房屋承租人优先购买权
民法典的房屋承租人优先购买权有哪些规定
民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定在外租房的我们有可能会遇到房东将租赁的房屋出卖的情况，这时我们会想⾃⼰能不能继续住下去，或者能不能购买该套房屋。
实际上，承租⼈对租赁的房屋是享有优先购买权的。
那么民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定呢?下⾯将由店铺的⼩编为您解答这⼀相关问题。
⼀、民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定根据我国《民法典》的相关规定，承租⼈对租赁的房屋享有同等条件下优先购买的权利，但是房屋的按份共有⼈优先购买或者出租⼈将房屋卖给近亲属的除外。
承租⼈收到通知后⼗五⽇内未明确表⽰购买的视为放弃该项权利，未参加拍卖的也视为放弃。
优先购买权受到侵害可以要求出卖⼈承担赔偿责任。
《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条 出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。
出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的，视为承租⼈放弃优先购买权。
第七百⼆⼗七条 出租⼈委托拍卖⼈拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五⽇前通知承租⼈。
承租⼈未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百⼆⼗⼋条 出租⼈未通知承租⼈或者有其他妨害承租⼈⾏使优先购买权情形的，承租⼈可以请求出租⼈承担赔偿责任。
但是，出租⼈与第三⼈订⽴的房屋买卖合同的效⼒不受影响。
⼆、承租⼈优先购买权有哪些注意事项1、仅限于房屋租赁场合;2、出租⼈出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈;3、出租⼈侵害承租⼈优先权的,承租⼈可主张赔偿损失;4、在转租的场合,次承租⼈与承租⼈都有优先购买权,⼆者发⽣冲突的,前者优先于后者。
以上就是店铺⼩编对相关问题的回答。
根据我国《民法典》的有关规定，出租⼈出卖房屋的，承租⼈对该房屋享有同等条件下优先购买的权利，但如果房屋的按份共有⼈⾏使了优先购买权或者出租⼈将房屋卖给近亲属，承租⼈就失去了该项权利。
承租人 优先购买权
承租人优先购买权承租人优先购买权所谓承租人优先购买权，是指业主将房屋出租后，如果要出售该房屋，承租人享有优先购买的权利。
根据承租人优先购买权的规则，业主在出售已出租的房屋时，必须先行通知承租人，在相同的条件下，承租人有优先购买的权利。
只有当承租人表示不以相同的条承租人优先购买权所谓承租人优先购买权，是指业主将房屋出租后，如果要出售该房屋，承租人享有优先购买的权利。
根据承租人优先购买权的规则，业主在出售已出租的房屋时，必须先行通知承租人，在相同的条件下，承租人有优先购买的权利。
只有当承租人表示不以相同的条件购买或者承租人所的条件不如其他人的条件时，业主才可以将房屋出售给他人。
一般情况下，承租人优先购买权的范围，只及于他所承租的范围，对于没有承租的房屋，承租人不能主张优先购买权。
但也有业主要出售的房屋与承租人租赁的范围并不一致，却又有重合的情况。
例如，业主将同一产权下的房屋分割出租，但是在出售时，却要将同一产权下的整个房屋一起出售，这种情况下，如何确定承租人优先购买权的范围？本市就曾经发生过这样的案例。
出租人有一栋三层楼房，承租人承租了其中的二层作为厂房。
后出租人将楼房整体出售给第三人，没有通知承租人。
承租人在得知此情况后，即向法院起诉，请求解除出租人和第三人之间的合同，判令出租人以同等条件将房屋出售给自己。
此案中关于承租人行使优先购买权的范围问题，引起了一些分歧。
有人认为承租人的优先购买权只能及于他所租赁的部分，不能扩张到他没有租赁的部分，也有人认为，既然业主是出售整栋房屋，承租人又愿意买下整栋房屋，因此应当允许承租人在其他条件等同的情况下优先购买房屋。
从法理上来说，承租人的优先购买权只能及于其租赁的部分，不能及于其他部分。
但是在承租人租赁的部分不能分割开来，或者虽然可以分割开来，但是出卖人要就承租人承租的部分在内的某一个部分整体出卖或者将建筑物整体出卖时，如果仍然坚持承租人只能就其承租的部分行使优先购买权，无异于剥夺了承租人的此项权利。
房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权
房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在相同条件下，依法享有先于其他人而购买房屋的权利。
在此我们可以看出，房屋承租人的优先购买权作为一种附条件的形成权，其行使的前提是以同等条件依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能，这同等条件主要指出价条件，包括价格、交付房款期限、方式等。
我国以往的立法和司法解释对房屋承租人的优先购买权已有相应规定，《中华人民共和国合同法》第二百三十条再次予以了明确。
所谓拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
