第四章 市场法教学案例
市场法评估案例
市场法评估案例在市场经济条件下，市场法评估是企业经营管理中不可或缺的一环。
市场法评估是指根据市场法规律，对市场进行全面、系统、科学的评估，以便企业在市场竞争中做出正确的决策。
下面，我们将以某公司在市场法评估方面的案例来进行分析和探讨。
某公司是一家专业生产运动鞋的企业，随着市场竞争的日益激烈，公司决定进行市场法评估，以更好地应对市场挑战。
首先，公司对市场竞争对手进行了全面的调研和分析，包括对竞争对手的产品特点、价格策略、营销手段等方面进行了深入研究。
通过对竞争对手的市场表现进行分析，公司得出了竞争对手的优势和劣势，为公司制定未来的市场策略提供了重要参考。
其次，公司对目标市场进行了细致的分析。
通过对目标市场的消费者需求、购买行为、消费习惯等方面进行调查和研究，公司了解到了目标市场的特点和趋势。
同时，公司还对目标市场的潜在竞争对手进行了分析，以便及时调整自身的市场策略，保持市场竞争力。
在市场法评估的过程中，公司还对市场环境进行了分析。
包括对政策法规、经济形势、社会文化等方面进行了研究，以便更好地把握市场发展的大环境。
通过对市场环境的分析，公司可以及时调整自身的经营策略，以适应市场的变化。
最后，公司对自身的市场定位和品牌形象进行了评估。
通过对自身产品的特点、市场定位和品牌形象进行分析，公司可以了解自身在市场中的竞争优势和劣势，为未来的市场推广和营销提供重要参考。
通过对市场法评估的全面、系统的分析，某公司成功地制定了未来的市场战略，提高了市场竞争力，实现了企业的可持续发展。
这个案例充分说明了市场法评估对企业的重要性，只有通过科学的市场法评估，企业才能更好地应对市场变化，保持竞争优势，实现长期稳定的发展。
综上所述，市场法评估是企业经营管理中不可或缺的一环，只有通过全面、系统、科学的市场法评估，企业才能更好地把握市场动态，制定正确的经营决策，实现可持续发展。
希望本案例对大家有所启发，引起对市场法评估的重视和思考。
市场法评估案例
市场法评估案例话说啊，有这么个事儿。
小明他爷爷留给他家一套老房子，这房子到底值多少钱呢？小明就找了个评估师来用市场法评估一下。
那什么是市场法呢？简单说，就像是你去市场买菜，你得看看周围摊位同样的菜都卖多少钱，然后给自家的菜定价一样。
评估房子也差不多。
评估师首先开始找类似的房子，这就跟找和小明家老房子的“双胞胎兄弟”似的。
他在附近的街区找啊找，终于找到了几套差不多的房子。
这些房子呢，就像是参加选美比赛的选手，和小明家老房子站在同一起跑线上等着被比较。
比如说，第一套找到的类似房子，位置和小明家的老房子就隔了一条街。
那房子大小也差不多，都是两层的小楼，建筑面积误差在个几平米以内。
不过呢，人家那房子刚刚重新装修过，内部看着崭新崭新的，就像刚出炉的面包，散发着诱人的气息。
这时候评估师就开始分析了，装修好的房子肯定比小明家那有些年头、没咋装修的老房子要值钱啊。
再看第二套类似房子，房子的户型和小明家老房子一模一样，连房间布局都像是一个模子里刻出来的。
但是啊，这个房子的院子比小明家的小了不少，就像小一号的衣服穿在同样身材的人身上，总感觉有点紧巴。
这时候评估师心里就有数了，院子大的房子在市场上更受欢迎，价值也会更高些。
然后评估师就开始详细对比价格了。
那套刚装修过的类似房子啊，最近刚刚以50万的价格卖出去了。
但是考虑到装修因素，评估师估算这装修大概值个10万块钱。
所以啊，去掉装修的价值，和小明家老房子差不多的毛坯状态下，这个房子大概值40万。
再看那套院子小的房子，卖了35万。
评估师想啊，院子小可能会让房子价值降低个5万左右，要是院子大小和小明家一样的话，估计能卖40万呢。
综合这几套类似房子的情况，评估师最后给小明家老房子的评估价格定在了38万左右。
他就跟小明说：“你看啊，你家这老房子呢，和那些类似房子比起来，有自己的优势和劣势。
综合考虑市场上的情况，它大概就值这个钱。
”就这样，通过市场法，小明就知道他家老房子在市场上的价值啦，就像给老房子找到了它在金钱世界里的坐标一样。
第四章 市场比较法及其应用PPT课件
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 5.同行之间相互提供信息资料 ➢ 6.其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、不动产
登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 ➢ （二）搜集交易实例的内容 ➢ 1、交易双方的基本情况与交易目的 ➢ 2、交易实例的房地产状况 ➢ 3、成交价格与成交日期 ➢ 4、付款方式 ➢ 5、交易情况
