华润_上海华润地产战略发展报告_135PPT

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华润上海华润地产战略发展报告135PPT

•注：数据来源上海市统计局，数据含动迁、配套住宅
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华润上海华润地产战略发展报告 135PPT
③历年供需对比
上海市商品住宅供求关系趋紧，商品住宅供应04年后逐年递减，而需求强劲。
• 2007年，上海商品住宅销售面积2753万平米，供应2103万平米，供需比为0.76，市场供不应求。
• 2007年上海商品房销售均价9182元/平方米，同比上涨7.1%。 • 2007年上海商品住宅销售均价为10293元/平米，同比上涨9%；
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⑤成交分析-环线分布
•上海住宅成交集中外环外，环线3/2/1格局形成
• 随着上海中心城区土地供应的减少以及价格的不断高升，外环外已成为上海商品住宅成交的主要区域，上海城市逐步进入郊区化发展。
2002－2007上海住宅施竣工面积
年份
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
施工量（万平米） 5995 6974 7873
8267
7989
竣工量（万平米） 1881 2281 3270
2819
2699
倍数比
3.19 3.06 2.41
2.93
2.96
年度平均倍数比
2.89
2007年 7643 2753 2.78
•《世界发展银行》
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华润上海华润地产战略发展报告 135PPT
2.1上海房地产市场
为了更全面、更科学的衡量进入一个城市的标准，我们尝试研究了各个城市的宏观经济和房地产发展数据，归类出系列可以反映一个城市经济发展和房地产发展的指标体系。我们最终选用了6个主要维度对长三角主要城市以及我司进入城市进行比较。

华润地产五年发展战略

1. 五年内在三个中心城市开发以“万象城”为核心的大型综合性商业地产项目并经营良好，十年内达到覆盖六至七个中心城市；
2. 项目成为城市当地地标，“万象城”成为中国大陆现代购物中心著名品牌及代表者； 3. 上市或并入上市公司，完善公司治理结构，提高公司治理水平，获得资本市场的认可并借
助资本市场的力量持续发展； 4. 成功引入能为公司带来较高附加价值的战略合作伙伴； 5. 与主要零售商建立并保持良好的合作伙伴关系； 6. 带动集团业务的整合发展； 7. 以商业为主要获利来源的都市综合体开发逐步转为以商业＋住宅获利并重或住宅获利为
1.行业具备成长潜力 2.行业领导者将获得显著的盈利水平
增长
3.行业未来盈利水平可观 4.遵循国外发展轨迹，行业发展方向
和轨迹明确
5.竞争日趋激烈，行业具有风险和不确定性
6.所代表城市建设和商业发展形象而带来的吸引力
行业竞争结构分析
竞争者进入壁垒 1.合适的土地资源获取难； 2.对资金需求大，一般竞争者无法进入； 3.与政府关系好，具备成本优势； 4.企业规模和品牌效应明显； 5.政策限制小企业； 6.转换成本偏低； 7.开发和管理技术难度较大； 8.客户资源从无到有的建立难度较大。
远景目标
财务目标
1. 五年内 EBIDTA 达到？，EBIDTA 回报率达到？，总资产达到？，市值达到？； 2. 十年内 EBIDTA 达到？，EBIDTA 回报率达到？，总资产达到？，市值达到？；
3. 优化融资渠道，完善财务结构。
远景目标
战略目标
1. 五年内成为中国大陆大型综合性商业地产开发及经营行业的领先者；十年内成为行业领导者；
买方力量决定因素 1.零售资源不够丰富；买方的替代品相对较少； 2.与买方建立良好关系； 3.买方转换成本大于卖方转换成本； 4.存在后向整合可能性； 5.买方品牌及买方属性。

