾼额抵押合同可能导致的法律问题(三)谨慎对待作为贷款抵押物的房屋的出租问题(四)账户质押管理常见法律问题三、借款⼈与贷款⼈变更的法律问题(即债权转让与债务转移问题)四、贷款展期常见法律问题(⼀)借款展期必须在贷款到期⽇之前由借款⼈提出申请，经银⾏同意后签订展期协议(⼆)展期协议不能仅仅表达银⾏准许展期的意向，还应由银⾏与借款⼈明确约定展期期限(三)展期协议签订后，除原还款期限条款外，原合同的其它条款仍然有效(四)在签订展期合同时，应征得保证⼈的书⾯同意五、借新还旧应注意的法律问题(⼀)签订新的《借款合同》和《担保合同》，并重新办理抵(质)押登记(⼆)在新签订的《借款合同》和《担保合同》中明确约定新贷款的真实⽤途(三)注意担保⽅式的变化(四)注意帐务处理(五)注意审查借新还旧的担保物是否存在出租情况(六)注意办理抵押物财产保险⼿续六、借款⼈违约后，可采取的常见救济措施(⼀)依法催收，中断诉讼时效1、直接送达催收(逾)到期贷款通知书2、现场公证催收3、邮寄催收4、还款和扣款5、债务⼈同意履⾏债务6、向法院起诉或向仲裁委申请仲裁7、向有关部门主张债权和公⽰债权(⼆)补救诉讼时效的⼏种具体⽅法1、继续设法让借款⼈和担保⼈在催收到(逾)期贷款通知书上签字或盖章2、向借款⼈和担保⼈送发银⾏贷款本息对帐单,并要求其签字盖章3、签订还款协议4、借款合同的更新5、债务转移(三)依法⾏使抵销权，直接回收债权资产七、依法起诉或申请仲裁(⼀)准备证据(⼆)调查财产(三)委托诉讼代理⼈(四)选择向法院起诉或申请仲裁⼋、申请强制执⾏(⼀)申请执⾏的期限(⼆)抵押物优先受偿权与查封优先处置的冲突(三)调查被执⾏⼈财产情况(四)变更或追加被执⾏主体(五)执⾏中的各种优先权(六)执⾏异议(七)中⽌执⾏和终结执⾏以下按照贷后管理操作的先后顺序，逐⼀进⾏风险提⽰并提出建议。
银行信贷业务中的法律风险防范与控制44页PPT
❖ （2）合伙型联营企业的借款申请是否经联营各方书面同意；
❖ （3）不具有独立法人资格的中外合作经营企业，其借款申请是否经合作各方面 同意；
❖ （4）企业法人分支机构的借款申请是否取得法人书面授权。
❖ 7、履约及担保能力的审查
❖ （1）借款人对外提供担保的情况：借款人为他人提供担保，虽然是或有债务，但 其不一定发生。但倘若债务人不履行或不能履行债务，担保人就得依法承担担保责任。 这样，无疑会增大银行债权的风险。因此，商业银行必须调查借款人对外担保情况， 判断借款人对外担保是否超过其承受能力，以及对外担保对履约能力的影响程度。
❖ （2）意思明确：例如“本政府将负责解决”、 “本公司负责收回贷款”等
商业银行会面临那些法律风险
❖ 法律风险
❖ 《巴塞尔新资本协议》的重大突破：首次将法律风险纳入了国 际银行资本充足率监管框架，要求国际活跃银行采用规定的方 法计量法律风险，并以此为基础确定其资本标准。从《巴塞尔 新资本协议》的有关规定来看，法律风险是指银行因经营活动 不符合法律规定或者外部法律事件而导致风险敞口的可能性。 如果商业银行自身的操作风险控制体系不充分或者无效，未能 对法律问题作出反应，这种情况就会引发法律风险。换言之， 法律风险主要是银行因其经营活动违反法律的规定而承担法律 责任的可能性，我们把这种法律风险称为操作性法律风险。
❖ 一、贷款主体的法律风险防范与控制
❖
❖ （一）合法的贷款主体： 《贷款通则》与《民法通则》的相关规定。 ❖ （二）不合法的贷款主体：未成年人，法人内部分支机构、职能部门。 ❖ （三）具有法律瑕疵的贷款主体：非以盈利为目的，自身没有经营收入来源，
以公益为目的的主体。如：政府机关、公立学校、医院、军队、行为能力受到限制的
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
一、房地产开发贷抵押相关风险
（一）出具同意预售函触发空押风险
房地产开发建设项目达到预售条件时，不动产登记部门一般要求银行出具同意预售的函件。
银行虽未直接释放土地他项权证，但在出具同意预售函后，对同意预售的房产对应的土地抵押物的优先受偿权存在无法对抗购房者的风险，同意预售的房产所对应的土地押品形成实质性释放（部分登记机关在不动产登记证上注明“预售房屋所占土地不在抵押范围之内”）。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权……消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
该批复体现了当购房者利益与抵押权人利益发生冲突时，对消费者利益予以优先保护的司法精神。
根据上述规定，已预售商品房的受偿顺序为：已交付全部或大部分房款的购房者>建设工程承包人>抵押权人。
如在后续诉讼中发生购房者利益与银行抵押权的冲突时，法院优先保护购房者的权利，导致银行抵押权落空。
（二）未落实后续抵押导致对新增建筑物无优先受偿权风险
一是未按照批复要求，在条件成熟时办理在建工程抵押；二是在建工程后续新增部分未及时追加。
根据《物权法》第一百八十七条“正在。
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范一、风险1. 信用风险信贷风险是指在资金融通的过程中，借款人因自身经济原因或者意外风险，导致还款不能按照合同约定进行的风险。