➢ 例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期 付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％， 则在其成交日期时一次付清的价格为： 30×20%+[30×(1-20%)]÷(1+ 0.5％)6=29.29(万 元)
2、统一币种与货币单位 3、统一面积内涵：建筑面积、使用面积、套内建筑面
积。 4、统一面积单位：习惯上为每平米价格。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
四、交易情况修正 （一）含义：是排除交易行为中的某些特殊因
素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成 交价格修正为正常价格。 ➢ 1.待估房地产的价格是一种客观合理价格，我 们把它看作是“正常价格”； ➢ 2.修正的目的就是要得到待估房地产的价格， 也就是要得到“正常价格”，因此，修正的基 准或者说参照系数就是待估房地产；
可比实例A 可比实例B
成交价 4500元/m2 5000元/m2
交易情况修正 -5% +2%
对交易税费情况的修正
➢ 买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格： 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
➢ 卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率下的价格： 应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
《企评第四章市场法》PPT课件
3、根据可比公司样本得出的基数（如市盈 率、净资产倍数、市收率）后，在根据标 的公司的具体情况进行适当的调整。
二、市场法的分类
1．按所选可比交易案例分类 根据评估中所选择可比企业交易案例 的不同，市场法分为参考企业比较法和并 购案例比较法。
（1）参考企业比较法，指通过对资本市场 上与被评估企业处于同一或类似行业的上 市公司的经营和财务数据进行分析，计算 适当的价值比率或经济指标，在与被评估 企业比较分析的基础上，得出评估对象价 值的方法。
（一）根据基础因素估计市盈率
公司市盈率同样取决于现金流贴现模型中 决定价值的基础因素——预期增长率、红 利支付率和风险。 1、稳定增长公司的市盈率
利用前面所介绍的Gordon 增长模型，可以得到稳定 增长公司股权资本的价值：
Po=
DPS1 rg
因为DPS1=EPS0× （红利支付率）× （1+gn），所以股权 价值可以表示为：
1.25
1.00 1.40 1.10 130 1.19
3.54
31.02% 81.60% 90.54% 83.03% 50.00%
52.90
22.30 30.40 16.10 25.20 ?
0%
58.00% 0% 7.00% 10.50% 0%
34.00%
32.50% 17.50% 32.00% 21.63% 15.00%
１、利用可比公司
估计一家公司市盈率最普遍使用的方 法是选择一组可比公司，计算这一组 公司的平均市盈率，然后根据待估价 公司与可比公司之间的差别对平均市 盈率进行主观上的调整。
２、利用全部截面数据----回归分析方法
与“可比公司”方法相比，公司的全 部截面数据也可以用来预测市盈率， 概括这些信息最简单的方法是进行多 元回归分析，其中市盈率作为被解释 变量，而风险，增长率和红利支付率 为解释变量。
第四章教案--目标市场策略范文
第四章目标市场策略复习消费者行为分析的以案例：“飘柔洗发水”导入新课以案例：“飘柔洗发水”导入本章以宝洁公司为例市场细分是20世纪50年代才出现的概念。
50年代前，企业往往把消费者看作是具有同样需求的整体市场，所以大量生产单一品种的产品，用普遍广泛的分销方式和同样的广告宣传方式进行销售。
但是，由于消费者的需求是有差异的，这样的销售方式使他们不满。
50年代，美国宝洁公司发现消费者由于洗涤不同的纤维织物的需要，不满足于单一品种的肥皂，于是生产了三种不同性能、不同牌子的洗衣肥皂：一种是洗涤软性纺织品的碱性小的肥皂，一种是洗涤较脏衣服的强碱肥皂，一种是多种用途的全能肥皂。
由于这些肥皂满足了不同消费者的需求，使其在肥皂市场上获得最大的市场份额。
营销专家总结了这一实践经验，提出了市场细分这一概念。
进入21世纪，市场细分理论又有了很大的发展，"细分到个人"、"一对一营销"、"定制营销"等为一些企业所采用，大大充实了市场营销的理论和实践。
第一节市场细分概述一、市场细分的概念及意义市场细分概念：就是企业根据消费者明显的不同特点，把整体市场分割成两个或更多个分市场（子市场），每个分市场都是需要与欲望相同的消费者群组成，从而确定目标市场的过程。
市场由购买者组成，而购买者在消费需求、购买习惯等方面各不相同，因为他们对商品的品种、数量、价格、式样、规格、色彩、购买时间、购买地点等都会体现出一定的差异性。
