宋绍卫《房地产开发与经营实务》2013

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2013年全国房地产估价师考试经营与管理精讲点(33)

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新特别整理了《》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习师考试要点，以备迎接2013年考试。

房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

市场分析的目的，就是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。

(1)区域房地产市场分析。

区域房地产市场分析，是研究区域所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各种专业市场总的供需分析。

它侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。

(2)专业房地产市场分析。

专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场(住宅、商业或工业物业)或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。

它侧重于专业市场供求分析内容。

(3)项目房地产市场分析。

项目房地产市场分析，是对一个特定地点特定项目作竞争能力分析，得出一定价格和特征下的销售率情况，对项目的租金及售价、市场占有率及吸纳量计划进行预测。

它侧重于项目竞争分析、营销建议、吸纳量计划预测、售价和租金预测、回报率预测、敏感性分析等内容。

三个层次市场分析的内容和侧重点不同，每类后续的分析是建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有密切联系。

房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应该起到的作用也是有差别的。

市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款;寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。

2013年房估考试理论与实务知识点总结2

2013年房估考试《理论与实务》知识点总结（2）第三节对房地产估价的现实需要
一、国有建设用地使用权出让的需要掌握
二、房地产转让和租赁的需要熟悉
三、房地产抵押贷款的需要掌握
四、房地产征收征用补偿的需要掌握
五、房地产分割的需要熟悉
六、房地产损害赔偿的需要掌握
七、房地产争议调处和司法鉴定的需要掌握
八、房地产税收的需要熟悉
九、房地产保险的需要了解
十、企业有关经济行为的需要熟悉
十一、房地产行政管理的需要了解
十二、其他方面的需要熟悉
第四节房地产估价师的职业道德掌握
第五节中国房地产估价行业发展概况熟悉
一、以法律形式确立了房地产估价的地位
二、建立了房地产估价师执业资格制度
三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目
四、成立了房地产估价行业自律组织
五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件
六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见
七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系
八、深化和拓展了房地产估价业务
九、形成了公平竞争的房地产估价市场
十、积极开展了国际交流合作
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1K35《房地产理论与实务》勘误表

營業稅法第十條
營業人以土地及其定作物合併銷售時，除銷售價格按土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地及其定著物分別載明者外，依房屋…
營業人以土地及其定作物合併銷售時，除銷售價格按土地及其定著物分別載明者外，依房屋…
漏列資料來源
「故營利事業出售房地產時，因房屋……，需明訂於銷售合約中。」
資料來源：不動產投資管理林左裕
《房地產ห้องสมุดไป่ตู้論與實務》勘誤表
頁
行
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正確
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…允許或禁止某類建築物或土地使用
資料來源：不動產投資管理林左裕
林左裕()，不動產投資與管理，
智勝出版。
林左裕()，不動產投資管理，
智勝出版。
註：購屋所得比＝住宅平均總價＋平均每戶可支配所得
註：購屋所得比＝住宅平均總價÷平均每戶可支配所得
、
營業稅法第一條
漏列資料來源
…以公告地價為其申報地價。
資料來源：不動產投資管理林左裕

