房地产投资测算表
10002_房地产开发投资测算表完整版
测算表可以为投资者和开发商提供关键的投资决策依据，帮助他们做 出明智的投资选择和项目规划。
控制项目风险
通过测算表中的风险分析和应对措施，投资者和开发商可以识别潜在 风险并采取相应的控制措施，以降低项目风险并实现预期收益。
提高投资效率
测算表可以帮助投资者和开发商优化资源配置，提高投资效率，实现 资源的最大化利用和项目的可持续发展。
适应市场变化和行业发展趋势
随着房地产市场的不断变化和行业发展趋势的演变，需要不断更新和完善投资测算表的内容和结构，以适应市场 需求和行业规范。
2024/1/28
4
测算表的作用和意义
2024/1/28
评估项目可行性
通过测算表可以对房地产开发项目的投资成本、预期收益、风险等因 素进行综合评估，从而判断项目的可行性和盈利潜力。
13
04
建安成本测算
2024/1/28
14
前期工程费
01
规划设计费
包括规划方案设计、初步设计、施 工图设计等阶段的费用。
招投标代理费
委托招标代理机构进行招投标的费 用。
03
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02
地质勘察费
进行地质勘察、土壤测试等所需费 用。
临时设施费
建设期间所需的临时设施，如临时 办公室、工地围墙等费用。
地方教育附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为2% 。
24
企业所得税
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企业所得税预缴
房地产开发企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额，计 入当期应纳税所得额。
企业所得税汇算清缴
房地产开发企业应当自年度终了之日 起五个月内，向税务机关报送年度企 业所得税纳税申报表，并汇算清缴， 结清应缴应退税款。
(精-全)房地产投资测算表资料
-
-
1,508
2,612
物业转售 250,706
2
现金流出小计
(556,918) (28,206) (47,806) (49,333) (30,037)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(120,012) (8,142) (4,893)
(25,688) (1,559) (959)
(43,823) (1,628) (2,354)
(26,879) (1,321) (547)
(15,473) (253) (158)
(7,294) (264) (389)
(2,496) (528) -
(1,617) (275) -
经营成本费用 (36,276)
-
营业税金及附加-运营 (3,462)
-
房产税 (7,108)
-
-
(1,760) (1,947)
2018E
2019E
2020E
2021E
2022E
16,814
18,233
19,632
20,893
22,291
24,190
25,885
27,521
29,575
2011E
2012E
现金流量表-会
2013E
1
现金流入小计
2
现金流出小计
26,125
商业 产权车位 人防车位
物管 物业转售
11,106 -
1,271 13,748
(17,151)
开发成本 (3,524)
-
-
(2,441)
(2,360)
-
-
(326)
(192)
房地产开发成本测算明细表
房屋建筑面积实测
绿化测绘
商品房竣工后地籍修测
三通一平
地名办理
场地平整
临时围墙
规费
临水 临电 临时道路 临时设施费 临时场地租赁费 其他
白蚁防治费 散装水泥基金
2.5.3
新型墙体专项基金
2.5.4 2.5.4.1 2.5.4.2
质监费 主体质监 桩基质监
2.5.4.3 2.5.4.4 2.5.5 2.5.5.1
屋顶天窗
4.2.2.8
木质防火门
4.2.2.9
进户门（钢质防盗保温 门）
4.2.2.10
玻璃防盗门
4.2.2.11
铝合金伸缩缝
4.2.2.12
可拆卸空调、飘窗遮挡 板
4.2.3
甲供料
4.3
住宅安装工程
4.3.1
住宅安装（总包）
4.3.2
甲供料
4.3.2.1 水表箱
4.3.2.2 电表箱
4.3.2.3 配电箱
4.3.3 4.4
泛光工程 地下室建安
4.4.1
地下室打桩
4.4.2
地下车库围护桩
4.4.3
井点降水
4.4.4 4.4.4.1 4.4.4.2
地下室土建
地下室土建工程（总 包）
甲方指定分包（暂列）
4.4.4.2.1
土石方工程
4.4.4.2.2
屋面及防水工程
4.4.4.2.3
钢扶手栏杆
4.4.4.2.4
住宅打桩费用 应力释放孔费 住宅土建工程
4.2.1
住宅土建工程（总包）
4.2.2
甲方指定分包（暂列）
4.2.2.1
土石方工程
4.2.2.2
房地产项目成本测算、投资分析表(实用表格,含分析数据)
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
82.91 32.50 8.45 3.90
可售单方
1999.83 153.08 137.70 15.38
982.75 637.75 Leabharlann 50.00 65.00 30.00
单元数 户数 户数 建筑面积 0.4 1300 650
单元数
电梯厅数
单元数
楼梯间面积
建筑面积
1300 500
建筑面积 1.3 1300 80
