表3成本分摊原则(成本-财务)
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费用 开发成本
**期各类开发产品的成本分摊
一级科目 土地征用及拆迁补偿费
前期费用
基础设施建设费
建安工程费 室内精装修工程费
公共设施配套费 开发间接费 资本化利息
二级科目
土地出让金 契税 周边市政设施改造费 拆迁补偿费 红线外大市政配套费 土地补交费 土地交易手续费 其他 勘测丈量费 报批报建费 增容费 七通一平工程费 临时设施费 规划设计费 其他 社区管网工程 园林景观工程 围墙建造费 架空层/泛会所配套费 信报箱供货及安装工程 室外零星设施 其他 土方工程 基础工程 主体土建工程 公共部位精装修工程 外立面装修工程 主体安装工程 设备及安装工程 弱电工程 其他 室内装修工程 经营增配(家私、软装及装饰部品) 其他 政府规划的公建 自行配套的公建 其他 工程管理费 造价咨询费 行政管理费 营销设施建设费 物业完善费用 办证类费用 其他 资本化利息
5、地价分摊：项目核算属于持有物业、可售物业: A、持有物业地价分摊方式：按照全项目(即在持有物业周边一期或分期分批多次拿地及开发的项目)计容可售面 积(含所有销售产品的计容可售面积和所有持有产品的计容经营面积)计算平均地价的1/3确定为持有物业地价， 其余地价在全项目销售物业中分摊； B、对于可售和持有混合开发的项目中包含持有酒店的，按上述方法分摊到酒店的地价需全部分摊到可售物业 中；如果持有的物业后期开发，应根据上述原则现行测算并在前期预留相应成本。
期内分摊方式
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 占地面积 占地面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 直接归属 直接归属 直接归属 直接归属 直接归属 直接归属 可售面积 直接归属 直接归属 直接归属 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积
◆当商业和住宅分开时：产品的占地面积=产品基底面积+公共部位的占地面积(按产品可售面积比分摊后所 得)；
◆当商业与住宅为裙楼与塔楼的关系时：塔楼的占地面积=塔楼的基底面积(首层投影面积按群楼与塔楼的可 售面积比分摊)+公共部位的占地面积(按产品可售面积比分摊后所得)；商业的占地面积=商业的基底面积-塔楼 首层投影面积+塔楼首层投影面积按群楼与塔楼的可售面积比分摊后群里所得面积；
财务角度分摊原则 1、以基本法规、地方特殊规定为 指导； 2、目标成本为基础，合约规划为 辅助；
3、具体测算为标准。 4、区分成本对象用途进行成本分 财务上对特殊成本对象、成本科 目的分摊 1、车位原则上只归集建安成本，不参与土地、前期、基础工程以及配套分摊。
2、对于无产权，属于公共配套性质的会所、幼儿园、学校、物管用房等等，进归集直接建安成 本，不参与土地、前期、基础工程费用分摊。
5、资本化利息的分摊： 1）可直接归集至单一成本核算对象的，直接归集；并按照可售建筑面积分摊至最小核算单位。 2）对于多个项目同时占用资金的，在资本化期间，按照每个“在建”项目的预算造价占各受益 成本对象预算造价和之比进行分摊。按照可售面积分摊至最小核算单位。
Байду номын сангаас
4、学校、幼儿园等教育设施： A、无偿将产权移交政府的，以及销售合同中明确预定产权归全体业主所有的教育设施应作为公共配套，不单列 核算对象，成本费用全部摊入其它销售产品中； B、有偿移交政府的、以及产权属于开发商出售或出租的，单列核算对象，核算成本中是否包括地价视购入土地 时是否计入教育配套部分地价决定，成本按移交收入的65%预留，且不高于该配套设施实际成本； C、产权属于开发商的教育配套，应单独作为成本核算对象，按评估售价(或按租金估算售价)的65%预留成本， 且不高于该配套设施实际成本；
备注
