房地产投资测算表

166
228
251
305
374
1,902
2,011
2,250
2,289
2,367
2,596
2,645
2,732
2,993
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2,442
3,291
4,029
4,754
6,161
7,686
8,175
9,726
10,850
现金流量表-商业综合体（含可租车位）
2014E
2015E
2016E
2017E
(26,979) (26,154)
(28,951) (27,799)
计算指标：
所得税前 所得税后
财务内部收益率（FIRR）
6.81%
2.20%
静态投资回收期（年）
15.30
15.68
动态投资回收期（年）
15.91
16.91
财务净现值（FNPV,万元） 41,844 (11,169)
序号
科目
合计
2010A
154,135 (28,206) (47,806) (44,311) (15,406)
6
所得税前折现净现金流量
(6,205) (28,206) (44,999) (39,261) (12,849)
*
累计所得税前净现金流量
*
累计所得税前折现净现金流量
(28,206) (28,206)
(76,012) (120,323) (135,729) (73,205) (112,466) (125,315)
-
(4)
(9)
财务费用-运营财务费用 (46,545)
-
-
(1,515) (4,284)
所得税 (135,576)
-
-
-
-
3
所得税后净现金流量
18,559 (28,206) (47,806) (44,311) (15,406)
*
折现率
*
折现系数
6.24%
1.00
0.94
0.89
0.83
4
所得税后折现净现金流量
1,780
2,465
3,794
5,090
5,531
6,994
7,857
249
739
1,037
1,505
2,317
3,116
3,339
4,248
4,715
45
156
243
338
534
745
859
1,115
1,260
204
321
407
509
777
1,001
1,082
1,327
1,508
42
62
92
113
2011E
2012E
现金流量表-会
2013E
1
现金流入小计
2
现金流出小计
26,125
商业 产权车位 人防车位
物管 物业转售
11,106 -
1,271 13,748
(17,151)
开发成本 (3,524)
-
-
(2,441)
(2,360)
-
-
(326)
(192)
-
-
(466)
(277)
22
22
(816)
(2,441) (2,441)
(2,766) (2,747)
(3,232) (3,160)
(4,026) (3,822)
5
所得税前净现金流量
13,308
(2,441)
(326)
(466)
wk.baidu.com
(794)
6
所得税前折现净现金流量
3,528
(2,441)
(307)
(413)
(662)
*
累计所得税前净现金流量
*
(29,133) (2,042) (1,258)
(24,158) (2,148) (3,088)
(27,889) (4,296) (3,040)
(19,080) (2,254) (2,330)
营业税金及附加-销售 (16,956)
-
印花税-销售
(92)
-
土地增值税 (50,729)
-
-
(5,568) (10,758)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(631)
-
-
-
-
-
-
-
-
(3)
-
-
-
-
-
-
-
-
(231)
-
-
-
-
-
-
-
-
(426)
-
-
-
-
-
-
-
-
1,267
-
-
-
-
-
-
-
-
0.79
0.74
0.70
0.65
0.62
0.58
0.55
0.51
0.48
994
-
-
-
-
-
-
-
-
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
静态投资回收期（年）
3.08
3.09
动态投资回收期（年）
3.10
3.17
财务净现值（FNPV,万元） 108,211
62,272
年度运营EBITDA-持有物业（
序号
科目
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
持有物业EBITDA 66,075
-
-
191
139
商业写字楼 39,544
-
-
47
126
84,620 (32,433) (27,669) 50,936
92,457
*
累计所得税前净现金流量
*
累计所得税前折现净现金流量
(32,433) (32,433)
(61,827) (60,101)
(4,339) (9,165)
106,519 83,291
计算指标：
所得税前 所得税后
财务内部收益率（FIRR） 58.52% 47.72%
分业
现金流量表-销售
序号
科目
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
现金流入小计
305,511
-
- 100,317 193,830
2
现金流出小计
(223,885) (32,433) (29,394) (46,591) (105,370)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(109,066) (10,740) (9,717)
计算指标：
所得税前 所得税后
财务内部收益率（FIRR）
5.83%
0.97%
静态投资回收期（年）
15.41
15.86
动态投资回收期（年）
16.06
17.15
财务净现值（FNPV,万元） 154,135 (61,615)
现金流量表-街区
序号
科目
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
现金流入小计
121,853
合计
2010A
2011E
2012E
2013E
1
现金流入小计
575,477
-
-
5,022
14,631
商业 111,134
-
-
1,946
4,543
写字楼 59,783
-
-
938
3,213
酒店 75,304
-
-
-
2,712
产权车位 28,740
-
-
511
1,259
人防车位
6,657
-
-
118
292
物管 43,154
(26,879) (1,321) (547)
(15,473) (253) (158)
(7,294) (264) (389)
(2,496) (528) -
(1,617) (275) -
经营成本费用 (36,276)
-
营业税金及附加-运营 (3,462)
-
房产税 (7,108)
-
-
(1,760) (1,947)
(674)
期间费用-营销/管理
(241)
(46)
(48)
(96)
(50)
