碧桂园项目招标、合同管理讲义

碧桂园 工程项目招标及总承包合同 重点解读(现场部分 现场部分) 重点解读 现场部分
碧桂园集团工程造价管理部 邢国生 2010年7月23日 年 月 日
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课程安排
• 一、简述招标流程 简述招标流程(8:30---9:30) 简述招标流程 • 二、解读碧桂园建设工程施工合同（2010）现场部分 解读碧桂园建设工程施工合同（ ） (9:00-11:00 14:00—16:00) • 三 、互动、交流、问题探讨 互动、交流、问题探讨(11:00---12:00 16:00-17:00) • 四、考试（17:15-17:45） 考试（ ） • 1、填空题（最多每空三个字）涉及数字用阿拉佰数字 、填空题（最多每空三个字） • 2、单选题（每空一个字母） 、单选题（每空一个字母） • 3、多选题（每空一个字母） 、多选题（每空一个字母） • 4、改错题 重点数字、责任重点字着眼下手，不要在语法、 重点数字、责任重点字着眼下手，不要在语法、 、 含义方面下功夫！ 我不是孔乙已 不会在” 我不是孔乙已,不会在 含义方面下功夫！(我不是孔乙已 不会在”茴”字的几种写 法上下功夫) 法上下功夫
二、工程承包方式
• • • 2.1.单体土建工程的承包方式 2.1.1分部分项工程采用工程量清单综合单 价包干（详见附件5）； 2.1.2措施费（含其它项目费）采用建筑面 积单方造价（报价户型采用固定总价）包 干。（详见附件5）； 2.2. 室内装修工程、室内安装工程采用全 费用综合单价包干的承包方式（详见附件 5-3及附件8）； 2.3. 室外工程【包括分户围栏、庭院内排 水，道路工程、永久围墙，附属工程（其 它排水、电缆沟、挡土墙等）及室外安装 工程】采用单项全费用综合包干单价承包 方式；（详见附件9）（每平方米造价包干、 每延长米造价包干等）
• 思考问题： • 1、质量如何控制？ • 2、如何做到全员 质量管理？ • 3、地产质量的特 殊性是什么？ • ４、地产对于质 量的特殊要求项 目管理如何运做？
各种桩的约定
• 6.1.1.13.桩基工程结算桩长（管桩）：按经发 1、PHC管桩的分类？特别 包人确认的实际入土桩的长度，不另计送桩、 注意非标桩在工程中的 应用。（镇江管桩） 桩尖长度（送桩及桩尖费用在综合单价考虑）。 如发生断桩时，原则上每个断桩位只计量一根 2、桩的计算规则？ （除土质特殊情况外）。如遇特殊地质情况， 承包人应向监理工程师及发包人提交可行的施 工方案，并经监理工程师及发包人审定确认后 方可继续施工，因特殊地质情况造成的断桩由 发包人负责，若承包人不提交特殊地质情况施 工方案或不按工程师及发包人审定确认的施工 方案施工，造成的经济责任与工期延误由承包 人负责。[l1] 6.1.1.14.夯扩桩的工程量（钢筋笼除外）按设 计图示截面积乘以设计桩顶至实际桩底的长度 按立方米计算。[l2]
• 思考问题： • 1、为什么要强调钢材 的质量？ • 2、确定的品牌的原则 是什么？
6.1.5. 发包人指定品牌材料（1）
• 6.1.5. 发包人指定品牌材料，承包人要求的到 货时间从订货时间的间隔不得少于48（广东 省内30）个日历天。所有发包人指定品牌材 料由材料供应商供货至施工现场（承包人应 负责运货集装箱车能够到达的指定地方的场 内道路修建），承包人负责卸货及采购保管， 卸货、场地内的运输及采保费用包含在单体 土建工程综合单价及室内安装工程全费用综 合单价、室外工程 【包括分户围栏、庭院内 排水，道路工程、永久围墙，附属工程（其 它排水、电缆沟、挡土墙等）及室外安装工 程 单项全费用综合包干单价中。 • 思考问题： • 1、甲指材料有 那些种？ • 2、甲指材料指 什么？三指 • 基本的四指是: 品牌\系列\型号\ 价格 • 3、甲接材料如 何管理？
6.1.4.建筑、装修及安装的材料品牌
