房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税若干政策

房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税若干政策

自2009年1月1日起，按房产原值计算缴纳房产税的，纳税期限为：企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起15日内申报纳税；出租房产的，纳税人应于纳税义务发生之次月起15日内申报纳税。城镇土地使用税企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起15日内申报纳税。对缴纳房产税、城镇土地使用税的纳税人，可根据自身实际情况，填报《地方税纳税期限变更申请表》，向主管税务机关申请变更纳税期限，经主管税务机关批准后，采取年度一次或按半年分次缴纳征收。以一个年度为一期纳税申报的，纳税期限为当年7月15日前申报纳税；以半年为一期纳税申报的，自期满之日起15日内申报纳税。纳税人纳税期限一经批准，至少一年内不得随意变更。纳税人以一个年度为一期申报缴纳房产税、城镇土地使用税的，如当年7月15日后应税房产原值和应税土地面积又发生变动，纳税人应于次年1月15日前办理税款退补手续。
现将有关政策及征管要求整理如下，供参考。
一、房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税的计算方法
1、房产税（城市房地产税）
自用房产：应纳税额=[房产原值×（1－30%）]×1.2%
出租房产：应纳税额=租金收入× 12%（房产税）
2、土地使用税
应纳税额=实际占用的土地面积（M2）×1元/ M2

二、房产税（城市房地产税）有关政策
1、关于适用税种
内资企业缴纳房产税、土地使用税；外商投资企业缴纳城市房地产税，自2007年1月1日起，缴纳土地使用税。
据苏地税发[2002]181号《江苏省地方税务局关于明确我省城市房地产税有关政策问题的通知》：从2003年1月1日起，我省城市房地产税适用的政策规定均比照房产税的规定执行。城市房地产税的改革方案出台后，按新的方案施行。
2、关于房产的概念
房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窑菜窑、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。（[87]财税地字第003号）
活动房屋，应当照章征收房产税。（苏税三[86]31号）
对各类圆柱体的房屋、仓库、造船厂的车间用房（不包括船坞）以及化工厂、钢铁厂的车间用房，应按规定征收房产税。
连同房屋一起的地下室

（间），应按规定征收房产税。（苏税三[87]11号）
3、关于房产原值的内容
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。此外，还应包括同房屋不可分割的室外扶梯、天桥、水箱、冷暖气设备、中央空调（不包括窗式空调）、下水道、消防设施、舞台以及电灯网、电话网等项。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等，应从距离最近的探视井、气门或三通管算起（不包括探视井本身）；属于房屋的电灯网、照明线路，应从进线盒或从电缆联接管算起（包括进线盒或联接管本身）或从磁管算起（包括磁管本身）；电灯网、电话网都是指房产不可分割的整套电灯线路、电话线路，不包括灯头、灯罩、灯泡、电话机及企业平时零星添配以费用列支的电灯线、电话线。
对房屋所属的附属设备，如发生增减变动的，应当从发生增减变动的次月起，调整房产的计税价值。（[87]财税地字第003号、苏税三[87]9号）
新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。（[87]财税字第028号）
4、关于房产原值的确定
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（财税[2008]152号）
对超过使用年限继续使用的房产，仍应按其帐面记载的房产原值按规定计算征收。（苏税三[86]31号）
纳税单位的房产，当月发生增减变动的，均从次月份起调整房产计税价值。（苏税三[87]11号）
5、关于新建、扩建、翻建、大修的房屋缴纳房产税问题
纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。（[86]财税地字第008号）
纳税单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经使用的，自使用的次月起缴纳房产税，

