房地产开发项目经济评价方法_825209349
《房地产项目经济评价方法》
房地产开发项目经济评价方法目录第一章总则第二章房地产市场调查与预测第三章房地产开发项目策划第四章房地产开发项目投资与成本费用估算第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措第六章房地产开发项目财务评价第七章房地产开发项目不确定性分析第八章房地产开发项目方案比选第九章房地产开发项目综合评价第一章总则（第六章）第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租到房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价是指在估算房地产开发项目的经济效益时所采用的经济评价方法。
具体来说，它包括现金流量分析、效用函数分析、多元素经济分析、净现值法、复合增长折现法等经济评价方法。
现金流量分析是基本的房地产开发项目经济评价方法之一，它是基于复利公式来评价投资者未来项目现金流量的将收入方式。
现金流量分析可以把单位时期的收入、投资利润及收回的本金等综合计算，求得项目的期望现金流量。
效用函数分析可以计算项目不同经营年期的投资回报程度，并用于定量评估投资的报酬效用、风险效用和平均投资效用等。
多元素经济分析是一种综合评价方法，它评价项目经营收入与投资支出的报酬率，以及投资支出与投资回报比值，以确定项目的经济效益。
净现值法是以预期投资回报率为参照，计算连续现金流量折现值之后，把负值先行折现，然后再计算预期效益，以确定不同投资方式的经济效果。
复合增长折现法可以根据预期的复合增长率定量分析未来效用，这个方法具有一定的偏好性，可以更有效地反应投资支出与投资回报比值以及项目经济考量等。
房地产开发项目经济评价方法-建设部2000年颁布
房地产开发项目经济评价方法第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租型房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。
第七条房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。
同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。
第八条房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务，作为房地产开发商投资决策的依据；可以为政府管理部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日目录第一章总则 (2)第二章房地产市场调查与预测 (4)第三章房地产开发项目策划 (6)第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 (8)第五章房地产开发项目收入、税金估算与资金筹措 (14)第六章房地产开发项目财务评价 (17)第七章房地产开发项目不确定性分析 (25)第八章房地产开发项目方案比选 (27)第九章房地产开发项目综合评价 (30)附表基本报表及辅助报表 (34)第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租型房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
房地产项目经济评价方法
房地产项目经济评价方法1. 引言房地产项目经济评价是指对房地产项目在经济层面上进行评估和分析的过程。
通过对房地产项目的经济评价，可以帮助项目方和投资者更好地评估项目的潜在风险和盈利能力，为决策提供科学依据。
本文将介绍一些常用的房地产项目经济评价方法。
2. 净现值方法（Net Present Value, NPV）净现值方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
该方法基于现金流量的时间价值，将未来的现金流量按照一定的折现率计算出现值，再将项目的投资成本从该现值中减去，得到项目的净现值。
如果净现值为正数，说明项目具有盈利能力；如果净现值为负数，说明项目可能会亏损。
净现值方法的计算公式如下：NPV = Σ (Cash Flow / (1 + r)^n) - Initial Investment其中，Cash Flow表示每期的现金流量，r表示折现率，n表示现金流量发生的期数，Initial Investment表示项目的初始投资。
3. 内部收益率方法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率方法是衡量房地产项目经济效益的常用方法之一。
该方法是指让项目的净现值等于零时的折现率，即项目的收益率。
如果项目的内部收益率大于预期的折现率，说明项目具有投资价值。
内部收益率方法的计算可以通过试错法或数值迭代法进行。
迭代方法通常较为准确，但计算较为复杂。
4. 投资回收期方法（Payback Period）投资回收期方法是一种简单易用的房地产项目经济评价方法。
该方法通过衡量项目的投资回收所需要的时间来评估项目的经济效益。
一般而言，较短的投资回收期意味着项目的风险较低，较长的投资回收期可能表明项目的盈利能力较差。
投资回收期的计算公式如下：Payback Period = Initial Investment / Annual Cash Flow5. 敏感性分析方法（Sensitivity Analysis）敏感性分析方法是一种常用的房地产项目经济评价方法。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目是一个涉及到大量投资和高风险的行业，经济评价是房地产开发过程中必不可少的部分。
以经济效益为核心，通过对项目投资、收益、成本、风险等多方面的分析，确定项目是否值得投资，从而保证开发项目的经济效益。
一、财务评估方法财务评估是经济评价的核心，主要包括财务收益评估和风险评估两方面。
在财务收益评估方面，主要考虑项目的现金流、NPV、IRR、投资回收期等财务指标，以评估项目的盈亏情况和长期的收益性。
在风险评估方面，主要考虑市场风险、信用风险、流动性风险、政策风险等多方面风险，以评估项目的投资风险和可持续性。
二、市场调研方法市场调研旨在了解市场需求、竞争格局、价格趋势等方面的情况，为项目的开发、定位、定价等提供数据支持。
在市场调研中，应该考虑多角度、多方面的信息。
针对不同的区域和不同的项目，需要制定相应的市场调研方案。
三、环境评估方法环境评估主要是针对项目短期和长期的环境影响，包括环境质量、自然生态、社会和公共利益等，以评估其可持续性和市场前景。
