济宁金乡目标地块分析

项目背景 北区竞品分析【尚龙原筑一期项目概况】
潜力品质大盘
尚龙品牌+莱河、乐夕湖风光带+ 105-135迭代畅销户型
该地块位于乐夕湖湿地公园区域，属于县政府重点开发板块，紧邻莱河 十里风光带、新城一中、金山实验学校
开发商 物业地址 占地面积 （㎡） 容积率 物业性质 产品形式 规划套数
车位
土地价格 （万元/亩）
户数 34 34 258 34 102 102 68 88 34 102 102 220 68 54 34
占比 2.40% 2.40% 21.50% 2.40% 7.30% 7.20% 4.90% 6.30% 2.40% 7.20% 7.30% 15.70% 4.90% 3.90% 2.40%
面积 76㎡ 98㎡ 123㎡ 132-138 141-146 170-175 209
新城区南部片区
当前第一置业热点区域，依托金济河景观资源及新城区核心配 套，在售项目集中地，主流定位刚需刚改。
东城片区
未来第一置业热点区域，依托政府莱河新城规划，莱河景观 新 城配套，主要定位中高端项目。
项目背景 竞品市场
北部区域地块：2潜在售项目 尚龙原筑二期+凯旋门公馆
贴身竞争激烈
东部区域地块：1新项目 水云台·壹号院 高端定位
项目背景 土地市场
成交时间
1月2日 1月23日 2月18日 2月26日 2月22日 5月15日 5月15日 5月22日
5月29 日
6月21日 7月4日
土地属 性 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
住宅
住宅 住宅
出让年 土地面积 成交价 成交单价
限
（亩） （万元） （万元/亩）
70
28.55
占地面积：15.89亩；容积率：1.6 成交时间：2019年2月22日 成交单价：120万/亩 楼面价：1125元/㎡ ,使用权人：绿郡置业
2019年1-5月土地供给 318.41亩，成交价格120150万元/亩，与2018年 持平无明显涨幅。
6月底-7月初地价出现大 幅上涨，突破200万/亩大 关
金乡住宅市场成交价维持在每平米 5000元 5000元左右，未有明显波动。
二季度末受大蒜市场向好影响，部分房 源价格出现小幅微涨。
板块
西部城区
老城区
板块特征
经济开发区定位，以工厂、企业为主，无在售楼盘
依托老城地段优势与成熟配套，碧桂园进入树立价格标杆
新Байду номын сангаас区北部片区
新城区第二置业热点区域，新城区外溢区域， 依托行政中心及 金济河配套，主要定位改善，楼盘品质较高
【 东部区域市场小结 】
区域依然处于发展初期，未来土地高供应区域
高端项目入市占位，形成区域高端印象 城市发展方向，行政、景观配套优质
发展初期+高端占位+优质配套+发展方向
→品质溢价方向
0 2 本体分析
本体分析 地块位置及位置潜力
目标地块A：亿九科技地块，体量：70亩。
目标地块B：尚龙原筑北地块，体量：180亩
开发商 物业地址 占地面积 （㎡） 容积率 物业性质 产品形式 规划套数
车位
土地价格 （万元/亩）
项目基本信息
雨鑫置业
崇文大道与山阳路交叉口
200亩
规划建筑面积 （㎡）
44万㎡
绿化率
35%
住宅
小高层 高层
1075户
1600个
项目量价信息
120万元/亩
楼面地价 （元/㎡）
价格 （元/㎡）
未开盘，未释放价格， 预计2019年底2020年初开盘
价格未释放，预计2019年底开盘 7月2日售楼处开放
项目背景 北区竞品分析【尚龙原筑一期产品分析】
纯粹改善社区：两梯二产品为主，宽厅设计+观湖景露台+面积赠送，产品升级为市场接受度最高的纯粹三室。
项目背景 北区竞品分析【尚龙原筑一期产品配比】
产品纯粹化战略，面积105-135㎡三室四室产品，主力产品 125㎡占比40%、 115㎡占比23.5%。
146㎡ 322
149㎡ 322
项目背景 北区竞品分析【凯旋门公馆产品分析】
147㎡ 422
170㎡ 422
176㎡ 422
210㎡ 423
294㎡ 525
项目背景 北区竞品分析【凯旋门公馆产品配比】
产品丰富化战略，面积76-270㎡两室—四室产品，主力产品140㎡+占比41%、 130㎡+占比23%、120㎡+占比19%。
3426
120
70
94.86
14229
150
70
7.34
808
110
70
8.07
928
115
70
15.89
