063.城市重点功能区开发综合效益评价体系研究
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综合国内外相关研究成果，无论哪一视角下的城市功能区评价体系，其评价要素大多侧 重于经济层面，而重点功能区作为城市的有机组成部分，除承担经济引擎功能外，也承担着 提升居民生活品质、集中展示城市形象的功能。因此，我们认为应从土地利用综合效益的角 度，从经济效益、社会效益和生态效益三个方面确定评价指标，分别用来衡量土地开发对经 济发展、居民生活及环境承载力带来的影响，从而评价其综合效益。
2 武汉市重点功能区综合效益评价体系构建
2.1 武汉市重点功能区建设现状
2014 年，武汉市政府发布《关于加快推进重点功能区建设的意见》（武政〔2014〕47 号），提出集中力量建设二七沿江商务区、武汉中央商务区（王家墩）、汉正街中央服务区、 四新会展商务区、武昌滨江商务区、青山滨江商务区、杨春湖商务区、江湾片区、归元寺片 区及华中金融城片区等 10 个重点功能区，规划建设面积共计 39 平方公里（单个功能区为 3～ 5 平方公里），在储备及可储土地面积约 16.4 平方公里。10 个重点功能区范围内现有常住人 口 70 万人，其中涉及拆迁人口约 30 万人。通过重点功能区的规划和建设，形成规模效应和 投资合力，以点带面，引导城市空间结构和功能结构优化。（详见图 2-1、表 2-1）
谋划武汉建设国家中心城市代表职能”。实施评价应围绕这一核心目标开展评价。
2.2.2 体现渐进过程
重点功能区建设有土地储备、土地供应、项目建设等若干环节，而土地储备长达数年，
重点功能区是城市内资本、信息、人才、服务高度聚集的区域，在新的宏观经济发展背 景下，重点功能区对城市全方位发展的带动作用与日俱增。重点功能区建设本质上是一种超 越宗地的整体开发模式，与一般性的开发项目相比，重点功能区开发过程中的土地储备除涉 及房屋征收外，还需同步完成基础设施、公共服务设施配套建设工作，建设标准高、开发规 模大、周期长，资金需求大，涉及部门多。因此，通过建立合理的评价体系，进行重点功能 区综合效益评价，对于城市的健康运营有着积极意义。
城市重点功能区开发综合效益评价体系研究
徐放，喻建华
摘要：重点功能区作为城市发展的重点地区，其所收获的政策关注度、资金投入、项目安排、功能导入等 各方面的力度明显高于一般地区。对于我国多数城市而言，重点功能区建设仍处于探索阶段，关注的重点 多集中于重点功能区“终极理想状态”的空间状态描绘，而对重点功能区实施综合绩效预测、评估关注并 不够。在实施层面，重点功能区的土地储备实施主体主要着眼于土地出让金，对实施后产生的社会效益、 环境效益考虑并不多，单一地从土地出让的角度来评价重点功能区的建设绩效，可能导致“一叶障目”。 本文以武汉市为例，通过对比国内外对重点功能区或类似区域的评估理论，探索适合国内重点功能区的综 合效益评价体系，为重点功能区的规划与建设提供更好的决策依据。 关键词：重点功能区，土地储备，综合效益评价
1.2 城市地理学视角
城市地理学希望通过对反映城市功能区空间特征的指标进行分析，对功能区的空间转移 及衰退风险进行预判，其中最具代表性的是美国学者墨菲和万斯所提出的 CBD 指数，即商务 中心高度指数（CBHI）和商务中心强度指数（CBII）。他们将 CBHI≥1 且 CBII≥50％的连续 街区认定为 CBD，通过对指数变化情况的分析对 CBD 的空间转移趋势和衰退风险进行判断。
全国”现代服务业中心
1386 万平方）
四新会展商
3
282.12
务区
多功能复合型的国际博览城
346 万平方
汉正街中央
4
345.78
服务区
世界级滨水旅游商贸区
规划建筑总量 1200.9 平方米， 预计新增 847 万平方
武昌滨江商
5
277.9
务区
复合型、生态型滨江商务区
核心区 250 万平方
青山滨江 6
1 重点功能区综合效益评价研究进展
