项目成本科目设置和分摊原则管理指引
项目费用分摊管理办法
项目费用分摊管理办法
本文档旨在规范和管理项目费用分摊的相关事务，确保费用分摊的公平公正和合规性。
所有参与项目的成员都应遵守本管理办法的规定。
费用分摊应遵循以下原则：
共识原则：费用分摊方案应经过项目团队的共同讨论和决策，确保各方达成一致意见。
透明原则：费用分摊的细则和计算方法应明确公开，任何成员都有权了解和监督费用分摊的过程和结果。
费用分摊的流程如下：
项目负责人和项目团队共同确定项目中涉及的费用项目和金额，包括人力资源费用、采购费用、差旅费用等。
项目团队根据成员在项目中的实际贡献情况，共同确定各成员
的费用分摊比例。
根据费用项目和费用分摊比例，计算每个成员需要分摊的金额。
项目负责人按照费用分摊方案，将费用分摊的金额通知各成员，并要求其按要求缴纳费用。
项目负责人和相关部门对费用分摊的过程和结果进行监督和核查，确保费用分摊的准确性和合规性。
对于费用分摊中出现的争议或异议，项目负责人应组织相关成员进行磋商和协商解决。
本管理办法的修订和变更，应经过项目负责人和项目团队的共同决策。
注意：本文档内容仅供参考，具体费用分摊方案应根据项目实际情况进行制定和调整。
房地产项目开发成本分摊工作指引(初版)
成本分摊工作指引（初版）编制*** 日期2020年3月审核*** 日期2020年3月批准*** 日期2020年3月1、职责划分1.1部门简称说明1.1.1成本管理部门：指公司总部成本管理中心，项目公司成本管理部。
1.1.3财务管理部门：指公司总部财务管理中心、项目公司财务管理部。
1.2成本管理部门1.2.1项目公司成本管理部负责编制《跨期分摊明细表》；1.3财务管理部门1.3.1项目公司财务管理部负责成本核算对象的划分确认、成本分摊原则；2、成本核算流程2.1核算对象的确定根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象2.2科目设置设置有关成本科目，核算和归集开发成本及费用。
具体科目内容见附件一《成本科目及费项说明》。
2.3分摊标准按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
2.4费用分摊将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
2.5核算对象成本编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
2.3开发成本划分正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
2.4可售面积与不可售面积正确划分可售面积、不可售面积(按政府主管部门规定划分)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本。
2.5成本报表编制成本报表（纳入目标成本编制方案中），根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。
3成本核算对象的确定原则3.1可售性原则区分是否作为成本核算对象的基本原则：如果某一类开发产品可以对外经营销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。
3.2定价差异原则区分不同成本对象的标准之一：如果不同产品其预期售价存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。
3.3产品明显差异原则指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。
3.4功能区分原则指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异。
成本科目管理作业指引
招标综合服务费
3)勘察测绘费包括：地质勘查费、文物勘察费、前期土地测量费、地籍调查费、用地界址测绘或勘测定界费、规划测量监督费、建筑放线验线、+/-0.000验收、竣工测量费等
地貌测绘(办理土地使用证附图或开工前拟砌墙围地时发生)包括地形、地貌测绘费，界址、规划定点、建筑红线、高程等测绘费。
土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，按规定向土地所在地的税务机关缴纳的一种税赋，缴税范围为城市、县城、建制镇、工矿区等
3)土地拆迁补偿费房地产企业组织地块内简单拆迁时的支出。跨地块拆迁的费用，需先进行一级开发（非独立核算）成本，然后按受益原则分摊。
拆迁安置补偿费依照规定向被拆迁房屋的所有人或使用人支付的各种赔偿金，包括房屋补偿费、周转补偿费、奖励性补偿费等。