总包给排水 钢塑管 PPR管材 UPVC管材 ◆ 室内采暖 ◆ 室内燃气 ◆ 室内电气工程 ◆ 2 设备及安装费 ◆ 通风空调系统 ◆ 电梯供货及安装 ◆ 发电机供货及安装 ◆ 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统
楼梯间数量 户数 底层户数 户数
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰
◆ 5 室内装修 ◆ 厨房装修 ◆ 卫生间装修 ◆ 厅房装修 ◆ 阳台露台地面 ◆ 四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 ◆ 室内给排水
房地产开发项目经济指标测算表-综合版(较全)
费 14 防雷监督费
15 地震安全性检测费
16 排污费
17 公示费
18 人防图纸审查费
19 施工图审核费
20 房屋面积测绘费
㎡
小
计
1 土地成本
㎡
2 招投标代理费
3 监理费
4 勘探费
前 5 规划方案设计费
期 工 6 施工图设计费
程 7 园林景观设计费 费
8 临时电力工程费
9 临时给排水工程费
10 临时围墙
套 5 小区东大门（主入口）
工 程
6 小区南大门
7 小区围墙
m
小
计
合
计
1 广告策划费
销 售
2 销售费用
小计
（可售面积）×（销售均价） ×5%
项目成本测算表
项序 目号
项目明细
单位 工程量
1 可行性研究报告编制费
2 节能评估报告编制费
3 大市政配套费
㎡
4 规划方案专家评审费
5 规划方案面积复审费
6 规划定位放线费
7 规划验收测绘费
8 环评及检测费费
9 水土保持费
10 墙改基金
㎡
前 11 白蚁防治费
㎡
期
手 12 建设工程劳保费
续 13 雷击风险评估及装置
m
13
公共部位精装修（含楼 梯栏杆）
㎡
14
样板房精装修（6套） （含家具电器）
㎡
15 户门
樘
16 钢质防火门
㎡
17 木质防火门
㎡
18
消防工程（含水、电、 排烟、报警）
㎡
19 人防门及通风工程
㎡
20
售楼处精装修（含家具 、电器）
房地产投资测算表全套(很全面)
1 2 3
4
5
表1 表2 表3 表4
表4-1 表4-2 表4-3 表4-4 表4-5 表4-6
表5
表5-1 表5-2 表6
表7
表7-1 表7-2 表7-3 表7-4 表7-5 表7-6 表7-7 表7-8 表7-9
表8 表9 表10 表11 表12
表13 表14
目录
内容
编制说明 总平方案 总体规划指标表 附：业态规划名明细表 财务运营指标表 附：开竣工面积表
项目分期开发节点计划
公司财务报表 项目全投资现金流量表 项目自有资金现金流量表 项目分业态现金流量表
商办现金流量表 酒店现金流量表 街区商业现金流量表 会所现金流量表 物管现金流量表 代建劳务现金流量表
全损益表
销ห้องสมุดไป่ตู้损益表 销售税费表
持有物业估值表 项目总投资估算表
建安成本明细表（商业综合体） 建安成本明细表（商业街） 建安成本明细表（高层） 建安成本明细表（小高层）
建安成本明细表（普通多层） 建安成本明细表（多层洋房）
建安成本明细表（联排） 建安成本明细表（双拼） 建安成本明细表（独栋）
项目分期投资估算表 成本费用分摊表
项目投资与资金筹措表 资金来源与运用表 贷款还本付息表
盈亏平衡分析 敏感性分析
页码
备注
辅表1 辅表1-1 辅表1-2 辅表2 辅表2-1 辅表2-2 辅表3 辅表4 辅表5 辅表6 辅表7
租售运营收入表 租售单价 租售指标
商业租赁分析 商业租赁台帐 租金调研及租金确定 折旧摊销估算表 产品交付标准表 项目公司组织架构 工作流程图
费项说明
房地产开发目标成本测算实例及表格
房地产开发目标成本测算实例及表格房地产开发项目的目标成本测算是一个非常重要的工作，它能够为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
城市综合体项目具有较高的复杂性，因此需要进行详细的成本测算，以确保项目能够在预期的时间内、以预期的成本顺利完成。
下面是一个城市综合体项目的目标成本测算实例及表格，以帮助读者更好地理解：项目简介：该城市综合体项目位于大城市的市中心地带，占地面积为10万平方米。
项目的总建筑面积为50万平方米，包括住宅、商业、办公等多个功能区块。
项目的开发周期预计为3年，包括设计、审批、施工和销售等各个阶段。
目标成本测算表格：阶段，项目成本，百分比----------，-----------------------，--------设计阶段，500万人民币，5%审批阶段，200万人民币，2%施工阶段，8000万人民币，80%销售阶段，1000万人民币，10%其他费用，500万人民币，5%说明：1.设计阶段的成本包括土地勘测、设计费用等。
2.审批阶段的成本包括政府审批费用等。
3.施工阶段是项目中的主要成本阶段，包括土地开发、建筑施工、设备采购等。
4.销售阶段的成本包括广告宣传费用、营销人员工资等。
5.其他费用包括项目管理费用、保险费用等。
目标成本测算的计算方法：1.首先，根据项目规模和市场行情，确定各个阶段的预算。
2.然后，根据项目的周期和进度，将预算按照不同阶段进行调整，以确保项目的可行性。
3.最后，将各个阶段的预算相加，得到项目的目标成本。
除了目标成本测算，对于房地产开发项目来说，还需要进行风险评估和现金流分析等工作，以更全面地评估项目的可行性和收益率。
总之，城市综合体项目的目标成本测算是一个重要的工作，可以为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
通过详细的测算和分析，可以准确评估项目的成本以及相关风险，为项目的可行性提供有力的支持。
房地产静态投资测算
计规划，假设我们算出配套 。