华润商业地产产品线研究更新ppt文档

为居住改善型的成长家庭，提供的具有优越景观环境、或实现综合价值体验的大盘住区，这些居住精品有效的推动了城市魅力的再塑。
以上佳的自然景观、生态资源，为追求品质的成熟家庭，提供城市中心舒适健康的生活空间。
橡树湾独有的学府、英伦等优雅气质，为品质追求的成熟家庭，提供城市中心之外既丰富又安静的心灵空间。
需求
详细要求
1.精装修美观精致、有品质感；美观雅致的公共环境 2.空调采暖温度、湿度、新风舒适；
顾客
3.卫生间不返臭、餐饮厨房无串味。 1.落客区、停车场交通方便，车辆进出便捷；周边及内部交通便利 2.中庭电梯、扶梯布置合适，运行安全、快捷、舒适； 3.导向标识清晰醒目、美观。
有特色的商业建筑形 1.建筑物有时尚或特色；
华润商业地产产品线研究更新
内容提要
内容提要
一.华润地产的产品线划分二.华润地产的商业产品线三.华润置地—万象城系列
1.规划设计 2.建筑特征 3.园林 4.精装修 5.总结 6.经典案例
一、华润产品线划分
产品线
幸福里系列
蓝湖城系列
住宅
中央公园系列
橡树湾系列
产品线描述
为居住改善型的成长家庭，在城市中心区域提供的住宅产品。
洗手台使用气密性满足要求，无漏气和方便；风哨。
物业管理标识清晰
别是消防卷帘门； 3.电梯运行平稳； 4.制冷及采暖效果好；
设停车引导系坡向正确，不
统
积雨水；
5.新风效果好； 6.卫生间下水无臭味；
缴费方便
水体系统正常使用；
7.机房隔音、减震、降噪；
地面易清洁
8.建筑泛光灯照明效果佳。
无障碍运行。
整体定位
综合性物业产品规模功能配合

华润商业产品线战略分析ppt课件

环境影响的 P E S T 分析
社会文化的 1.社会环境稳定； 2.城市化进程加快，城市人口增加，城市规模在扩大，城市基础设施逐渐完善；服务中心城市边际消费倾向高； 3.国民素质不断提高，消费者更注重生活品质并追求多样化、个性化消费，更加重视产品质量和。
技术的 1.住宅设计水平标准化相对较高，商业设计水平标准化相对较低； 2.施工技术水平稳定，成本随宏观经济波动而变化； 3.住宅销售形成具有一定特色的销售技术； 4.招商技术成熟度有待提高； 5.运营管理技术有待提高。
5.
6. 7.
与主要零售商建立并保持良好的合作伙伴关系；
带动集团业务的整合发展；以商业为主要获利来源的都市综合体开发逐步转为以商业＋住宅获利并重或住宅获利为主的更大规模的综合地产开发。
愿景及目标行业及资源分析战略五要素
哪些环境因素正在影响组织？
在当前，哪些因素的影响最重要？未来几年呢？
潜在竞争者的进入
5.利润水平高，回收期长；
6.转换成本偏低； 7.合适的零售商资源尚不足； 8.设计和招商技术； 9.品牌；区位。
现有企业间的竞争
顾客（租户）讨价还价的能力
供方力量决定因素
1.投入品的差异性小，替代性高； 2.供应商相对不集中； 3.供应商讨价还价能力弱； 4.项目规模大、批量需求供应价格低； 5.产业中前向整合可能性小。潜在替代品的开发决定替代威胁的因素
行业竞争结构分析
竞争者进入壁垒 1.合适的土地资源获取难； 2.对资金需求大，一般竞争者无法进入； 3.与政府关系好，具备成本优势； 4.企业规模和品牌效应明显； 5.政策限制小企业； 6.转换成本偏低； 7.开发和管理技术难度较大； 8.客户资源从无到有的建立难度较大。供应商讨价还价的能力

