TOD模式地铁上盖物业的发展
TOD模式地铁上盖物业的发展
TOD模式地铁上盖物业的发展本文档涉及附件附件：无本文所涉及的法律名词及注释：1\TOD模式（Transit\Oriented Development，交通导向型城市发展）：一种城市规划和发展理念，通过在地铁站周边开发组合不同的用地功能，以公共交通为核心，促进人口、住宅、商业和交通等各个方面的可持续发展。
2\地铁上盖物业：指将地铁站上方的空间进行开发和建设，形成具有商业、居住、办公等功能的综合体，以提供便利的交通资源和创造城市价值。
3\发展：在本文中指地铁上盖物业的建设、运营、管理等各个环节。
正文：第一章：引言本章主要介绍地铁上盖物业的背景和意义，概述全文结构。
第二章：TOD模式的基本原理与特点本章详细介绍TOD模式的定义、基本原理以及其在地铁上盖物业发展中的应用特点。
第三章：地铁上盖物业规划与设计本章主要讨论地铁上盖物业的规划与设计流程，包括选址、用地布局、建筑形态等各个方面。
第四章：地铁上盖物业建设与运营本章详细描述地铁上盖物业的建设和运营过程，包括招标、项目管理、租赁、销售等各个环节。
第五章：地铁上盖物业管理与维护本章重点讨论地铁上盖物业的管理和维护工作，包括物业管理、设备维护、安全监控等方面。
第六章：地铁上盖物业的经济效益和社会影响本章分析地铁上盖物业对经济和社会的影响，包括增加就业机会、提升城市形象、改善交通状况等方面。
第七章：地铁上盖物业发展的问题与挑战本章探讨地铁上盖物业发展中面临的问题和挑战，包括政策支持、土地利用、市场需求等方面。
第八章：地铁上盖物业的案例分析本章通过具体案例，分析地铁上盖物业的成功经验和失败原因，以供参考借鉴。
第九章：结论与展望本章对文中内容进行总结，并对地铁上盖物业未来发展趋势进行展望。
附件：无本文所涉及的法律名词及注释：1\TOD模式（Transit\Oriented Development，交通导向型城市发展）：一种城市规划和发展理念，通过在地铁站周边开发组合不同的用地功能，以公共交通为核心，促进人口、住宅、商业和交通等各个方面的可持续发展。
tod项目物业管理方案
tod项目物业管理方案一、物业管理的重要性随着社会经济的不断发展，城市化进程在不断加速，物业管理也成为了城市建设中不可或缺的一部分。
一个良好的物业管理方案不仅能够提升居民的生活质量，还能够为社会创造更多的价值。
因此，物业管理的重要性也愈发凸显出来。
二、物业管理的目标1. 提升居民生活质量，营造和谐宜居的社区环境。
2. 保障物业设施的正常运行和维护，延长使用寿命。
3. 提高物业价值，增加物业的收益。
三、物业管理的内容1. 日常维护和保养：包括社区绿化、路面清洁、楼栋清洁、公共设施的维修，以及室内设施设备的维护等。
2. 安全管理：包括消防设施的检查和维护，居民的安全教育，安保巡逻等。
3. 居民服务：包括社区活动组织、垃圾分类宣传、家政服务、投诉处理等。
4. 财务管理：包括物业费的收缴和使用，账目的核对和报表的编制等。
四、物业管理方案1. 信息化建设：建立完善的物业管理信息系统，实现业主和物业公司之间的信息互通和公开透明。
通过APP端，业主可以随时查看物业管理的相关信息，包括公告通知、水电费使用情况、维修进度等。
同时，物业管理公司也可以通过该系统实时监控和管理物业设施和工作人员的情况，提高管理效率。
2. 居民参与：建立居民委员会，通过定期的居民代表会议，了解居民的意见和建议，制定社区规划、活动安排以及财务预算等。
同时，鼓励居民参与社区建设和管理，营造良好的社区氛围，形成共建共享的格局。
3. 专业化管理：引进专业的物业管理公司，提供全方位的管理服务。
公司应具备相关资质和经验，具有丰富的管理经验和专业的管理团队，能够提供高效、专业的物业管理服务。
包括24小时的安保巡逻、定期的设施检查和维修等。
4. 绿化环保：加强社区绿化，提升绿化覆盖率，打造宜居的社区环境。
同时，加大对废水处理和垃圾分类处理的力度，提高环保意识，推动可持续发展。
5. 经济透明：建立健全的财务制度，落实财务公开和透明度。
每年度的物业费收支情况应向业主公开，让业主对物业费的使用情况有所了解，提高业主的满意度。
中国TOD发展模式分析
中国TOD发展模式分析中国TOD（Transit-Oriented Development）发展模式是指以轨道交通为核心，以站点周边建设为依托，优化土地利用，形成高效便利的综合交通体系和便民生活圈，促进城市可持续发展的一种城市规划和建设模式。
随着中国城市化进程的加快，TOD发展模式在中国得到了广泛应用。
本文将从TOD发展模式的概念、特点和中国的实践情况等方面进行分析。
一、TOD发展模式的概念与特点TOD发展模式起源于20世纪60年代的美国。
它强调轨道交通与土地利用的一体化规划，通过在轨道交通站点周边建设商业、住宅和公共配套设施，以促进步行和公共交通出行，减少对私人汽车的依赖，达到城市交通与土地利用的一体化、便捷、高效和绿色发展。
TOD发展模式以其“便捷、高效、节约、环保”的特点，成为各国城市规划和建设的热门选择。
TOD发展模式的核心特点可以总结为：一是基于轨道交通的便捷通达，使得出行更加便利和高效；二是以站点为中心，形成集约化的城市空间发展模式，减少通勤距离和时间；三是注重多样化的土地利用，构建包容性和综合性的城市功能；四是通过完善的公共交通体系和便捷的步行网络，减少对私人汽车的依赖，减少城市交通压力，改善城市环境。
二、中国TOD发展模式的实践情况随着中国城市化进程的不断加快，城市交通和土地利用问题日益突出，TOD发展模式在中国得到了广泛应用。
在中国，TOD发展模式主要集中在一些大中型城市，如北京、上海、广州、深圳等，特别是一些新兴的城市副中心和新城区。
在实践中，中国TOD发展模式表现出以下几个特点：1. 政府政策支持。