当前国内外对城市功能区或类似区域的评价体系的研究主要集中在城市社会学、城市地 理学和城市经济学等领域，通过不同指标的划定，对城市功能区的外部效应、运营效益及衰 退风险等进行评价。
1.1 城市社会学视角
城市社会学领域主要研究城市功能区的外部效应，典型案例是纽约中央公园的建设，受 其所带来的外部正效应影响，周边地价出现明显上升，纽约政府将这部分额外收益用于平衡 中央公园的开发成本，从而在一定程度上解决了中央公园建设的资金困难。目前，国外对城 市功能区外部效应的评价方法主要包括附加价值法（CVM）、享乐估价法（HPM）和旅行费用 法（TCM）等。
1.3 城市经济学视角
城市经济学对城市功能区的研究侧重于其对城市经济发展带动作用的分析，通过对城市 功能区经济实力、产业结构及国际化水平等方面综合分析，对其经营效益及对城市经济发展 的带动作用进行评价。目前国内对重点功能区综合效益评价体系的研究主要基于这一视角， 如吴丹（2012）提出了北京市 CBD 发展评价指标体系，贾生华、赵蔚等均对钱江新城 CBD 的建设成熟度进行了评价。
/
按照新增 300 万平方估算
9 归元寺片区 287.37
综合性宗教文化旅游区
启动区 110 万平方
华中金融 10
城片区
481.7
“立足华中、服务全国、面向 预计新增建筑面积 700 万平方
世界”的华中金融服务中心
2.2 评价指标设定原则
2.2.1 指向核心目标
根据武汉市建设国家中心城市的战略部署，重点功能区是“承担国家和区域发展战略，
图 2-1：武汉市重点功能区分布示意图
表 2-1：武汉市 10 个重点功能区基本情况一览表
区域面积 序号 重点功能区
（公顷）
发展定位
规划建筑总量
二七沿江商
1
291.05
务区
国际总部型商务区
核心区 250 万平方
武汉中央商
“立足华中、面向世界、服务 1485.5 万平方（其中新增约
2Baidu Nhomakorabea
741.15
务区
商务区
289.19
综合型商务功能区
607 万平方
世界进入中国的重要转乘中心；中
杨春湖商 7
务区
部地区的国家级综合交通枢纽和旅 启动区 150 万平方（公共建筑 674.08
游集散中心；武汉市重要的现代服 约 88.3 万，（办公约占 61.2 万））
务功能区和绿色生态活力新区。
8 汉江湾片区 249.18
2 武汉市重点功能区综合效益评价体系构建
2.1 武汉市重点功能区建设现状
2014 年，武汉市政府发布《关于加快推进重点功能区建设的意见》（武政〔2014〕47 号），提出集中力量建设二七沿江商务区、武汉中央商务区（王家墩）、汉正街中央服务区、 四新会展商务区、武昌滨江商务区、青山滨江商务区、杨春湖商务区、江湾片区、归元寺片 区及华中金融城片区等 10 个重点功能区，规划建设面积共计 39 平方公里（单个功能区为 3～ 5 平方公里），在储备及可储土地面积约 16.4 平方公里。10 个重点功能区范围内现有常住人 口 70 万人，其中涉及拆迁人口约 30 万人。通过重点功能区的规划和建设，形成规模效应和 投资合力，以点带面，引导城市空间结构和功能结构优化。（详见图 2-1、表 2-1）
谋划武汉建设国家中心城市代表职能”。实施评价应围绕这一核心目标开展评价。
2.2.2 体现渐进过程
重点功能区建设有土地储备、土地供应、项目建设等若干环节，而土地储备长达数年，
重点功能区是城市内资本、信息、人才、服务高度聚集的区域，在新的宏观经济发展背 景下，重点功能区对城市全方位发展的带动作用与日俱增。重点功能区建设本质上是一种超 越宗地的整体开发模式，与一般性的开发项目相比，重点功能区开发过程中的土地储备除涉 及房屋征收外，还需同步完成基础设施、公共服务设施配套建设工作，建设标准高、开发规 模大、周期长，资金需求大，涉及部门多。因此，通过建立合理的评价体系，进行重点功能 区综合效益评价，对于城市的健康运营有着积极意义。
城市重点功能区开发综合效益评价体系研究
徐放，喻建华
