第四章 市场法教学案例

2.统一采用单价
• 在统一采用单价方面，通常为单位面积上 的价格。
3.统一币种和货币单位
• 在统一币种方面，不同币种价格之间的换 算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。 在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。 汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门 公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。
4.统一面积内涵
2.市场法适用条件
• 不动产市场发展； • 交易案例资料客观； • 可比实例与待估不动产具有可替代性
市场法的操作步骤
• 第一步：广泛搜集交易案例的资料； • 第二步：选取可比实例； • 第三步：建立价格比较基础； • 第四步：交易情况修正； • 第五步：交易日期修正； • 第六步：区域因素修正； • 第七步：个别因素修正； • 第八步：容积率修正； • 第九步：土地使用年限修正； • 第十步：求取比准价格。
• 3.交易情况修正的方法：存在上述特殊交易 情况的交易案例一般不宜选为可比实例， 但当可供选择的交易案例较少而不得不选 用时，则应对其进行交易情况修正。特别 注意的是，进行交易情况修正，不仅要了 解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格， 还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正 常市场价格的程度。
• 交易情况修正的方法主要有：百分率法和 差额法。
• 例1：某市某商业区中现有一栋建筑面积为12000 平方米的办公楼需要评估其市场价格，有以下5个 交易案例，试选择可作为可比实例的案例：
• A.建筑面积为12000平方米，近期出租，年租金 1752万元，同一区域；
• B.建筑面积为25000平方米，三年前出租，年租 金2738万元，同一区域；
• C.建筑面积为10000平方米，现在空置，同一区 域；
四、交易情况修正
• 1.含义：如果可比实例的成交价格是不正常 的，则应将其修正为正常的。该类对可比 实例成交价格进行的修正，称为交易情况 修正。
• 2.造成成交价格不正常的因素：有特殊利害 关系的人之间的交易；有特殊动机的交易； 交易双方市场信息不对称；特殊的交易方 式；交易税费非正常负担的交易；其他。
一、搜集交易案例
• 搜集的内容：交易案例不动产的状况、成 交易日期、成交价格、付款方式、交易情 况（如交易双方的目的、交易方式、交易 税费的负担方式等）。
• 建立交易案例数据库
二、选取可比实例
• 可用于参照比较来自百度文库交易实例，称为可比实 例。选取方法有：
• 1.与待估对象不动产处在同一供需圈； • 2.与待估对象不动产的用途相同； • 3.与待估对象不动产的建筑结构相同； • 4.与待估对象不动产的规模相当：选取的可
• D.建筑面积为12000平方米，近期出租，年租金 每建筑平方米1000元，位于4公里以外的另一区 域；
• E.建筑面积为15000平方米，近期售出，卖价 30000万元，同一区域。
三、建筑价格比较基础
选取了可比实例后，一般需先对这些可 比实例的成交价格进行换算处理，使它们 之间的口径一致、相互可比，并统一到需 要求取的待估对象的价格单位上来，为后 续进行修正建立共同的基础。
• 百分率法：可比实例成交价格×交易情况 修正系数=可比实例正常市场价格
• 差额法：可比实例成交价格±交易情况修 正金额=可比实例正常市场价格
• 在实际的估价过程中，除交易税费非正常 负担的交易，可通过差额法对可比实例成 交价格进行交易情况修正外。其他绝大多 数情况均需要百分率法对可比实例成交价 格进行交易情况修正。
• 在百分率法中，交易情况修正系数 应以正常市场价格为基准来确定。 由此百分率法公式可细化为：
可比实例正常市场价格=可比 实例成交价格×正常情况指数÷可 比实例情况指数
• 二、市场法的理论依据：替代原理
三、市场法适用的范围与条件
• 1.适用范围：有丰富交易案例的不动产的估 价。
• 很少发生交易的不动产很难应用市场法进 行估价。不适用于市场法的有：古建筑、 寺庙、教堂；风景名胜区土地和矿产资源 用地；图书馆、体育馆、学校等公益性建 筑；其他不动产交易很少发生的地区，等 等。
比实例规模一般应在待估对象规模的0.5～2 范围内。
• 5.与待估对象不动产的档次相当； • 6.与待估对象不动产的权利性质相同； • 7.与待估对象不动产的估价时点接近； • 8.与待估对象不动产的估价目的吻合； • 9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或
能够修正为正常市场价格；
• 10.选取可比实例的数量要求：一般选取3个 以上（含3个）、10个以下（含10个）。 在现实股价中，严禁编造可比实例的恶劣 行为！
• 一、概念：是将待估不动产与接近估价时 点的已发生交易的类似不动产进行比较后， 对它们的成交价格进行修正，进而得出待 估不动产客观合理价格的方法，又称市场 比较法、比较法。由市场法估价得到的价 格称为比准价格。
• 所谓类似不动产，是指在同一供需圈内， 在用途、建筑结构、规划条件等方面与待 估不动产基本相似的不动产。
1.统一付款方式
• 用于不动产价值量大，不动产成交价格往 往采用分期付款的方式支付。而且付款期 限的长短不同，付款数额在付款期限内的 分布不同，实际价格也会有所不同。价格 中为便于比较，价格通常以一次付清所需 要支付的金额为基准，所以，需要将分期 付款的可比实例成交价格折算为在其成交 日期一次付清的数额。具体方法是通过折 现计算。
• 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格 x套内建筑面积÷建筑面积；
• 建筑面积下的价格=使用面积下的价格x使 用面积÷建筑面积；
• 套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格 x使用面积÷套内建筑面积。
5.统一面积单位
• 1公顷=10000平方米； • 1亩=666.67平方米； • 1平方英尺=0.09290304平方米
不动产估价方法
• 第四章 市场法 • 第五章 成本法 • 第六章 收益法 • 第七章 假设开发法 • 第八章 路线价法 • 第九章 长期趋势法 • 第十章 基准地价系数修正法
第四章 市场法
• 市场法的基本原理 • 市场法的操作步骤 • 市场法的难点与存在的问题 • 市场法的应用（举例）
市场法的基本原理