社区商业

社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。

“社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。

早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。

社区商业≠超市+底商

我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业，这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。

虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。

社区商业定位≠社区定位

从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到60%-70%的比例，可以看出，社区商业是城市商业中一个重要组成部分。

社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务具有综合性和便利性的特点，是适合日常生活需求的。因此，社区商业具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。现阶段注意力更多集中在购物中心，这种商业形态特点关注得更多的是时尚，是品牌。但作为社区商业消费者更多地关心的是它的便利性。

这就出现了误区，很多社区，尤其是高档社区在招商时就会出现的误区，即社区商业定位与社区定位画等号。

成路介绍，在国内她曾给几家地产做项目定位，几个项目的体量与适合的定位明明是社区邻里商业，但是相关开发商觉得土，不让提“社区商业”这几个字，非要说高档与奢华等。在成路所居住的高档社区中，消费能力高的人群占大部分，但成路表示，社区一万平米的持有商业就是很好的社区商业用地，可是在招商中却出现误区：本土品牌不让进，国外好品牌还不愿进；招餐饮结果进来一家比萨店，平时外卖就要一百元左右的一块比萨，不符合人们日常频繁的消费，即使是高档社区，人们也不愿意把钱花在这样的店中。而与日常生活息息相关的一些品牌早餐店与快餐店却被招商人员以“太土，和社区格调不搭配”为由拒绝。

“目前小区中的第一拨商户已经走了，没有生意可做，现在还有一家卖超级发烧友的音响，一套几百万，还有卖高档家具的，可是这样的商品符合高频率购物的特性吗？”成路自问也反问。

在社区商业中，既有竞争也有机会。社区商业发展到真正成熟还有待时日，不过随着城市化的推进，社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，诱人但又烫人。能否吃到吃好还要看把握的时机。

采访临结束，成路又说起了自己居住的小区，长长叹了口气“我再托托人，不要钱，免费给他们培训招商。看到那么一块好的社区商业用地浪费有些心疼。”

成熟社区商业“自画像”

对于邻里商业的规模和覆盖区域，各国有不同的定义。人口密度大，人均GDP高的新加坡和香港，其邻里商业中心规模有4-6万平方米。而地大人口稀少的澳大利亚邻里商业中心只有8000-15000平方米。通常邻里商业中心覆盖面积在500-1000米半径内，5-10分钟步行的距离。服务与周边1000米半径内的5-10万居民的日常生活需求。

而从中国目前现阶段发展水平来看，社区商业是覆盖一到两公里商圈，四千平米到两万平米的体量。其中包括小型超市，附带30个左右生活需要的业态组合，值得注意的，苏州科技园每一公里开发一个社区商业，只要有四千人就开发，但那是新加坡的模式，并不适合现阶段的中国，现在国人的消费力还不够，起码需要三千到四千套房子、上万人口才能开发一个社区商业，这是能零售商存活的底限。尤其中国现在入住率低，需要养三年左右。所需业态包括购物、社区服务、娱乐、餐饮、市政配套(医院，邮局，银行)等。档次可根据各个地区的人文水平定位为中档、中高档、高档。但一定是满足人们日常生活所需的商品。

社区商业优势

● 宜居的高品质生活。一个设计完好的邻里商业中心可以使人们的生活变得方便、效率，还可以让人们的心情更加愉快。

居住区商业建筑设计的关键在于两个方面：一是如何最大限度的利用空间并创造出适合购物、休闲和交流的灵动空间；二是如何创造宜人的外部空间，吸引更多的顾客进入商业建筑中，并使商业建筑与居住区环境完美融合。可见，实现居住区商业建筑设计关键均与建筑的空间设计密不可分。

二居住区商业建筑空间设计原则

(一)内部空间设计原则

序列性。人在商业环境中不仅涉及到空间变化的因素，还与时间因素发生关系，组织空间序列就是要把空间的安排和时间的先后有机的结合起来。另外，考虑到人们在运动中的视线要求，可借助古典园林中常用的对景、借景、框景、夹景等手法，使商业建筑内部空间设计达到步移景异的效果。

空间动态性。即商业空间原有结构具有内在的和潜在的多种功能，有着充分的弹性，当外部变化动因引起内部结构发生变化时，可以在结构不变的情况下，通过自发地调整空间组织内容和发挥多种功能潜能，取得与新功能相互适应地关系。

空间有效利用性。居住区商业建筑作为房地产开发的一个重要部分注定其必须在有限的空间内充分利用，实现商业空间的最大使用效率从而实现最大的利润和价值。空间的有效利用可以通过多种设计手段达到。比如活动隔断或者活动地面等形成流畅多变的内部空间。

(二)外部空间设计原则

注意空间的层次性。外部空间的出现使商业建筑内外空间的过渡具有丰富的层次感和空间的渐进感。通过它把居住区和城市空间引入到商业建筑空间中来，使商业空间得以扩大，有利于改善商业空间的尺度，减少人们在购物时的拥挤压抑感，由此提高购物环境及商业空间的质量。

注意内外空间的交替。商业建筑外部空间呈现出来的融合、渗透、动态的空间形态往往为城市和商业建筑带来异常生动的空间效果，营造出丰富多彩的空间氛围。在外部空间设计中，应使使商业建筑内、外空间的交替趋于“柔和”，避免由于空间的“生硬”交替引起人们心理上的不舒服。

三、居住区商业建筑空间设计手法

建筑空间有内、外之分，内部空间主要是人们为了某种目的而用一定的物质材料和技术手段从自然空间中围隔出来的，一般指由建筑实体如墙、屋顶、柱等结构构件围合而成的空间，既包括建筑室内空间，也包括由建筑实体围合而成的内庭院、内街市等，这种空间有一定的封闭性。外部空间则相对与内部空间而言，由建筑实体分隔出来的室外的、属于城市公共部分的空间。

(一)内部空间设计

围合与开敞的变换。在居住区商业建筑内部空间的具体设计中可以通过灵活隔断的要素进行设计手法的变换。比如两个或两个以上的内部空间，中间用活动隔墙或隔断进行灵活分隔：推开来、打通后，是一个连成一气的整体空间；迭起来、收拢去，又成了各自独立的几个空间等等，并通过隔断的高度和宽度及闭合关系的变化来适应居民在商业建筑中进行不同活动时的心理变化。

还可以通过室内活动部件、设施和家具来进行灵活分隔。另外，居住区商业室内设计应尽量缩小陈列面积，利用管材、板材和透明材料制作道具，在物理空间和视觉空间方面均强调其通透性、灵活性。为了适应居民消费需求和市场的不断变化，居住区商业建筑应该在满足功能使用的情况下尽可能的使空间的限定度小一些，创造活泼、通透、开敞的效果。

(二)竖向高差的变化

高差的设置是处理空间的一个行之有效的手段，高差可以用来区分不同的领域，地面标高的变化能突