中国政府出台一系列支持TOD发展的政策措施，鼓励基于轨道交通的城市发展，包括规划指导、土地利用划定、财政和金融支持等方面的政策，为TOD的实践提供了政策保障。
2. 城市规划整合。
中国TOD发展模式倡导城市规划与交通规划的整合和协调发展，促进城市土地资源的优化配置和集约利用。
通过统筹交通、住房、商业等各类用地，构建紧凑型、多功能性的城市空间。
TOD模式地铁上盖物业的发展
TOD模式地铁上盖物业的发展什么是TOD模式？TOD是一种将交通枢纽与城市生活空间相结合的城市规划理念，全称为Transit-Oriented Development(交通导向型开发)。
TOD将公共交通作为城市发展的中心，通过将生活、工作和娱乐场所集中在公共交通周边，有效减少了汽车使用和城市拥堵问题，同时提高了居民的生活质量和城市环境可持续性。
TOD模式在地铁上盖物业的应用近年来，随着城市化进程加速，TOD模式在城市发展中得到广泛应用，特别是在地铁上盖物业的开发中，TOD的优势更加凸显。
地铁上盖物业可以将地铁站与商业、办公、住宅等功能集成在一起，形成具有城市中心特征的综合体。
在这种模式下，地铁站成为城市的核心，周边居民可以通过公共交通便捷地到达各种目的地，同时商业与住宅等配套设施也能更好地满足出行需求。
以北京地铁为例，先后有多个地铁站上盖物业建设，如望京SOHO、金融街等。
这些地铁上盖物业不仅为周边的居民提供便利，也为商业、文化等领域的发展带来了新的机遇。
地铁上盖物业带来的优势地铁上盖物业既有公共交通的便利，又有商业、文化、住宅等配套设施的完善，带来的优势显而易见：1.交通便利：地铁作为城市公共交通主力，由于投资大、建设周期长、运营成本高等原因，一般很难单独在城市某个区域建设，需要通过地铁上盖物业与周边建筑物相结合。
这种模式下，地铁站成为城市的交通枢纽，数百万的人流穿梭于地铁与周边商业、住宅综合体之间，实现了优质的城市交通服务。
2.增加土地利用率：地铁上盖物业通常会利用地铁车站下方的空间，将地铁车站与商业、住宅等功能相融合，实现了空间的最大化利用。
同时，地铁上盖物业也有助于优化城市土地利用，增加土地的使用效率。
3.提高城市品质：地铁上盖物业不仅在交通和人流上带来优势，同时还能够提升城市的品质。
地铁上盖物业的建筑设计、商业经营、公共服务等方面，都需要考虑到城市品质的提升，这将反过来促进城市品质的提升。
TOD模式简介及发展
TOD模式简介及发展TOD模式，是指：“以公共交通为导向的发展模式”的项目。
其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心。
TOD的特点在于：1、集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”。
2、使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。
3、城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以TOD的理念来建造。
TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。
TOD的源起：国外研究TOD最早最深入的当属美国。
在经历了并正经历着小汽车出行方式占主导地位的美国，其城市或地区经历了以郊区蔓延为主要模式的大规模空间扩展过程，此举导致城市人口向郊区迁移，土地利用的密度降低，城市密度趋向分散化，因此带来城市中心地区衰落，社区纽带断裂，以及能源和环境等方面的一系列问题，日益受到社会的关注。
TOD的设计原则：1、组织紧凑的有公交支持的开发。
2、将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内。
3、建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来。
4、混合多种类型、密度和价格的住房。
5、保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间。
6、使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点。
7、鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发。
TOD的发展经过好几轮的迭代，已经成为各个城市拉动新一轮发展的引擎。
未来TOD的建设，已经从各个城市里程数和建设效率“量”的比拼，发展到城市实力与形象“质”的比拼。
轨道在给城市带来方便快捷的同时，也带来了很多的负面问题，其中就包括轨道建设给城市带来的负债。
面对未来发展的思维方式新型城镇化正经历着“智慧化、低碳化、人本化”的深度变革，新技术革命大大改变了人们的生活方式，也催生了信息时代的思维革命，TOD 也随着城市空间的重塑向“数字化、低碳化和人本化”转化。
浅析城市地铁车辆段上盖物业开发
浅析城市地铁车辆段上盖物业开发发表时间：2020-04-03T13:43:14.060Z 来源：《建筑实践》2019年38卷23期作者：问妍[导读] 在城市建设用地紧张的情况下，车辆段上盖物业开发成为地铁发展的必然趋势摘要：在城市建设用地紧张的情况下，车辆段上盖物业开发成为地铁发展的必然趋势，其通过将交通设施建筑与开发建筑结合的方式科学的节约了城市用地，同时还能够促进城市经济进一步发展。
本文对地铁车辆段上盖物业开发存在问题进行了分析，并归纳总结了解决方法，为后续新建物业开发的地铁车辆段提供一定的参考。
关键词：城市；地铁车辆段；物业开发1.概念及意义地铁“上盖物业”概念源于香港，是指与地铁出入口直接相连的建筑物。
一般指在与车站不超过500m范围内，有宽阔通道或者商业设施或与其他公共设施相连等多个相连结的物业统称为地铁上盖物业[1]。