这些差异性的存在，为市场细分提供了基础，消费差异越大，消费者越是追求差异化，市场细分也越有必要。
理解市场细分这一含义，应把握以下问题：1．市场细分的实质是辨别不同的消费群体，并加以分类的过程，而不是通过产品分类来细分市场的。
这是因为商品是用来进行交换的劳动产品，它只有在满足人们一定需要时才会被人们所接受。
只有抓住消费需求的差异性，才能把握市场细分的规律。
2．市场细分的目的是为了挖掘市场机会，而不是为了细分而细分。
市场法的应用举例
市场法的应用举例某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。
经调查收集到以下资料：（1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况见表1，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
（2）土地还原利率为7%。
（3）该城市住宅地价指数以2007年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点。
（4）该城市住宅地价的容积率修正系数见表2。
请根据上述资料：（1）编制该城市地价指数表。
（2）采用市场法估算出待估宗地于2008年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
解答：针对给定的题目，按审题、解题思路与方法选择、公式与计算步骤、难点与常见错误分析四个步骤进行阐述。
审题：①明确题目要求。
本题有两项要求，即编制地价指数表和求取宗地在2008年10月1日70年期的土地单位面积价格，审题时要注意估价时点、土地使用年限和价格类型。
②了解有关资料。
本题主要提供了4个案例的交易价格及宗地状况资料，并说明了地价增长情况及容积率与地价的关系，这为构思解题方法提供了依据。
③审查关键内容，谨防误用。
在审题过程中应密切注意各案例所给的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。
要明晰比较的基准，是以待估宗地为基准，还是以比较案例为基准。
否则很容易造成条件指数取值错误。
解题思路与方法选择1.方法选择根据估价对象状况及题目所提供资料，本题适用市场法。
2.解题思路①先根据地价增长情况编制地价指数表；②根据所确定的各因素条件指数，按照市场法的计算公式，分别对A、B、C、D4个交易案例进行各项因素修正，得到相应比准价格。
③采用适当方法对4个比准价格进行综合，计算得到待估宗地价格。
公式与计算步骤1.适用公式某一比较案例的修正价格=比较案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数2.计算步骤（1）选择计算方法该题不涉及交易情况修正，因此下面仅对交易日期、土地使用年期、容积率、区域因素和个别因素依次进行修正。
经济学高中教案让学生了解市场经济原理的案例分析
经济学高中教案让学生了解市场经济原理的案例分析高中经济学教案：案例分析市场经济原理第一节：引言在当今全球化的世界中，市场经济原理成为了各国经济发展的核心推动力。
作为经济学家的一项基本知识，我们需要确保学生在高中阶段就能够了解和掌握市场经济的基本原理。
为此，本教案将通过案例分析的方式，帮助学生深入了解市场经济原理并应用于实际情境。
第二节：案例分析：市场定价1. 案例背景：假设学生们制作了一种具有独特功能的手工艺品，并计划在校园教育展销会上销售。
每个学生都面临一个重要问题：如何确定手工艺品的最佳价格。
2. 案例讨论：学生们将形成小组，共同探讨如何确定手工艺品的最佳价格。
引导学生思考如下问题：- 什么是市场需求和供给？- 如何衡量手工艺品的价值？- 价格与需求之间的关系是什么样的？- 价格与供给之间的关系是什么样的？3. 案例解析：通过小组讨论，学生们将参考市场需求和供给的关系，理解价格形成的基本原理。
他们还将考虑到市场竞争、成本和利润等因素，以确定最佳价格。
教师可以引导学生进行实际操作，让他们模拟销售并收集相关数据以验证他们的定价策略的有效性。
第三节：案例分析：市场激励1. 案例背景：假设学生们参加了一项社区志愿者服务活动，其目的是激励学生们主动参与社会公益事业。
学生们的任务是发起一项慈善义卖，筹集善款用于当地贫困学生的助学金。
2. 案例讨论：学生们将形成小组，讨论如何在义卖活动中激励他们的同学和社区居民参与，并思考以下问题：- 激励的方式和手段有哪些？- 如何制定有效的激励机制？- 个人利益与社会利益之间如何平衡？3. 案例解析：通过小组讨论，学生们将学习到市场经济中激励机制的基本原理。
他们将了解到奖励、竞争、自由选择等因素对于激发人们的积极性有重要作用。
教师可以引导学生设计激励方案，并在实际活动中考察其效果。