拍卖本身是价高者得的公开竞价程序。
当正处于租赁期间的房屋被拍卖时，价高者得的拍卖原则与承租人于同等条件优先购得的权利就出现了冲突，由此就将出现一个悖论：拍卖合同作为一种特殊的买卖合同，是以槌落为成交标志的诺成性合同。
在确认承租人的优先购买权的前提下，如果承租人不参加拍卖，拍卖师在宣布成交后还必须询问承租人是否行使优先购买权，愿意以与最高竞价者相同价格买下房屋标的物，如愿意则最高兑价者必须再次出价的话，则拍卖师的槌落成交的标志便形同虚设，拍卖就不成为拍卖；而如果承租人参加拍卖，宣布承租人与最高兑价者出价相同时房屋标的物由承租人购得的话，无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为价高者得的基础准则，使其他竞买人失去了参加竞买的意义，实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。
因此，有一种观点认为，拍卖作为一种特殊的买卖方式，是以“价高者得”为原则，并无“同等条件”可言。
在拍卖场合，优先购买权应该不得行使。
但为保护承租人利益，出租人应将拍卖的有关情况及时通知承租人，以便其决定是否参加竞买。
笔者不能赞成这种简单地否定承租人在拍卖中优先购买权的观点。
这种观点主要是从实务操作的可行性方面考虑，但由此而剥夺承租人的优先购买权于法无据。
房屋承租人的优先购买权是由法律赋予的，应以法条规定的精神来衡量决定。
房屋承租人的优先购买权-司法考试民法考点
房屋承租人的优先购买权司法考试民法考点房屋承租人的优先购买权：《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。
承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。
承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【例】甲将自己的房屋出租给乙，租期三年。
半年后，甲未告知乙，以20万元的价格将该房屋出卖给丙。
此例中：①乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。
②如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（即不知房屋已经出租），则乙不享有优先购买权，仅请求甲承担损害赔偿责任。
③如果尚未给丙办理过户登记（或者虽然给丙办理过户登记，但是丙为恶意），乙依然享有优先购买权，可自知道之日起合理期间内（应为15天）请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。
此时，存在两个有效的房屋买卖合同，丙因不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约责任。
《承租人优先购买权合理性质疑》范文
《承租人优先购买权合理性质疑》篇一一、引言在当前的租赁市场中，承租人优先购买权是一项常见的法律规定。
然而，这一规定是否合理，是否符合市场经济的自由原则，却值得我们去深入探讨和质疑。
本文旨在分析承租人优先购买权的合理性质疑，探讨其是否可能带来的问题以及可能的解决方案。
二、承租人优先购买权的现状承租人优先购买权，即在租赁期满或房屋出售时，承租人有权在同等条件下优先购买该租赁物。
这一规定旨在保护承租人的权益，确保他们在租赁期内的稳定居住或经营环境。
然而，这一权利的行使往往涉及到诸多复杂因素，如市场价格、房屋价值评估、买卖双方的协商等。
三、对承租人优先购买权合理性的质疑尽管承租人优先购买权在一定程度上保护了承租人的权益，但我们也应看到其可能带来的问题。
首先，这一权利可能干扰市场的自由竞争。
在房地产市场，买卖双方应基于市场供求关系进行自由交易，而承租人优先购买权的存在可能打破这一平衡，使得某些承租人通过行使该权利获取不公平的竞争优势。
其次，承租人优先购买权的实施可能带来复杂的法律纠纷。
在实际情况中，承租人往往无法准确评估房屋的实际价值，也可能无法承担房屋的转让费用。
因此，在买卖双方就价格和交易条件无法达成一致时，容易产生法律纠纷。
此外，当房屋的实际价值低于租赁合同约定的价格时，承租人的优先购买权也可能导致其利益受损。
最后，承租人优先购买权的实施可能对房地产市场产生负面影响。
一方面，过多的承租人行使优先购买权可能导致市场上的房源减少，从而推高房价；另一方面，由于承租人往往无法准确评估房屋价值，可能导致市场价格失真。
四、可能的解决方案针对上述问题，我们可以考虑以下解决方案：1. 完善相关法律法规：对承租人优先购买权的适用范围、条件、程序等进行明确规定，以减少法律纠纷和滥用权利的可能性。
2. 引入市场机制：在保障承租人基本权益的前提下，适当引入市场机制，如通过竞拍等方式确定房屋的出售价格和条件。
3. 加强监管和执法力度：对违反法律法规的行为进行严厉打击，保障市场的公平竞争和秩序。
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调共有人和承租人优先购买权是两种不同的权利，它们在房地产买卖过程中经常会发生冲突。
在很多情况下，共有人和承租人都有购买房产的权利，但是他们之间的优先性是不同的。
解决这种冲突需要综合考虑法律规定和双方关系，最终达到协调和平衡。