10000平方米。但是我们要 商铺现在不太好卖。以前大 铺不好卖了，1万平商铺对于
总销售额 （万元）
102,818.50 5,400.00 8,000.00
4,050.00
5,229.83
增值税及附加金额计算表
当期土地
销向税额
成本
（万元）
40,000.00
税率
假设可开 专票比例
10%
80%
6,928.95
6%
50%
6%
50%
总计
116,218.50 100%
109,289.55 99,500.00 100% 41,200.00
112,000.00 100%
占销售收入 比例 1.50% 3%
100,000.00 100,000.00 总建筑面积 （平方米） 135,000.00 135,000.00 135,000.00 135,000.00 135,000.00
总销售收入
116,218.50 116,218.50
1,200.00 41,200.00 总成本 （万元）
费用假设
单方成本 （元/平方米）
4,000.00
计容面积 （平方米） 100,000.00
总成本 （万元）
40,000.00
楼面地价
楼面地价就是分摊到计容建筑 亿，那么楼面地价=总地价40
120.00 4,120.00 单方成本 （元/平方米）
100.00 150.00 2,500.00
房地产投资经济效益测算表(自动计算版)
单位:万元1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、期初现金余额(51350.00)(51350.00)(52838.31)(54376.62)(70039.12)(52975.80)(52975.80)(9964.56)144166.34310243.56404610.35404610.35427676.05458579.28457012.55二、现金流入15610.570.0076695.650.000.000.0076695.65613565.22115043.48191739.13191739.13115043.4876695.6538347.8338347.830.000.001、自有资金/资本金0.000.000.000.000.000.000.000.000.002、对外融资0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003、内部拆借(合作乙方)0.000.000.000.000.000.000.000.000.004、经营销售资金流入766956.520.0076695.650.000.000.0076695.65613565.22115043.48191739.13191739.13115043.4876695.6538347.8338347.830.000.00销售进度比例100.00%10.00%0.00%0.00%0.00%10.00%80.00%15.00%25.00%25.00%15.00%10.00%5.00%5.00%0.00%0.00%租赁进度比例5、其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00三、现金流出680414.7551350.0078321.451488.311538.3115662.5159632.33155979.0772032.2437608.2325661.9120676.6930664.8015282.127444.601566.738266.891、土地费用389340.0051300.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00500.00500.000.000.000.00a、土地出让金0.002160.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00b、土地转让款378000.0037800.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00500.00500.000.000.000.00c、契税11340.0011340.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00d、其它0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002、前期费用22657.8850.00350.0050.00100.00100.00100.0022257.8822257.880.000.000.000.000.000.000.000.003、建安费用118944.000.0053524.800.000.0011894.4041630.4053524.8029736.0011894.405947.205947.205947.205947.200.000.005947.20支付进度比例100.00%45.00%0.00%0.00%10.00%35.00%0.4525.00%10.00% 5.00% 5.00%10.00% 5.00%0.00%0.00% 5.00%4、基础配套费用16985.480.003397.100.000.00849.272547.8211889.844246.374246.371698.551698.551698.55849.270.000.00849.27基础设施支付进度100.00%20.00%0.00%0.00% 5.00%15.00%70.00%25.00%25.00%10.00%10.00%10.00% 5.00%0.00%0.00% 