土地出让金为取得土地使用权，按规定向政府土地管理部门缴纳的土地出让的交易总额，或土地使用期满，需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或通过划拨获得土地使用权的将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定需补交的土地出让价款
土地征用费用依据法定标准取得国有土地使用权并按合同规定每年向国家支付的费用
可研报告编制费可行性研究报告包括市场调研的数据，开发的物业类型、周期、总控的成本、拟建物业的容积率、密度、绿化率等。
前期策划咨询费（定位）
环境评估报告编制费由具备资质的单位编制的费用，包括对生态系统破坏及保护费用、水处理达到规定的排放指标。
节能评估费
防雷风险评估费
投资估算编制项目成本、收入、利润测算费用。
其它行政税费
劳保基金代缴代扣性质，费率按文件（中标价的2.32%左右），5%被调剂考虑，建议由乙方或者担保公司承担，建工完成后可按70%返还。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
成本分摊管理指引
FXBJ-CW-ZY-05 成本分摊管理指引1. 目的1.1. 为规范方兴地产南京公司（以下简称“方兴南京”）成本分摊相关工作，细化开发成本核算原则和方法，扎实做好开发产品成本核算工作，坐实产品及项目利润，同时做好成本资料的比较和分析，为相关决策及管理工作提供支持，特制定本管理指引。
2. 适用范围2.1. 本指引适用于方兴南京及其隶属管控的下属城市/项目公司（以下简称“下属公司”）。
3. 支持性文件3.1. 根据我国会计准则的相关规定，结合方兴总部《财务管理标准》和《会计管理标准》，以及方兴南京《成本核算管理标准》的相关规定制定本办法。
4. 管理规程4.1. 成本核算的基本程序4.1.1. 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
4.1.2. 按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
4.1.3. 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4. 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5. 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6. 正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7. 正确划分可售面积、不可售面积，按配比原则分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本，按可售面积计算完工产品单位成本。
4.1.8. 编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.1.9. 成本核算工作流程见《成本核算流程图》（附件：FXBJ-CW-ZY-05-A01）。
4.2. 成本核算对象的确定4.2.1. 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
成本科目解释及成本分摊原则
誉分摊。
摊
1.策划设计费：（市场调研费、策划费、控规设计费、方案设计费、景观环艺设计费、施工图设计费 根据收费标准，如果是按照建筑面积收费的，则
（包含深化设计费用））市场调研费、策划费：市场部职责。一般项目启动前期费用，在目标制定时已 按照建筑面积进行分摊（但是对于车库成本，按
发生。
照车位个数*15*收标准，作为车库该项的总成
附件一： 目标成本科目
成本科目解释
成本分摊原则
一、土地成本
为取得土地开发使用去而发生的各项费用，主要包括以下内容：综合土地购置价、土地出让金、契税、 原《房地产开发全成本管理手册》分摊原则不
配建廉租房费用以及其他在土地拍卖阶段需要交纳的费用、土地测量、评估、拍卖手续费等等，包括商 变，目前在建各项目，按照地上可售面积进行分
二、前期费用 方2.建案审阶报段批可费忽：略购买地形图、城市配套费及劳保统筹费（新型墙体、散装水泥等已取消）、环评、文堪 按照收费标准约定的面积分摊，但是车库的分 、地质勘查、交通评估、绿建、施工图审查（含人防）、造价咨询等。*需要注意的是不同项目或者不 摊，需要参照设计费中分摊方式的约定 同阶段相关审查项不同，结合具体项目与前期部进行确认；同时，项目竣工验收阶段前期部发生费用也
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
七、销售费用 企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的费用 八、管理费用 企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。项 目组发生的各项管理费用考虑税务筹划，计入成 本的开发间接费用中。