6.1.4.建筑、装修及安装的材料，除 图纸及补充说明作了规定品牌和 要求外，没有要求的，承包人应 选择中等以上品牌厂家的优质产 品【要求为省名牌产品（须为省 名牌网站可查询）以上，承包人 收集有关材料上报，报发包人项 目管理部及监理工程师确定后方 可采购，其中钢筋必须按发包人 指定品牌。在施工前，承包人须 将材料样板送监理单位及发包人 确认封板后方可使用。
• 问题： • 1、项目管理部角色： 组委会、裁判员、运 动员？ • 2、集团管理巡查部 • 的罚款有没有依据？ • 3、后续的管理制度如 何体现？
第一部分 协议书
一、工程概况
• 1.4.工程内容：施工总承包（包括土建、室内 安装工程、室外工程【包括分户围栏、庭院内 排水，道路工程、永久围墙，附属工程（其它 排水、电缆沟、挡土墙等）及室外安装工程】 等。 • 6.2发包人有权决定承包人标段红线范围内及 红线外距离50米范围之内增加零星工程是否 由承包人施工，如发包人决定将以上工程委托 给承包人施工，承包人必须充分理解发包人对 该委托的要求，予以配合并按时完成，价格按 照合同内同类工程和合同约定条款计取。如承 包人拒绝接受发包人指令，发包人将该项工程 委托给分包单位施工，并按照该项工程造价的 20%索取违约金。 • 思考: • 1、临时道路与 永久道路有冲 突时如何处理? • 2、政府专营工 程、指定分包 如何协调统筹？
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土方的约定
• 6.1.1.15.本工程清单的挖基础土方及回填 土方的综合单价，不适用于大开挖的土方 工程。[l3] • 6.1.1.16.土方及余泥场内运输需按发包人 指定的地点进行堆场推平，此费用由承包 人在投标报价时综合考虑，结算时不另计 取。[l4] • [l1]按实际情况修改，无桩基础工程的合 同可删除此条 • [l2]同上，且夯扩桩的工程量计算规则， 每次问专业组提供。此条款不完全准确。 • [l3]“本条款不适用于需要大开挖及基坑支 护的工程” • [l4]20100629插入 • 思考问题： 1、土方清单的规则？ 2、土方的调配？
碧桂园合同版本与国家标准版的区别
• • • • 结构是一致的(四部分) 内容是相同的 权益有区别 制定的99版国家范本(建设部 工商行政管理局制 定) 、FIDIC施工合同通用条件和香港土木建筑施 工合同示范文本 • 如何理解霸王条款”?
五、如何理解碧桂园合同的“霸王条款”？ 如何理解碧桂园合同的“霸王条款”
碧桂园工程总承包合同 (2010版)简介
• • • • • • • • • 碧桂园工程管理的特点： 1、工程规模大 2、工期短 3、质量高 4、工程造价管理严 5、付款及时 6、工程分布广 7、工程复制性强（标准化高） 8、集团决策、区域运作
如何理解频繁合同的修改？
• 1 地产形势在变，碧桂园的发展战策也在变。地产形势 三月一点刹，九月一急停！多变的形势，必有多变的策略， 策略体现于合同中。 • 2 承包人在变，管理中不断有新问题出现，亡羊补牢， 犹未晚也。争点防面，快速防范。 3 发包人在变 ， 强中自有强中手，自我完善方呈圣！碧 桂园成长为地产巨人，主要是学习和自我完善能力的别于 其它企业。如现在推行的创优100计划，大手笔，起宏图。 4 合同本身的发展规律。没有一成不变的事物，任何事物 的发展都是螺旋线式的上升，这才是发展。
合同的组成部分
• • • • 一、第一部分 二、第二部分 三、第三部分 四、第四部分 协议书 通用条款 专用条款 合同附件
项目管理的法宝---47.4.特别约定
• 47.4.特别约定 • 承包人已经清楚明白, 目 前发包人对工程管理、质 量、进度、安全施工有其 特殊的要求，并且有其制 度，承包人愿意接受其监 督管理、配合巡查；并且 接受日后发包人所制定的 新的管理制度。目前管理 制度及文明施工及安全管 理守则另附。
合同价款及支付（ ） 合同价款及支付（2）履约保函
• 3.4、在签订施工合同前 、 （承包人收到中标通知书 三天内），承包人提交由 发包人认可的在中华人民 共和国注册并经营的地市 级以上银行出具的履约保 函（附件**），履约保函 金额为本工程合同价款暂 定金额的10%。 （详见专 用条款41.担保）。