对于土地资源紧张、地价高居不下、人口密集的大城市，利用地铁车站、区间、车辆段及周边上部空间和地下空间进行物业开发，不仅可以获得更多的城市建设用地，提高城市土地的利用率，还可以充分发挥地铁站及沿线物业开发的商业价值，带动地铁盈利[2]。
地铁车辆段是保证地铁正常运营的后勤基地，具有占地面积大、建筑密度较小、用地强度低的特点。
这与大城市土地资源紧缺的现状产生了较大的矛盾。
所以对地铁车辆段上盖进行物业开发这种新的模式越来越受到国内各大城市的青睐。
2.地铁车辆段上盖物业开发的影响因素分析2.1规划设计、建设时序上盖开发有助于地铁车辆段土地的集约化利用，但一般地铁工程新线建设任务量大、工期时间短，综合物业开发受土地利用性质的政策规定、开发主体不明确等原因的限制，其开发规划远远滞后于车辆段建设。
通常物业开发会将车辆段设计作为设计输入，以满足车辆段开工建设的需要。
在物业方案稳定的过程中，输入条件需要进行多次修改，给现场造成返工。
设计亦需要做包容性设计，造成投资的增加。
2.2消防设计地铁车辆段上盖物业开发工程在国内消防规范《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)等规范中无明确要求。
TOD助推轨道交通和城市可持续发展
独家策划 / ExclusiveTOD助推轨道交通和城市可持续发展文 / 薄纯玉伴随着国内各城市轨道交通的快速发展，轨道交通能够给城市带来的变革越来越被认知，“建轨道就是建城市”已成为共识。
通过TOD（Transit-OrientedDevelopment，公共交通导向发展）模式提升城市功能和开发价值、并利综合开发增值收益去反哺轨道交通建设与运营的巨量资金缺口，是轨道交通和城市可持续发展的必由之路，也成为大多数城市轨道交通投融资改革的主要方向。
为倡导以人为本、集约节约利用土地的TOD（Transit-Oriented Development 公共交通导向发展）模式，促进轨道交通与城市更好地融合及可持续发展，“2018北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛”期间， 开设TOD专题展区及“轨道交通TOD与投融资创新”论坛。
中国城市轨道交通协会常务副会长周晓勤，国家发展和改革委员会基础产业司原巡视员李国勇，中国国际工程咨询公司研究中心主任李开孟，中国城市轨道交通协会资源经营专业委员会 常务副主任、上海申通地铁集团有限公司副总裁叶彤，北京市基础设施投资有限公司副总经理魏怡，广州地铁集团有限公司副总经理毛建华，中国土地勘测规划院地政研究中心主任唐健，兰州市轨道交通有限公司副总经理冉海珍，上海申通地铁资产经营管理有限公司总工程师，拓道咨询CEO杨兆林，京投发展股份有限公司总裁高一轩，上海申通地铁资产经营管理有限公司总经理庄巍，南京地铁小镇开发集团有限公司 董事长袁校柠，龙湖集团副总裁胡浩，浙江杨柳郡投资有限公司总经理顾建明等嘉宾参与论坛并演讲。
以及来自上海申通地铁、京港地铁、深圳地铁、天津轨道、南京地铁、武汉地铁、大连地铁、西安地铁、哈尔滨地铁、宁波轨道、无锡地铁、常州轨道、郑州轨道、长沙轨道、重庆轨道、福州地铁、昆明地铁、兰州轨道、东莞轨道等轨道业主，地市发改委、规划设计院、世界银行等300多家业内同行参加了此次论坛。
TOD模式地铁上盖物业的发展
TOD模式地铁上盖物业的发展TOD模式地铁上盖物业的发展1.引言1.1 背景介绍1.2 目的和范围2.TOD模式简介2.1 TOD的定义和概念2.2 TOD模式的特点和优势2.3 TOD模式的国内外案例分析3.地铁上盖物业的意义3.1 地铁上盖物业的定义和基本特征3.2 地铁上盖物业的发展背景和需求3.3 地铁上盖物业对城市发展的影响4.TOD模式地铁上盖物业的规划4.1 地铁线路与站点的选址考虑4.2 地铁站点的功能规划4.3 地铁上盖物业的土地利用规划4.4 地铁上盖物业的建筑规划4.5 地铁上盖物业的交通规划4.6 地铁上盖物业的公共设施规划5.TOD模式地铁上盖物业的开发5.1 地铁上盖物业开发的流程和步骤5.2 地铁上盖物业的土地收购和拆迁5.3 地铁上盖物业的设计和施工5.4 地铁上盖物业的销售和运营5.5 地铁上盖物业的管理和维护6.TOD模式地铁上盖物业的政策支持与风险控制 6.1 的政策支持和优惠政策6.2 地铁上盖物业的市场调研和风险评估6.3 地铁上盖物业的土地管理和法律法规6.4 地铁上盖物业的环境影响评估和安全管理7.TOD模式地铁上盖物业的未来发展趋势7.1 城市化进程和人口增长的影响7.2 新技术和智能化对地铁上盖物业的影响7.3 地铁上盖物业的可持续发展和绿色建筑附件：1.TOD模式地铁上盖物业案例研究2.地铁站点选址规划图3.地铁上盖物业建筑设计图纸4.地铁上盖物业销售合同范本5.地铁上盖物业管理规定法律名词及注释：1.TOD：Transit-oriented development（以公共交通为导向的城市发展模式）2.地铁上盖物业：地铁站点上方的综合性建筑项目，包括商业、办公、住宅等不同功能。
TOD模式地铁上盖物业的发展
TOD模式地铁上盖物业的发展TOD 模式地铁上盖物业的发展一、引言本文档旨在探讨基于交通导向发展模式的地铁上盖物业，即 Transit Oriented Development (TOD) 模式下地铁站周边的综合开发项目。
TOD 模式的目标是以地铁站为中心，打造便捷的交通、商业、居住和社区设施，提供便利的生活和工作环境，促进城市可持续发展。
本文将从不同的角度探讨 TOD 模式地铁上盖物业的发展。