房地产开发与经营实务复习资料

房地产开发与经营实务一、房地产行业1、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业房地产业的分类：房地产投资开发业房地产服务业2、房地产行业发展中存在的突出问题（1）房价上涨过快（2）从房地产总供给和总需求来看，目前房地产市场已出现失衡现象（3）房地产业的可持续发展存在一定问题（4）政策调控难度加大（5）住房保障体系不完善，流动人口住房问题突出3、房地产开发企业是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体4、新形势下房地产企业特点（1）面临不断变化的新形势（2）产业链延伸（3）开发模式发生革命（4）使用新技术（5）自主创新二、房地产开发项目1、房地产开发项目的特点（1）地理位置的固定性（2）建设投资大，资金周转慢（3）开发周期长（4）受国家法规政策严格约束和调控（5）建设环节多（6）项目投资即为项目成本费用（7）人员要求高（8）风险较大（9）开发项目的差异性（10）项目决策的多专业协同三、房地产经营1、房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动2、城市土地经营分类(1)租赁经营：a、出让b、转让c、出租(2)开发经营：开发后的土地转让所有权3、房屋经营类型：（1）出售：产权的转移（2）租赁：使用权的转移4、两部主要法律：《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》四、环境分析1、经营环境特点（1）环境差异性（2）环境动态性（3）环境可测性2、房地产开发与经营环境分析原则（1）客观性原则（2）全面性原则（3）比较性原则（4）预测性原则3、房地产经营环境分析一、经济发展环境1、宏观经济发展形势（1）国际经济发展形势（2）全国经济发展形势（3)当地城市经济发展形势2、市民的收入（1)收入水平(2)贫富差异程度3、资金市场发展形势(1)利率(2)贷款条件二、政治环境1、政府土地供应的数量和开发条件2、政府对经济适用房的态度3、政府收取税费的水平三、法律环境四、社会环境1、人口数量2、人口构成3、人口受教育水平4、城市历史传统五、自然环境地震带、降雨、地形起伏、地质较软的地带、地表水六、房地产市场的完善程度1、市场机制的调节能力2、销售市场与租赁市场的平衡状态3、二手房市场的完善程度七、相关中介机构的发育状况1、房地产交易所的服务水平2、房地产评估机构的服务水平3、其他中介机构的发育状况五、地块市场分析与预测1、房地产市场调研（1）立项前市场调研（2）立项后市场调研（3）开发过程中市场调研2、房地产市场调研的重要性(1）识别市场机会，把握瞬息万变的市场环境(2）分析市场潜力，判断项目的盈利性(3）评价决策效果，找出改进的关键点3房地产市场类型（1）地产市场：出让市场转让市场（2）房产市场：新房市场二手房市场（3）房地产金融市场（4）房地产中介服务市场4、房地产市场的特性（1）不可移动性（2）滞后性（3）垄断竞争性（4）周期性（5）投机型（6）交易方式多样性（7）与金融市场高相关性（8）受政府干预性5、住宅市场需求的预测方法Df=Pf*Tf-Sc Sf=Df/n+ADf：预测年限的住宅需求与现有供给量之差Pf：预期人口数Tf：预期住房标准Sc：现有供给量n：预测年限A：原住宅的年均报废量Sf：预期年均开发建设的住宅量6、房地产市场分析内容总体的市场分析市场供求现状分析需求分析供给分析价格分析交易数量分析空置率分析房地产信贷条件分析利率贷款条件房地产市场周期阶段分析;兴旺—平淡—萧条—复苏特定开发地段的市场分析该地段限制因素分析城市规划基础设施交通运输条件社会环境地质情况和环境保护要求类似竞争性项目的价格或租金分析市场需求的数量、房型分析市场对这一特定地段房地产功能、档次的需求分析目标地块的SWOT分析优势劣势机遇风险六、房地产开发风险分析1、房地产投资的特点（1）投资成本高（2）投资回收期长（3）投资风险大（4）投资收益高2、房地产经营风险的主要类型（1）购买力风险（2）财务风险（3）利率风险（4）变现风险（5）经营能力风险（6）社会风险（7）意外事故风险3、房地产投资决策类型（1）确定型决策（2）不确定型决策（3）风险型决策4、房地产融资的特点（1）规模大（2）偿还期长（3）证劵化5、房地产融资的主要形式（1)银行贷款融资：现有资金不低于开发项目的35%（2)证劵融资：房地产债券的发行房地产股票的发行（3)房地产信托融资（4)房地产联建、参建融资（5)利用外资与房地产典当融资。