对于银行而言，住房贷款信用风险是相对较高的，因为住房贷款金额较大，贷款期限较长，借款人的还款能力不易获得充分的、确凿的保障。
2. 利率风险利率风险是指银行在发放个人住房贷款时，面临的实际贷款利率可能与预期利率出现偏差，从而导致银行收益下降的风险。
由于住房贷款长期，利率风险相对较小。
3. 法律风险银行在发放住房贷款时，可能面临的法律风险包括合同纠纷、贷款者违约、以及抵押物意外受损或被侵犯等。
对于银行而言，防范法律风险的措施在于建立健全的风险管理制度和风险事件的处置机制。
4. 抵押物价值风险抵押物价值风险是指因房价下跌、房屋折旧或维修不及时等原因导致抵押物价值下降的风险。
对于住房抵押贷款而言，抵押物价值风险一直是银行借款业务中最常见的风险之一。
5. 流动性风险银行在发放住房贷款时，可能会面临到资金流动性问题，如果买房的人将银行贷款全部提取，那么银行就会面临流动性风险，因为银行要负责发放贷款的资金，并且负责还款的追缴，这就需要银行具备足够的现金储备和流动性安排来应对意外情况。
二、防范1. 严格管理贷款风险首先，银行应该在贷款前仔细审查借款人的财务状况和信用记录，确定其还款能力。
其次，在贷款放款后，银行应建立完整的风险措施和管理制度，及时进行监测和干预，确保贷款按时还款。
2. 完善贷后管理银行应健全完善的贷后管理制度，根据借款人信贷记录监测其信用行为，及时调整贷款利率，防范各类风险，以保障银行借贷利益。
银行应根据当地的房价走势，及时估计抵押物价值所处的市场地位，评估其动态风险，以保证抵押物的价值不因市场变动而出现价值下跌的风险。
4. 加强流动性管理对于流动性风险的防范，银行应做好资产结构和流动资金的平衡，在发放住房贷款时应预留充足的流动资金，确保个体借款人提前还款的风险得到控制，有效保障了银行贷款业务的健康发展。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议1. 引言1.1 背景介绍我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议引言随着我国经济的不断发展，购房需求日益增加，个人住房贷款成为了许多人购房的首选方式。
商业银行作为主要的个人住房贷款提供者，在承担住房贷款业务的同时也面临着一系列风险问题。
随着房价不断上涨，个人住房贷款的风险逐渐增加。
如果借款人购房后无法按时还款，银行将面临贷款违约的风险，可能造成资金链断裂，进而影响银行的经营稳定性。
个人信用状况的管理也是一个重要问题。
个人住房贷款通常涉及较大的贷款额度，如果银行未能充分评估借款人的信用状况，可能导致贷款风险的增加。
商业银行在开展个人住房贷款业务时需要重视风险管理，完善风险评估体系，确保贷款风险的可控性。
加强对借款人信用状况的监测和管理，及时发现问题，做好应对措施，是保障银行贷款资产安全的关键。
1.2 问题意识我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题备受关注，其中最重要的问题就是风险意识不强。
虽然个人住房贷款在推动房地产市场发展和促进经济增长方面发挥了积极作用，但随之而来的风险问题也逐渐显现出来。
个人住房贷款存在的风险问题包括贷款违约风险、贷款利率风险、房价波动风险等。
个人住房贷款违约风险是最常见的问题，随着房地产市场的波动，部分借款人可能无法按时偿还贷款，从而导致银行资产质量下降。
贷款利率风险和房价波动风险也可能对银行的盈利能力和风险承受能力产生影响。
商业银行需要加强对个人住房贷款的风险管理，提高风险意识，防范风险的发生，确保金融体系的稳定和安全。
2. 正文2.1 风险问题分析商业银行个人住房贷款存在着一定的风险问题，主要包括以下几个方面：1. 利率风险：利率水平的波动会直接影响到个人住房贷款的利息支出。
如果贷款利率突然上升，借款人可能会面临负担加重的情况，甚至出现偿还困难。
而银行也可能因此面临贷款违约风险。
2. 信用风险：个人住房贷款是建立在借款人信用基础之上的，如果借款人信用状况欠佳、还款能力不足，那么银行可能会面临坏账风险。
房地产抵押贷款的法律风险防范
二、 防范房地产抵押贷款风险的对策
（ ） 真 审核 贷 款 资料 ， 一 认 实地 开展 调 融 资 项 目本 身 的 经 济 效益 、社 会 效 益 以 及
贷业务 中多采用房地产抵押担保方式。但 押物 的价值与市场变现价值 相差较 大 ； 二
在实践中 ． 房地产抵押贷款经济纠纷较多 ， 是用专用性很强如厂房 、职工 宿舍楼等作
要求法院驳回诉讼请求 ， 最终银行撤诉。 二 置抵押房产 ，但在执行 中被执行人以上述 行要充分考察抵押房产的抵押值 ，审查抵 是抵押物登记时相关合同填 写不全 。有 的 条 款 为 由要 求 法 院 不 予 执 行 ，因此 银 行 利 押房产是否列入拆迁范 围，是否是经济适 经办人员 图省事只填一 、两份完整 的抵押 益受损 ．银行不得 已多次向法院及上级部 用房及是否有其它不稳定因素 ；同时对抵 合同 。留空 白合同或者在办理抵押登记手 门 申诉 ．历 时 几 年 ．花 费 了一 定 的人 力 物 押率进行科学的分类 。按不同抵 押物及其 续后补充填写合同内容 ，导致抵押登记部 力 。 门留存的合同与银行 留存的不一致 ，存在 变现能力确定抵押率。银行可 以调整抵押
