CPA会计 第六章 投资性房地产 (1)

炒地皮按取得时的实际成本进行初始计量

第六章 投资性房地产

1、投资性房地产的特征与范围

定义为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产

能够单独计量和出售

范围

已出租的土地使用权

取得方式

出让/转让取得→经营租赁方式出租注意事项

不包括计划用于出租但尚未出租的土地使用权租赁方式租入再转租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权取得方式出让/转让取得→增值后转让注意事项国家限制投机行为，比较少见

不包括国家认定的闲置土地已出租的建筑物取得方式拥有产权（自行建造/开发活动完成后）→经营租赁方式出租注意事项

自行建造或开发活动完成后用于出租的

正在建造或开发过程中将来用于出租的不包括以租赁方式租入再转租的建筑物

持有并准备增值后转让的建筑物

包括企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，董事会或类似

机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内

不再发生变化的，即使未签订租赁协议，也应视为投资性房地产将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服

务在整个协议中不重大的，应确认为投资性房地产eg.向承租人提供保安、维修等辅助服务

不属于投资性房地产的项目自用房地产

作为固定资产作为存货的房地产

房地产持有以备出售的房和地某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值（投资性房地产）、部分用于生产商品、提供劳务或经

营管理（固定资产），能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产

存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产

2、投资性房地产的确认和初始计量确认条件在符合投资性房地产的前提下，同时满足相关经济利益很可能（50%，95%】流入企业

成本能够可靠计量

确认时点已出租的土地使用权、已出租的建筑物一般为租赁期开始日

即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期

持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期

持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物

董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图

短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产初始计量外购初始成本=买价＋相关税费+其他相关支出

成本模式借：投资性房地产

应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

公允价值模式借：投资性房地产——成本

应交税费——应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

自行建造初始计量=土地开发费用+建筑成本+资本化借款费用+其他相关支出

建造过程发生的非正常损失，计入当期损益成本模式借：投资性房地产——在建

贷：银行存款/开发成本/在建工程

借：投资性房地产

贷：投资性房地产——在建

公允价值模式

借：投资性房地产——在建

贷：银行存款/开发成本/在建工程

借：投资性房地产——成本

贷：投资性房地产——在建非投→投

外购的房地产

购入同时就开始用于对外出租/资本增值直接作为投资性房地产确认外购自用→出租外购自用→固定资产/无形资产

自用→出租/增值从固定资产/无形资产→投资性房地产

@ 投资性房地产的转换和处置后续支出资本化投资性房地产进行改扩建等+将来仍作为投资性房地产，再开发期间作为投资性房地产，不计提折旧或摊销

成本模式转入改扩建借：投资性房地产——在建 （倒挤）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

支出借：投资性房地产——在建

贷：银行存款

改扩建完工借：投资性房地产

贷：投资性房地产——在建

公允价值模式转入改扩建借：投资性房地产——在建 （倒挤）

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（借方或贷方）

支出借：投资性房地产——在建

贷：银行存款

改扩建完工

借：投资性房地产——成本

贷：投资性房地产——在建 费用化借：其他业务成本 贷：银行存款