按可销售面积进行分摊，在车库部分不分摊。
六、开发间接 费
【项目管理知识】成本管理：项目成本费用的归集与分配
成本管理：项目成本费用的归集与分配为了有效地控制费用成本支出，应严格按照权责发生制的原则，比较正确、科学、合理地进行项目成本计算。
根据生产费用核算和项目成本计算的需要，一般应设置若干帐户进行成本的核算。
实际上就是对各成本项目进行归集和分配。
项目成本的归集是通过一定的会计制度以有序的方式进行成本数据的收集和汇总;而项目成本的分配是将归集的间接成本分配给成本对象的过程，或称间接成本的分摊或分派。
因此，对于不同性质的成本项目，分配的方法也不相同。
1、材料费的核算项目成本中的“材料费”包括在项目生产过程中耗用的、构成项目实体或有助于项目形成的各种主要材料的实际成本，以及周转材料的摊销及租赁费用。
项目消耗的材料，应根据限额领料单、退料单、报损报耗单，大堆材料消耗计算单等，由项目材料员(主任)编制“材料消耗汇总表”，据计入项目成本。
在采购材料时，要提高材料核算的透明度，做到明码标价。
对于自行采购的材料，按实际采购价结算，由此产生的材料成本差异节约或超支，应增减项目成本。
2、周转材料费核算成本中的“周转材料费”是“材料费”项目的子项目，但周转材料使用和摊销及租赁费用对于项目成本有很重要的意义，因此，我们单列出来。
周转材料费的管理包括以下几项：2.1周转材料应实行内部租赁制度，以租费的形式反映其消耗情况。
按“谁租用谁负担”的原则核算其项目成本。
2.2按周转材料租赁办法和租赁合同，由出租方与项目经理部按月结算租赁费。
租赁费按租用的数量、时间和内部租赁单价计算计入项目成本。
2.3周转材料在调入移出时，项目经理部必须加强计量验收制度，如有短缺、损坏，一律按原价赔偿，计入项目成本。
2.4租用周转材料的进退场运费，按其实际发生数由调入项目负担。
2.5实行租赁制的周转材料，一般不再分配负担周转材料差价。
退场后发生的修复整理费用，应由出租单位做出成本核算，不再向项目另行收费。
3、主材费核算主材费的管理具体包括以下几项：3.1项目对主材的使用必须要有收、发料单，应按单位要求编制“主材消耗报表”。
成本费用分摊管理办法
1 目的及原则。
为了优化项目成本结构，提高成本意识，更准确客观的反映项目运营效益，便于项目成本管理，特制定本办法2 适用范围。
本办法适用于公司自营、合资及外部委托运营等各类项目3 权责3.1总经理负责费用分摊工作的总体管理，对相关模糊地带及争议等问题进行裁决。
3.2各成本发生部门负责本领域成本费用相关数据的收集和相关指标的计算。
3.3各运营部门负责对各成本发生部门的数据审核。
3.4行政人事部负责收集汇总各部门的费用计算数据，统一提交给财务部门；3.5财务部门负责各项目成本核算，及时出具项目核算报告，供公司领导管理决策使用。
4项目直接费用各项目开展的各类促销、推广活动等营销费用，及项目运营人员的差旅项目等直接相关费用，列入各项目成本中。
5工资分摊5.1体现为人工成本。
各类型岗位人员的固定工资部分按不同的方法进行分摊。
详情见附件1。
此工资部分在工资表中包括基本工资、岗位工资、各项补贴和公司缴纳的社保费用。
5.2销售客服人员工资按工作量占比情况行分摊。
工作量占比由提成总量、客服人员数量、聊天数和接待人数等各项指标加权计算得出。
含销售部门所有人员。
5.3创意类岗位人员工资按工作量积分占比情况进行分摊。
工作量占比为针对不同工作类型、所用的人员等进行的标准化分类积分。
含创意团队所有人员（设计部和文案策划部）。
5.4售后岗位人员工资按工作量占比情况进行分摊。
工作量占比由退换货量、中差评量、聊天量和培训量等各项指标加权计算得出。
包括除了项目专属人员之外售后部门的其他所有售后人员。
5.5仓库人员工资按工作量占比情况进行分摊。
工作量占比由发货机器单数、提成总额和发货积分等各项指标加权计算得出。
包括仓库所有人员。
5.6采购人员工资根据不同工作内容积分制占比情况分摊费用。
包括采购部门所有人员。
5.7运营人员工资:直接计算到各项目成本之中。
包括各运营部门所有正式岗位的运营人员。
含经理助理岗位，不含试用期的人员。
5.8服务管理人员的工资按各项目的其他岗位工资总额占比进行分摊。
地产集团项目成本归集与分摊管理办法
一、总则（一）为统一集团成本归集分摊原则，制定本指引。
（二）集团成本分摊执行“谁受益谁分摊、紧前不紧后”原则。
（三）本办法适用于国内各区域。
（四）本办法不适用海外区域。
海外各区域应结合区域特征制定符合实际情况的成本归集分摊制度。
（五）本办法适用于集团成本管理，财务核算与税务清算等操作以财务资金中心具体规定为准。
二、分摊依据说明及可售比（一）分摊依据1.占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
