房地产开发企业应预缴企业所得税

房地产开发企业应预缴企业所得税

依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品

取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200(万元)

应预缴企业所得税额为：1200×25%=300(万元)。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)一“关于未完工开发产品的税务处理问题”中

规定：开发企业开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其

预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除

相关的期间费用、营业税金及其附加后再计入当期应纳税所得额，

待开发产品结算计税成本后再行调整。根据上述文件规定，房地产

企业采取预售方式销售的开发产品预缴企业所得税时，应当按预售

收入的预计计税毛利率分季(或月)计算当期毛利额，再扣除按预售

收入预征的营业税金及附加以及相关费用后再按有关规定计算缴纳

企业所得税。

1、对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点

根据国税发[2006]31号文的规定，经济适用房项目预售收入的

预计计税毛利率不得低于3%(含3%),非经济适用房项目按不同区域

分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列

市的城区和郊区不得低于20%(含20%)，地及地级市的城及郊区不得

低于15%(含15%)，其他地区不得低于10%(含10%)。

新办法对上述规定作了两点调整：一是将适用于3%计税毛利率

的项目由经济适用房扩大至限价房和危改房。因为这两类房的性质

与经济适用房相同。二是基于我国房市现处于低迷状态，因此将非

经济适用房项目的计税毛利率都降低了5个百分点。

2、对三项费用可以预提

新办法对三部分费用可以预提：一是出包工程，且限制预提费用不得超过合同总金额的10%;二是公共配套设施，按预算造价合理预提;三是应上交政府的报批报建费用、物业完善费用。而原内资房地

产企业不得预提任何费用，外资房地产企业则规定对发生的绿化、

道路等配套设施可以预提。新办法允许预提一部分费用，主要是考

虑房地产开发企业大多是项目公司，使以后年度发生的成本能得到

合理的补偿。

3、销售未完工开发产品取得的收入直接定义为销售收入

原税法下，内外资房地产企业销售未完工开发产品取得的收入都定义为预售收入，只有在达到总局文件规定的完工条件之一时才由

预售转为销售。新办法对企业销售未完工开发产品取得的收入直接

定义为销售收入。

二、新老税法的衔接

原内外资房地产企业分别适用不同的税收政策，考虑到新老税法的衔接，国家税务总局明确规定：

1、从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31

日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。

2、房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新

发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。

1、从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按新办法第八条规定的计税毛利率执行。

房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局根据《通知》第八条规定的毛利率,并结合不同开发产品联合地税局确定，并报省国税局备案。

3、对可以预提的费用，从预提的期限、预提的基数等方面加以规范以加强所得税征管。如当年发生预提费用时，需要向税务机关报送《预提费用明细表》;对预提的费用超过一定的期限应先并入应纳税所得额，待实际发生时再税前扣除。

4、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入可以直接作为业务招待费、广告费和业务宣传费的计提基数，为防止企业重复计提，同时规定企业在会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

5、考虑到原外资房地产企业新老税法衔接，规定外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。

a房地产企业开发的b项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元;2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元;2009年b项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，a房地产企业在b项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税?

a房地产企业财务人员认为，b项目竣工清算共计实现销售收入6000万元(1000+2000+3000)，发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元(150+200+250)，应纳税所得额=6000-4200-600=1200(万元)，应缴企业所得税=1200×25%=300(万元)，实际预缴企业所得税=16.5+25=41.5(万元)，项目竣工清算应补缴企业所得税=300-41.5=258.5(万元)。

实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)相关规定的具体含义。

第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还

是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上

例中，a房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上

是当年度汇算清缴的应纳税额，并非b项目完工前的预缴税额。

第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月度)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，a房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额

=1000×20%-150=50(万元)，2008年销售收入对应的应纳税所得额

=2000×15%-200=100(万元)。

第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额

之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。

b项目计税成本为4200万元，实际毛利率=(6000-

4200)÷6000×100%=30%，2007年、2008年实际毛利额与预计毛利

额的差额分别为100万元[1000×(30%-20%)]和300万元

[2000×(30%-15%)]，毛利差额400万元(100+300)应当计入2009年

度应纳税所得额。

第四，确定2009年度应纳税所得额=3000-[4200-3000×(1-30%)]-250+400=1050(万元)，应纳所得税=1050×25%=262.5(万元)。

以上计算结果与企业财务人员计算结果的差额=262.5-

258.5=4(万元)，形成此差异的原因在于房地产开发企业对于销售收

入的理解不准确，将项目清算与所得税汇算相互混淆。该例中，清

算仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了3年的销售期间，而汇算

指按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。