二、TOD 模式的基本概念和特点⒈ TOD 模式的定义和原理⒉ TOD 模式的核心特点⒊ TOD 模式的优势和挑战三、TOD 模式地铁上盖物业的设计与规划⒈前期调研和可行性分析⒉设计标准和规划要求⒊地铁站周边土地利用和建筑布局⒋建筑与交通的整合设计⒌绿化环境与景观规划四、TOD 模式地铁上盖物业的商业发展⒈商业项目定位和市场调研⒉商业配套设施的规划与设计⒊商业租赁与运营管理⒋商业项目的可持续发展策略五、TOD 模式地铁上盖物业的居住发展⒈住宅项目定位和市场需求分析⒉居住产品的设计和规划⒊居住环境的公共设施建设⒋居民社区管理与服务六、TOD 模式地铁上盖物业的交通规划与配套设施⒈地铁站的设计和建设⒉公共交通网络规划与优化⒊步行和自行车出行的便利性改善⒋停车设施的规划和管理七、TOD 模式地铁上盖物业的社区建设⒈社区设施的需求与规划⒉社区公共空间的设计和管理⒊社区居民参与与社交活动促进⒋社区安全与治安管理八、TOD 模式地铁上盖物业的可持续发展⒈节能环保的设计和建设要求⒉社会经济效益的评估和管理⒊土地资源的合理利用与保护⒋环境保护与污染防治九、附件⒈可行性分析报告⒉设计图纸和效果图⒊市场调研报告⒋租赁合同和管理规定十、法律名词及注释⒈ TOD：Transit Oriented Development，即以交通导向的发展模式。
⒉土地利用：对土地资源进行合理规划和开发利用的活动。
⒊建筑布局：指建筑物在地块上的位置和相互间的空间布局方式。
地铁车辆段上盖综合性物业开发典型问题分析
地铁车辆段上盖综合性物业开发典型问题分析摘要：在当今土地资源日益紧缺的形势下，地铁车辆段上盖开发利用已成为一种趋势。
然而，在提高了城市土地综合利用效率的同时，地铁上盖项目与常规项目的开发间存在较大差别。
本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。
关键词：TOD开发，车辆段上盖，综合物业开发，典型问题分析引言上盖开发，也称“上盖物业开发”，是指在轨道交通途经地区的上方或邻近周边进行民用建筑开发建设的土地开发方式，根据轨道交通的类型可区分为铁路上盖开发和地铁上盖开发等（亦可按拥有权，分为实益拥有权出让，以及发展权出让），符合TOD开发模式的理念。
TOD（Transit-Oriented Development）是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式，而非简单意义上的地铁上盖。
其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。
区别于依赖私家车出行的形式，TOD更注重引导公共交通的通勤方式。
同时，在公共交通站点的延伸区，主要通过步行、自行车等方式出行。
近年来，越来越多的规模房企参与TOD项目的投资开发，如万科、龙湖、绿地、绿城在广州、上海、杭州、珠海等城市都有TOD项目的布局。
对于政府而言，TOD可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，优化城市结构。
对于房企而言，可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、并提升项目溢价能力。
进而通过沿线商业及土地开发收益反哺轨交建设，构建城市发展良性循环。
但同时，TOD项目也具有开发周期长、前期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等特性，对开发企业的开发经验和资金实力有较高的要求。
本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。
杭州轨道交通车辆基地上盖物业开发案例研究
杭州轨道交通车辆基地上盖物业开发案例研究摘要：超级城市的发展，总是伴随着轨道线的迅速扩张。
在国际化进程的汹涌波涛中，随着轨道交通的不断完善，杭州迎来了TOD的崭新时代。
杭州地铁作为城市轨道事业发展的引领与推动者，不断赋能杭州建设高水平“轨道上的城市”；杭州始终积极探索“轨道+物业”复合开发模式，持续建立着人与城市、人与人、人与生活的高效链接。
本文将对杭州车辆基地上盖物业开发案例的特点进行分析，以此来总结杭州轨道交通TOD发展系统的创新性和先进性，并展望未来轨道交通上盖开发的模式创新。
关键词：轨道交通；车辆基地；上盖物业；案例研究一、背景及现状现阶段国内城轨交通线路达到187条，运营里程达5766.7公里，运送客流超过184.4亿人次;仅2018年我国16座城市就开通新增或延伸线路36条，共734.0公里。
轨道交通在各大城市快速发展，当前的中国充分具备发展城市TOD 的硬件基础。
截至2019年6月30日，国家批复线路总规模达10706公里。
TOD是一个非常重要的蓝海市场，全国仅轨交基地的量就有400亿元左右，目前规划的有100多个轨交基地，平均开发的规模都在50万平方米以上，折算后可见这一领域的规模达到4万亿元(这里面还不包括轨道站点的一体化)。
如果加上一体化这部分，整个市场的容量大概是10万亿~20万亿元，爆发力惊人。
在国家提出节约集约用地的要求下，未来建设用地越来越紧张，预计在城市盘活土地存量的同时，如何在确保耕地等指标的前提下，大力高效发展轨道交通周边用地成为研究的重点。
车辆基地上盖开发可以有效的发挥土地利用率，增加同等面积的可开发用地，打造立体分层供地模式。
同时可以有效利用轨道交通站点，发挥轨道交通的便捷性，加速周边区域的城市发展。
二、车辆基地上盖开发模式车辆基地一般包含车辆段、综合维修中心以及配套的生活设施三大部分，还包括物资总库和培训中心等其他设施。
车辆基地是车辆的维修保养基地，也是车辆停放、运营、检查、整备和修理的管理单位1。
“轨道+物业”轨道交通枢纽综合开发模式研究——以广州市为例
792022.10 / Urban and Rural Planning and Design 城乡规划·设计Key words rail transit; comprehensive development; TOD; investment and financing mo de1广州市轨道交通建设进入高质量发展时期广州市充分发挥我国中心城市和综合性门户城市的引领作用，高水平推进轨道交通建设，构建枢纽型网络城市格局，打造全国首个综合交通枢纽示范城市。