3.可售面积：指能够取得《商品房预售许可证》,可进行预售和销售的物业建筑面积。
4.不可售面积：除可售面积以外的建筑面积，均为不可售面积。
5.销售收入：指按签约价格计算的实际总收入，包括地下室车位收入。
（二）可售比1.可售比是集团评判项目规划设计经济性的核心指标。
可售比 = 地上可售面积 / 总建筑面积。
2.可售面积：以能够取得《商品房预售许可证》为前提，包括住宅、商业(含底商)、公寓、写字楼、有产权的会所、综合楼等有产权可供销售的面积。
3.不可售面积主要包括：户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积；垃圾房、警务室、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积；电房、水泵房、发电机房、锅炉房、电信设备房、消控中心等市政配套面积；幼儿园、学校、社区医院、公交车站等不可售公建配套面积。
说明：若有文件确认上述内容计容、有产权且可售的，可纳入可售比计算范围。
4.为统一可售比口径，地下车位不论是否实际有产权，在计算可售比时均不列入可售面积。
三、成本归集（一）各业态执行“先归集、后分摊”原则。
（二）除主体建安外，各类成本需先按集团确定科目归集、再按分摊规则分摊到各产品。
（三）各产品的主体建安成本归集到对应产品。
四、当期产品成本分摊办法（一）土地成本1.土地成本按照各业态的占地面积计算土地价款归集到对应业态。
长房集团项目成本管理制度及操作指引
长房集团项目成本管理制度及操作指引一、前言随着企业项目规模和复杂度的不断提升，成本管理的重要性越发凸显。
长房集团特制定了本项目成本管理制度，旨在规范项目成本管理流程，提高项目管理水平，保证项目的顺利实施。
二、成本管理流程项目成本管理是项目管理中的一部分，主要涉及项目采购成本、人工成本、材料成本、总费用预算等方面，其流程如下：1.制定成本管理计划制定成本管理计划是项目成本管理的首要步骤。
制定成本管理计划的目的是为了规划成本管理工作、明确各项成本管理活动的目标和内容、规定工作方式和流程，并确保成本管理与项目管理的共同目标达成。
2.确定项目总预算根据项目需求，制定项目总预算，考虑到项目成本管理方面的工作。
3.制定成本控制工具针对具体项目，设计制定相应成本控制工具以跟踪实际成本、比较实际成本与预算成本、发现潜在问题、指导下一阶段的决策。
4.成本预算确定项目各项工作的成本及进度，预估投资额度，并最终形成项目预算。
5.成本计划完成成本的规划计划，确定各个成本计划的过程和周期，按照成本计划开展项目的跟踪和控制活动。
6.成本控制在整个项目进程中对成本进行跟踪和控制，确保项目的投资控制在合理的范围内。
7.成本分析根据项目的实际进展情况，对成本信息进行分析。
三、成本管理操作指引1.成本计划和预算由开展具体项目的人员进行较为具体的成本计划和预算，确保项目的投资在可控的范围内，制定合理和详细的成本计划和预算，并在执行过程中遵守该计划。
2.成本记录和分析在执行项目的过程中，需要对成本情况进行详细记录和分析，掌握成本数据和变动情况，及时发布成本决策，并进行相关的会计核算，提供有效的成本分析报告。
3.风险成本控制在项目执行中，风险包括技术、人员和商业的各种差异，以及竞争和其他不可预见事件的影响。
对这些不可控因素进行风险评估，确保项目成本可控。
4.成本审计在项目完成后，对完成的整个项目进行成本审计，检查成本决策的有效性和正确性，掌握成本浪费和未完成任务，记录项目收益和成本情况，并为将来的项目作出参考。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN房地产项目成本科目设置与分摊原则管理指引1.目的统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。
2.适用范围适用于成本科目设置和成本费用分摊。
3.术语和定义成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。
成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。
在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
4.职责4.1集团成本管理部4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则项目公司成本部根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：5.工作方法和过程控制5.1成本费用科目与核算内容成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：（1）主体建筑工程A 基础工程费：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