分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊
注： 1、产品之间的“土地征用及拆迁补偿费”按占地面积分摊，具体分摊方法如下： A、各期之间按占地面积分摊“土地征用及拆迁补偿费”； B、公共占地面积=除可售产品的基底面积外公共部位的占地面积-公建配套、会所、商务中心、游泳池等公共设 施的占地面积； C、公建配套、会所、商务中心、游泳池等公共设施的占地面积按各期的总可售面积比分摊至各期； D、在本期的可售产品之间：
3、会所、康体娱乐、餐厅等设施： A、明确约定所有权归属业主的会所等设施，应视为配套设施，相应成本全部分摊转入相关额销售产品中，不单 列核算对象； B、按商业报建的会所、对外出售(含出售给物业公司)的会所、开发商保留产权且对外经营的会所，应作为独立 核算对象； C、会所、康体设施、餐厅为某一可出租或销售产品内的附属设施，其成本应并入该产品中，不单独列项核算； D、混合性质会所(部分销售或持有，部分为配套)应根据其销售或持有和不销售部门分别按前述两种方式处理。
3、对于园林绿化费： 1）同期的不同成本对象之间按照占地面积分摊，然后按照可售面积分摊至最小成本单位； 2）仅在可售的商铺、住宅等受益对象之间分摊。对于计划作为固定资产管理、投资性房地产管 理的会所、商铺之间原则上不参与园林绿化费分摊。
4、对于综合性商住楼（即上层为住宅、地层为商铺的住宅）地价的分摊，原则上，底层商业与 住宅之间对土地成本的分摊原则上按照可售面积进行分摊。
2、车位： A、计容积率的地上车库（一般情况下均可售）作为核算对象单独核算； B、地下、半地下及架空层车位含人防停车位，如当地政策法规规定其可以销售，或以租代售，则应独立核算， 预留相应成本。 C、如果车位作为某一持有产品的配套设施，不作为核算对象单独核算成本； D、持有经营的独立停车场，则作为独立产品类型核算成本； E、对于政府不允许对外出租的车位，应作为配套设施，成本全部分摊至相应的受益产品中。 F、不计容积率但作为核算对象的地上、地下、半地下车位的不参与地价成本归集、且不参与成本分摊；
**期各类开发产品的成本分摊
一级科目 土地征用及拆迁补偿费
前期费用
基础设施建设费
建安工程费 室内精装修工程费
公共设施配套费 开发间接费 资本化利息
二级科目
土地出让金 契税 周边市政设施改造费 拆迁补偿费 红线外大市政配套费 土地补交费 土地交易手续费 其他 勘测丈量费 报批报建费 增容费 七通一平工程费 临时设施费 规划设计费 其他 社区管网工程 园林景观工程 围墙建造费 架空层/泛会所配套费 信报箱供货及安装工程 室外零星设施 其他 土方工程 基础工程 主体土建工程 公共部位精装修工程 外立面装修工程 主体安装工程 设备及安装工程 弱电工程 其他 室内装修工程 经营增配(家私、软装及装饰部品) 其他 政府规划的公建 自行配套的公建 其他 工程管理费 造价咨询费 行政管理费 营销设施建设费 物业完善费用 办证类费用 其他 资本化利息
5、地价分摊：项目核算属于持有物业、可售物业: A、持有物业地价分摊方式：按照全项目(即在持有物业周边一期或分期分批多次拿地及开发的项目)计容可售面 积(含所有销售产品的计容可售面积和所有持有产品的计容经营面积)计算平均地价的1/3确定为持有物业地价， 其余地价在全项目销售物业中分摊； B、对于可售和持有混合开发的项目中包含持有酒店的，按上述方法分摊到酒店的地价需全部分摊到可售物业 中；如果持有的物业后期开发，应根据上述原则现行测算并在前期预留相应成本。
期内分摊方式
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 占地面积 占地面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 直接归属 直接归属 直接归属 直接归属 直接归属 直接归属 可售面积 直接归属 直接归属 直接归属 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积 可售面积