在铁路枢纽方面，广州市积极推动铁路枢纽能级提升工程，建设“五主四辅”铁路客运枢纽[1]，新建白云站、鱼珠站、南沙站，升级广州站、广州东站、广州北站，加快形成“多站布局、多点到发，客内货外、互联互通”的客运枢纽格局。
在城市轨道交通方面，广州市2017—2023年规划建设轨道交通线网10条，总里程259 km，总投资约2 196亿元[2]。
轨道交通投资规模大，因此需创新探索投融资机制。
2“轨道+物业”综合开发的内涵“轨道+物业”的概念以TOD 为基础，依托国铁、城际、地铁等轨道交通线网，针对站点周边10~15 min 步行距离范围（500~800 m）的土地进行开发建设。
实现土地高效集约利用，筹集轨道交通建设和运营补亏资金，具体包括枢纽站点上盖物业开发、车辆段/停车场/客车整备所上盖开发、站点周边土地综合开发三种模式。
其核心内涵概括为三个方面：一是二次利用土地资源，对轨道交通设施上盖进行集约化开发，实际上是对城市土地的二次利用与空间拓展；二是缓解政府财政压力，通过上盖物业开发，政府不仅能够将新增土地的出让金合理转摘要 广州市是高质量建设综合交通枢纽的示范城市，重点推进铁路客运枢纽及城市轨道线网建设，正面临投资规模大、轨道交通与沿线土地资源之间缺乏高效衔接等问题。
因此，如何整合公交导向型发展（TOD）资源优势，发挥轨道交通线网对城市空间的引领作用，重点挖掘轨道站点周边用地开发潜力，快速回笼轨道建设投资，成为重点研究方向。
基于TOD背景下城市轨道交通上盖物业开发的研究与探索---以12号线机场东车辆段上盖物业开发项目为例
基于TOD背景下城市轨道交通上盖物业开发的研究与探索---以12号线机场东车辆段上盖物业开发项目为例发布时间：2021-05-28T11:35:02.970Z 来源：《基层建设》2020年第30期作者：王彦川[导读] 摘要：鉴于交通在城市可持续发展方面的重要性，在基础设施建设中，公共交通是实现城市可持续发展的一项重要手段。
深圳地铁置业集团有限公司 518000摘要：鉴于交通在城市可持续发展方面的重要性，在基础设施建设中，公共交通是实现城市可持续发展的一项重要手段。
公共交通不仅保障了土地的既有交通需要，产生新的交通需求，同时也促进了沿线的土地开发和城市空间更新。
因此，为了可持续的城市发展，公共交通与土地的一体化开发显得十分重要，其中通过在公共交通沿线设置住宅、办公、商业、公共配套等物业开发是有效的方法之一，即是我们常说的TOD（Transit Oriented Development）模式。
本文以深圳市12号线机场东车辆段上盖物业开发项目为例，具体分析如何充分利用城市轨道交通资源，以此构建站城一体化的物业开发项目。
关键词：公共交通、一体化开发、上盖物业、TOD1 项目背景根据《深圳市轨道交通线网规划（2016-2030）》文件，轨道12号线作为第四期工程进行，预计在2022年开通。
这一条轨道交通线是唯一一条穿越宝安老城区的线路，起自南山蛇口左炮台，终至海上田园东站，是整个西部发展的支撑轴，也是西部地区南北向的交通走廊。
将目光聚集在城市形态优化、城市空间、城市品质提升上，加强地铁物业的规划设计，从而实现城市功能最优化，并为片区发展注入新的活力，进而绘制出轨道交通引导城市发展的新蓝图（见图1）。
2 项目概况（1）区位条件：基地位于宝安区中部，贴临福永立交和机场立交，北临广深高速公路，南接规划锦成路，南临107国道，北接机场道，距离深圳宝安国际机场大约2公里，项目紧邻12号线黄田站，具有优越的区位条件。
深圳市“轨道+物业”开发模式分析
深圳市“轨道+物业”开发模式分析深圳市从2004年开通轨道交通以来，经过13年的建设发展，运营线路达到8条，运营里程285 km，车站200个，客运量突破500万人次·d-1。
深圳地铁前三期工程共11个项目进行上盖物业开发，经过前三期的轨道交通资源资产化、资产资本化的过程，为轨道交通建设提供充裕资金保障，实现正外部效益内部化，确保了轨道交通建设可持续发展。
根据《国家发展改革委关于加强城市轨道交通规划建设管理的通知》(发改基础[2015]49号)[1]，建设轨道交通的项目资本金不低于40%，轨道交通建设企业需要融资60%，巨大的本金及利息支付资金压力一般需要通过土地二级开发及收益来平衡。
本文对深圳市轨道交通三轮建设的上盖开发经验及教训进行总结分析，并对未来随着国家政策变化面临的挑战提出应对策略。
1对“轨道+物业”的认知1.1土地资源集约化利用根据《深圳市城市总体规划(2010—2020)》[2]，深圳市总面积1 953 km2，可建设用地面积890 km2，与北京、上海、广州等一线城市相比土地资源稀缺，迫使土地开发过程中需要集约化、高效利用土地。
随着粤港澳大湾区、特区—体化、东进战略等重大战略规划的提出，未来深圳市土地资源越来越紧缺，规划部门对轨道交通车辆基地用地选址及开发均提出进行综合开发要求，同时市政府对轨道交通综合开发用地进行专题会议研究。
国家相关部门也出台了政策予以支持，《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发[2014]119号)及《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(国办发[2014]37号)均提出土地集约化利用，对于轨道交通设施进行综合开发利用[3-4]。
1.2轨道交通发展需要上盖开发支撑深圳市轨道交通建设保持快速健康发展，2001年开工建设两段线路共19.5 km，2011年开通5条线路共178 km，2016年开通3条线路，运营规模达到285 km。
219474114_基于TOD模式地铁上盖开发的实用性研究