房地产项目开发成本分摊工作指引（初版）
房地产项⽬开发成本分摊⼯作指引（初版）成本分摊⼯作指引（初版）编制*** ⽇期2020年3⽉审核*** ⽇期2020年3⽉批准*** ⽇期2020年3⽉1、职责划分1.1部门简称说明1.1.1成本管理部门：指公司总部成本管理中⼼，项⽬公司成本管理部。
1.1.3财务管理部门：指公司总部财务管理中⼼、项⽬公司财务管理部。
1.2成本管理部门1.2.1项⽬公司成本管理部负责编制《跨期分摊明细表》；1.3财务管理部门1.3.1项⽬公司财务管理部负责成本核算对象的划分确认、成本分摊原则；2、成本核算流程2.1核算对象的确定根据成本核算对象的确定原则和项⽬特点，确定成本核算对象2.2科⽬设置设置有关成本科⽬，核算和归集开发成本及费⽤。
具体科⽬内容见附件⼀《成本科⽬及费项说明》。
2.3分摊标准按受益原则和配⽐原则，确定应分摊成本费⽤在各成本核算对象之间的分配⽅法、标准。
2.4费⽤分摊将归集的开发成本费⽤按确定的⽅法、标准在各成本核算对象之间进⾏分配。
2.5核算对象成本编制项⽬开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
2.3开发成本划分正确划分已完⼯和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完⼯开发产品成本。
2.4可售⾯积与不可售⾯积正确划分可售⾯积、不可售⾯积(按政府主管部门规定划分)，根据有关规定分别计算可售⾯积、不可售⾯积应负担的成本。
2.5成本报表编制成本报表（纳⼊⽬标成本编制⽅案中），根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。
3成本核算对象的确定原则3.1可售性原则区分是否作为成本核算对象的基本原则：如果某⼀类开发产品可以对外经营销售，则应当作为独⽴的成本对象进⾏成本核算。
3.2定价差异原则区分不同成本对象的标准之⼀：如果不同产品其预期售价存在较⼤差异，则应单独归集核算其开发成本。
3.3产品明显差异原则指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从⽽可能导致其相应成本差异较⼤时要分别作为成本核算对象。
项目费用分摊管理办法
项目费用分摊管理办法
一、简介
本文档制定了项目费用分摊的管理办法，以确保项目成本的合理分摊和控制。
二、费用分摊原则
1. 公平性原则：费用应根据项目参与方的贡献和受益程度进行合理分摊，确保公平性。
2. 透明度原则：费用分摊应透明可查，项目参与方可获得相应的费用分摊明细。
三、费用分摊方式
1. 直接费用分摊：直接与项目相关的费用直接由项目参与方承担，包括但不限于项目劳务费、材料费等。
2. 共享费用分摊：与项目间接相关的共享费用按照协商一致的比例进行分摊，包括但不限于项目管理费、办公场地租金费用等。
3. 间接费用分摊：与项目间接相关的费用按照协商一致的比例进行分摊，包括但不限于行政人事费用、市场推广费用等。
四、费用分摊程序
1. 确定费用分摊依据：项目参与方根据实际工作情况，协商确定费用分摊依据，如劳务工作量、项目收益情况等。
2. 确定费用分摊比例：在协商一致的基础上，项目参与方确定费用分摊比例，并进行书面确认。
3. 实施费用分摊：按照确定的费用分摊比例，项目参与方分摊相应费用。
4. 监督和审计：定期对项目费用分摊情况进行监督和审计，确保费用分摊的准确性和规范性。
五、违约处理
1. 如有项目参与方未按照约定的费用分摊比例履行义务，应承担相应的违约责任。
2. 违约方应按照协议约定进行补偿，并承担相关的违约金和法律责任。
六、附则
本办法自发布之日起生效，并对参与方具有约束力。
项目成本科目设置和分摊原则管理指引
1.目的统一全集团房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定集团的成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。
2.适用范围适用于柏庄置业集团的成本科目设置和成本费用分摊。
3.术语和定义3.1 成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。
3.2 成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。
在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