5.00%5、公共配套设施费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00支付进度比例0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006、不可预见费27396.370.005479.270.000.000.005479.2713698.183424.553424.553424.553424.558218.912054.73513.68128.4232.117、管理费用17259.710.005753.241438.311438.311438.311438.315753.241438.311438.311438.311438.314314.931438.311438.311438.311438.318、财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00资金成本30.00%15.00% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90% 6.90%使用时间0.50 1.000.250.250.250.250.250.259、经营销售费用支出13805.224831.830.000.001380.523451.308973.393451.304141.57690.26690.260.000.000.000.000.00支出进度比例100.00%35.00%0.00%0.00%10.00%25.00%65.00%25.00%30.00% 5.00% 5.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%10、支付各类税费支出69026.090.004985.220.000.000.004985.2239881.747477.8312463.0412463.047477.834985.222492.612492.610.000.0011、偿还融资借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0012、偿还内部拆借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0013、自有资金偿还5000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005000.002000.003000.000.000.0014、其他支出0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00项目现金流量测算表第一年第二年第三年预算内容项目计划运作阶段（第0年）第一年第二年第二年。
房地产成本测算表(13个表格汇总)
#DIV/0!
#DIV/0!
###### #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
#DIV/0!
7 其他 七 配套设施费 1 游泳池 1 会所 2 幼儿园 3 学校 5 球场 6 设备用房 7 车站建造费 8 其他 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销设施建造费 4 物业完善费 5 不可预见费
表 本汇总）
集团目标成本
分摊标准说明
可售面积单位成本 （元） 商业 0
0
总成本（万元）
0
0
0
0
490 794
0
合计
0
0
0 1284
分摊标准说明
0 0
0
0
0
0
0
0
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
###### ###### ###### ###### 表中公式把地价按
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
开发成本
九 期间费用
1 管理费用
2 销售费用
#DIV/0! #DIV/0!
###### #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! ###### ###### ###### ######
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(完整版)房地产项目现金流量及投资收益测算表
***项目现金流量及投资收益测算表
期初资金余额一.一■., 一、现金流入：, ■,<•一.
（-）资本金或投资款流入：- **股东投资流入
其他投资流入
•••■•. （-）经存（或处置资产）流入■■■■一■.
经行收入（含销售收入及其他经行收入）
处置资产流入
•••
（三）借款流入. . ■■■■・**股东借款流入
银行借款流入
其他借款流入
•••
二,现金流出：■一.,■■,
俏售费用
管理费用
其他税金
企业所得税
购置资产流出
（三）借款支出■■,■—. 一归还借款本金■■,■一. 一
归还银行借款本金
归还其他借款本金
归还借款利息
.
.
•■■
.
其中：归还**股东借款利息
归还银行借款利息
归还其他借款利息
期末资金余额
,
,
,
一■.
, 所得税率
息税前折旧摊销前收益EBITDA - - - --- 一 经营净现金流
-
- •-- -
***项目利润测算表
营业收入 付现营业成本
税金及附加
营业利润
■
,
,
一■.
,
鞘售费用
管埋费用
财务费用
利润总额
,
■
・
■■.
一
销售净利率
flDIW OI
O! I
总投资收益率
净资产收益率
#DI\4 O!QVO粒
MO!
粕
IWO!
#DW
0!