一、共有人和承租人优先购买权的定义共有人的优先购买权是指在房产交易时，如果一方共有人想要出售自己所持有的份额，其他共有人享有优先购买权，即可以在同等条件下优先购买。
这种权利通常在法律文件中规定清楚。
承租人优先购买权是指在房产出售时，如果房屋出售给第三方，房屋承租人享有与其他潜在买家同等的优先购买权。
这种权利通常在租赁协议中规定清楚。
二、共有人与承租人优先购买的冲突如果一个物业有多个所有人的话，这些所有人之间会存在矛盾，因为他们都有权力在出售时要求买家给他们优先购买权。
同样，如果房屋出售时还存在承租人，这个承租人同样享有优先购买权。
如果没有认真处理这些利益冲突，就会导致激烈的纠纷，困扰买家和卖家很长一段时间。
三、冲突处理与案例分析（一）平衡共有人和承租人的利益在解决共有人和承租人优先购买权时，需要平衡他们的利益。
例如某个物业有四个所有人，其中三个希望保持物业，而另外一个想出售。
这时如果没有规定，很可能会导致买家和卖家之间的争议。
因此，在同等清晰的法律框架下，可以考虑以维护好物业为前提，让物业保持三分之三，而剩下的三分之一出售，这可以达到一个平衡。
（二）共有人放弃优先购买权有些共有人可能因为经济原因或其他原因而不想购买他人所持有的产权。
这时，共有人可以签署一份书面声明，表示不会行使其优先购买权。
这样有利于提高其他共有人及买家的成交效率，防止因期限过长而导致失去购买机会。
（三）房屋承租人优先购买权的限制即使是具有优先购买权的承租人，也有可能出现无力购买的情况。
因此，有必要对此种优先购买权进行限制。
例如，当承租人有意购买该物业时，应当在一个设定的时间范围内向卖家提出购买要求，而在此期限内未行使购买权的话，则视为放弃。
承租人优先承租权及优先购买权相关司法解释
承租⼈优先承租权及优先购买权相关司法解释在当代社会，我们会遇见很多关于承租⽅⾯的问题，根据相关法律规定：出租⼈就未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证的规定建设的房屋，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前取得建设⼯程规划许可证或者经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。
对于承租⼈优先承租权和优先购买权的更多司法解释，下⾯就由店铺⼩编具体来给你介绍。
⼀、承租⼈优先承租权及优先购买权相关司法解释根据《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼀条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适⽤其规定。
当事⼈依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适⽤住房产⽣的纠纷案件，不适⽤本解释。
第⼆条出租⼈就未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证的规定建设的房屋，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前取得建设⼯程规划许可证或者经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。
第三条出租⼈就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使⽤期限，超过部分⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使⽤期限的，⼈民法院应当认定延长使⽤期限内的租赁期间有效。
第四条当事⼈以房屋租赁合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。
当事⼈约定以办理登记备案⼿续为房屋租赁合同⽣效条件的，从其约定。
但当事⼈⼀⽅已经履⾏主要义务，对⽅接受的除外。
第五条房屋租赁合同⽆效，当事⼈请求参照合同约定的租⾦标准⽀付房屋占有使⽤费的，⼈民法院⼀般应予⽀持。
当事⼈请求赔偿因合同⽆效受到的损失，⼈民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第⼗三条、第⼗四条的规定处理。
《承租人优先购买权合理性质疑》范文
《承租人优先购买权合理性质疑》篇一一、引言在租赁法律体系中，承租人优先购买权是一项常见的规定。
这一规定旨在保护承租人的权益，确保他们在租赁期满或房东出售物业时享有优先购买的机会。
然而，这一权利的合理性质疑却逐渐浮出水面。
本文旨在探讨承租人优先购买权的合理性质疑，分析其潜在的问题与挑战，并提出相应的解决方案。
二、承租人优先购买权的背景与现状承租人优先购买权是指在租赁期内，当房东决定出售租赁物业时，承租人享有优先于其他潜在买家的购买权。
这一规定在许多国家和地区得到广泛实施，旨在保护承租人的利益，确保他们在租赁期满或房东出售物业时能够继续居住或经营。
然而，随着社会经济的发展和法律环境的变迁，这一权利的合理性质疑逐渐浮现。
三、承租人优先购买权的合理性质疑（一）公平性问题有人认为，承租人优先购买权可能导致其他潜在买家受到不公平的待遇。
在竞争激烈的房地产市场，这一权利可能使承租人以不合理的价格获得物业，从而损害其他买家的利益。
此外，如果承租人没有足够的经济实力或需求来购买物业，这一权利的赋予也显得不够公平。