4.职责4.1集团成本管理部4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则4.2 项目公司成本部4.2.1 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：5.工作方法和过程控制5.1成本费用科目与核算内容5.1.1 成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：5.1.2 对“配套设施费”的进一步解释说明：“配套设施费”是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
建设项目管理费用的核算和分摊
建设项目管理费用的核算和分摊建设项目管理费用是指在建设项目过程中，为保障项目顺利进行和保证项目质量的需要而发生的各种费用。
合理核算和分摊建设项目管理费用，不仅可以确保项目的经济效益和质量安全，还有助于提高项目管理的规范性和效率。
本文将详细介绍建设项目管理费用的核算方法和分摊原则。
一、建设项目管理费用的核算方法1. 费用项目分类建设项目管理费用包括直接费用和间接费用。
直接费用是指与具体工作任务直接相关的费用，如项目经理薪酬、项目办公用品等。
间接费用是指无法直接与具体工作任务挂钩的费用，如项目监理费、项目风险补偿费等。
2. 费用核算步骤（1）明确管理费用范围：根据项目的实际情况，明确管理费用的具体项目范围和内容。
（2）确定费用标准：根据项目的特点和规模，合理确定各项管理费用的标准，并与相关部门和人员进行沟通和协商。
（3）核算费用金额：根据项目的实际支出情况，及时记录和核算各项管理费用的金额。
（4）审查核算结果：经过核算后，应对费用金额进行审查，确保费用的准确性和合理性。
二、建设项目管理费用的分摊原则1. 合理性原则建设项目管理费用的分摊应基于费用发生的实际需求和投入情况，确保费用的分摊与工作任务的匹配程度。
2. 公平性原则建设项目管理费用的分摊应公平合理，不能偏向某个部门或个人，要充分考虑各方利益。
3. 透明度原则建设项目管理费用的分摊应公开透明，所有相关部门和人员都应了解分摊的原则和方法。
4. 有效性原则建设项目管理费用的分摊应能够切实发挥费用分摊的作用，提高项目管理的效率和质量。
三、建设项目管理费用的分摊方法1. 按比例分摊法按项目参与方的责任和投入比例，将管理费用按比例分摊到各个相关部门或个人。
这种方法适用于项目参与方相对固定、责任比较明确的情况。
2. 按工作量分摊法按照各个相关部门或个人的工作量大小，将管理费用进行分摊。
这种方法适用于项目参与方工作量差异比较大的情况。
3. 按阶段分摊法根据项目的不同阶段，将管理费用按照阶段的重要程度和投入情况进行分摊。
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1.目的
统一全集团房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定集团的成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。
2.适用围
适用于柏庄置业集团的成本科目设置和成本费用分摊。
3.术语和定义
3.1 成本核算：把一定时期企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，
分类归集、汇总、核算，计算出该时期生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。
3.2 成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单
位成本的产品。
在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；
同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；
根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
4.职责
4.1集团成本管理部
4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则
4.2 项目公司成本部
4.2.1 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规
则，进行成本测算和分摊
现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：
5.工作方法和过程控制
5.1成本费用科目与核算容
5.1.1 成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算容的示意：
5.1.2 对“配套设施费”的进一步解释说明：