◆当商业和住宅分开时：产品的占地面积=产品基底面积+公共部位的占地面积(按产品可售面积比分摊后所 得)；
◆当商业与住宅为裙楼与塔楼的关系时：塔楼的占地面积=塔楼的基底面积(首层投影面积按群楼与塔楼的可 售面积比分摊)+公共部位的占地面积(按产品可售面积比分摊后所得)；商业的占地面积=商业的基底面积-塔楼 首层投影面积+塔楼首层投影面积按群楼与塔楼的可售面积比分摊后群里所得面积；
财务角度分摊原则 1、以基本法规、地方特殊规定为 指导； 2、目标成本为基础，合约规划为 辅助；
3、具体测算为标准。 4、区分成本对象用途进行成本分 财务上对特殊成本对象、成本科 目的分摊 1、车位原则上只归集建安成本，不参与土地、前期、基础工程以及配套分摊。
2、对于无产权，属于公共配套性质的会所、幼儿园、学校、物管用房等等，进归集直接建安成 本，不参与土地、前期、基础工程费用分摊。
5、资本化利息的分摊： 1）可直接归集至单一成本核算对象的，直接归集；并按照可售建筑面积分摊至最小核算单位。 2）对于多个项目同时占用资金的，在资本化期间，按照每个“在建”项目的预算造价占各受益 成本对象预算造价和之比进行分摊。按照可售面积分摊至最小核算单位。
Байду номын сангаас
4、学校、幼儿园等教育设施： A、无偿将产权移交政府的，以及销售合同中明确预定产权归全体业主所有的教育设施应作为公共配套，不单列 核算对象，成本费用全部摊入其它销售产品中； B、有偿移交政府的、以及产权属于开发商出售或出租的，单列核算对象，核算成本中是否包括地价视购入土地 时是否计入教育配套部分地价决定，成本按移交收入的65%预留，且不高于该配套设施实际成本； C、产权属于开发商的教育配套，应单独作为成本核算对象，按评估售价(或按租金估算售价)的65%预留成本， 且不高于该配套设施实际成本；
备注
分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊 分摊
注： 1、产品之间的“土地征用及拆迁补偿费”按占地面积分摊，具体分摊方法如下： A、各期之间按占地面积分摊“土地征用及拆迁补偿费”； B、公共占地面积=除可售产品的基底面积外公共部位的占地面积-公建配套、会所、商务中心、游泳池等公共设 施的占地面积； C、公建配套、会所、商务中心、游泳池等公共设施的占地面积按各期的总可售面积比分摊至各期； D、在本期的可售产品之间：
3、会所、康体娱乐、餐厅等设施： A、明确约定所有权归属业主的会所等设施，应视为配套设施，相应成本全部分摊转入相关额销售产品中，不单 列核算对象； B、按商业报建的会所、对外出售(含出售给物业公司)的会所、开发商保留产权且对外经营的会所，应作为独立 核算对象； C、会所、康体设施、餐厅为某一可出租或销售产品内的附属设施，其成本应并入该产品中，不单独列项核算； D、混合性质会所(部分销售或持有，部分为配套)应根据其销售或持有和不销售部门分别按前述两种方式处理。
3、对于园林绿化费： 1）同期的不同成本对象之间按照占地面积分摊，然后按照可售面积分摊至最小成本单位； 2）仅在可售的商铺、住宅等受益对象之间分摊。对于计划作为固定资产管理、投资性房地产管 理的会所、商铺之间原则上不参与园林绿化费分摊。
4、对于综合性商住楼（即上层为住宅、地层为商铺的住宅）地价的分摊，原则上，底层商业与 住宅之间对土地成本的分摊原则上按照可售面积进行分摊。
2、车位： A、计容积率的地上车库（一般情况下均可售）作为核算对象单独核算； B、地下、半地下及架空层车位含人防停车位，如当地政策法规规定其可以销售，或以租代售，则应独立核算， 预留相应成本。 C、如果车位作为某一持有产品的配套设施，不作为核算对象单独核算成本； D、持有经营的独立停车场，则作为独立产品类型核算成本； E、对于政府不允许对外出租的车位，应作为配套设施，成本全部分摊至相应的受益产品中。 F、不计容积率但作为核算对象的地上、地下、半地下车位的不参与地价成本归集、且不参与成本分摊；