#OW O!QVO#a\^oi#DIM
Q
#avoi
fflDIWO!。
房地产开发成本、利润测算表
3.00
108.00
2.00
72.00
10.00
360.00
3.50
126.00
5.00
180.00
0.50
18.00
6.00
216.00
227.00 20.00 1.36 多层按建筑面积*25元/平方 工程造价的2.6% 工程造价的0.09% 建安费*0.07% 规划设计费的10％ 建安费0.4% 中标价0.07% 建安费1%
2-24
3
费用项目
建安工程费
主楼，平方米 车库，平方米
前期费用
市场调研及策划费 规划设计费 勘察费 水土保持费 墙改费 图纸审查费 开发许可证费 定位测绘费 销售前相关手续费 市政配套费用 三通一平 房产测绘费 人防费 劳动保障金 定额管理费 质量监督费 竣工图费 标底编制费 招投标管理费 监理费 消防审核费 避雷审核费 弱电 通信、网络、电视
8228.61 59562.10 14890.53 44671.58
第 2 页，共 2 页
52.46 46710.00
45000.00
1350.00 360.00
均方费用
（元/平方米）
备注
项目总成本
1-9项目之和
163372.27
财务费用
销售收入
主楼 车库
税前利润 所得税 净利润
10项的8%；自有资金比例 35%
12项-10项-11项 13项*25% 14项*75%
8495.36
231429.73 223201.12
计算）
建安费*3%
建安费的3% 1项～5项+9项之和的3％
销售收入的5.55%
代理费（含）广告费 测绘费
房地产项目投资测算表5
问题
22.89%
期间费用 管理费用、营销费用，按不含税计算
管理费用（广义） 包含开发间接费下的项目管理费与期间费用的管理费用
含营销设施建造费、营销活动、薪酬、礼品、办公、营销支持、媒介渠道；
产品线
城市综合体（东二环泰禾广场、长安中心）
营销费用（广义）
高端住宅
（院子系列、城市豪宅）
普通住宅及其他（南通首府、1号街区、拾景园） 备注：新进入城市首个项目营销费用可适度上浮，最多不超过0.3%。
资本化利率 由资金部确定资本化利率，暂按10%计算，每年确定一次
IRR
内含报酬率：以现金流口径（含资金成本）计算的项目内部收益率，因现金流 按没季度计算，换算成年度的公式为：（1+irr季度）^4-1
NPV
净现值：以现金流口径计算的各期现金净额(含资金成本）的折现值，取资本 化利率作为折现率
现金流回正时间
非流转税税金
包括土增税、增值税的附加税（城建、教育费附加）、所得税。土地使用税和 印花税暂不考虑
税负率
（土增税+增值税+增值税的附加税+所得税）/不含税销售收入
土地增值税 所得税
项目毛利润
计算现金流口径的利息与计算土地增值税的利息基本一致（因存在循环引用， 只能取近似值），项目清算的补缴税款现金流流出时点按成本支出最后一期的 时间计算，不考虑退税
计算现金流口径的利息与计算所得税的利息基本一致（因存在循环引用，只能 取近似值），项目清算的补缴税款现金流流出时点按成本支出最后一期的时间 计算，不考虑退税
不含税销售收入+土地抵减销项税额-项目开发成本-期间费用
土地抵减销项税额
按税法规定地价成本可以抵扣销售税额，向客户收取的款项含11%的销项，地 价成本的抵减作用使得这部分款项不需要纳税，可以作为利润的一个增项
房地产企业开发成本测算全表
新增
10元/㎡（可退）
一万元以下忽略不计 暂按315万，由于新旧文件人 防比例不同，会有增减。 建安成本的2.54%（可下调）
一个点800元
已取消收费项目，但会以其他 方式收取 需做地震安全评价工作报告。
1500元/套 建筑面积×0.7+降水井× 20000 建安成本的1.5‰ 设施安装
建安成本的1.2‰
公共部位普通装修 门厅部位 公共楼梯间 其它 小计 3.00 8.00 0.00 11.00 31.500 84.000 0.000 115.500
7 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
其它建筑分包工程 栏杆、空调围栏 屋面瓦工程 钢结构工程 指示牌及安装 信报箱工程 其它 8.00 0.00 0.00 5.00 1.00 0.00 84.000 0.000 0.000 52.500 10.500 0.000
二、开发成本（估算，仅供参考）
建筑面积暂按：105000.00 建安成本：148890000.00
平方造价暂按：1
开发成本：3754.