其房产价格尚未入帐的，可先按基建计划价格计算征税，等工程验收结算后，再按入帐后的价格进行调整，并办理税款的退补手续。（苏税三[87]11号）
6、关于出租房产征收房产税问题
企业出租的房产，应按房产的实际租金收入征收房产税。在对企业依照房产余值征收房产税时，企业这部分出租房产的价值应予以扣除。（苏税三[87]12号）
对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税、营业税。（财税[2000]125号）
7、关于无租或无偿使用房产计征房产税问题
纳税人无租使用的房产，属于免税单位的，应由使用人按产权单位的房产原值代为缴纳房产税；属于房产管理部门和纳税单位的，仍由产权所有人缴纳房产税。（苏税三[86]31号）
8、关于企业改组改制后房产税征收问题
企业改组改制过程中，对资产进行重新评估并调整房产原值的，不论是否按新调整的房产原值提取折旧，均应按调整后的房产原值计征房产税。
企业改制后，如政府将企业作价入股或联营并获取利益的，由企业按房产原值缴纳房产税；如政府对企业实行定额承包或租赁经营，凡政府取得的房租收入能从整个租赁收入中划分的，则由政府从租缴纳房产税，凡不能划分的，则由政府按企业的房产原值从价缴纳房产税。（苏地税发[1999]087号）
9、关于房地产企业商品房征税问题
房地产开发企业，在商品房未出售前，可暂不征收房产税。（苏税三[86]31号）
经营商品房的房地产开发企业，在商品房未出售前用作出租的，从租缴纳房产税；改作自用的，按地税部门核定的价格从价缴纳房产税。同时，对这部分商品房的占地，应按规定缴纳城镇土地使用税。（苏地税发[1999]087号）
10、关于个人房产征税问题
个人自有的房屋用作营业的，按房产原值计算征收房产税。（苏税三[86]31号）
因此，对于个人（如法人代表、投资者）的房屋，无偿供公司使用，应对该房屋按房产原值征收房产税。纳税人是该产权人。
个人出租房屋，无论是何种性质的房产，也不论出租的用途，均应据实向房屋座落地主管地税机关申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、房产税（城市房地产税）、个人所得税、印花税和土地使用税等税费。应纳税额按合同租金收入×综合征收率5%计算缴纳。（苏政办发[2006]136号、苏地税发[2006]252号）
三、城镇土地使用税的有关政策
1、关于城镇土地使用税纳税人的确定
城镇土地使用

税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。（[88]国税地字第015号）
2、关于城镇土地使用税的计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。实际占有的土地面积，是指由土地管理部门组织测定的土地面积，尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准，尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。（[88]国税地字第015号）
纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其各自占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。（[89]国税第字140号）
3、关于苏州市区城镇土地使用税的定额标准
一等地区：10元/平方米
观前地区，具体范围：养育巷、中街路以东，东中市（中街路口起）、白塔西路、白塔东路（至平江河止）南侧以南，平江河以西，干将路（平江河至养育巷）以北。
二等地区：8元/平方米
石路地区，具体范围：普安桥、鸭蛋桥、永福桥、爱河桥、兴农桥以东，渡僧桥以南，外城河（干将桥至吊桥）以西，干将路（干将桥至535号）以北；
白塔地区，具体范围：河沿街以东，桃花坞大街100号起至西北街、东北街（至平江河止）以南，平江河以西，东中市（中街路口起）、白塔西路、白塔东路（至平江河止）北侧以北。
三等地区：6元/平方米
环城路以内除一等、二等地段的地区，具体范围：西环路以东，北环路以南，东环路以西，团结桥以北；
吴中区：盘蠡路以东，团结桥以南，冬青路以西，长桥大运河以北；相城区：元和塘以东，北河泾以南，227省道复线以西，平
江区区界以北。
四等地区：4元/平方米
苏州工业园区、苏州高新区；
吴中区、相城区除三等以外的其它地区。

各市（县）城镇土地使用税税额标准及等级范围
一等地区：6元/平方米
常熟市：虞山镇三环路范围内（含林场）；
昆山市：玉山镇、昆山经济技术开发区范围内；
张家港市：市区东二环、南二环、西二环、北环路范围内；
吴江市：松陵镇和吴江经济开发区范围内；
太仓市：城厢镇和太仓港经济开发区（新区）范围内。
二等地区：4元/平方米
除一等以外的其它地区。（苏府[2006]166号、苏州地税发[2006]197号）



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二○O八年一月十五日