武汉写字楼市场现状与总结

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武汉写字楼供应表现
供应不断增加>>受政策及经济环境影响，2011年起写字楼供应明显 增加，未来两年写字楼市场或出现井喷式供应
从上图可以看出，自2011年起大幅增加，很程度上受2011年武汉限购政策影响，开发 商对商服用地的拿地热情不断攀升，引发了一股商业地产开发潮。
2012-2014年施工及新开工面积处于明显的历史高位，未来两年写字楼市场或出现井 喷式供应。
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武汉写字楼市场特征
软性服务提升>>优质的物管是高档写字楼最直接体现
好的写字楼应该提供优质的物业管理服务，客户对物业服务质量的需求不断提高，物业服务甚至已成 为评判写字楼档次的最重要因素之一，同时也是物业增值的保障
在当前武汉商务市场，外观及产品优势并不突出的新世界国贸、武汉天地企业中心5号、新世界 中心，凭借统一的管理运营及优质的物业管理服务，跃身为武汉最高档的写字楼。
第三产业产 值(亿元)
写字楼 整体容
量
>5000
高等
2000～ 5000
中等
模型来源：世联模型
<2000
低等
武汉市第三产业产值发 展状况
深圳2001－2006年三产产值、 办公用房年均成交量对比
年份
20 01
20022005
200 6
北京2002－2006年三产产值、 办公用房年均成交量对比
年份
2002
大道 融中心
43层
1383
12
120-130
商务 圈
民生银行
地上68层地下3 层
1993
25
100-120
广发银行大 地上54层地下2
厦
层
1500
25
110-125
瑞通广场
地上29层地下1 层
1200
16
89-100
汉口 滨江
区
企业中心5 号
武汉时代广 场
地上30层地下3 层
地上34层地下1 层
1987 1176
容量 --
高等容
111%
量62 %
阶段 年均 面积
第三产业
主要阶段
产值
--
40% 107%
2015-
5712-
增幅
增幅
2020
11489
2014
4967
按照年增幅15％的保守增速预估未来六年武汉的三产产值，根据写字楼发
展水平评估模型，推测武汉写字楼容量自2015年起将从中等容量上5升到
高等容量
5
写字楼市场发展历程 武汉写字楼市场目前正处于快速发展期，高端写字楼为主流发展方向，产品及市场需求呈现多元化趋势
梯)
1：4445
3.8米
车位
403
400
420
1564
3000
2000
1164
车位面 积比
1：170
1：107
1：142
1：216(整 体)
1 : 150 (整体)
1：150(含 1：171(含
商业)
住宅) 8
武汉写字楼市场特征
租赁市场表现>>出租率创新高、租金平稳上涨
➢ 2014年3季度武汉市优质写字楼空置率为近年来最低14.3%，武昌甲级写字楼出租率基本维 持在90%以上；
排名 项目名称
区域 成交面积(㎡) 成交金额(万元) 成交套数(套) 成交均价(元/㎡) 月均去化
1
泛海国际SOHO 城
CBD
37765
62855
136
16644
3433
2 武汉中央文化区 中北路 31148
61499
308
19744
2832
3
福星惠誉水岸国 际
徐东
27064
30096
518
11120
➢ 其中租金水平以汉口滨江商务 区的企业中心5号为最高，主
2014年各片区写字楼租金统计
片区 项目
楼层
标准层面 积（㎡）
物业费 （元/ ㎡·月）
租金 （元/㎡·月）
新世界国贸
地上55层地下2 层
2300
28
100-140
浙商国际大 厦
地上48层
2121
28
100-150
建设 IFC国际金 地下2层，地上
泰和➢广客场户对于办公 产品认知处于初 1996-2000年 级水平，常由于
单纯的价格因素
化关注。
客户20特01点-2：016 ➢客户年对于高端办公
产品逐渐认可，但对
以人为本并追求独特、 入市时间
个2性01。7-2020年
2021以后
客户特点：
➢客武户汉对写于字高楼端产办品公演进过程
6
武汉写字楼市场特征 武汉写字楼市场目前正处于快速发展期，主要表现在以下方面： 硬件档次提升 租金平稳上涨 高端项目出现 软性服务提升
20032005
2006
三产 12 1488- 274 产值 37 2299 7
三产 产值
2982
34354854
5837
年均
年均
办公 成交