在环境评估中，应该充分考虑社会公众的意见，从而达到最佳的环境效益和社会效益。
四、技术评估方法技术评估主要是考虑开发项目的可行性、可靠性和实现性。
针对不同的开发项目和区域，需要有高质量、全面的技术评估方案。
在技术评估中，应该考虑项目的设施、设备、人力等多方面的因素，为开发项目的实施提供技术支持。
五、管理评估方法管理评估主要是考虑项目的质量、时间、成本等方面的问题，以评估项目的实施风险和效益。
针对不同的开发项目和管理模式，需要有高质量、全面的管理评估方案。
在管理评估中，应该考虑项目的管理体系、管理团队、实施进度等多方面的因素，为项目的实施提供管理支持。
综上所述，房地产开发项目经济评价方法是多方面综合的，需要全面地考虑项目的投资、营收、成本、风险、市场前景、环境影响、技术可行性和管理效率等多个方面，以确保项目的经济效益和可持续性。
只有科学和全面的经济评价，才能为房地产开发项目投资和管理提供有力的支持。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日第一章总则 (3)第二章房地产市场调查与预测 (4)第三章房地产开发项目策划 (7)第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 (8)第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (14)第六章房地产开发项目财务评价 (18)第七章房地产开发项目不确定性分析 (25)第八章房地产开发项目方案比选 (28)第九章房地产开发项目综合评价 (30)附表基本报表及辅助报表 (34)第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租型房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法
1.投资回报期（ROI）：投资回报期是指项目收益能够回收投资成本所需要的时间。
一般来说，投资回报期越短，项目越有吸引力。
投资回报期可以通过计算项目现金流量和净现值来确定。
2.净现值（NPV）：净现值是通过将项目的现金流量折现到当前值来计算的。
如果净现值大于零，表示项目的收入超过了投资成本，可以被视为可行的投资。
3.内部收益率（IRR）：内部收益率是指使得项目的净现值等于零的折现率。
如果内部收益率大于折现率，表示项目的回报率高于预期，可视为可行的投资。
4.敏感度分析：敏感度分析用于确定项目对于不同的输入变量的敏感程度。
通过对关键变量进行变动，并观察其对项目的净现值、投资回报期和内部收益率等指标的影响，可以评估项目在不同条件下的风险程度。
5.成本效益分析：成本效益分析是用来评估项目投资和效益之间的关系。
通过计算项目的成本和效益，可以确定项目的效益是否能够覆盖投资成本，并确定项目是否值得进行。
6.回收期：回收期是指项目收益能够回收投资成本所需的时间。
如果回收期较短，表示项目能够较快地实现回报，是一个较好的投资机会。
7.经济建模：经济建模是用来模拟项目可能的经济情况，并进行风险评估。
通过对不同场景下的经济情况进行模拟和分析，可以确定项目的潜在风险和收益水平。
以上只是房地产开发项目经济评价的一些常用方法，实际评价过程中还需要结合具体情况和数据来综合考量。
同时，评估过程中还需要考虑到项目的社会和环境影响，以确保项目的可持续发展性和社会责任。
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
当前文档修改密码：8362839房地产投资工程经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发工程的投资效益进行评估时，假设不考虑资金的时刻价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
〔一〕投资利润率投资利润率是指工程到达设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与工程总投资的比率，它是考察工程单位投资盈利能力的静态指标。
对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的工程，应计算生产期年平均利润总额与工程总投资的比率。
其计算公式为： 投资利润率＝〔5－10〕工程投资利润率越高，讲明工程经济效益越好，否那么讲明效益欠佳或亏损。
在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准〔例如20％〕，当投资方案的投资利润率高于此标准时那么同意该投资方案，否那么就拒尽该投资方案。
假如要从多个可同意的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某工程的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，那么该工程的投资利润率是多少？该工程的投资利润率为： ×100％＝2％假如确定的投资利润率标准为20％，那么可同意该投资方案。
投资利润率关于快速评估一个寿命期较短工程方案的投资经济效果是有用的指标；当工程不具备综合分析所需的具体资料时，或在建设工程制定的早期时期或研究过程对其进行初步评估也是一个有有用意义的指标。
该指标特殊适用于工艺简单而生产情况变化不大的工程方案的选择和工程投资经济效果的最终评价。
投资利润率法要紧有以下优点：〔1〕经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；〔2〕使用简单、方便；〔3〕考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。
其要紧缺点在于：〔1〕没有考虑资金的时刻价值；〔2〕由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资酬劳率的上下。
〔二〕投资回收期投资者通常期瞧所投进的资金能够在较短的时刻内足额收回。
房地产开发投资项目经济评价方法
房地产开发投资项目经济评价方法房地产投资风险大。
投资者需要慎重做出投资决策，一旦决策失误，投资者就会遭受重大损失。
投资决策是开发投资过程中最重要的一项工作。
在投资决策前，需要从财务角度对各个投资项目进行评价。
经过长期实践，投资者已经摸索出一套完整而科学的项目评价方法，本节将予以简要介绍。
房地产投资项目评价方法大致分为确定性和不确定性两种。
确定性评价方法有静态和动态之分，静态方法是投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等；动态指标有净现值，净现值率，内部收益率、动态投资回收期等，不确定性评价方法主要是敏感性分析、概率分析等。