1908
120
70
46
5806
126
70
17
1956
115
70
13
1559
120
87.7
70 （四块地） 7067
80
70
52.2
10842 207.7
70
93.6
20859 222.9
占地面积：52亩；容积率：2.65 成交时间：2019年6月21日 成交单价：207.7万/亩 楼面价：1176元/㎡ 使用权人：山金置业有限公司
A项目地块位于莱河观景区域， 紧邻城市东西主干道开元大道交通便利，属于未来新城热点发 展区域核心位置； 现有周边配套相对欠缺； 目前无新房价格可直接参考，二手房价格低于新城南部区域 400-500元/平米，未来存在溢价空间。
B目标地块
A目标地块
B项目地块位于新城北部重点区域，地块价值看涨； 南侧紧邻新地王地块， 规划中景观长廊及湖泊将于近期开工， 周边可共享教育资源及景观资源。
项目基本信息
尚龙地产集团
崇文大道与莱河西岸交汇处（金山公园东200米）
67807㎡
规划建筑面积 （㎡）
17万㎡
2.2
绿化率
35%
住宅
小高层 高层
994
------
项目量价信息
一期地价150万/亩二期 楼面地价
地价223万/亩
（元/㎡）
一期1023元/㎡ 二期1521元/㎡
价格 （元/㎡）
去化速度（套）
项目背景 东区竞品分析【水云台·壹号院产品分析】
纯改户型120-190㎡，两梯二设计，电梯入户，户型方正，布局合理。
项目背景 东区竞品分析【水云台·壹号院产品排布】
产品线丰富，洋房+小高（120-197㎡）、叠墅（173㎡），联排(211㎡)，双拼（261㎡）。
别墅一期 叠墅
165+165
143+145 130 166+165 165+165130 128+120
产品
户型
楼号
物业类型 户数
105㎡ 三室两厅一卫
19#20#
26F 104
110㎡ 三室两厅一卫
2#3#
8F、11F 76
115㎡ 三室两厅两卫 1#7#8#13#15# 17+1F 234
125㎡
三/四 室两厅两卫
9#11#12#16#1 7#18#19#20#
11F 、 18F
398
130㎡
四室两厅两卫
套数 34 34 258 306 546 122 34
占比 2.55% 2.55% 19.34% 22.94% 40.93% 9.15% 2.55%
【 北部区域市场小结 】
区域处于发展热点区域，未来土地高供应热点区域
主力面积集中在120-140㎡
现新项目入市初期，预计年底开售，年后进入竞争 时代
热点区域+120-140主力产品+未来竞争
0 1 项目背景
项目背景 发展规划
金乡发展重点在新城区，新城区处于快速发展阶段， 新区三分，由南向北、向东发展格局初步呈现。
北部区域为市场热点区域
东城区域为市场发展初期
城市定位：世界蒜都，江北水乡，休闲金乡。总体布局结构为 “一带三轴，三心六区，五河九湖，城水共生”
一带： 文峰路发展带，即以形成开元大道-文峰路作为城市东西向联系主要纽带，形成城市发展主轴，将老城区、新城区和东城区联系起来的城 区集中建成地带。 三轴： 老城区发展轴，奎星路为老城区城市南北向联系主要纽带，形成的城市发展次轴。 新城区发展轴，青年路和山阳路作为新城区城市南北向联系主要纽带，形成的城市发展次轴。 东城区发展轴，以奥体大道作为东城区城市南北向联系主要纽带，形成的城市发展次轴。 九湖：“一奎，四金，福寿康宁。” 一奎：就是奎星湖，再现老城区“宝塔摩空，仙桥步月”的美景，展现金乡深厚的文化底蕴。 四金：就是金水湖、金沙湖、金鱼湖、金平湖。“四金”既代表着历史悠久的金乡，又寓意着金乡人民追求金子般的生活愿望。 “福寿康宁”：就是万福湖、千寿湖、太康湖、长宁湖。这四个湖寄托着对金乡人民幸福平安，健康长寿，吉祥如意的期望。 五河：万福河、金济河、金马河、莱河、大沙河。
级园林式酒店。
开发商 物业地址 占地面积
（㎡） 容积率 物业性质 产品形式
价格 （元/㎡）
项目基本信息
济宁易融房地产开发有限公司
金乡文峰桥与金济河交叉口路南
64000平方米
规划建筑面积 （㎡）
210000平方米
绿化率
35%
住宅
小高层 高层 洋房 叠墅 双拼
项目量价信息
0元认筹，释放价格4300起,高层价格在4500-4800元/㎡；首 付17万起
项目背景 北区竞品分析【凯旋门公馆产品分析】
产品线丰富，覆盖客群范围广，户型方正无抗拒点。优势：补足市场空缺的两室小户型.
