房地产并购中的律师尽职调查

从被并购方的角度讲，尽职调查也是一种风险防范。被并购方需要调查拟购买他们股份或资产 的并购方是否有购买的诚意，是否具有真正的实力以及能否达成被收购的目的。如果疏于防范， 也可能使被并购方遭受巨大损失。
在房地产企业并购实务操作中，由于被并购方的资产标的巨大，风险亦随之加大，在并购实务 中无论并购采取前述何种模式，都存在着不确定和不可测因素，由于导致产生巨大的法律风险。 因此，律师在并购过程中，就应当根据并购方的并购目标进行勤勉尽职的调查，根据调查的结果， 结合现行有效的法律、法规等向委托人提供高质量的法律意见，并帮助选择最优的并购方案。
2、部分在建工程转让：在建工程转让，是指房屋建设工程权利人在房屋建设工程竣工前，将在建 房屋及土地使用权全部或部分转移给购买人。与转让整体项目不同的是，部分在建工程转让系指 转让方有时仅以整体项目中的单幢或数幢在建房屋工程进行转让，其余工程仍由其自己完成。
3、股权转让：包括全部股权转让和部分股权转让，指开发项目所有人（房地产开发项目所有人是 房地产开发企业或者其专门设立的项目公司）通过转让其股权，受让人通过受让该股权来实现对 该房地产开发项目的控制，从而以资本运作来达到并购该房地产开发项目的意图。
三、房地产尽职调查的规范操作
由于被并购方的社会复杂性及多样性，故此，律师对被并购方的尽职调查也就格外需要谨慎和 严谨，以确保尽职调查充分发挥律师在企业并购中从法律上发现风险、判断风险、评估风险的独 特作用，并促使律师高效、高质地完成企业并购的尽职调查。实务中一宗规范的律师尽职调查应 当完成对被并购方的以下各方面的调查：
2、被并购目标企业股权结构和股东出资的审查：被并购企业当前的股权结构；被并购企业股权 结构的变更过程；被并购企业各股东岀资是否与在工商部门备案的章程规定一致，包括：有无用 于岀资的有形、无形资产的权属争议，有无潜在岀资诉讼或仲裁；用于岀资的有形及无形资产是 否被抵押、质押、目前状况；目标企业对外投资情况包括：设立分公司情况等；
上，因此，使这一过程中的资金要求很高，相对应的在并购时的法律风险也极大。而律师在这样 大规模的资金运作中所能起到的风险防范作用也越来越引起并购公司的关注。
一、现阶段房地产企业并购概况
房地产并购是房地产行业兼并与收购的简称，在国际上通常并购被称为
“Merger &Acquisition，"缩写为“M&A'。这个术语中包含两个概念，一个是 “Merger，"即兼并
现阶段，在我国房地产管理法、公司法等法律、法规框架下，有效的并购行为，大至可以分为以 下几种并购模式：
1、房地产整体开发项目转让：房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用 权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建 批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。
4、双方或多方合作开发：按我国现行法律法规及最高院相关司法解释的规定，合作开发房地产 是指两方以上当事人为合作开发房地产而共同出资、共享利润、共担风险的合作开发方式。一般 是一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地，建筑房屋，并在项目开发完 成后按约定比例分享利益。合作开发由于其特殊性，在本文中，将其归入广义的并购范畴。上述 并购方式在实务中各有利弊，有针对性的结合资产的实际情况采取有效的模式才能取得好的效果 而具体采用何种模式，很大程度需要先期尽职调查的助力。
3、被并购目标企业章程的审查：具体包括章程内容的完整，现行章程及曾生效的章程；章程内 容中是否有反收购条款，如有，则查明具体内容；章程内容是否有超级多数条款，并查明其法律 表述；章程内容是否有董事会分期、分级选举条款，禁止更换董事条款，并查明其法律表述；章 程内容是否有特别授权、特别程序条款，并查明其法律表述；章程内容是否有影响企业并购的其 他特别规定，如高薪补偿被辞退的高管人员、股东权利计划等。
房地产并购中的律师尽职调查
湖北元申律师事务所张斌
自二00七年美国爆发次贷危机所引发的全球金融风暴以来，在全球并购活动放缓的同时，我 国的并购活动却在以每年70%左右的速度递增，成为全球并购市场中的亮点。房地产作为重要的 资产类行业，在我国房地产市场持续快速发展和人民币升值预期的双重诱导下，逐渐成为目前内 外资并购的重点关注对象。由于房地产业属于严重的资金密集型产业，一个项目动则几千万上亿， 公司大规模高效运作至少几亿甚至十几亿，再加上我国地产企业的资产负债率一般都在70%以
或合并；另一个是“Acquisition”，即收购或收买。兼并和收购之间的主要区别在于，兼并是指企 业与其他企业合为一体，收购则并非合为一体，而仅仅是一方对另一方居于控制地位。但在实际 运作过程中，兼并和收购往往交织在一起，很难把它们严格区分开。因此，为明确且简化说明问 题，现将一家房地产企业通过获取其他企业的部分或全部产权，从而获得对该企业控制权的投资 行为，统称并购。
由于国家产业政策的导向和限制，房地产行业并不是一个全面开发的行业，因此，并购在房 地产领域相应区分内外资并购。其中，外资并购是外国投资者通过购买股权或资产的方式获得境 内非外商投资企业全部或部分产权，并获得其全部或部分控制权的经济行为。Байду номын сангаас前外资并购已成 为最重要的外资直接投资方式。内资并购主要是内资企业之间通过产权或股权转让等交易进行的 并购行为。
二、律师尽职调查在房地产企业并购中存在的价值
在房地产企业并购的商业活动中，并购双方对目标公司的信息掌握程度是不对等的。被并购方
通常对将要岀售的股权或资产的相关情况非常清楚，而收购方对该信息知悉程度远不如被并购方。 所以，并购方委托律师对目标公司进行各方面的调查，其目的是尽可能地发现他们要购买的股份 或资产的全部情况，以便帮助他们决定是否继续进行收购。
1、被并购目标企业的主体资格、并购的授权与批准的审查：包括目标企业的设立、审批、申请 文件及登记文档、营业执照、验资证明（报告）；目标企业登记事项，历次变更、变动情况的合 法合规性；目标企业成立以来的合并、分立、变更及重大改组、重大投资行为；目标企业年审情 况及是否有影响目标企业合法存续的重大法律障碍，如吊销、注销；被并购目标企业经营中依法 应取得的资质是否已合法取得及是否仍合法有效；本次并购交易是否已取得合法有效的授权和批 准，对并购条件是否限制性要求。