一、确定性评价方法 (一) 静态方法静态分析方法是传统评价方法，也称作非折现法。
对投资项目进行经济评价时，不考虑资金的时间价值，即投资成本和收益等资金流量不需要进行折现。
静态分析方法简便易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的资金流量，不能客观而全面地反映投资活动。
这种方法常用于短期、小型投资项目评价。
1. 投资利润率。
投资利润率是指房地产投资项目的年均利润总额与总投资之比。
其计算公式为：%100⨯=总投资年均利润总额投资利润率当项目投资利润率大于预先设定的基准投资收益率或者行业平均利润率时，项目可行；反之，项目不可行。
2. 自有资金(权益)投资收益率这个指标反映投资者的实际获利水平。
其计算公式为%1001⨯=自有资金年税前现金流权益投资利润率3. 投资回收期投资回收期也称还本期，是以项目的净收益收回总投资所需要的时间，是反映房地产投资回收能力的重要指标。
其计算公式为：当年净现金流量对值上年累计净现金流量绝出现正值的年份累计净现金流量静态投资回收期+-=1 例如，某房地产投资项目现金流量表如下：年静态投资回收期003.439001015=-+-=投资回收期越短，说明投资成本回收越快。
因此，利用这个指标筛选投资项目时，应选择数值最小的项目。
(二) 动态分析指标(折现法)动态分析方法是一种考虑资金时间因素的评价方法。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法建标【2000】205号中华人民共和国建设部2000-9-18目录第一章总则第二章房地产市场调查与预测第三章房地产开发项目策划第四章房地产开发项目投资与成本费用估算第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措第六章房地产开发项目财务评价第七章房地产开发项目不确定性分析第八章房地产开发项目方案比选第九章房地产开发项目综合评价附表基本报表及辅助报表（格式）第一章总则第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租型房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
《房地产项目经济评价方法》
房地产开发项目经济评价方法目录第一章总则第二章房地产市场调查与预测第三章房地产开发项目策划第四章房地产开发项目投资与成本费用估算第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措第六章房地产开发项目财务评价第七章房地产开发项目不确定性分析第八章房地产开发项目方案比选第九章房地产开发项目综合评价第一章总则（第六章）第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型:一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金"、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租到房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价;对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。
第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日目录第一章总则........................................................................................... 第二章房地产市场调查与预测......................................................... 第三章房地产开发项目策划............................................................. 第四章房地产开发项目投资与成本费用估算............................. 第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措............................. 第六章房地产开发项目财务评价.................................................... 第七章房地产开发项目不确定性分析........................................... 第八章房地产开发项目方案比选....................................................第九章房地产开发项目综合评价....................................................附表基本报表及辅助报表..................................................................第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法建标[2000]205号文【实施日期】2000年09月18日目录第一章总则................................................................................................................................. 第二章房地产市场调查与预测 (4)第三章房地产开发项目策划................................................................................................... 第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 ................................................................... 第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (14)第六章房地产开发项目财务评价..........................................................................................