可行性研究分析文献综述

2、改革开放以来我国引进了项目可行性研究技术，以加强项目投资决策分析。
3、2004 年 7 月，国务院颁布了《关于投资体制改革的决定》。标志着我国投资决策和可行性研究进入了新的发展时期，朝着更合理、更规范的方向发展。
?《论房地产开发项目可行性研究》写道： ?1、我国房地产投资活动起步晚，初期市场不正规。项目决
?10、结论及建议
?对项目的可行与否作出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果作出估计。
大型工程项目集成化项目控制信息系统的研究何清华投资项目可行性研究理论综述孙红项目可行性研究工作中的问题与对策探讨王勇论房地产开发项目可行性研究宋春红鼓浪屿望海房地产改造项目的投资可行性研究张德栋太阳能发电项目投资可行性评价研究赵娟我国可行性研究现状及评价方法改进付晶晶可行性研究及相关问题探讨王念春可行性研究方法及市场需求预测陈良琨可行性研究在项目决策中的应用与完善马向东浅谈工程建设项目可行性研究姚毅
?2、市场调查分析与需求预测 ?对市场的供给、需求、价格、自身竞争力、建材市场和劳
动市场的调查分析和预测
?3、规划方案的优选 ?仅依靠个别指标来衡量其优劣是非常困难的。评价一个项
目的优劣,要综合考虑社会,技术,环境,生态等诸多方面。
?4、开发进度安排 ?大型项目分阶段,分片施工的实施进度及各项作业活动的统
筹安排。 ?5、项目投资估算 ?对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。 ?6、资金的筹集方案与筹资成本估算
?7、财务评价 ?从项目角度对项目的盈利能力 ,偿债能力和外汇平衡能力等
项目财务状况进行分析,并考察项目财务可行性。 ?8、风险分析 ?房地产投资风险因素分析和不确定性分析 ?9、国民经济评价 ?包括社会效益评价和环境效益评价。

房地产开发与经营(第四版)期末考试复习资料

第1章绪论一、房地产业：房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设，经营管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性，基础性，带动性和风险性的产业。

广义：国有开发区域开发，城市开发等于房地产开发活动有着密切关系的开发活动，均可视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指依据国家的法律，取得了国由土地使用权的土地上基础设施房屋建设的行为在特定地段上所行具体的房地产项目的规划设计和建设施工等开发活动。

房地产开发：“开发”是生产者或经营者为实现一定的经济和社会目的对资源进行合理开发和利用的过程。

二、房地产开发特性涉及范围广，经手环节多，形式多等特点，婴儿在开发与经营过程中会表现出难度大，风险大以及受政策等因素影响大等特点。

三、房地产开发阶段：（一）投资机会选择：投资机会选择是整个房地产开发经营过程中的重要环节，房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作投资机会的选择，由投资机会寻找和筛选两个过程组成，从这两个过程的活动特点来看。

不论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解调查和分析有关，是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析基础上完成的。

（二）项目定位：房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。

房地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研再到消费者分析，商业圈分析，竞争对手分析，最后到产品分析，无论哪一个步骤出现了偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。

（三）前期工作：前期工作主要是指在投资项目确定以后和项目开始施工之前要进行和开展工作，主要涉及与项目全过程有关的各种合同条件的谈判与签约的，其主要内容有完成各种报批手续，获取有关证书基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷去定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招标等。

前期工作最为复杂和多变的是各种手续的报批以及许可证的获取，这是由于前期工作环节多，涉及的政府部门多，而且国家的政策变化多，政府各部门政策存在不协调。

房地产行业参考资料(房地产开发部分)

房地产行业参考资料（房地产开发部分）房地产开发是房地产行业中的一个重要分支，随着城市化进程的不断推进，房地产开发在我国经济中占据着越来越重要的地位。

在进行房地产开发时，我们需要掌握一些相关的知识和参考资料，下面就为大家介绍一些房地产开发方面的参考资料。

1.《房地产开发与管理》《房地产开发与管理》是房地产开发领域中的经典著作，作者为陆金甫先生，这本书详细介绍了从项目规划、开发、销售、管理等多个方面的知识和经验。

该书侧重于从实践出发，介绍了大量的实践案例和操作方法，并对行业的发展趋势进行了预测和分析，是一本非常值得初入房地产行业的人参考的书籍。

2.《房地产开发全过程管理》《房地产开发全过程管理》是作者方勇先生所著的一本关于房地产开发管理的著作。

该书通过对房地产开发的全过程进行系统化的梳理，从市场调研、规划设计、项目策划、开发运营、资金管理、组织管理等方面，详细解析了各个环节的必要性、关键点、核心问题和最佳实践，对房地产开发人员具有非常实用的指导意义。

