价格明显偏低界定正当理由

价格明显偏低界定正当理由
关键词：
明显：差距较大，10%以上！
偏低：最高价、最低价、平均价、单层平均价？
正当理由？
挡光、缺面积、旁
边是电梯井、楼上是设备层、这一户型的保温有问题、外墙空鼓裂缝，或者购房者第一个签约起表率作用、装修标准、购房者签署声明放弃一切追索权利等等，风水不好，没人买，也能成为一个理由吧。

参考：苏地税规
（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评
估机构对其评估。

纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
1、法院判定或裁定的转让价格；
2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；
3、政府物价部门确定的转让价格；
4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

案例：
大型房地产开发除商业房产自用外，其余所有的住宅用房全部销售给企业内部职工，销售价格为每平方米3200元。

企业办理项目工程决算，确定该项目的开发成本为每平方米3500元。

评估人员采集了
同类、同期、相近其他房地产信息，市场平均售价为每平方米6500元。

销售价格属于税法规定的“价格明显偏低且无正当理由”？
企业提出四条陈述理由：
一是合同各个方
面时间早，合同已经备案。

二是此次的开发项目纯为解决企业内部职工的住房问题，不对外销售，具有集资建房性质；
三是企业所开发的项目属直接销售不是企业资产无偿分配给职工的行为；
四是税法中所确认的“价格明显偏低”的“正当理由”或“不属于正当理由”具体如何界定，并没有明确，仅凭评估人员的经验判定企业销售房屋行为“价格明显偏低且无正当理由”，难以让人信服。

既要充分考虑到企业的特殊商业目的，又要避免税企分歧，应按以下标准来衡量和评判：
一是看公允价格。

偏低：自产产品低于正常销售价格；
外购产品低于其购进产品成本。

二是看产品质量标准。

只有合格和不合格两种。

只要有产品质量部门检验证明的，应视为“具有正当理由”。

三是看特殊销售目的。

销售给企业内部
职工、销售给关联企业、以非货币形式换取其他单位和个人的经济利益、以产品作为投资、分配股东、以产品或商品作职工福利分配等。

《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供
应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额；
《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条规定，纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务
机关核定其销售额；
《中华人民共和国消费税暂行条例》第十条规定，纳税人应税消费品的计税价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其计税价格；
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条中规定，纳
税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

一、关联企业的规定
1、关联企业的确定
关联企业，是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织：
⑴在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；
⑵直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；
⑶在利益上具有相关联的其他关系。

（征管法实施细则）
注意：这里指限制了关联企业，对于股
东、管理人员等相关联个人没有作出明确的规定。

2、可以调整的情况
纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应
纳税额：
⑴购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价；
⑵融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率
超过或者低于同类业务的正常利率；
⑶提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用；
⑷转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业
之间业务往来作价或者收取、支付费用；
⑸未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。

3、调整的方式
税务机关可以按照下列方法调整计税
收入额或者所得额：
⑴按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格；
⑵按照再销售给无关联关系的第三者的价格所应取得的收入和利润水平；
⑶按照成本加合理的费用和利润；
⑷按照其他合理的方法。

4、非关联企业的规定
纳税人有下列情形之一的，税务机关有
权核定其应纳税额:
(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（税收征管法）
注意：实际上，这一条的杀伤力要比关联企业的要大，因为无论税务部门能否证明
关联企业，用这一条就可以通杀。

举个例子：在房屋销售过程中，经常会碰到工商、税务、银行、房产等机关和部门的人员来买房子，要求给点优惠。

正常标价单价6000元，给他们优惠后4500元（当然还是要比
成本高），如果碰到个较真的税务人员，非要按这一条卡，可真就没有法子了。

二、营业税的依据
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或
销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（三）按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（１
＋成本利润率）÷（１－营业税税率）
（营业税实施细则）
三、所得税的依据
开发企业出现下
列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征
收、管理。

6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（国税发〔2006〕31号）
而核定的方法如下：
税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：
⑴参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；
⑵按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；
⑶按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；
⑷按照其他合理方法核定。

采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。

纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定
后，调整应纳税额。

（征管法实施细则）
注意：如果真的需要核定征收，运作得当的话，对于目前的某些房地产开发企业可能倒是一些好事情。