武1汉01.未来六23年.2第三产367业. 产值与办成写公交字楼产 积市值单6场2单位容位：量：万预亿平8期元米7
面积
发展情况面积
面 180
阶段 中等
年均 面积
2460
4 福星国际城
徐东
22408
35067
85
15649
2037
5
绿地国际金融城
滨江商务 区
16946
22986
159
13565
1541
6 东湖广场宽堂 光谷
15731
31400
71
19960
1430
7
湖北省科技创业 大厦
水果湖
7947
12880
30
16207
722
8 浙商国际大厦 江岸
4113
武汉写字楼现状与销售规律总结
2015年1月 世联行 1
[目录] [1] 武汉写字楼市场演变特征 [2] 武昌写字楼市场格局 [3] 武汉写字楼营销经验
2
Part 1
武汉写字楼市场演变特征 发展历程、供应表现、去化特征
3
写字楼市场发展历程
写字楼市场表现与第三产业发展高度相关，武汉写字楼市场仍处于 上升通道
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武汉写字楼去化表现
整体去化回落>>受政策影响，市场经历3年火爆之后趋于理性
2011年限购政策出台后，写字楼市场热度明显提升，经过历时3年的成交热潮，2014年市场逐 步回归理性
2011年武汉限购政策出台 之后，住宅市场投资热度 有所降低，大量投资客转 而进入商业地产领域；
在经济高速发展的背景下， 大量实业、建筑、贸易、 金融等行业的企业扩张需 求逐步显现，传统商圈原 有的写字楼项目的硬件、 配套、服务等方面已不足 以支撑企业发展，而2011 年起高品质写字楼的供应 增多正好迎合了市场需求；
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Part 2
武昌写字楼市场格局 市场格局、供应及去化表现
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武汉写字楼市场格局
多极发展>>传统与新兴商务区各具特色
武汉写字楼形成以建设大道、武广、中南中北商务圈三个较为成熟的商务中心，另逐步形成滨江 商务区及王家墩CBD几大发展中的商务中心
一级商务圈
本案 光谷商务圈
二级商务圈
一级商务圈
建设大道金融街 代表武汉写字楼最高档次，汇集武 汉顶尖写字楼及各大金融机构，是 外资大公司首选之地。 武广商务圈 繁华商业中心，环境略嘈杂，以中 高档写字楼为主。 滨江商务区 目前商务氛围较弱，但随万达中心 和绿地中心的顶级写字楼面市，有 望与中南中北商务带融合，共创武 汉商务新中心。 中南中北商务带 武昌高档次写字楼与聚集地和外企 及大型公司在武昌首选；目前供应 二量级大商，务竞圈争激烈，有望比肩金融街。 光谷商务圈 新C兴B发D 及展青区年域路，：主以要甲针 级对 中写 小字企楼业为 和主。高新企业，目前吸引力有限，商 务徐氛东围大一街般：。甲级写字楼为主。 楚 雄 大 道 ： 公 寓 型 、 类 甲 级 写1字9 楼为主。
6272
16
15249
374
9
武汉保利文化广 场
中南路
3692
8861
2
Baidu Nhomakorabea
24004
336
1备0注：月融度众去国化际数据统计光时谷间段为2031449年3 1-11月份6。3来29源于中指数据20 库备案数据。
18118
318
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武汉写字楼市场特征小结>>
1、武汉写字楼处于快速发展期，产品品质、服务及租金水平不断提升 ➢目前武汉市的写字楼产品逐步走向高端化，硬件水平及软性服务逐步提升； ➢近年武汉写字楼租金水平平稳上涨，汉口建设大道商务圈及汉口滨江商务区为形象与价格标杆， 拥有高品质硬件水平及高物业附加服务的项目尤为突出
写字楼的市场表现与 第三产业发展高度相关， 第三产业总量反应了城 市写字楼的整体容量水 平；
起步 期
发展 期
平稳 期
随着第三产品的大力 扶持及发展，中小企业 发展迅猛，关注使用成 本，商住楼办公市场迅 猛发展，市场需求急剧 上升
近年武汉GDP总量平稳上升，产业结构相对 稳定，且在调整中不断优化，目前发展阶段与 深圳02-05年类似；
㎡ 210米
三菱 6m/s
10部
1：4300
3.6/5.4米
凤凰国际
1818中心
汉街总部国 际
石材+LOW-E玻璃幕墙
玻璃幕墙
石材+玻璃 幕墙
LOW-E玻 璃
普提金 LOW-E玻璃
6.8米/200 ㎡
90米
11米/1100 ㎡
181.8米
10米/900 ㎡
120米