3.《房地产项目开发与投资》《房地产项目开发与投资》是一本关于房地产开发和投资的经典著作，由张志勇等人编写，本书系统介绍了房地产项目开发和投资的理论、方法、流程及实践经验，是一本比较全面的开发与投资著作。

该书包括了项目策划、设计、施工、营销、管理等各方面的知识，对了解房地产项目的开发流程和投资实践具有非常重要的参考作用。

4.《房地产市场分析与预测》《房地产市场分析与预测》是由戴松泽主编的一本关于房地产市场研究与预测的著作，本书从宏观、微观和企业实践角度出发，分析了房地产市场变化的内外在因素和特征，提出了房地产市场预测的方法和模型，并介绍了房地产市场预测的实践案例。

该书不仅介绍了房地产市场研究的理论知识，还对房地产市场运作过程进行了深入的分析，对于了解房地产市场的运行机制有很好的帮助。

5.《房地产项目财务管理》《房地产项目财务管理》是一本关于房地产项目财务管理的专业著作，作者为张雯和陈艳荣。

市场营销实务课件(第一章)——宋绍卫

6、按市场买卖的不同对象可划分为：消费资料市场、生产资料市场、资金市场、技术市场、信息市场、房地产市场、劳务市场。
6
思考题：
为什么“假冒伪劣商品”有市场？
7
二、市场营销
市场营销是由英语“Marketing”翻译过来的，产生于美国。国内外学者对市场营销有过多种定义，企业界人士对市场营销的理解各有千秋。菲利普·科特勒（Philip Kotler）教授对市场营销的解释得到了众多专家学者的认同，他认为：市场营销是个人和集体通过创造，提供出售，并同别人交换产品和价值，以获得其所需所欲之物的一种社会和管理过程。用通俗的语言来表述:现代市场营销就是企业以满足消费者需求为核心，以获得最大利益为目标，有计划地组织各项经济活动，为消费者提供满意的商品或服务而实现企业目标的过程。
16
第三节市场营销管理的任务和过程
市场营销管理的过程 (一) 发现和评价市场机会； (二) 细分市场和选择目标市场； (三) 研究市场营销组合策略； (四) 执行和控制市场营销计划。
17
补充：市场营销人员
市场营销人员
现代市场营销人员应具备的素质要求
现代市场营销人员应具备的能力要求
18
一、素质要求
学习难点教学方式
教学场所参考学时
推荐学习方法
学习目标
考核方式
让学生先做思考题“对市场的认识”和“对营销人员的认识”，然后再组织学生在课堂上讨论。根据学生所写所说的表现给学生评定成绩。
3
第一节市场与市场营销
市场与市场营销
市场
市场营销
市场营销管理过程
市场的概念
市场的分类
市场营销的概念
市场营销管理过程的主要内容

房地产开发与经营(2010年清华大学出版社出版的图书)

图书三
基本信息内容提要
作者简介目录
房地产开发与经营作者：谭术魁主编出版社：复旦大学出版社 ISBN： X 出版时间： 2006-10-1 开本：32 价格： 33.00元
本书在阐述管理学、工程经济学、工程管理技术等有关理论和方法的基础上，首先界定了房地产开发与经营的关系，论述了房地产开发与经营的相关理论，然后以房地产项目的开发程序为主线，紧扣房地产开发与经营的内容，全面讲述了环境分析、开发用地的获取、可行性研究、开发项目的准备与实施、房地产营销管理及项目后评价等各个阶段的工作、方法等相关知识。
基本信息内容提要
图书目录学习指导
封面书名：房地产开发与经营（21世纪全国高职高专土建系列技能型规划教材）作者：张建中冯天才主编开本：16开页码：250页出版时间：2009年2月定价：30.00元 ISBN：978-7-301-14467-1 出版社：北京大学出版社本书是北京大学出版社21世纪全国高职高专土建系列技能型规划教材之一。本书力图运用现代经营理论，结合新世纪对房地产业发展提出的要求，探讨房地产开发与经营的理论与方法。
第一章绪论第二章房地产开发与经营基本理论第三章房地产企业第四章房地产开发与经营环境分析第五章房地产开发用地的获取第六章房地产开发项目可行性研究第七章房地产开发项目的准备第八章房地产开发项目实施第九章房地产营销管理第十章房地产开发与经营项目后评价参考文献
图书四
第1章绪论第2章房地产开发与经营程序第3章土地储备开发第4章房地产投资分析第5章土地使用权获取第6章房地产规划与设计管理第7章房地产项目管理第8章房地产营销第9章物业服务第10章房地产融资参考文献
图书二