序 号
项目内容
楼面单价 （元/平米）
总款（万元）
一
1 2 3 4 5 6
土地费用
土地出让金 财务成本 契税 印花税 领证费用 服务费 小计 1447.62 30.00 57.90 0.71 0.03 2.38 1538.64 15200.010 315.000 607.950 7.455 0.266 24.990 16155.671
⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁
交通标识施工 红线内道路 围墙 市政土建工程 煤气调压站、水泵 房 小计
0.80 13.40 6.00 2.00 4.00 164.70
8.400 140.700 63.000 21.000 42.000 1729.350
房地产公司项目测算表
项目规模测算表（一）
假定：小高层最大容积率为2.0，单价为2700、销售率为100％、高层(18层)容积率为2。
8,单价位2800、
销售率为60％
假定:小高层最大容积率为2.0，单价为2700、销售率为100％、高层（18层）容积率为2.8，单价位2700、
销售率为70%
项目规模测算表（二)
假定：小高层最大容积率为2。
0，单价为2700、销售率为100%、高层(18层）容积率为2.8,单价位2700、
销售率为85％
假定：小高层最大容积率为2.0,单价为2700、销售率为100%、高层（18层)容积率为2.8，单价位2600、
销售率为80％
项目规模测算表(三）
假定：小高层最大容积率为2.0,单价为2700、销售率为100％、高层(18层）容积率为2。
8，单价位2400、
销售率为100％
假定：小高层最大容积率为2。
0，单价为2700、销售率为100%、高层（18层）容积率为2。
6,单价位
2800、销售率为60%
项目规模测算表(四)
假定:小高层最大容积率为2。
0，单价为2700、销售率为100%、高层(18层）容积率为2。
6，单价位2600、
销售率为80％
假定：小高层最大容积率为2。
0，单价为2700、销售率为100％、高层（18层）容积率为2.6，单价位
2400、销售率为100％。
2024年度干货分享丨房地产项目的投资测算附表格明细
04
建设成本测算
16
前期工程费用计算
01
土地购置费用
包括土地使用权出让金、土地征收 补偿费用等。
地质勘察费用
用于地质勘探、土壤测试等。
03
2024/3/23
02
规划设计费用
涵盖规划编制、建筑设计、景观设 计等费用。
临时设施费用
包括临时道路、临时用电、临时用 水等费用。
04
17
建筑安装工程费用计算
01
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、排水、 通讯等基础设施的建设费用。
03
工程建设其他费用
包括勘察设计费、监理费、质检 费等。
2024/3/23
02
公共配套设施费
包括学校、医院、公园等公共配 套设施的建设费用。
04
预备费
用于应对不可预见因素和价格波 动，通常为土地开发费用的5%-
10%。
15
2024/3/23
建议与措施
针对项目存在的问题和风险，提出相 应的建议和措施，如优化设计方案、 加强成本控制、调整定价策略等。
31
感谢您的观看
THANKS
2024/3/23
32
建设成本控制
分析建设成本的控制情况 ，提出降低成本的建议
利润率水平
分析项目的利润率水平， 判断项目的盈利能力
投资回报率水平
分析项目的投资回报率水 平，判断项目的投资价值
和风险
2024/3/23
30
项目可行性判断及建议
2024/3/23
项目可行性判断
根据投资测算结果和关键指标分析， 判断项目是否可行
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
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-
-
-
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(631)
-
-
-
-
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-
-
-
(3)
-
-
-
-
-
-
-
-
(231)
-
-
-
-
-
-
-
-
(426)
-
-
-
-
-
-
-
-
1,267
-
-
-
-
-
-
-
-
0.79
0.74
0.70
0.65
0.62
0.58
0.55
0.51
0.48
994
-
-
-
-
-
-
-
-
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
分业
现金流量表-销售
序号
科目
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
现金流入小计
305,511
-
- 100,317 193,830
2
现金流出小计
(223,885) (32,433) (29,394) (46,591) (105,370)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(109,066) (10,740) (9,717)
财务净现值（FNPV,万元） 13,308
1,690
分业态现金流量表
现金流量表-销售物业（含可售车位）
2014E
2015E
2016E
2017E
2018E
2019E
2020E
2021E
2022E
11,364
-
-
-
-
-
-
-
-
(10,097)
-
-
-
-
-
-
-
-
(8,806)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(26,979) (26,154)