（二）实际操作问题在实施过程中，承租人优先购买权可能面临实际操作困难。
例如，当承租人与房东就价格、交易条件等方面存在分歧时，如何协调双方利益成为一大难题。
此外，如果承租人在购买过程中出现资金不足、贷款困难等问题，也可能导致交易失败，给双方带来不必要的损失。
（三）对市场效率的影响承租人优先购买权可能对市场效率产生负面影响。
一方面，这一权利可能阻碍物业的流通和交易速度，降低市场活跃度。
另一方面，如果承租人无法有效行使这一权利，可能导致其成为一种“空置”的权利，无法发挥其应有的作用。
四、解决方案与建议针对上述问题与挑战，本文提出以下解决方案与建议：（一）完善法律法规政府应完善相关法律法规，明确承租人优先购买权的适用范围、条件和限制。
同时，应加强对承租人和房东的监管与约束，确保双方在交易过程中遵守法律法规。
（二）建立公平的交易机制在实施承租人优先购买权时，应建立公平的交易机制，确保双方在平等、公正的环境下进行交易。
房屋出租合同中的优先购买权说明
房屋出租合同中的优先购买权说明鉴于双方租赁合同已约定，租赁期间房屋优先由权本人购买此房屋的产权和使用权。
为此双方在公平、平等、自愿的基础上协商一致，达成以下协议：一、双方当事人都对该房地产所属的权利证书等一切证件齐全。
房屋有合法有效的所有权证书。
如任何一方提供的证件不真实或有任何欺诈行为，均将依法承担一切法律责任。
二、本优先购买权说明依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，鉴于双方已在《房屋租赁合同》中约定：乙方应具有优先购买权。
经双方自愿协商一致同意：（一）在本《房屋租赁合同》未到期之前，双方续签租赁合同时，甲方应在同等条件下优先与乙方签订新的租赁合同，并不得将房屋租给第三方。
否则应支付乙方违约金元并赔偿因此给乙方造成的所有损失。
（二）在本《房屋租赁合同》未到期之前，如果甲方出售本合同项下的房屋，应提前30日通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。
否则应支付乙方违约金元并赔偿因此给乙方造成的所有损失。
三、如甲方未能履行本优先购买权说明中的任何一项条款，乙方有权依法处理此房的剩余产权及使用权。
双方认可至办理房屋过户之日止所发生的费用由甲方承担，除此外，该房屋未清事项及相关手续甲方已全部转交给乙方负责。
双方如有违约本条款应付的违约金作为所售房屋之一年的房租费。
四、本优先购买权说明一式两份，甲乙双方各执一份，自双方代表签字盖章后生效。
五、特别声明：甲乙双方对此说明内容均已完全理解并予以认可，表明双方对此房的产权、使用权的归属已完全同意，不存在任何异议。
六、补充条款：1.甲方在过户前需保证此房的物业费结清至过户前最后一个月的物业费。
2.甲方过户后过户前产生的所有费用由甲方承担。
3.房屋过户时如果乙方放弃优先购买权，乙方需提前协商好房屋过户到谁的名下（包括过户需要的资料），待过户完成后本合同自动生效。
4.房屋如不能办理房产证，则甲方退还乙方定金。
5.本说明中如有未尽事宜，可由甲乙双方另行协商补充。
6.本说明中的数字均为约数，一切以实际发生为准。
房屋出租合同的优先购买权说明
房屋出租合同的优先购买权说明房屋出租合同是出租人和承租人之间签订的关于房屋租赁的协议，而优先购买权是指房屋所有权人在出售房屋时，房屋买受人享有以同等条件优先购买该房屋的权利。
下面将对房屋出租合同中的优先购买权进行说明。
一、优先购买权的定义和法律依据优先购买权是指在出租人出售房屋时，房屋买受人享有以同等条件优先购买该房屋的权利。
这是法律赋予房屋买受人的合法权益，以保护其利益。
根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，房屋出租合同中的优先购买权应当得到尊重和保护。
二、优先购买权的行使条件1.存在合法有效的房屋出租合同：只有在出租人和承租人之间存在合法有效的房屋出租合同，且承租人尚未放弃优先购买权的情况下，房屋买受人才享有优先购买权。
2.承租人未放弃优先购买权：房屋买受人应当在收到出租人通知后，在合理期限内行使优先购买权，否则视为放弃。
3.承租人须为房屋实际使用人：如果承租人并非房屋的实际使用人，则其无权享有优先购买权。
4.须以同等条件行使优先购买权：房屋买受人在行使优先购买权时，应当与出租人进行协商，并在同等条件下取得房屋所有权。
三、同等条件的具体含义同等条件是指价格、付款方式、时间等条件相同或相近。
具体来说，如果房屋买受人和出租人在价格、付款方式、时间等方面存在较大差异，则视为不同等条件，优先购买权将不再适用。
此外，如果房屋买受人要求对房屋进行装修或增加附属设施设备等，也应当在同等条件下进行协商，并达成一致意见。
四、其他注意事项1.优先购买权的行使期限：房屋买受人应当在收到出租人通知后的合理期限内行使优先购买权，否则视为放弃。
该期限一般为十五日以内，具体时间由双方协商确定。
2.优先购买权的转让：房屋买受人可以将优先购买权转让给他人，但应当在转让前通知出租人并征得其同意。
未经出租人同意擅自转让的，该转让行为无效。
3.优先购买权的放弃：房屋买受人可以在合理期限内书面表示放弃优先购买权，但应当在表示放弃前通知出租人。
承租人优先购买权制度探析
承租人优先购买权制度探析承租人优先购买权制度探析承租人优先购买权是一种重要的保障租房者权益的制度。
它获取了承租人在房屋被出售时的优先购买权。