2013年房地产经济专业知识与实务(初级)考试大纲

一、房地产概述考试目的测查应试人员是否理解房地产、房地产权利、房地产市场和房地产业的概念等，是否掌握房地产的特性、房地产权利的种类、房地产市场运行和房地产业发展规律等，以及是否具有进行房地产分类、辨别房地产权利、分析房地产市场运行和房地产业发展趋势的能力。

考试内容(一)房地产房地产的含义、重要性、性质、特性和分类。

(二)房地产权利房地产权利及其种类;房地产所有权的概念、权能、特性和种类;建设用地使用权的概念、种类和实质;宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权的概念。

(三)房地产市场房地产市场的概念、基本要素、作用、特点和分类;房地产市场的主要参与者及其在房地产市场中的角色和作用;房地产需求和供给的概念、规律，房地产需求的种类和每种需求的概念;房地产市场竞争的概念及不同竞争程度市场的特征;房地产市场周期及不同阶段的特征;房地产“泡沫”的概念、形成和衡量。

(四)房地产业房地产业的概念、性质、地位和作用;房地产业与建筑业的主要区别和联系;房地产业的细分行业，房地产开发行业、经纪行业、估价行业、咨询行业、物业管理行业的特点、主要业务和发展概况。

二、我国土地基市制度考试目的测查应试人员是否理解我国现行土地所有制、土地管理制度和国有建设用地使用制度等，是否掌握城镇国有土地使用制度改革的背景和过程，以及是否具有分析我国现行土地制度存在问题的能力。

考试内容(一)土地所有制我国现行土地所有制的性质和形式;土地的全民所有制的具体形式，国有土地所有权的行使，国有土地的范围;土地的劳动群众集体所有制的具体形式，集体土地所有权的行使，集体土地的范围;集体土地征收的概念、前提和补偿。

(二)土地管理制度我国现行土地管理制度的内容;土地用途管制制度的建立、内容和特点，农用地转用的基本要求。

(三)城镇国有土地使用制度改革传统城镇国有土地使用制度的主要特征和存在的闰题;城镇国有土地使用制度改革的背景、过程和主要内容。

房地产运营管理实务手册

房地产运营管理实务手册第1章目标管理目标是预期结果的主观设想，也是预期的目的，为工作指明方向。

具有维系组织各个方面关系构成系统组织方向核心的作用。

简单而言目标即目的！对于不同的房地产企业来说，目标尤其是项目开发的目标称谓会有所不同，有的称之为经营目标，有的称之为成功标尺，但不论叫做什么（下文统一称为“成功标尺”），其本质都是项目开发最终要实现的目的。

归纳标杆企业设立的成功标尺，主要三大维度：一、经营维度：财务指标：收益指标（销售净利润、净利率）投资效率指标（内部收益率IRR）资金安全指标（经营性现金流回正周期）费用控制指标（管理费及营销费控制比例）运营指标：进度指标（一级计划达成率）质量指标（第三方评估成绩、一次性交付成功率）销售指标（开盘去化率）满意度指标（客户满意度）二、管理维度：人才储备指标：通过项目开发，培养输出人才数量知识储备指标：通过项目开发形成的经验知识（各种标准模板、管理经验）三. 战略维度：品牌影响力：项目品牌排名一经营维度经营维度指标，也即项目的经营目标，直接反映了项目的盈利能力。