0 引言轨道交通正引起城市交通系统乃至城市总体布局的结构性变化，如何有效利用立体的地铁衍生空间，创建城站一体的新型物业，促进城市空间的良性发展，将是城市规划与管理极为关键的一环。
越来越多的地铁场段已不再采用单一的地面厂房或钢构建筑，而是进行上盖物业开发或预留盖板为远期开发做好准备。
地铁上盖物业开发如何平衡轨道交通及其上盖开发庞大的初期投资和远期人口规模形成后带来的经济效益成为无法忽视的重要课题，而TOD 模式在地铁上盖物业开发中的设计实践，能成为地铁物业项目提质增效的流量密码。
近年来，在我国节能减排的政策的引导下，TOD 模式迅速成为提升城市能级与核心竞争力的重要抓手[1]。
大中型城市的地铁建设方兴未艾，轨道交通建筑不仅承担着交通运输的功能，同时在城市空间塑造、土地集约节约利用等不同城市层面建设方面发挥着重要的作用[2]。
但在对轨道物业混合开发实践中，如何合理规划并推动项目落地尚未形成完备体系[3]。
虽然越来越多的地铁都在运用TOD 理论，且场段选址也往往考虑预留盖板为远期开发做好准备，但是如何有效利用立体的地铁衍生空间，创建城站一体的新型上盖物业，促进城市空间的良性发展，依旧面临极大挑战。
轨道物业如何平衡其上盖开发庞大的初期投资和远期人口规模形成后带来的经济效益是无法忽视的重要课题。
本文通过案例剖析和经验总结，讨论TOD 模式在地铁上盖物业开发设计中如何成为提质增效的流量密码，并提出一系列统筹资源、预留设计过程中行之有效的步骤和策略。
1 地铁上盖物业开发的TOD 模式必要性分析1.1 协同设计的理论基础地铁上盖物业开发体现了对有限的土地资源更集约、更高效、更统筹的用地思路，其基本任务是：以城市经济社会发展为载体，通过对城市轨道交通沿线的土地利用形态（包括土地使用方式、性质、强度等）的调整，提高城市的运转效率。
地铁上盖物业属于一种新型的房地产开发，往往先天具备毗邻地铁站点、整合公共交通网络的优势，地铁站点同地上、地下空间整合开发，能最大程度将地铁出站口同周边地块接驳，很适合打造地铁品牌，提高溢价。
TOD模式下的地铁车辆段上盖居住区开发设计实践研究——以佛山四号线平胜车辆段上盖开发项目设计为例潘锦
TOD 模式下的地铁车辆段上盖居住区开发设计实践研究 ——以佛山四号线平胜车辆段上盖开发项目设计为例潘锦津发布时间：2021-11-05T06:11:18.587Z 来源：《基层建设》2021年第21期作者：潘锦津[导读] 随着轨道交通建设的深入发展,轨道交通的综合开发也逐渐成为城市建设的重点。
为促进城市土地的集约用地与空间的高效利用平衡场段建设成本，反哺轨道交通建设发展，国家积极发展地铁车辆段上盖住开发梁黄顾建筑设计(深圳)有限公司广州分公司广东广州 510000摘要：随着轨道交通建设的深入发展,轨道交通的综合开发也逐渐成为城市建设的重点。
为促进城市土地的集约用地与空间的高效利用平衡场段建设成本，反哺轨道交通建设发展，国家积极发展地铁车辆段上盖住开发。
随着车辆基地综合开发的迭代发展，上盖综合开发也逐渐成熟。
本文以佛山四号线平胜车辆段上盖开发项目研究为例,梳理了一系列地铁车辆段上盖住区设计思路及设计策略，为轨道交通车辆基地的综合开发形成科学示范与技术支撑。
关键词：轨道交通；TOD；车辆基地；综合开发；开发策略轨道交通车辆基地大多选址于线路的起终点，其占地规模大，对周边地区城市功能和空间环境有明显的分割作用，且存在噪音、震动等负面影响。
在集约紧凑型城市发展的需求下，以公共交通为导向的综合开发模式（TOD），可以使轨道交通车辆基地建设和相关土地资源得到优化配置，以实现“一地多用的紧凑布局、多样交通的顺畅衔接、步行尺度的良好控制、社区核心的重新营造”为基本目标的开发模式。
1、轨道交通车辆基地综合开发的意义1.1 反哺轨道交通建设发展场段综合开发可有效平衡场段建设成本，通过上盖开发盈利来抵消场段的土建造价成本。
大力发展场段综合开发能进一步提高地铁公司资金筹措和平衡能力，形成运用土地综合开发收益反哺轨道交通建设发展机制，促进我市轨道交通可持续发展。
1.2 促进城市空间集约利用场段上盖开发实质为城市土地资源的创造，场段占地面积巨大，利用上盖空间及周边用地开发，可促进城市空间集约利用。
TOD模式地铁上盖物业的发展
TOD模式地铁上盖物业的发展TOD模式地铁上盖物业的发展1. 什么是TOD模式？TOD（Transit-Oriented Development）模式，又称为“地铁上盖物业模式”，是指在地铁、轻轨等公共交通站点周边发展以人流为导向的综合性地产项目。
它将不同类型的用地和功能融为一体，旨在通过紧密结合公共交通网络和人口集聚地，提供便利的交通和便捷的生活方式。
2. TOD模式地铁上盖物业的发展优势交通便利性：地铁作为主要交通工具，为居民提供了快捷、方便的交通出行方式，解决了传统城市交通拥堵问题。
城市规划协调性：TOD模式将地铁站点周边的开发与城市规划进行协调，合理配置土地资源，提高土地利用效率。
多功能融合性：TOD项目通常包括住宅、商业、办公、文化、娱乐等功能，满足居民的各种需求，提供便捷的生活和工作环境。
环境友好性：通过提供步行和骑行的便捷条件，减少了居民对车辆的依赖，减少了交通污染和碳排放。
增加就业机会：TOD项目的建设为城市创造了就业机会，推动了城市经济的发展。
3. 中国TOD模式地铁上盖物业的发展案例北京CBD地区：以国贸、金融街为代表的北京CBD地区，是中国TOD模式的典型代表之一。
该地区拥有多条地铁线路贯穿其中，站点周边发展了大量商业办公楼、高端住宅、文化设施等。
上海陆家嘴地区：作为中国金融中心之一，陆家嘴地区是上海TOD模式的成功案例。
地铁站点周围发展了许多高楼大厦，包括高端写字楼、购物中心、酒店等。
广州珠江新城地区：广州珠江新城地区是中国南方TOD模式的代表之一。
地铁站点周围发展了多个商业综合体，包括购物中心、影院、餐饮等，成为城市繁华的商业地区。
，TOD模式地铁上盖物业的发展在中国得到越来越广泛的应用和推广。