“配套设施费”是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
主要包括以下几类：
1)在开发小区发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派
出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；
2)在开发小区发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公
共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
3)开发小区城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的
没有投资来源的费用；
4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发
商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。
如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
5.1.3 成本费用的发生和责任管理部门：
1)“土地获得价款”的支付在项目公司成立前由集团投资运营部负责，集团财务管理部
进行监控和支出审核，在项目公司成立后，由项目公司开发部负责，对该费用的监控和支出审核由项目公司财务部负责。
2)“前期费用”中的“勘察费”和“临时工程费”由工程部发生，“规划设计费”由设计
部发生，“报批报建费”由开发部支出，统一由项目公司成本部负责监控和支出审核。
3)从1.3的“主体建筑安装工程费”到1.6的“公共配套设施费”，费用的发生部门是项
目公司工程部（工程费）、采购部（材料设备费），由项目公司成本部负责监控和支出审核。
4)“开发间接费”中除“行政管理费”和“资本化利息”由项目公司财务部负责支出外，
其余均由成本部负责支出审核和过程监控。
5)“营业费用、财务费用、管理费用”三个一级科目由项目公司财务部负责监控和支出审
核。
5.2成本费用的分摊
5.2.1 成本费用分摊的基本原则是：
1)按受益原则计入各期，如属各期受益的设施按各期可售面积分摊。
2)也可根据项目收益需要，就具体费用制定特殊成本分摊规则。
3)如果在某一期完成后才发生的“社区管网工程、园林环境工程、配套设施”等各期设施
建造费用，应该遵循受益原则，根据成本预算，按照本期的可售面积进行预提。
5.2.2土地获得价款
1)按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法：将公用占地面积先分
摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。
2)按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。
5.2.3 开发前期费、主体建筑安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、公共配套设
施费的分摊原则：
能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：
5.2.4 “需分摊的开发间接费”在不同项目之间的分摊：
1)行政管理费按各项目（区）季度末在建可售面积平均值的比例进行分摊；
2)资本化利息按各项目（区）当期净资金占用加权平均数的比例进行分摊。
5.3 案例：××××项目跨期成本分摊原则说明
一、土地获得价款
1、政府地价、合作款项、红线外市政设施费：为全期收益，按占地面积在各期分摊。
本期各产品
也按占地面积进行分摊。
二、开发前期准备费
1、勘查设计费、三通一平费：按受益原则计入各期，如属各期受益的合同按可售面积分摊。
三、园林环境工程费：
1、入口形象改造工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
2、入口广场工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
3、风景大道工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
4、中心公园：为2-5受益，按可售面积在2-5期进行分摊；
四、配套设施费
1、会所及游泳池：不留成本，费用按可售面积在各期进行分摊；
2、幼儿园：不留成本，按可售面积进行分摊；
3、学校：不留成本，按可售面积进行分摊；
4、塑胶跑道、网球、篮球场：不留成本，按可售面积进行分摊；
5、人防地下室：不留成本，费用按可售面积在各期进行分摊；
6、一期地下室车库：计入一期，按售价8万元的50％提留成本；
6.支持文件
无
7.相关记录
《目标成本测算套表（参考）》。