在很多情况下，很多房东都想卖掉其房产，但是承租人有可能需要继续居住在这个房子里，这个时候这一制度就非常的有必要。
承租人优先购买权的优点在于，它保障了承租者的租赁权益，特别是长期租赁者；同时，这种制度也对房屋出售市场产生了一定的限制，因为它需要先考虑租赁关系，然后再考虑出售问题。
在这一制度中，承租人虽然有优先购买权，但房东也可以选择不卖房子或者将房子卖给其他人。
在实际应用中，承租人优先购买权已经获得了广泛的认可和使用。
以下是三个案例：案例一：纽约纽约市在1974年制定了一条法律，规定了承租人优先购买权。
根据该法律，房东在打算把房产转让时，必须先告知承租人。
承租人有 60 天的时间来表示自己的兴趣并决定是否购买，这帮助了许多长期租房者维护了自己的权益。
案例二：英国英国也制定了承租人优先购买权，不过它的实现方式不同于美国。
特别是在购买集体住房，承租人优先购买的获得真正的体现。
在此种情况下，一旦业主申请出售，所有的承租人都拥有权利购买房屋。
英国的这一规定帮助了很多人实现了从租房向房产所有权的转换。
案例三：中国深圳深圳也制定了承租人优先购买权，以保障承租人权益。
深圳的这一制度非常有效，它不仅有利于房屋租赁市场的健康发展，而且有利于租房者的长期居住。
作为一个新兴的城市，深圳不断完善自己的住房管理制度，为了满足市场需求，深圳不时通过法规进行调整和升级。
因此，承租人优先购买权是深圳住房管理制度中的一个重要方案。
而随着承租人优先购买权的不断完善和改进，将有助于更加完善和规范深圳的房地产市场，从而推动整个城市发展。
总之，承租人优先购买权是一种非常重要的制度，它为房地产市场的平衡发展、租房者权益的保护提供了必要的保障。
通过以上三个案例，我们可以看到，在全球各个国家和地区，在制度的不断完善和调整下，这一制度获得了巨大的成功，并通过实践证实其在保护租房者权益方面的重要性。
论房屋承租人的优先购买权
论房屋承租人的优先购买权1. 引言1.1 背景介绍房屋承租人的优先购买权是指在房屋所有权转让时，房屋承租人享有优先购买该房屋的权利。
这一制度的出现，主要是为了保护房屋承租人的合法权益，让他们有机会在房屋转让时优先购买，避免因房东意欲出售房屋而导致他们居住权受到侵犯的情况发生。
随着房地产市场的不断发展和房屋租赁市场的不断壮大，房屋承租人的优先购买权越来越受到关注。
在我国，虽然房屋承租人的优先购买权并不是必须的制度，但在某些地区和特定情况下已经得到了一定程度的实施。
在实践中，房屋承租人的优先购买权往往可以有效地保障他们的合法权益，实现租房者与业主之间的平等交易和合作。
随着经济实力的增强和法律意识的提高，更多的人开始关注并倡导这一制度的普及和完善。
对于房屋承租人的优先购买权，我们有必要进行深入的研究和探讨，以期找到更好地保障租房者权益并促进房地产市场健康发展的路径和策略。
1.2 问题提出房屋承租人的优先购买权是一个备受关注的社会问题。
当前，随着城市化进程的加快和人口流动的增加，越来越多的人选择租住房屋。
随着租约结束或房东出售房屋的情况频繁发生，承租人常常面临被迫搬离的困境。
在这种情况下，房屋承租人的权益如何得到保障，是否应该赋予他们优先购买权成为了亟待研究和解决的问题。
当前，我国尚未设立明确的法律规定或政策来规范房屋承租人的优先购买权，其具体适用条件、实施方式以及效果与影响也存在诸多争议。
通过对该问题进行深入研究，探讨优先购买权的概念、法律规定以及适用条件，有助于更好地保障房屋承租人的合法权益，促进社会和谐稳定。
1.3 研究目的研究目的是为了深入探讨房屋承租人的优先购买权在房地产交易中的作用和影响。
通过对优先购买权的相关法律规定、适用条件、实施方式以及效果与影响进行分析和比较，旨在揭示其对保护承租人权益、维护市场秩序和促进社会稳定的重要性。
从未来发展趋势出发，探讨优先购买权在房地产领域的发展前景和可能的改进方向，以提出相应的建议和展望，为完善我国房地产交易制度、促进房屋租赁市场健康发展提供理论支持和政策参考。
房屋买卖中如何处理房屋优先购买权
房屋买卖中如何处理房屋优先购买权在房屋买卖的过程中，房屋优先购买权是一个不容忽视的重要问题。
它可能会对交易的顺利进行产生影响，因此了解并妥善处理房屋优先购买权至关重要。
首先，我们要明白什么是房屋优先购买权。
简单来说，房屋优先购买权是指特定的人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖房屋给第三人时，享有的在同等条件下优先于他人购买该房屋的权利。
常见的具有房屋优先购买权的主体包括共有人、承租人等。
对于共有人的优先购买权，这通常出现在房屋为多人共同共有的情况下。
比如，几个人共同购买了一套房产并按份共有，当其中一个共有人想要出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。
为了处理好共有人的优先购买权，出售方应当在出售前通知其他共有人，并确保他们了解出售的条件和价格等重要信息。
在通知时，要采用书面形式，明确告知出售的意愿、价格、付款方式、交付时间等关键要素。
这样可以避免日后可能产生的纠纷。
而承租人的优先购买权在房屋买卖中也较为常见。
当租赁房屋的所有权发生变动时，在租赁合同有效期内，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。
但是，这里的“同等条件”并不仅仅是指价格相同，还包括付款方式、交付时间等综合因素。
在实际操作中，出租方如果要出售房屋，应当提前合理的时间通知承租人，一般认为提前三个月通知是比较合理的。