它不仅提升了城市的发展水平，也为居民提供了更好的生活和工作环境。
TOD模式地铁上盖物业的发展
TOD模式地铁上盖物业的发展TOD模式地铁上盖物业的发展正文：第一章：引言1·1 背景介绍1·2 目的和目标1·3 文档结构第二章：TOD模式概述2·1 TOD模式定义2·2 TOD模式的优势2·3 TOD模式的应用范围第三章：地铁上盖物业规划3·1 地铁上盖物业的概念3·2 地铁上盖物业的规划原则3·3 地铁上盖物业的规划流程3·4 地铁上盖物业的功能布局设计3·5 地铁上盖物业的可持续发展考虑第四章：地铁上盖物业的建设和运营4·1 地铁上盖物业的建设流程4·2 地铁上盖物业的项目管理4·3 地铁上盖物业的运营管理4·4 地铁上盖物业的市场推广和品牌营销第五章：地铁上盖物业的法律问题5·1 土地使用权与房地产开发法律法规5·2 地铁上盖物业的城市规划法律法规5·3 地铁上盖物业的合同与租赁法律法规5·4 地铁上盖物业的知识产权保护法律法规第六章：案例分析6·1 国内地铁上盖物业案例分析6·2 国际地铁上盖物业案例分析第七章：未来发展趋势7·1 地铁上盖物业在城市发展中的重要性7·2 地铁上盖物业未来发展趋势的预测7·3 地铁上盖物业对城市居民生活的影响附件：本文档涉及附件附件1：地铁上盖物业规划案例分析报告附件2：地铁上盖物业建设合同范本附件3：地铁上盖物业市场调研报告法律名词及注释：1·TOD模式：Transit-oriented development（TOD）的缩写，指以轨道交通为核心，以设立人口密度适宜的高质量城市居住环境为发展目标的城市规划和设计模式。
2·土地使用权：指法律上对土地占有、使用、收益以及处分权的一种特定权利。
3·房地产开发法律法规：指关于房地产开发、销售、租赁等活动的法律和法规。
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总：333608平方米
层数 地上： 第一食品楼4层； 万达影城楼4层； HOLA家居广场楼5层； 巴黎春天百货大楼7层； 沃尔玛超市楼4层 地下：3层 容积率 3.95
车位总数
848个
项目定位
• 收入中等的年轻白领阶层
• 满足消费者的“一站式消费”需求
通过打造轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体 内予以满足，这将极大的提升项目的聚客能力。
A在项目周边建设交通枢纽； B将自身变为交通枢纽。
• 3.传统商业综合体在转变为地铁上盖物业商业综合体时，应积极 应对、提升经营能级，优化内部业态布局及外部出入口设置。
启示
• 通过研究发达经济体的设计策略，指导我们自身实际工作，以达 到增加轨道交通枢纽周边人口数量，聚集人气、稳定客流，同时 提升市民休闲购物的生活水平，进而逐步提高城市的结构肌理， 加强地铁网络之间的商业联系的目的。 • 这一切对增强城市经济活力、提升市民生活品位具有非常现实的 社会意义。
香港APM地铁上盖物业商业综合体项目，牺牲了最能够获取收益的商场一层，用以解决城市交通 问题。以自身成为交通枢纽的方式引入大量人流，获得良好收益，弥补了商场一层无商铺的经营 损失。 通过上图可以看出，APM一层拥有出租、公交、跨境公交以及尊贵访客下客区四种交通方式的停 靠区域。这些区域虽然位于建筑一层，但并不直接面向城市主要道路，而是通过一条内部通道引 入背离主道路方向。在面向主道路方向设置两个商场主要出入口以及7-11便利商店。 精明之处在于能够最大程度利用人流，将人流迅速转化为购买力，并且不影响商场在主要道路上 的展示作用，以及普通消费者由主道路进入商场的便捷性。 这一类型的建筑不仅应利用地铁使自身成为地面及地铁人流的交汇场所，也应尽量使自身成为地 铁与地面交通工具的换乘站。应重视自身的交通枢纽作用，而非仅仅是一座上落站。
小结
• 1.在项目选址时，尽可能与地铁站点临近，或与站点无缝连接。 若建筑平面较窄长，同层设置两个地铁接驳口会更加有利。若有 条件在建筑不同层设置接驳口，则能够起到对复合人流的推动作 用。同时，项目整体布局应面向地铁线路或地铁站点方向。 • 2.地铁上盖物业商业综合体建筑不仅需要整合商业各业态，更需 要利用自身对城市交通进行整合。对交通的整合主要有两种方式：
TOD的中国式复制
以公共交通为导向 的城市发展理念
万科想要的，不仅是获得一个像港铁这样的 招标资格，而是和一家地铁公司建立一种更为紧 密的合作关系，这个价值会远远超过获得港铁一 个招标资格的模式。 万科需要在中国房地产进入下半场之后，在 都市圈大融合的背景之下，勇敢地迎接需求、改 变模式。这才是万科的最大价值和希望所在。 从这一点来看，观察万科股权之争，仅仅盯 在股权以及如何作价是十分局限的，如何从中国 城市发展战略、城市建筑与人的关系来考量中国 房地产的未来，才能打开一个全新的视界。
2010年我国政府已经确立了全国的城镇化格 局，在2015年中央城市工作会议上进一步确 定培育城市群协同发展
城市化第一阶段
城市化第二阶段
0%
所有城市都在发展，都在扩张 城市化以单个城市的发展为主
50%
100%
城市之间出现了严重分化 “都市圈”和“城市群”的兴起
联合国的预测 中国未来10年还会有1.7亿人口流入城市， 这些人口基本都会流入到发达的都市带里， 通过轨道交通扩展城市的边界来容纳他们， 沿着轨道交通所发展的城市带 是中国未来人口主要的流动地
以公共交通为导向”的城市发展理念
在世界范围内，成熟的“轨道+物业”模式可分为 房地产企业主导的日本模式 轨道交通企业主导的香港模式
日本模式 地铁公司对土地整备（土地区划整理） 区域规划（轨道+物业） 开发建设（东急建设） 销售租赁（东急不动产） 物业持有运营（百货店、酒店度假等） 全产业链覆盖 其轨道交通业务只占集团利润39% 本质上是一家城市综合开发运营商。