1、财务指标：净利润净利润：净利润是指项目利润总额减去所得税后的金额，即项目的税后利润净利润的计算公式为：净利润=利润总额-所得税费用。

净利润是一个项目经营的最终成果，净利润多，项目的经营效益就好；净利润少，项目的经营效益就差，它是衡量一个项目经营效益的主要指标。

净利润率净利润率是指经营所得的净利润占销货净额的百分比，或占投入资本额的百分比。

综合项目的经营效率。

净利润率的计算公式为：净利润率=（净利润/项目总货值）×100%IRR内部收益率（Internal Rate of Return (IRR)），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。

内部收益率，是一项投资渴望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率。

该指标越大越好。

一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，该项目是可行的。

任务7 房产征税纳税实务

7.2 契税纳税实务
7.2.1契税的纳税义务人、征税对象和税率
3.契税的税率由于我国经济发展不平衡，各地经济差别较大，所以契税实行 3%~5%的幅度税率。契税的适用税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
7.2 契税纳税实务
7.2 契税纳税实务
7.2.2 契税应纳税额的计算
2.契税应纳税额的计算契税应纳税额，依照《契税暂行条例》规定的税率和计税依据计算征收。计算公式为:
应纳税额=计税依据×税率
7.2 契税纳税实务
7.2.3 契税的税收优惠
1.契税税收优惠的一般规定根据《契税暂行条例》的规定，契税的减税、免税具体包括: (1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 (3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 (4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 (5)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 (6)经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定。
应纳税额=租金收入×12%
7.1 房产税纳税实务
7.1.3 房产税的税收优惠
根据《房产税暂行条例》以及细则等有关规定，下列房产免征房产税: (1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。 (2)由国家财政部门拨付事业经费的单位(包括差额预算管理的事业单位、中国人民银行总行机关、由主管工会拨付或差额补贴工会经费的全额预算单位或差额预算单位)自用的房产。 (3)宗教寺庙、公园(文化宫)、名胜古迹自用的房产。 (4)个人所有非营业用的房产，主要是指居民住房，不分面积多少一律免征房产税;对个人拥有的营业用房或者出租的房产，应征房产税。 (5)经财政部批准免税的其他房产。

房地产经济实务

第一章市场营销概述第一节一市场营销的概念：市场营销是指，企业通过向顾客提供能满足顾客需要的产品和服务，促使顾客消费企业提供的产品和服务，进而实现企业目标的经营理念和战略管理活动。

二如何理解市场营销：1市场营销是一种经营理念。

2市场营销是企业的一种战略管理活动。

3企业要实现自己的经营目标，就要对顾客需求进行分析4要根据顾客的需求，选择目标客户，设计满足顾客需要的产品和服务。

5要通过向顾客提供能满足顾客需要的产品或服务，顾客选择并接受这种产品或服务，实现企业的目标。

三市场营销与推销的关系：市场营销与推销不是同义词。

市场营销最主要的部分不是推销，推销仅仅是市场营销几个职能中的一个，并且往往不是最重要的一个。

市场营销的目标就是是推销成为多余的。

也可以说，市场营销是关于构思、货物和劳务的设计、定价、促销和渠道的规划与实施过程，旨在导致符合个人和组织目标的交换。

市场营销是一种买卖双方互利的交换，即所谓“双赢游戏”。

四市场营销学的发展：一般可分为初创、应用、形成与发展三个时期。

1初创时期：从19世纪末到20世纪20年代，是市场营销学的初创时期。

市场表现出的基本特征是商品供不应求，企业集中要解决的问题是增加产量和降低成本，以满足市场的需求和提高企业的利润。

那时的市场营销学的内容仅限于销售和广告方面。

2应用时期：从20世纪20年代到第二次世界大战结束，是市场营销学的应用时期。

该时期各部门大量生产的出现，形成了生产相对过剩和买方市场，经济危机进一步加剧，市场空前萧条，大量企业倒闭，使得企业开始重视营销。

并初步建立了理论体系。

3形成与发展时期：20世纪50年代至今，是现代市场营销学的形成和发展时期，市场营销学的理论和概念发生了重大变革。

企业的营销观念已从推销关奶奶转校营销观念，重要的标志是先市场，后生产，要求人们重视市场鸟沿河市场预测。

五什么是4Ps：美国密歇根州州立大学麦卡锡教授把各种影响销售的因素归结为4大类：产品、价格、渠道和促销，即4ps。