通知的内容同样要全面、准确，让承租人能够清楚地了解出售的具体情况。
在处理房屋优先购买权时，一个重要的原则是要保证“同等条件”的公平性和明确性。
这就需要出售方在与潜在购买者协商交易条件时，做好详细的记录和明确的约定。
例如，如果潜在购买者提出一次性付款，而具有优先购买权的一方只能分期付款，那么就不能认为是“同等条件”。
另外，还需要注意的是，优先购买权的行使是有一定期限的。
如果具有优先购买权的人在规定的期限内没有表示购买，那么就视为放弃优先购买权。
这个期限的规定在法律上可能会有所不同，但通常来说，应该在收到通知后的合理时间内作出决定。
房屋承租人优先购买权之研究
房屋承租人优先购买权之研究xx年xx月xx日CATALOGUE目录•绪论•房屋承租人优先购买权制度概述•房屋承租人优先购买权的行使主体和客体•房屋承租人优先购买权的行使要件•房屋承租人优先购买权制度的实践问题•完善房屋承租人优先购买权制度的建议•结论01绪论1研究背景和意义23随着我国经济的发展和房地产市场的升温，房屋租赁和买卖市场日益活跃，涉及房屋承租人优先购买权的问题也逐渐增多。
房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁期间，承租人有优先于其他人购买该房屋的权利。
研究房屋承租人优先购买权的法律问题和现实问题，对保护承租人的居住利益、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
探讨房屋承租人优先购买权的法律性质、权利范围、行使条件、效力及法律责任等问题，为立法和司法实践提供参考。
研究目的如何界定房屋承租人优先购买权的法律地位？承租人优先购买权的行使条件是什么？承租人优先购买权与房屋共有人、其他购房人之间的法律关系如何处理？承租人优先购买权的法律责任和救济途径是什么？研究问题研究目的和问题研究方法本文采用比较研究、案例分析和文献综述等方法，对房屋承租人优先购买权的法律问题进行深入研究。
研究框架本文从以下几个方面展开论述，包括房屋承租人优先购买权的法律性质、权利范围、行使条件、效力及法律责任等。
同时，通过案例分析和比较研究，对房屋承租人优先购买权的法律问题进行深入探讨和分析。
研究方法和框架02房屋承租人优先购买权制度概述房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中，承租人有优先于其他人购买该房屋的权利。
房屋承租人优先购买权是一种特定的民事权利，受到法律的保护。
房屋承租人优先购买权的定义房屋承租人优先购买权是一种附条件的民事权利。
承租人只有在满足法律规定的条件下才享有优先购买权。
这些条件通常包括租赁合同的期限、通知义务和合理期限内的行使等。
房屋承租人优先购买权的法律属性03随着社会经济的发展，这一制度逐渐被许多国家和地区所采纳和沿用。
房屋承租人的优先购买权案例及法律分析
房屋承租人的优先购买权案例及法律分析房屋承租人的优先购买权是指在房屋出租人出卖房屋时，承租人享有的以同等条件优先于他人购买该房屋的权利。
案例一：出租人未通知承租人出售房屋案例描述：张先生租住李女士的房屋已有两年，双方签订了书面租赁合同。
某日，李女士决定出售该房屋，但未通知张先生。
后李女士与赵先生签订了房屋买卖合同，并完成了过户手续。
张先生得知后，认为自己有优先购买权，遂提起诉讼。
法律分析：根据《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
法律后果分析：由于李女士未通知张先生出售房屋，违反了法律规定。
张先生有权提起诉讼，要求确认李女士与赵先生的房屋买卖合同无效，并主张自己优先购买该房屋。
法院可能会支持张先生的诉求，判决李女士与赵先生的买卖合同无效，并给张先生一个合理的期限以行使优先购买权。
案例二：承租人放弃优先购买权案例描述：王小姐租住陈先生的房屋，双方关系良好。
某日，陈先生告知王小姐打算出售房屋，并提供了详细的房屋信息和出售条件。
王小姐考虑后，决定不购买该房屋，并书面通知陈先生放弃优先购买权。
陈先生随后与孙先生签订了房屋买卖合同。
法律分析：根据《民法典》第七百二十六条规定，承租人在接到出租人出售房屋的通知后，在十五日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。
王小姐在接到通知后，经过考虑决定不购买，并书面通知了陈先生，这符合法律规定的放弃优先购买权的程序。
法律后果分析：由于王小姐已经书面放弃了优先购买权，陈先生有权将房屋出售给孙先生。
王小姐不能事后反悔或提起诉讼要求行使优先购买权。
案例三：承租人主张优先购买权被侵犯案例描述：高先生租住周女士的房屋，双方租赁关系稳定。
某日，周女士决定出售房屋，并通知了高先生。
承租人优先购买权赔偿的范围有哪些
承租⼈优先购买权赔偿的范围有哪些我国法律规定出租⼈出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租⼈或者存在其他侵害承租⼈优先购买权情形，承租⼈请求出租⼈承担赔偿责任，⼈民法院要应予⽀持。
那么承租⼈优先购买权赔偿的范围有哪些？下⽂店铺店铺⼩编为⼤家详细介绍。
⼀、什么是优先购买权优先购买权是指特定⼈依约定或者法律规定，于所有⼈出卖动产或者不动产时，有依同等条件优先购买的权利。
该权利性质乃形成权，即优先购买⼈得依⼀⽅的意思表⽰，优先签订出卖⼈与第三⼈同等条件的买卖契约，⽆需义务⼈承诺。