10米/200㎡ 265米
O甲TI级S2写.5字m楼标蒂准森梯克面虏比伯1：45三00菱-5000
26 10
120-160 100-148
CBD 商务
万景国际 华南国际广
场
地上24层 地上30层
1000 1063
6 2.8
83-110 65-7100
武汉写字楼市场特征
高端项目出现>>从高度、造型、配置等方面冲击市场成为各区域地标性 建筑
万达尊
绿地606
太和环贸中心
泛海CBD武汉中心
地标性：200米以上项目逐渐增多，挺拔的高度成为区域内标志性建筑； 综合性：超高层项目多存在于综合体项目，多重物业的聚合效益可提升各物业附加价值。
产品档 次
建设期
快速发展期
稳定繁荣期
超甲级 甲级
市场特点：
市场特点：
人市信场汇特武点胜：路
➢以乙级写字楼 为主。 产品特点：
➢甲级写字楼武逐汉步保取利文化 代乙级写字楼广，场超甲 级写民字生楼银开行始大出现企。业中心
➢项太甲和目级环、贸超中甲恒级隆写广字 楼心全面占领市场场。 产品特点：
➢产品商务感、
7
武汉写字楼市场特征
硬件档次提升>>配置、用材、商务配套水平不断提升
指标
外立面
大堂高 度/面积
楼高 电梯品 牌及速
度
电梯部 数
电梯面 积比
标准层 高
广发银行 大厦
玻璃幕墙
9.8米 /700㎡ 221米 蒂森克虏 伯6m/s
14部
1：4900
4.0米
IFC国际 金融中心 干挂石材 +玻璃幕
墙 7米/800
/s
6m/s
3.5m/s
OTIS3.5m/s
10部
14部
24层10部 40层12部
16部
1：5969 1:4142 1：5113
1:5937
甲级写字楼标准车位面积比1：150左右
3.6米
4.2米
4.2米
3.9米
联发国际大 厦
LOW-E玻 璃
10米/800 ㎡
183米
蒂森克虏伯 3.5m/s
12部(不含3 部商业摆渡
➢ 2014年3季度武汉市优质写字楼平均有效租金突破90元/平米·月，近年来持续平稳上涨。
数据来源：上海高力国 际研究部
9
武汉写字楼市场特征
租赁市场表现
建设大道商务圈及汉口滨江商务区写字楼租金水平领跑全市，其中以高品质硬件水平及高物业附加服务 著称的企业中心5号租金独占鳌头
➢ 全市以汉口滨江商圈和建设大 道商务圈平均租金最高，集中 众多高档写字楼，其次是解放 大道、武广商务圈和CBD商务 圈，是汉口比较老牌的商务圈 ，因其地段优越，写字楼租金 也居高不下；
2、购政策出台后市场热度明显提升，现正逐步回归理性，整体供大于求 ➢2011年起受限购政策影响，武汉市写字楼市场在经历了快速发展过程中的供应去化热潮后，逐步 趋于理性，整体呈现供大于求的现象，近两年尤为明显。
3、武汉写字楼市场上，依靠综合体的中端写字楼产品去化水平领先 ➢武汉市写字楼市场上，以依靠大型综合体的中端写字楼产品去化速度最快，以泛海国际SOHO城为代表 ➢万达汉街总部国际以坐庄模式创造了2012年销冠，拉升了写字楼市场价格，但并不代表真实市场水平。
产业结构调整期写字楼需求 量随第三产业发展同步增长
由销售转 向持有租 赁为主
4
未来在经济收入增加，内需不断拉大的情况 下，第三产业发展空间依然巨大，与之相对应 办公市场需求同样会呈上升态势。
写字楼市场发展历程
从产业层面来，第三产业的快速发展将会使武汉未来写字楼容量出现较大 程度增幅
写字楼发展水平评估模型
产新 厦品世特界点： 5号
➢产品满足客户物质、
纯粹性较薄弱； 新世➢产界中品国心开始关注客浙户商国际大 精神双重需求，并给
➢硬件仅能支瑞撑通广场贸更高层次精神需IF求厦C；
客户带来尊崇感、荣
乙级
基本的办世公贸需求。 建客银户大特厦点大：厦
➢硬件、设计融入商 务化、效率化、人性
耀感； ➢硬件、设计全方面
显受挫; ➢ 11月汉街总部国际清盘及环球时代中心新品入市，大幅拉升了当月成交量及均价。
15
武汉写字楼去化表现
大型综合体内的中端写字楼去化较快
从2014年1-11月市场去化水平来看，以依靠超大型综合体项目且为中端写字楼产品的泛海国际 SOHO城、武汉中央文化区销售速度领先武汉市场
2014年1-11月武汉办公物业成交面积排行榜
经历了2011年的成交量爆 涨，市场逐步回归理性， 但2013年由于整个房地产 市场行情火热，写字楼市 场也出现了一波反弹，随 后2014年成交下滑较为明 显。 14
武汉写字楼去化表现
2014年整体成交量有所下滑，市场逐步回归理性
传统旺季
➢ 在2014年整体房地产市场不景气大环境之下，写字楼市场月度成交量同比下跌约10%； ➢ 4-6月及9月为传统旺季，成交相对较高，而受9.24限购政策放开影响，10月写字楼成交明