第七章房地产开发项目不确定性分析.................................................................................第八章房地产开发项目方案比选..........................................................................................第九章房地产开发项目综合评价..........................................................................................附表基本报表及辅助报表........................................................................................................第一章总则第一条房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
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《房地产开发项目经济评价方法》建设部标准定额司建设部住宅与房地产业司中国计划出版社，2000目录第一章总则 (2)第二章房地产市场调查与预测 (3)第三章房地产开发项目策划 (4)第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 (5)第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (10)第六章 房地产开发项目财务评价 (11)第七章房地产开发项目不确定性分析 (18)第八章房地产开发项目方案比选 (20)第九章房地产开发项目综合评价 (21)附表：基本报表及辅助报表 (24)第一章总则 第1条房地产开发项目(以下简称开发项目)经济评价是开发项目可行性研究的重要组成部分，是开发项目决策科学化的重要手段。
为引导房地产业健康发展，防止开发项目盲目建设，提高开发项目经济评价质量，特制定本方法。
第2条开发项目投资额大，涉及面广，影响深远，因此在开发项目建设前，必须根据社会经济发展的需要和城市规划的要求，结合房地产市场调查与预测，运用定性分析与定量分析，微观效益分析与宏观效益分析相结合的方法，做好开发项目的经济评价工作。
第3条开发项目经济评价分为财务评价和综合效益评价。
对于一般的开发项目只需进行财务评价，对于重大的开发项目，如成片开发项目要同时进行财务评价和综合效益评价。
第4条财务评价是根据现行的财税制度和价格体系，计算开发项目的财务收入和财务支出，分析开发项目的财务盈利能力和清偿能力，判断开发项目的财务可行性。
开发项目财务评价一般包括以下几个步骤:1. 收集和估算有关资料和数据;2. 对资料和数据进行识别,并归纳为开发项目的财务收入和财务支出两类数据,为编制基本财务报表提供依据;3. 编制基本财务报表;4. 通过基本财务报表计算财务评价指标, 进行财务盈利能力分析、清偿能力分析及资金平衡分析;5. 进行风险分析。
第5条综合效益评价是分析和计算开发项目对社会的费用和效益,考察开发项目对社会经济的净贡献，判断开发项目的社会经济合理性。
第6条开发项目按其未来获取收益的方式分为以下类型： 1.出售型开发项目。
此类开发项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
2.出租型开发项目。
此类开发项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
3.混合型开发项目。
此类开发项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。
第7条开发项目经济评价应在完成市场调查与预测、项目策划、投资与成本费用估算、收入估算与资金筹措等基础上进行。
一般应以动态分析为主，静态分析为辅。
第8条开发项目经济评价的结论可以为开发商服务，作为开发商投资决策的依据；可以为政府管理部门服务，作为审批开发项目的依据；可以为金融机构服务，作为审查贷款可行性的依据。
第9条本方法适用于以房地产为主要产品做为商品进入市场交换和房地产开发企业自营的开发项目。
其它开发项目的经济评价方法也可参照使用。
第10条开发项目经济评价人员收集基础数据的准确性和选择参数的合理性,对开发项目经济评价结论的正确性有着重要的影响，这就要求评价人员具有较高的素质，以便在开发项目经济评价中做出正确的分析和判断。
第二章房地产市场调查与预测 第1条房地产市场调查与预测是进行开发项目经济评价的基础。
通过对房地产市场的调查与预测，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态，认识房地产市场的未来发展趋势，为确定开发项目建设的必要性、建设内容、建设规模、建设档次、建设时机及选择开发经营方式等提供依据。
第2条房地产市场调查与预测的内容、方法应根据开发项目的类型、特点和所在地区进行。
开发项目按其开发完成后商品的用途与性质分为以下类型：1. 居住用途的开发项目，包括普通住宅、公寓、别墅等。
2. 商业用途的开发项目，包括商场、宾馆、写字楼、酒楼等。
3. 工业和仓储用途的开发项目，包括厂房和货仓等。
4. 特殊用途的开发项目,包括停车场、汽车加油站、游乐场和高尔夫球场等。
5. 土地开发项目,是指在生地或毛地上进行三通一平等,将其开发成为建设熟地的开发项目。
第3条房地产市场调查与预测，首先应在国家、区域、城市、邻里四个层次上,进行投资环境的调查与预测,其内容包括政治、法律、经济、金融、文化、教育、医疗、自然地理、城市规划等方面，特别是预计已经发生或将要发生的重大事件对开发项目的影响。
第4条在进行投资环境调查与预测的基础上，还应进行市场状况的调查与预测，其内容包括：1. 供求状况,主要包括供给量、有效需求量、空置量、供求类型、供求地段、供求档次等。
其中供给量应包括现房、在建项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目以及预计投入市场的时间。
2. 价格或租金水平。
3. 开发成本、费用、税金的种类及支付时间等。
在进行市场状况的调查与预测时，还应进行开发项目竞争能力的分析。
第5条市场调查的方法根据调查对象、调查内容和调查目的,分别采用以下几种方法或同时几种方法结合应用：1. 普查法。
2. 抽样调查法。
3. 直接调查法。
4. 间接调查法。
5. 实验调查法。
第6条市场预测分为定性预测和定量预测。