摘要：重点功能区作为城市发展的重点地区，其所收获的政策关注度、资金投入、项目安排、功能导入等 各方面的力度明显高于一般地区。对于我国多数城市而言，重点功能区建设仍处于探索阶段，关注的重点 多集中于重点功能区“终极理想状态”的空间状态描绘，而对重点功能区实施综合绩效预测、评估关注并 不够。在实施层面，重点功能区的土地储备实施主体主要着眼于土地出让金，对实施后产生的社会效益、 环境效益考虑并不多，单一地从土地出让的角度来评价重点功能区的建设绩效，可能导致“一叶障目”。 本文以武汉市为例，通过对比国内外对重点功能区或类似区域的评估理论，探索适合国内重点功能区的综 合效益评价体系，为重点功能区的规划与建设提供更好的决策依据。 关键词：重点功能区，土地储备，综合效益评价
1.2 城市地理学视角
城市地理学希望通过对反映城市功能区空间特征的指标进行分析，对功能区的空间转移 及衰退风险进行预判，其中最具代表性的是美国学者墨菲和万斯所提出的 CBD 指数，即商务 中心高度指数（CBHI）和商务中心强度指数（CBII）。他们将 CBHI≥1 且 CBII≥50％的连续 街区认定为 CBD，通过对指数变化情况的分析对 CBD 的空间转移趋势和衰退风险进行判断。
全国”现代服务业中心
1386 万平方）
四新会展商
3
282.12
务区
多功能复合型的国际博览城
346 万平方
汉正街中央
4
345.78
服务区
世界级滨水旅游商贸区
规划建筑总量 1200.9 平方米， 预计新增 847 万平方
武昌滨江商
5
277.9
务区
复合型、生态型滨江商务区
核心区 250 万平方
青山滨江 6
1 重点功能区综合效益评价研究进展
当前国内外对城市功能区或类似区域的评价体系的研究主要集中在城市社会学、城市地 理学和城市经济学等领域，通过不同指标的划定，对城市功能区的外部效应、运营效益及衰 退风险等进行评价。
1.1 城市社会学视角
城市社会学领域主要研究城市功能区的外部效应，典型案例是纽约中央公园的建设，受 其所带来的外部正效应影响，周边地价出现明显上升，纽约政府将这部分额外收益用于平衡 中央公园的开发成本，从而在一定程度上解决了中央公园建设的资金困难。目前，国外对城 市功能区外部效应的评价方法主要包括附加价值法（CVM）、享乐估价法（HPM）和旅行费用 法（TCM）等。
1.3 城市经济学视角
城市经济学对城市功能区的研究侧重于其对城市经济发展带动作用的分析，通过对城市 功能区经济实力、产业结构及国际化水平等方面综合分析，对其经营效益及对城市经济发展 的带动作用进行评价。目前国内对重点功能区综合效益评价体系的研究主要基于这一视角， 如吴丹（2012）提出了北京市 CBD 发展评价指标体系，贾生华、赵蔚等均对钱江新城 CBD 的建设成熟度进行了评价。
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按照新增 300 万平方估算
9 归元寺片区 287.37
综合性宗教文化旅游区
启动区 110 万平方
华中金融 10
城片区
481.7
“立足华中、服务全国、面向 预计新增建筑面积 700 万平方
世界”的华中金融服务中心
2.2 评价指标设定原则
2.2.1 指向核心目标
根据武汉市建设国家中心城市的战略部署，重点功能区是“承担国家和区域发展战略，
图 2-1：武汉市重点功能区分布示意图
表 2-1：武汉市 10 个重点功能区基本情况一览表
区域面积 序号 重点功能区
（公顷）
发展定位
规划建筑总量
二七沿江商
1
291.05
务区
国际总部型商务区
核心区 250 万平方
武汉中央商
“立足华中、面向世界、服务 1485.5 万平方（其中新增约
2Baidu Nhomakorabea
741.15
务区
商务区
289.19
综合型商务功能区
607 万平方
世界进入中国的重要转乘中心；中
杨春湖商 7
务区
部地区的国家级综合交通枢纽和旅 启动区 150 万平方（公共建筑 674.08
游集散中心；武汉市重要的现代服 约 88.3 万，（办公约占 61.2 万））
务功能区和绿色生态活力新区。
8 汉江湾片区 249.18