实习十一.宗地地价评估程序与报告

实习十一宗地地价评估实习指导1

——宗地评估程序及报告一、实习目的

宗地估价程序是指宗地估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序。

通过宗地地价评估程序的模拟实习，使学生进一步掌握课堂所讲的理论知识，熟悉地价评

估的全过程，提高学生外业资料收集、整理、分析、估价方法选择等的基本技能，遵循科

学严谨的估价程序，可以避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率，为今后独立从事土

地估价工作打下坚实基础。

二、实习要求

1、熟悉宗地地级评估的各个步骤和要求；

2、根据宗地特征和收集的资料，能正确选择适宜的估价方法并进行计算。

三、实习步骤及内容

1、宗地地价评估程序

宗地估价即是房地产估价中专指以土地为估价对象的估价，是对具体待估宗地在一定

产权状态，一定估价时点的市场价值的评估。

宗地地价评估实际程序，是从接受委估者的估价委托书开始到最后写出估价报告书，

然后将报告书交给委估者而领取估价报酬的全过程。

（1）获取宗地估价业务

进行宗地地价评估，首先要有估价对象，即估价业务。估价任务来源主要有主动争取、被动接受、自有评估三种途径。

（2）受理宗地估价委托及明确估价基本事项

接受估价任务后，首先要明确估价的具体事项，主要包括：确定估价目的；明确估价

对象、明确估价时点。在明确了有关事项后，双方应签订估价合同（或协议）。

（3）拟定估价作业方案

估价作业方案主要包括下列内容：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料；实地踏勘查证；预计所需的时间、人力、估价额。

（4）搜集估价所需资料

估价结果是估价师对与评估宗地进行相关资料分析的基础上做出的，而估价报告内容

也必须要有充分的资料和数据。资料收集内容包括一般资料的收集和特定资料的收集。

一般资料的收集：产权登记资料（土地使用证、房屋所有证等）、地籍图、建筑平面

位置图、地租地价资料、市政管网图件及资料、城镇规划图等。

特定资料的收集：市场交易资料的收集、土地开发及建筑成本收集、收益及费用资料

收集、还原利率收集等。

（5）实地察看估价对象

实地勘查就是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况到实地查证和对未知情况进

行调查，包括，地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、宗地周围环境景观、

地价调查等。实地勘查有利于加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象，获取

文字资料所无法或难以表述的细节。

（6）选定估价方法计算

估价方法的采用，取决于估价对象的类型、估价方法的适用条件及所搜集的资料的数量和质量。目前我国常用土地估价方法一般有 6 种，分别为市场比较法，收益还原法，剩余法，成本逼近法，基准地价修正系数法、路线价法。

（7）确定宗地估价结果

采用不同估价方法计算出估价结果，在确认所有计算结果无误之后，应根据具体情况选用合适数学方法，求出一个综合结果。

（8）撰写宗地估价报告

估价师确定了估价对象估价额后，应及时撰写宗地估价报告，对整个估价工作进行总结整理。估价报告应做到全面性、公正性和客观性、准确性、概括性、规范性。

（9）交付估价报告

土地估价机构应在估价完成后，分别提交土地估价报告和土地估价技术报告。前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。在交付估价报告时，还应就估价中的某些问题作口头说明，最后是根据有关规定和收费标准与委托人结清估价费用。

（10）估价资料归档

完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。应归档的估价资料包括：①委托估价合同；②向委托人出具的估价报告（包括附件）；③实地查勘记录；④估价项目来源和接洽情况；⑤估价中不同意见和估

价报告定稿之前的重大调整或修改意见；⑥估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。

对估价资料的保存时间应在 15 年以上。

估价资料归档是为了方便今后的估价和管理，有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核。

2.各种宗地地价评估方法的比较

（1）宗地地价评估方法的对比

土地价格的评估应借助科学的估价方法，不能单凭估价人员的经验。从已掌握的国内外

的情况来看，土地估价的方法很多，这些方法有的是在实践中产生的，有的是理论界提出的。

我国的地产市场状况和地产估价资料条件要求我们不能照搬国外的地产评估方法，而必须根

据我国的实际情况，因地制宜地选用各种评估方法。目前我国常用土地估价方法一般有

5 种，分别为市场比较法，收益还原法，剩余法，成本逼近法，基准地价修正系数法。

评估地产价格，一般不应少于两种方法。不同的估价方法荇不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，宗地估价时，必须根据估价方法的特点，限制和适用范围，选择适宜的方法。各种地价评估方法的简单对比见表 1。

表1地价评估方法比较一览表

方法市场比较法收益还原法剩余法成本逼近法基准地价系数修正

法

新开发土地土地

扣除正常开发的建筑物

理论基础以实际地价比较求未来年间纯收益还建造费用和与建筑物建

评估地价原为现值即为地价造、买卖有关的费用后

的地价

取得土地所需的花费的

各项必要成本逐一加和

求得宗地价格

对基准地价进行修

正后确定地价

土地

建筑物

不动产

土地

建筑物

不动产

土地

建筑物

建筑物

有案例交易的土地适宜有收益的土地有交易地区，且地产有

或不动产的估价或建筑物开发的价值

建筑物或新开发土地

已有基准地价和宗

地价格修正系数表

评估对象、1.无类似交易案例适用范围、或无市场时难以评限制条件估；1.对无收益的不动 1.对无再开发价值的土

产不适用；地评估困难；

1.不适用于已建成或已不适用于无基准地

开发土地；价地区

2.必须考虑有差异的因素并加以适当

修正；2.收益依据必须合 2.开发费用的预测难以

理准确；准确

2.成本不等于价格

3.必须查证比较案 3.还原利率必须适

例资料的准确性当

参考：付斌.我国宗地地价评估存在的问题及对策[D].东北农业大学,2009.（2）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）的相关要求

《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）对土地估价方法的适用性提出了要求，

要求商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地采用两种及以上方法

评估。

表2城镇土地估价方法适用性统计

市场比较法基准地价修正法收益还原法剩余法成本逼近法住宅用地首选方法适用适用投资待建、城镇新开发土地

规划区外的土地

商服用地首选或次选慎选租赁性土地首选投资待建土地中心城区以外缺

少市场可比案例

区域慎选

工矿仓储用地首选方法缺少市场可比案

例区域

3.宗地地价评估报告的撰写

（1）编制宗地估价报告的基本要求租赁性土地投资待建土地中心城区以外缺

少市场可比案例

区域