依据最⾼⼈民法院的《租赁合同司法解释》的规定，将侵害承租⼈的优先购买权已经确定为侵害债权，因此，承租⼈享有的是债权的请求权⽽不是物权的请求权。
⼆、起诉理由从便于诉讼的⾓度，特别是考虑到举证原则的不同，以违约之诉提起诉讼则更有利于保证承租⼈的合法权益。
违约之债提起诉讼，承租⼈只需证明存在侵害其优先购买权的事实即可，即房屋已经出售即可，⽆需提供其他证据证明其已经履⾏了保证承租⼈优先权的通知义务才能够免责，否则，需要承担违约责任;⽽侵权责任之诉，承租⼈不仅要证明房屋已经出卖的事实，同时还需证明出租⼈没有履⾏保证其优先权的通知义务，显然，让承租⼈证明出租⼈没有履⾏通知义务给承租⼈加重了承租⼈不合理的举证负担。
因此，以违约之诉追究出租⼈的违约责任更有利于保护承租⼈的合法权益。
三、赔偿范围出租⼈侵害承租⼈优先购买权的赔偿范围问题，可以考虑以下⼏个⽅⾯：1、搬家损失，即⽆法⾏使优先购买权⽽被迫搬家所⽀出的必要费⽤;2、租⾦损失，即在租赁合同有效期内，如在租赁房屋出卖时点承租⼈⾏使优先购买权后，则在购买后，租赁合同到期⽇前的租赁期间内，承租⼈将⽆需⽀付房屋，减少该部分租⾦的⽀出;3、差价损失，即履⾏利益的损失，侵害承租⼈优先购买权的主体应当赔偿承租⼈买房出卖时所定的价格与该房屋现在市场价格之间的差额损失。
就具体司法实践⽽⾔，应区分两种情况，其⼀，如租赁合同到期后承租⼈起诉请求损害赔偿，则以合同到期时的市场价格与房屋出卖时的价格之差为准计算承租⼈的房屋差价损失。
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浅论房屋承租人优先购买权中图分类号：d923.2 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）11-258-02摘要 2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。
房屋承租人优先购买权旨在维护弱势群体了利益，实现社会公平，但限制了房屋所有人的所有权，对当事人关乎重大，本文即在此基础上联系我国法律对房屋承租人优先购买权的规定对其予以分析。
关键词优先购买权所有权租赁一、房屋承租人优先购买权概述优先购买权（先买权）是指在特定法律关系中民事主体依照法律规定享有的优先于其他人购买某项特定财产的权利。
其中，房屋承租人优先购买权是先买权的一种，它是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。
（一）我国相关立法历程无论是1952 年颁布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函》、 1983 年国务院于颁布的《城市私有房屋管理条例》、1988年颁布的《意见》、1999 年颁布的《合同法》、2009年7月最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），都对房屋承租人优先购买权作出了规定，或为概括性的规定，或为明确具体的规定。
在一次次的立法中，相关法律制度逐渐完善，对于房屋承租人优先购买权有了较为系统和具体的规定，解决了很多司法审判中的不确定性，限制了法官自由裁量权的行使，避免了同案不同判的不公正审判，维护了法律权威。
（二）立法意图房屋承租人优先购买权是法律赋予承租人在出租人出卖房屋时享有的以同等条件优先购买该房屋的权利。
房屋承租人的此项优先购买权在赋予承租人先买权的同时，无疑限制和牺牲了房屋所有人及第三人的权利，尤其是对于善意第三人。
民法的基本原则之一的司法自治原则要求充分尊重当事人的自由意志，房屋承租人优先购买权是否与此背道而驰，侵犯所有人的自由处分权和契约自由呢？房屋承租人优先购买权在各国均有规定，其立法意图在于保护弱势群体利益，保障公民的居住权，实现社会公平。
这是法在自由与正义直接作出的抉择，为了实现社会正义，在必要时必须以牺牲一点的自由为代价，但仅在一定范围和限度内。
显然，公民的居住权更为重要，此时，房屋所有人的权利将得到一定程度的限制，即当其出卖房屋时赋予承租人优先购买权，以期保障居于弱势地位的承租人的居住权。
“法典是自由的圣经。
”自由是法的最高价值，即使出于正义或秩序的需要，对自由也不能随意的限制。
因此，房屋承租人优先购买权的行使条件、法律效力及法律后果关乎多方利益，必须予以明确。
二、房屋承租人优先购买权的性质（一）各种性质学说关于房屋承租人优先购买权的性质理论界没有一致意见，总体来说有以下几种主要意见：第一，主张房屋承租人优先购买权是形成权，为附停止条件的形成权。
形成权的理论是德国学者泽克尔（sekel）最先提出的，此为德国学者之通说，史商宽、王泽鉴先生亦赞同此说。
“形成权是指得以权利人一方的意思表示而使法律关系发生，内容变更或消灭的权利。
形成权系赋予权利人得依其意思而形成一定法律效果的法律之力，相对人并不负有相对应的义务，只是受到约束，须容忍此项形成及其法律效果。
”“优先承买权……系属形成权……惟此项形成权富有停止条件，须俟义务人之承诺，使得行使。
”根据形成权理论，当承租人知道出租人出卖房屋时，承租人可以单方面决定以与第三人之同等条件购买房屋，出租人此时只能将房屋卖于承租人，其中，出租人出卖房屋即为形成权所附停止条件。
第二，主张房屋承租人优先购买权为期待权。
期待权是相对于既得权的权利的一种，是一种受法律保护的毒完整权利取得的期待。