关条款的约束 。三是对按 揭贷款没有进行 地使用权所得必须首先用于支付 职工安置 的抵押物分值高 ， 押率 高。 抵 不容易变现的
预抵押登记 。预抵押登记使抵 押合 同具有 费 。如果企业在提供抵 押之前就 已拖欠税 抵押物分值低 ， 抵押率低 。
物 权 效 力 。 则 银 行 难 以 防 止 “ 房 多 卖 ” 款 。税务机关有权先于商业银行处置抵押 否 一 失。
金 融 与 法
本栏编辑 黄瑞峰
房地产抵押贷款 的法律风险防范
口 严 瑛
动产质押贷款业务的风险防范
行监管 ．以保证质押存货有最低 的库存数 量 ， 足贷款安全性 的要求 。 满
行可 以掌握各种行业 的经济信息 ，为找准 市场增长点 ． 有效拓展市场创造条件。 二、 动产质押贷款业务存在的风 险
三、 动产 质押 贷 款 业 务 的 风 险 防 范
缓解担保难问题 。通过办理动产质押担保 个艰难而漫长 的未知结果 。银行处置质押 定 。
进 行 融 资 ，对 于 那 些 原 材 料 价 格 有 较 大 的 物 时存 在 不 确 定 性 ， 比如 在 动 态 质 押 中
上涨预期 ， 意增加库存 、 有 降低成本的企业 质 人 提 取 或 置 换 质 押 物 频 繁 的 ．银行 若 未 任 。 银行委托监 管公 司监管质押物 的， 应与
一
、
银 行开 展动 产 质押 贷款 业 务 的优点 和硬 件 设 施 落 后 ， 套 监 管 措 施 跟 不 上 ， 确定 。 配 驻 在评估质押物的价值时 ， 还应根据实
管人员不足 ，不能有效 履行第 三方监 管职 际情况扣减可能发生 的费用和损耗 。确保 贷款难一直是困扰中小企业发展 的瓶 能 。 颈问题 。 开展存货质押贷款业务 ， 对解决这
（ 细化 贷后 管理 工作 。动产质押贷 四）
款发放后 ， 银行 客户经理要加强贷后管理 ，
动 产 质 押 贷 款 相 比其 它 的 贷 款 模 式 ， 不仅要及时 了解企业质押动产的数量变化 确 而且 要 掌 握 质 面临 的潜 在 风 险 较 为 突 出 ，对 贷 款 方 风 险 情 况 ， 保 最 低 的质 押 数 量
监 协 来讲意义更加重大 。二是有利于银行加强 能及时变更质押清单 、 实时锁定质押对象 、 出质 人 、 管 人 签 订 监 管 协 议 ， 议 中应 明 贷 后管 理 。 办理 动 产 质 押 业 务 ， 行 可 以 实 保 证 质 押 物 特 定化 ，就会 导 致 银 行 最 终 处 确监管人的监管义务和违约责任 。质押物 银
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【观点】虽无房产证，不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，可以排除人民法 院执行处分行为，被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。
其他人享有抵押权的被执行人财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人则可以通过对拍 卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。
2.如果单纯由于一方不配合无法办他项权证，可以主张判决办理 条件成就，银行可以单方申请抵押权登记（先有保障）。
【法律适用风险】之二【抵押合同效力风险】
监护人提供被监护人的房产抵押
【案例一】(2016)最高法民申2472号
无效 （2014）渝一中法民初字第00940号民事判决书----
【裁判观点】1.认为浦发银行的抵押权不能成立 ，抵押合同违反《民法通 则》第十八条的强制性规定。第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法
3.共有人中有未成年人，审查不严，不构成善意，不能适用善意取 得。
【法律适用风险】之二【抵押合同效力风险】
【案例二】《马奉远、马彩娥金融借款合同纠纷案》（2019）最高法民
【法律政策风险】之二【开发商的补充责任or连带责任】
• 【应对措施】起诉时，物保（购房人）人保（开
发商）一同起诉不要做出选择，同时，对开发商主 张（约定优先）连带责任。
【法律适用风险】之一【预告登记失效风险】
《物权法》第20条第二款 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登
记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
• 同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或 者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的， 保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。
• 债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的 价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的 担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。