• 通过结合五个商业建筑单体，形成了纵横联系的三条商业步行街和一个商业广场。项目建筑退四周道路分别 为16m和30m。主要商业街宽21m，两条次要商业街宽15m，中心休闲商业广场宽度约为50米，面积为 2000㎡（40x50m）。 • 项目整体通过用地红线内的环形道路及五个出口的引入，合理的形成了五个环形交织成网的广场地面交通组 织。 • 最重要的商业广场的朝向正面对地铁10号线的贯通方向，并且在商业广场的中心位置有一具有设计感的玻璃 顶棚，也是地下一层万达城中城的屋面，这一设计使人们在广场上就可以直观的看到地面以下消费者的活动 情况。 • 顶棚两侧有两部面向地铁线路方向的自动扶梯。可见在设计之初，设计人员已经考虑到了地铁线路对于商业 建筑的影响，尽量将建筑最美的一面完整的呈现在重要道路面前。并且这一居中的广场设计，可以同时有效 的汇集来自下沉广场（地铁10号线五角场站）与江湾体育站两个不同方向的人流。
地铁商业综合体开发模式案例
住宅办公
园林平台
行车道 商场 车辆段 公共交通交汇处 地铁站
案例分析
①轨道交通对城市商业综合体建筑设计的影响 ②地铁上盖物业商业综合体对城市交通的整合作用 ③与地铁站点的连接关系
案例分析1
轨道交通对城市商业综合体建筑设计的影响
五角场万达广场
项目概况
项目名称 开发商 设计单位 开业时间 用地面积 建筑面积 万达广场 大连万达集团有限公司 日本M.A.O建筑设计公司 2006年12月23日 60120平方米 地上商业：161699平方米 地下：94670平方米
万科股权之争中，万科与深铁的股权 合作因为华润和宝能反对而暂时搁浅，但 这并不能阻止“轨道+物业”时代的到来。
中国城市发展正步入“都市圈”和“城市群”的新阶段，而 这些城市带之间，有一个主轴，即是轨道交通。
我国城市化率达到50%，发达国家的历史经验 来看,未来的城镇化需要建立轨道交通连接城市 群协同发展。
案例分析2
地铁上盖物业商业综合体对城市交通的整合作用
香港APM地铁乘和集散的空间
2缓解城市交通的负荷
3延续城市的交通空间
地铁上盖物业商业综合体建筑对于自身而言很好的利用了城市轨道交通的人流 资源，提高了自身经济收益。同时反过来整合城市交通。
香港APM地铁上盖物业商业综合体一层平面
珠三角、长三角、京津冀 武汉为核心的长江中流城市带 重庆和成都构成的川渝城市带
房地产的二次机遇
城市群和轨道的发展意味着， 沿轨道交通拓展的城市新区，是未来整个 房地产行业的主战场。 “这样的一个机遇，可以说是一个划时代 的机遇，可以和1998年的开放商品住宅 市场的房改相比”。
TOD的中国式复制
目前股权大战仍在继续 但 我们的问题来了
深圳地铁是怎样一家公司？ 万科为何要收购深圳地铁呢？
深圳地铁模式
地铁
上盖物业
保障房
拿地自建
部分运营
联合房企开发
深圳地铁但依靠长期的“地铁运营+上盖物业开发”模式，从2013年开始，深圳 地铁实现盈利，成为中国除港铁外为数不多的实现盈利的地铁运营商。 仅2009年一年内，深圳地铁就以招拍挂方式成功获得3块地铁上盖物业的开发权， 在每一块地铁上盖地块内，深圳地铁都承建一定比重的保障房。这一“地铁+上盖物业 +保障房”的模式，被深圳视为缓解地铁财政、发展保障房、稳定房价的法宝。 “开发地铁上盖有技术条件的要求，相当于在一个挖空的车辆段上再建一个物业， 只有地铁公司或者其认为有资质的公司才能做。”——这正是吸引万科的地方，在土地 资源极度稀缺的深圳，拿地已经成为困扰所有企业的现实难题。
？
二三线城市TOD模式背后
建筑师来说
如何把握市场机会呢
对
需要
！
二三线城市大建地铁
将成为建筑设计市场的新增长点
地铁上盖物业
建筑师来说
对
相关概念界定
• 物业 • 英语property或estate。该词由自20世纪80年代由香港传入沿海、内 地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。现已形成了一个 完整的概念，即物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相 配套的设备、设施和场地。物业没有大与小的概念，一座商场、一栋 住宅可以被视为一项物业。一座建筑物不意味着就是一种物业，而可 以按照各部分权属的不同对其进行分割。 • 地铁上盖物业 • 地铁上盖物业一般指，与地铁车站直接相连的建筑物或者车站周边 500m范围内所有的物业形式，包括商场、住宅、公寓、酒店、写字楼 及其它公共设施 （体育场、图书馆、学校、展览馆等）以及大型居住 社区等统称为地铁上盖物业。地铁上盖物业开发，是对土地资源的充 分、高效、集约的利用。
案例分析3
与地铁站点的连接关系 香港太古广场 上海百联又一城 上海五角场万达 香港太古广场
香港太古广场
上海百联又一城
上海五角场万达
香港太古广场
以上至少有一个地铁接驳口将地铁人流引入一个面积较大的开阔区域内，或将人引入与地面通高的中庭内。
好处：第一，可迅速疏散来自地铁站的人流，将密集人流分散至商场的各个角落；第二，利用这开阔的大空 间，给刚刚从较为狭窄的地铁接驳通道出来的人们一个视觉的冲击，带给人们一些愉悦的心里感受。 此外，在临近地铁站点接驳口附近都设有自动扶梯，这样可以将消费人群迅速导入商业综合体上部，将地铁 带来的人流向上输送。
香港模式 第一政府依法收回土地，批地给港铁公司， 由港铁公司进行相对市场化的土地经营， 同时政府本身是港铁的大股东。 第二自建设地铁，然后把地铁上盖的土地 通过拍卖的方式卖给开发商，港铁保留了 部分上盖物业，部分物业的运营创造的收 入，极大地改善了它的经营状况。同时土 地招投标也继续推高了地价和房价。
缘起
2016-9-12 的cctv新闻报道
新华社：43个城市大建地铁，年投资3000多亿
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繁华的建设背后
建筑师来说
对
孕育着哪些机会