根据该观点，承租人优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实的权利，在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能，只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使优先购买权，使这项权利由可能变现实。
第三，主张房屋承租人优先购买权是订立契约请求权，台湾实务界主要采此种观点。
订立契约请求权只是一种请求权，承租人只能请求出卖人将房屋卖于自己，而不得自己取得权利，需要出卖人的协助方可。
依订立契约请求权说，承租人所作的以同等条件购买房屋的意思表示仅为一种要约，如出租人不承诺，则合同无法订立，房屋承租人优先购买权形同虚设。
对比三种学说可知：从对承租人的保护来看，才形成权说对其保护力度最大，此时承租人仅依单方意志即可订立买卖合同，取得房屋所有权。
然而，这种学说对出租人和第三人影响也最大，最大程度上限制了出租人的处分权，进而限制了第三人的权利。
期待权是在已有权利存在的前提下才会有期待权，其与既得权的唯一区别是权利的实现条件未实现。
房屋承租人优先购买权仅在出租人与第三人商定买卖房屋合同时方存在，其前并未存在，又何来期待权？订立契约请求权说赋予承租人的是一种请求权，请求出租人订立买卖合同的权利，能否实现取决于出租人的意志，并未在实际上产生任何法律效力。
笔者认为，房屋承租人优先购买权是承租人在出租人出卖房屋时，可以依单方意思表示以同等条件购买出租人的房屋，此时出租人必须将房屋卖于承租人而无其他选择的权利。
形成权说更能保护承租人的权利，更符合创设此权利的目的，即维护弱势全体的利益。
因此，当承租人在权利期限内主张优先购买权时，出租人必须将房屋卖给承租人。
然而，实务中承租人的权利并非都能得到实现，更多情况下出租人都侵犯了承租人的优先购买权而将房屋卖于第三人，此时承租人应如何救济权利，房屋买卖合同的效力又如何呢？（二）房屋承租人优先购买权的法律效力对于出租人与第三人间的合同以及房屋所有权转让的效力问题，主要有两种观点：第一种观点即物权效力说认为房屋承租人优先购买权具有物权的对世效力，其行使可以对抗任何人，即使出卖人将标的物出卖他人并办理完毕权利转移手续，该行为对先买权人不产生效力，此时，先买权人仍可主张出卖人与第三人的买卖无效，并得请求第三人将标的物转移给自己。
第二种观点即债权效力说认为房屋承租人优先购买权仅具有债权的效力，其行使之结果亦不过是在先买权人和出卖人之间成立买卖关系，不应因此影响出卖人与第三人之间已订立的买卖合同效力。
至于两者究竟如何选择是一国的立法选择。
我国关于房屋承租人优先购买权的法律规定显示，我国经历了从物权效力说到债权效力说的变化，至今通过《房屋租赁合同司法解释》确立了债权效力说。
《意见》118 条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。
根据该条的规定，当出租人未履行通知义务或以其他方式侵害承租人的房屋承租人优先购买权时，出租人与第三人的买卖合同可以经承租人申请而被法院宣告无效，当然，基于无效合同取得的房屋所有权也将被注销，第三人不能取得房屋所有权。
承租人可以与出租人以同等条件订立买卖合同，最终由承租人取得所有权。
直至2009年7月最高人民法院颁布了《房屋租赁合同司法解释》，重新对房屋承租人优先购买权的法律效力作出了规定。
该解释21条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者承诺在其他存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效的，人民法院不予支持。
24条规定当第三人善意购买房屋并已办理登记手续时承租人主张优先购买权的人民法院不予支持。
基于这一规定，承租人无权请求法院确认买卖合同无效，仅有损害赔偿请求权，这样的规定正是债权效力说的体现。
债权效力说更符合现代法律的基本精神即意思自治，是保护善意第三人的要求，是物权优先效力的体现。
房屋承租人优先购买权设立的目的是为了保护弱势群体而在自由与正义之间妥协的结果，这也就意味着房屋承租人优先购买权不能超出必要的范围，没有更强的理瑕疵由不能超越行为人的自由。
第一，法律保护承租人的利益，创设“买卖不破租赁”的原则，即使出租人将房屋出卖，承租人在租期内的居住权仍受保护，不受侵犯。
此时，若无特别需要，应保障出卖人作为所有人的处分权。
第二，与出卖人交易的第三人是善意的，其通过正常的交易途径取得的权利应该得到保护，他没有义务预见承租人的购买行为，法律以保护善意第三人为原则。
第三，出卖人是所有权人，无权利瑕疵，第三人与其签订买卖房屋合同，合同有效并已办理房屋所有权转移手续，符合有效债权行为和物权行为要件，行为合法有效，理应受到保护。
至于承租人的权利可基于租赁合同及相关法律得到保护，可以请求出卖人赔偿损失，不应以债权对抗物权。
三、结语自由与正义都是法的价值，在冲突时，为了实现正义要一定程度上限制自由，但仅在限度范围内。
房屋承租人优先购买权是法律为保护处于弱势地位的承租人而特别设立的赋予承租人同等条件下的优先权，限制了出租人的所有权但不能侵犯善意第三人的利益，仅承认其债权效力，遵循平等原则，保护各方利益，建设社会主义和谐社会。
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