• 1、合同版本不同 承包人说得“霸王条款”主要是对比99版国家标 “霸王条款” 准范本，此版本更适用发包人是国有企业性质公司采用，大家认为有 更多的所谓“公平与对等”；应引导承包人对比的主体是FIDIC施工 合同通用条件及香港土木建筑施工合同示范文本 。 • 2、合同发包人主体性质不同 国有企业讲的是公平与对等，私营企 业讲得是效率与双赢，没有绝对的公平与对等，只有强强联合，各自 发挥自己的优势，才能赢得未来。 • 3、开发模式不同 碧桂园“双快”开发模式，动如惊雷，一气呵成。 绝对不会因为非主流因素动摇“快速开发、快速销售”的决心，决不 充许承包人因各种原因拖延工程，为了防范部分承包人先占有工程， 再以各种借口索赔拖延，才有强有力的处罚条款及对于碧桂园来说的 不可抗力的承担。 • 4、开发的地域环境要求，碧桂园开发的楼盘多数处于相对欠发展 的城乡结合部，这样的区域是市政配套的主干神经的末稍，电压不稳、 水压不够、村民起哄时有发生，这样的专营的产品及区域的风土人情 不是碧桂园可以左右的，需要参与各方共同努力方能推进工程。
• 问题： • 1、根据合同单价的性 质如何合理的安排现 场施工程序？
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三、合同价款及支付（1） 合同价款及支付（ ）
• 3.2.本工程实行工程预付款，预付款为本工 程合同价款暂定金额的10%，即（大写） 人民币 元；（小写） ￥ 。预付款的扣回从工程进度款 累计金额达到合同价款暂定金额的40% （含本数）开始扣回，至工程进度款累计 金额达到合同价款暂定金额的80%（含本 数）全部扣完（详见专用条款24.工程预付 款）。 • 3.3、进度款支付：当期进度款应按当期实 、 物量完成量的80％进行支付。【详见专用 条款26.工程款（进度款）支付】。
• 思考问题： • 1、履约保函的作用？ • 签定合同的前提，预付款、质 量、进度、管理的担保。 • 2、履约保函的时效？ • 3、提供保函的对象？ • 必须是地市级以上银行 • 4、不能提供保函用更换保函如 何处理？
五、质量标准
• 五、质量标准 • 工程质量标准：按专用条款的约定 及现行的国家相关行业及工程所在 地的技术规范及质量验收评定标准， 工程质量一次达到当地政府质监部 门验收合格等级并备案完毕。
招标流程
• 2009-6-16 关于明确外包 工程招标及合同签订审批 流程的通知.pdf • 2009年11号（关于对《明 晰区域负责制及其权限的 通知》的修改通知）.pdf • 招标立项书实样 • 酒店、超豪别墅及周边的 石材问题？ • • • • • 思考问题： 1、集团模式 2、区域模式 3、权限问题 4、肢解工程现象
培训的三种方法
• 一、照本宣科，一成不变！ • 二、结合现场，传授经验！ • 三、互动讨论，活学活用！
死、活管理
• • • • • 一、管理中存在的问题或需要解决的问题： 管理中存在的问题或需要解决的问题： 管理死、死管理、管死理、死理管！ 视频 视频) 管理死、死管理、管死理、死理管！(视频 管理的目标或管理的境界： 二、管理的目标或管理的境界： 管理活、活管理、管活理、活理管！ 视频 视频) 管理活、活管理、管活理、活理管！(视频 管理没有静止不变的放之四海而皆准准则， 三、管理没有静止不变的放之四海而皆准准则， 是以动制动，随机应变的能力。 是以动制动，随机应变的能力。没有最好的管理 模式，只有更好的管理思路！ 模式，只有更好的管理思路！
• 思考:如何操作? • 1、承包人申报时必须 提供； • 2、发包人代表一定按 要求审查； • 3、审查办法如下；详 见查询省名牌网站指引 • 4、省名牌的范围。 （各省名牌而非工程所 以及省名牌）
6.1.5. 发包人指定品牌材料（2） • 湖南区域钢筋品牌： 采用以下品牌 “ 博 升”牌、“博长”牌、 “武钢”牌、“双菱” 牌、“湘钢”牌、 “豫信”牌、“袁河” 牌、“山凤”牌）