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华润内部分析
市场
政策
城市地图
住宅
商业
写字楼
10
2.1上海房地产市场-宏观经济
•从中国人均国内生产总值分析来看，2007年约为人均 2460美元，居世界104位，按照库兹涅茨发展定律，中国经济处于高速发展阶段；
• 2007年上海GDP增长率为13.3%，房地产业处于高速发展阶段；
• 上海2007年人均GDP为8594美元，已超过8000美元，但与纽约、东京相比还有很大差距。
城镇居民的购买力不断提高受益于经济快速增长，人均可支配收入有了较大增长，2007 人均可支配收入13786元，比上年提高17.2%。
4
增长率%
1.2 城市化及人口红利
• 城市化仍有大幅度提升空间 • 截至07年末城镇人口比重已经达到44.9%，发达国
家2005年平均城市化率为77%。 • 人口年龄结构中比重最大人群成为购房主力军 • 目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在
GDP
GDP增长率%
注：07年为1-11月数据
1996-2007人均可支配收入及居民消费价格指数上涨率
16
14
12
10 8.3
8
6 4
3.4 3.9
2
2.8
0
-2年份 1996 -4
5.8
-0.8 1997
9.3
-1.4 1998
6.4
0.4 1999
8.5
0.7 2000
13.4
-0.8 2001
3
1.1 宏观经济发展层面
GDP总值（亿）
增长率（%）
1996-2007年全国GDP总值及其增长率
2500
50000 年份
0
10
9.3 7.8 7.6 8.4 8.3 9.1 10
10.1
10.4
11.1
11.512 10
8
6
4
2
0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
7
1.4 小结
总之，我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。宏观经济的高速增长、城市化进程的逐步推进、人口红利、人均可支配性收入逐年提高、人民币升值加速，这些都是促进房地产市场长期繁荣的因素。
8
1.5 2008年现状
现状
• 2008年房地产市场面临一些新的变化： • 基于“双防”的从紧货币政策将同时影响商品房的供给和抑制商品房的需求。 • 一、开发商在银行、股市的融资渠道受阻，且商品房销售回款不畅，只得求助于公司
GDP 增长率小于4% 4-5%
5-8% 大于8%
房地产业发展状况
萎缩停滞稳定发展高速发展
纽约： 62113美元伦敦： 27523美元东京： 81530美元注：纽约、伦敦和东京为2006底数据
《世界发展银行》
11
2.1上海房地产市场
为了更全面、更科学的衡量进入一个城市的标准，我们尝试研究了各个城市的宏观经济和房地产发展数据，归类出系列可以反映一个城市经济发展和房地产发展的指标体系。我们最终选用了6个主要维度对长三角主要城市以及我司进入城市进行比较。
债和房地产基金。 • 二、房贷新政抑制了部分投资需求。 • 三、住房保障制度在08年得到进一步落实，从各大城市公布的08和09年住房建设计划
来看，保障性住房占新建住房比例为10%－40%。
9
2.1上海房地产行业分析-市场
战略分析
中国房地产发展支
持要素
上海房地产行业分析
上海房地产市场竞
争格局
30－44岁，而这部分年龄层的人是购买商品房的主力军。 • 高校毕业生构成未来购房需求 • 随着文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。5－10年后这些人即面临首次置业的需求。
5
1.3 房地产金融
1）资金来源—房地产企业融资渠道多，重点城市外资增长迅速。 • 2007年底全国新增贷款总量为3.63万亿，同比增长16.4%。 • 在证券市场方面，通过股市、国外基金等融资方式，加之快速销售和较高的售价，目
评估方法
选用的指标
设定每个指标的最高值和最低值为 100分和10分，根据各个指标的绝对值算出所对应的分数，再根据各个指标所占权重计算每个指标所对应的分数，6个指标的得分总合即为各个城市的最终得分。统计指标及所占权重：人均可支配收入（25％）人均GDP（20％）人口（15％）社会消费品零售总额（15％）销售面积（15％）销售均价（10％）
华润战略发展报告
研究逻辑框架
1.房地产发展支撑要素 2.上海房地产市场分析 3.上海房地产市场竞争格局 4.华润公司内部分析
华润公司战略定位与目标
华润公司战略地图及执行
1
1. 中国房地产行业发展支撑要素
战略分析
中国房地产发展支
持要素
上海房地产行业分析
上海房地产市场竞
争格局
华润内部分析
市场
前不少地产公司拥有了较强的资金实力。
房地产开发投资资金来源同比增长率单位（% ）
6
1.3 房地产金融
2）人民币升值-带来房地产投资需求 n 我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩； n 汇改以来人民币升值加快，2008年以来累计升值6.13%，截至6月18日，1美元对人民币6.8823元； n 国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值； n 种种因素导致投机和投资的境内外资金对房地产的偏好。外资增长迅速： • 2008年3月末，中国国家外汇储备余额为16822亿美元。中国一季度贸易顺差为 414.2亿，实际使用外资为274.14亿美元，而同期外汇储备增加1539亿美元。由此看来，一季度疑似“热钱”流入大概在850亿美元左右。日本和韩国汇率变动与土地价格走势
9
1.2 2002
7.7 3.9
2003
9.6
1.8 2004
10.4
1.5 2005
13 4.5 2006
10.9 4 2007
人均可支配收入增长率% 居民消费价格指数上涨率
中国经济运行处于上升阶段 2007年上半年的GDP增长达到了11.5%，第二季度更是达到了11.9%，为近十年来最高水平。
政策
城市地图
住宅
商业
写字楼
2
1. 中国房地产行业发展支撑要素
宏观经济发展水平
城
土
市
地
化
市场需求
房地产发展
市场供给
市
场
宏观政策
金融
从总体来看，房地产市场的长期走势受外部环境的宏观经济发展水平、宏观政策、金融等因素影响明显，同时城市化带来的大量新增城市人口的刚性需求和土地资源的稀缺性也是影响房地产市场长期走势的直接因素。房地产市场短期市场走势仍依赖于其当期的市场的需求与供给。