76㎡ 221
103㎡ 321
123㎡ 321
128㎡ 322
133㎡ 322
133㎡ 322
132㎡ 322
138㎡ 322
141㎡ 322
142㎡ 322
145㎡ 422
146㎡ 322
143+145 143+145 143+145
190+190
143+145 128+120
143+145 143+145
143+145 128+120
165+165
165+165
165+165
143+145 143+145
143+145 128+120
143+145 143+145
143+145 143+145
目前新城区域土地供应紧俏， 房企拿地争夺激烈，土地价格水涨船高。
占地面积：94.86亩； 成交时间：2019年1月9日 成交单价：150万/亩 楼面价：1023元/㎡ 使用权人：尚龙地产
占地面积：93亩；容积率：2.2 成交时间：2019年7月4日 成交单价：223万/亩 楼面价：1521元/㎡ 使用权人： 尚龙地产
5#12#16#17#2 1#
11F
66
135㎡
四室两厅两卫
6#11#12#13#1 5#
9F、11F
116
占比 10.50% 7.60% 23.50%
40%
6.60% 11.70%
项目背景 北区竞品分析【凯旋门公馆项目概况】
法式学区大盘 金山公园+金乡一中+实验一中+ 74-270㎡全覆盖户型
项目占地200亩，总规 划面积44万㎡，规划 28栋楼，分别为27层 高层，17层小高层， 商业等多种业态组成。
金乡新城区土地成交价格走势
300
200
150
100
207.7
223
120
0
1月
2月
成交价格
6月
7月
价格走势
项目背景 住宅市场
1000 500 0
金乡市场2019年上半年市场量价走势
1月
2月
3月
4月
5月
6月
销量
价格
价格走势
5100 5000 4900 4800
新城区市场存量约2000套，集中在南部区域， 新区潜在供应量约4200套，去化周期18个月
→市场补缺者，刚需快销方向
项目背景 东区竞品分析【水云台·壹号院项目概况】
高端大盘 墅级居住区+紧邻国宾酒店+莱河风光带+ 精工智宅+社区配套
➢ 风格：新中式建筑风格,五重坡地园林景观设计； ➢ 附加值：精装入户大堂，品牌静音电梯,社区WIFI全覆盖，
社区直饮水系统； ➢ 社区配套：内配有双语幼儿园，精品商业街区，高端国宾
谨呈：星空地产
金乡目标地块分析
济南鼎正房地产咨询有限公司 201907
本次汇报主要解决问题
1 可研—双地块产品取地分析 『取地分析：根据市场背景、客户分析，对地块可行性进行分析』
2 定性—双地块产品定位及提升建议 『产品组合：根据自身条件、市场机会，对产品定位及提升进行研判』
目录
01 项目背景 02 本体分析 03 项目定位 04 产品建议
产品 76㎡ 98㎡ 123㎡ 132㎡ 133㎡ 135㎡ 138㎡ 141㎡ 143㎡ 144㎡ 145㎡ 146㎡ 175㎡ 170㎡ 209㎡
楼号 15# 29# 23#、6#、25#、2#、9#、13#、16#、27# 15# 1# 12# 17# 3# 19# 28# 10#、26# 23#、6#、18# 29# 3# 19# 28# 1# 12# 17# 25#、2#、9#、13#、16#、27# 10#、26# 23#、6# 18#
143+145
166+165 166+165 190+190
143+145 128+120 143+145 128+120
143+145
128+120 128+120
128+120
128+120 128+120
纯改社区，
主力面积： 120㎡+17层小高； 140㎡+ 6层沿河洋房；
部分160㎡+高层产品； 少量190㎡+高层产品；