(28,951) (27,799)
计算指标：
所得税前 所得税后
财务内部收益率（FIRR）
6.81%
2.20%
静态投资回收期（年）
15.30
15.68
动态投资回收期（年）
15.91
16.91
财务净现值（FNPV,万元） 41,844 (11,169)
序号
科目
合计
2010A
5
所得税前净现金流量
41,844 (15,884) (7,947) (3,148) (1,973)
6
所得税前折现净现金流量
2,092 (15,884) (7,481) (2,789) (1,645)
*
累计所得税前净现金流量
*
累计所得税前折现净现金流量
(15,884) (15,884)
(23,831) (23,365)
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
现金流入小计
575,477
-
-
5,022
14,631
商业 111,134
-
-
1,946
4,543
写字楼 59,783
-
-
938
3,213
酒店 75,304
-
-
-
2,712
产权车位 28,740
-
-
511
1,259
人防车位
6,657
-
-
118
292
物管 43,154
-
-
2,549
2,792
商业 54,127
-
-
2,042
2,229
产权车位
4,271
-
-
180
203
人防车位
833
-
-
35
40
物管
5,222
-
-
291
320
物业转售 57,400
2
现金流出小计
(112,054) (15,884) (7,947) (5,696) (4,764)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(39,113) (3,257) (1,580)
(11,386) (1,698) -
经营成本费用 (194,572)
-
营业税金及附加-运营 (17,042)
-
房产税 (29,854)
-
印花税-运营
(282)
-
土地增值税
-
-
(3,201) (10,507)
-
(242)
(747)
-
(422) (1,407)
-
(30)
(58)
-
(2,006) (48,492)
所得税 (26,586)
-
-
(3,762) (22,398)
3
所得税后净现金流量
*
折现率
*
折现系数
81,625 (32,433) (29,394)
6.24%
1.00
0.94
53,726 0.89
88,460 0.83
4
所得税后折现净现金流量
62,272 (32,433) (27,669) 47,603
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
1,693
-
-
-
-
-
-
-
-
1,329
-
-
-
-
-
-
-
-
108,211 84,620
108,211 84,620
108,211 84,620
108,211 84,620
计算指标：
所得税前 所得税后
财务内部收益率（FIRR）
5.83%
0.97%
静态投资回收期（年）
15.41
15.86
动态投资回收期（年）
16.06
17.15
财务净现值（FNPV,万元） 154,135 (61,615)
现金流量表-街区
序号
科目
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
现金流入小计
121,853
166
228
251
305
374
1,902
2,011
2,250
2,289
2,367
2,596
2,645
2,732
2,993
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2,442
3,291
4,029
4,754
6,161
7,686
8,175
9,726
10,850
现金流量表-商业综合体（含可租车位）
2014E
2015E
2016E
2017E
-
(4)
(9)
财务费用-运营财务费用 (46,545)
-
-
(1,515) (4,284)
所得税 (135,576)
-
-
-
-
3
所得税后净现金流量
18,559 (28,206) (47,806) (44,311) (15,406)
*
折现率
*
折现系数
6.24%
1.00
0.94
0.89
0.83
4
所得税后折现净现金流量
84,620 (32,433) (27,669) 50,936
92,457
*
累计所得税前净现金流量
*
累计所得税前折现净现金流量
(32,433) (32,433)
(61,827) (60,101)
(4,339) (9,165)
106,519 83,291
计算指标：
所得税前 所得税后
财务内部收益率（FIRR） 58.52% 47.72%
-
(131)
(147)
-
(271)
(297)
印花税-运营
(76)
-
土地增值税
-
财务费用-运营财务费用 (4,339)
-
所得税 (32,044)
-
-
(2)
(2)
-
(509)
(479)
-
-
-
3
所得税后净现金流量
*
折现率
*
折现系数
9,799 (15,884)
6.24% 1.00
(7,947) 0.94
(3,148) 0.89
-
-
1,508
2,612
物业转售 250,706
2
现金流出小计
(556,918) (28,206) (47,806) (49,333) (30,037)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(120,012) (8,142) (4,893)
(25,688) (1,559) (959)