02.不动产抵押贷款常见风险点 及防控措施
【法律政策风险】之一【办理了抵押权预告登记≠抵押权设立≠享有优先权】
抵押权预告登的效力 ----不具有阻却法院强制执行的效力
【最高院判例】大连公积金中心与花旗银行大连分行等案外人执行异议之诉案；（2019）最高法民申1049号
【法律依据】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
受让物权 第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了
预告登记的不动产，受
让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异
议的，应予支持。”
【法律政策风险】之二【开发商的补充责任or连带责任】
受理
复审
中国应用法学研究所 初审
《实施办法》明确规定，最高人民法院各业务部门、各高级人民法院和专门人民法院在案 件审理与执行过程中，发现最高人民法院生效裁判之间存在法律适用分歧的，或者在审案件作 出的裁判结果可能与最高人民法院生效裁判确定的法律适用原则或者标准发生分歧的，应当启 动法律适用分歧解决机制，向最高人民法院提出法律适用分歧解决申请。
【产生原因】：房产验收、产权登记效率；楼盘缓建停建；开发商违规
建设导致无法办理产权证书；购房人未缴纳契税、公共维修基金；购房人不 愿积极配合等等。
【应对措施】1.银行应当及时关注开发商竣工、验收及办证进
度，条件成就时及时督促开发商、购房人办理相关登记。（目前在河
南漯河市已经可以无缝对接，自动转成抵押登记，期待可以推广。）
权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 监护人依法履行监护的权利，受法律保护。 监护人不履行监护职责 或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或 者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
2.《合同法》第五十二条合同效力归于无效的五种情形，其中第五项规定： 违反法律、行政法规的强制性规定。
《物权法》176条规定：【约定优先；约定不明，补充责任】“被担保的债权既有 物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担 保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务 人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权（不诉购房人的风险）； 第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承
【同案不同判的解决措施】
最高法发布《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》
《实施办法》全文共计12条2019年10月28日起正式施行，在分歧解决工作组织体系、 分歧解决申请、分歧解决工作流程、分歧解决结果的适用等方面做出了具体规定。
最高人民法院审判委员会
领导、决策
最高人民法院审判管理办公室 最高人民法院各业务部门
担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”
《物权法》第178条 担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
《担保法》第28条 【补充责任】同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对 物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保（但有观点，及现在理论认为预购抵押登记不适用）的，保证人在债 权人放弃权利的范围内免除保证责任。（因此，起诉时需要一并起诉）
【法律政策风险】之二【开发商的补充责任or连带责任】
• 《担保法解释》第38条
• 同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求 保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围 或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任 的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应 当分担的份额。
不动产抵押贷款法律风险与防范
主讲人：苏金浩
河北匡合律师事务所
01
不动产抵押贷 款风险概述
02 03
不动产抵押常 风险防范措施总结 见风险点及防
控措施
04
案例分析
01.不动产抵押贷款风险概述
法律风险防控的根基和要点
法律意识
诚信意识
证据意识
合规意识
不动产抵押贷款风险类型
• 一、法律政策变化风险 • 二、法律适用风险 • 三、抵押贷款合同履行风险 • 四、案件执行阶段外部风险