定性预测主要是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对预测对象未来表现的性质进行推测和判断。
定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学关系或其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并利用它来计算预测对象在未来可能的数量;是对预测对象未来数量的确定。
第7条市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而异。
常用的方法有：1. 判断预测法，包括德尔菲法和专家小组法。
2. 历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。
3. 因果预测法，包括回归分析法和相关分析法。
第三章房地产开发项目策划 第1条房地产开发要进行系统的项目策划,以形成并优化出具体的项目开发经营方案。
第2条开发项目策划包括开发项目地域和具体地点的分析与选择,开发内容和规模的分析与选择，开发时机和进度的分析与选择，拟开发合作方式的分析与选择，开发项目完成后的租售等经营方式的分析与选择等。
第3条开发项目地域的分析与选择，是战略性选择，主要是对宏观区位条件的分析与选择，考虑所在地区的政治、法律、经济、自然条件等因素。
开发项目具体地点的分析与选择，主要是对开发项目座落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，考虑所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完善与通达程度及地质水文等因素。
第4条开发项目具体内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则，选择最佳的用途和最大的开发规模，包括建筑总面积，建设和装修档次，设备配备等。
另外，还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售。
最高最佳利用，是一种最可能的利用，这种最可能的利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能带来最高收益的利用。
第5条开发项目开发时机和进度的分析与选择，首先考虑开发完成后的市场前景，再倒推出获取开发场地的时机，在此应充分估计到前期手续、征地拆迁的难度等因素对开发时机的影响。
大型开发项目可考虑分期分批开发(滚动开发)。
第6条开发项目合作方式的分析与选择，主要是考虑开发商自身的土地、资金、技术等优势程度及从分散风险的角度出发，有独资、合资、合作(包括合建)、委托开发等方式可供选择。
第7条开发项目经营方式的分析与选择,主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身经营能力及市场接受程度等,可选择出售(包括预售)、出租、(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式。
第四章房地产开发项目投资与成本费用估算第1条投资与成本费用估算是开发项目经济评价的重要组成部分，正确估算开发项目投资与成本费用是开发项目经济评价的必要先决条件。
第2条开发项目总投资与成本费用2.1 开发项目总投资开发项目总投资包括工程建设投资和经营资金。
工程建设投资包括固定资产投资和开发产品成本两部分。
开发项目总投资构成如图4.1所示,总投资估算表见表4.1。
图 4.12.2 开发产品成本费用2.2.1 产品开发成本开发项目产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。
按其用途可分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
而在核算上又将其费用划分为六个成本项目,即土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费。
2.2.2 经营成本当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时,应将上述四类产品的开发成本结转为相应的经营成本,即土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本。
2.2.3 期间费用开发项目是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
2.2.4 开发产品成本费用估算表见表4.2。
第3条土地费用估算开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。
开发项目取得土地使用权有多种方式,所发生的费用各不相同。
主要有以下几种:划拨或征用土地征地及拆迁补偿费;出让土地土地出让金;转让土地土地转让费;租用土地租金;股东投资入股土地折价;无偿使用土地折价。
3.1 土地征用费3.1.1 农村土地征用费。
主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。
农村土地征用费估算表见表4.3。
3.1.2 城镇土地征用费。
主要包括:地上建筑物、构筑物、附着物赔偿费(支付给原地人的安置搬迁补偿费);搬家费;临时搬迁安置费;周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费等。
城镇土地征用费估算表见表4.4。
3.2 土地出让金土地出让金是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。
土地出让地价款数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面因素而决定。
许多城市对土地按分等定级制定了基准地价,具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。
以出让形式取得城市熟地土地使用权,土地出让金地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施配套费构成。
3.3 土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。
依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。
土地使用权转让时,地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。