期间费用-资本化利息
(282)
(35)
(85)
(84)
(78)
经营成本费用 (6,144)
-
营业税金及附加-运营
(647)
-
房产税 (1,333)
-
印花税-运营
(11)
-
土地增值税
-
-
(8)
(12)
-
(1)
(2)
-
-
-
-
-
-
财务费用-运营财务费用
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
81,625 62,272
1,693
-
-
-
-
-
-
-
-
1,329
-
-
-
-
-
-
-
-
108,211 84,620
108,211 84,620
108,211 84,620
108,211 84,620
酒店
9,857
-
-
-
(143)
街区商业 13,497
-
-
143
157
会所
3,177
-
-
-
-
2
物业管理净收入
33,971
-
-
946
1,707
3
代建劳务净收入
1,138
-
-
1,138
-
合计
101,184
-
-
2,275
1,847
723,456 727,873
(4,418) TRUE
现金流量表-商业综
序号
科目
5
所得税前净现金流量
41,844 (15,884) (7,947) (3,148) (1,973)
6
所得税前折现净现金流量
2,092 (15,884) (7,481) (2,789) (1,645)
*
累计所得税前净现金流量
*
累计所得税前折现净现金流量
(15,884) (15,884)
(23,831) (23,365)
财务净现值（FNPV,万元） 13,308
1,690
分业态现金流量表
现金流量表-销售物业（含可售车位）
2014E
2015E
2016E
2017E
2018E
2019E
2020E
2021E
2022E
11,364
-
-
-
-
-
-
-
-
(10,097)
-
-
-
-
-
-
-
-
(8,806)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(39,113) (3,257) (1,580)
(11,386) (1,698) -
经营成本费用 (194,572)
-
营业税金及附加-运营 (17,042)
-
房产税 (29,854)
-
印花税-运营
(282)
-
土地增值税
-
-
(3,201) (10,507)
-
(242)
(747)
-
(422) (1,407)
108,211 84,620
108,211 84,620
108,211 84,620
108,211 84,620
108,211 84,620
EBITDA-持有物业（含可租车位）、物管/代建劳务
2014E
2015E
2016E
2017E
2018E
2019E
2020E
2021E
2022E
540
1,279
73,776
*
累计所得税后净现金流量
*
累计所得税后折现净现金流量
(32,433) (32,433)
(61,827) (60,101)
(8,101) (12,498)
80,359 61,278
5
所得税前净现金流量
108,211 (32,433) (29,394) 57,488 110,857
6
所得税前折现净现金流量
(635)
-
-
-
-
所得税 (4,334)
-
-
-
-
3
所得税后净现金流量
*
折现率
*
折现系数
8,975 (2,441)
6.24% 1.00
(326) 0.94
(466) 0.89
(794) 0.83
4
所得税后折现净现金流量
1,690
(2,441)
(307)
(413)
(662)
*
累计所得税后净现金流量
*
累计所得税后折现净现金流量
(61,615) (28,206) (44,999) (39,261) (12,849)
*
累计所得税后净现金流量
*
累计所得税后折现净现金流量
(28,206) (28,206)
(76,012) (120,323) (135,729) (73,205) (112,466) (125,315)
5
所得税前净现金流量
-
-
1,508
2,612
物业转售 250,706
2
现金流出小计
(556,918) (28,206) (47,806) (49,333) (30,037)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(120,012) (8,142) (4,893)
(25,688) (1,559) (959)
(43,823) (1,628) (2,354)
累计所得税前折现净现金流量
(2,441) (2,441)
(2,766) (2,747)
(3,232) (3,160)
(4,026) (3,822)
计算指标：
所得税前 所得税后
财务内部收益率（FIRR） 11.67%
9.23%
静态投资回收期（年）
15.08
15.17
动态投资回收期（年）
15.39
15.61
(1,973) 0.83
4
所得税后折现净现金流量
(11,169) (15,884) (7,481) (2,789) (1,645)
*
累计所得税后净现金流量
*
累计所得税后折现净现金流量
(15,884) (15,884)
(23,831) (23,365)
(26,979) (26,154)
(28,951) (27,799)
-
(30)
(58)
-
(2,006) (48,492)
所得税 (26,586)
-
-
(3,762) (22,398)
3
所得税后净现金流量
*
折现率
*
折现系数
81,625 (32,433) (29,394)
6.24%
1.00
0.94
53,726 0.89
88,460 0.83
4
所得税后折现净现金流量
62,272 (32,433) (27,669) 47,603
-
-
2,549
2,792
商业 54,127
-
-
2,042
2,229
产权车位
4,271
-
-
180
203
人防车位
833
-
-
35
40
物管
5,222
-
-
291
320
物业转售 57,400
2
现金流出小计
(112,054) (15,884) (7,947) (5,696) (4,764)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
2018E
2019E
2020E
2021E
2022E
16,814
18,233
19,632
20,893
22,291
24,190
25,885
27,521
29,575
-
(131)
(147)
-
(271)
(297)
印花税-运营
(76)
-
土地增值税
-
财务费用-运营财务费用 (4,339)
-
所得税 (32,044)
-
-
(2)
(2)
-
(509)
(479)
-
-
-
3
所得税后净现金流量
*
折现率
*
折现系数
9,799 (15,884)
6.24% 1.00
(7,947) 0.94
(3,148) 0.89