第四节：案例分析：市场失灵1. 案例背景：学生们将研究一个旅游景点的案例，该景点由私人企业经营，但由于环境污染问题，导致社会公众和政府对其产生负面评价。
4第四章_市场法
2010。11.20 185.00 65 28462 正常 转让
2010.11.05 154.00 65 23692 正常 转让
2010.11.30 240 68 35294 正常 转让
2010.11.11 109 66 16515 正常 转让
公寓
有较多商铺店面、 繁华度较好 较优 较完备，近新华医 院 较近 较好 较优 砖混 5/20 1.68/35% 精装修/05
100 100 100 98 99
16515
100 100 99 97 98
100 100 100
100 99 99
100 100 100
100 100 100
100 99 100
100 98 98
100 100 103
98 97 99
100 101 101
99 97 100
100 97 102
95 99 98
第四节 建立可比基础
统一房地产范围 范围不同的情况 带有债权债务的房地产 含有非房地产成分 房地产实物范围不同
统一付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准 例如：一物业合同总价20万元，分三期支付，首付 30％，半年后支付30％，一年后支付40％，问合 同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率6％， 按月付息）。
环境条件 楼层
个别 因素 容积率/绿 化率 房龄/装修 平面布置
比较因素修正表
指
估价对象及 比较实例
新凤城（估价对 象） 待估
才茂公寓 7635.5 28462 100/100 100/100 100/100 100/99
贵仁雅苑 6426.5 23692 100/100 100/100 100/99 100/98
市场法
市场法【例】某宗房地产交易.买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/平方米, 买卖中涉及的税费均由买方来负担。
该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
1则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。
A、2625 B 、2500 C 、2214 D 、21732若约定买卖中涉及的税费均由卖方负担，则该房地产的正常成交价格为（）元/平方米。
A、2625 B 、2500 C 、2214 D 、2173例题2V A= 4500X 100十（100-5）= 4736.84（元/m）V B= 5000X 100十（100+2）= 4901.96（元/m【例】某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5 %, 2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8 %，而2003 年6月末至2003年10月末平均每月比上月上涨1.5 %。
2002年11月末成交的实例价格为4500元/平方米。
若修正到2003年9月末，其价格为（）元/平方米。
A、4500 B 、4223.89C、3752.56 D 、4179.67【例】按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为区域因素（）A、可比实例优于估价对象，对价格的影响程度为2%B、可比实例劣于估价对象，对价格的影响程度为2%C、可比实例劣于估价对象，对价格的影响程度为 2.04%D可比实例优于估价对象，对价格的影响程度为 2.04%【例】按间接比较法判定某可比实例价格的个别因素优于标准状况得102分，估价对象劣于标准状况得97分，则个别因素修正为（B ）A 、1.05B 、0.95C 、0.98D 、1.03【例】某宗住宅用地土地使用年期为70年，容积率为2.0。
选择某比较案例的成交价格为1800元/平方米，土地使用年期50年，容积率1.5。
与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地【例】某城市有宗地F 需要评估，现有类似土地5宗，条件如下：该城市地价指数如以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以 后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为 1,容积率在1-1.5之间时, 容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时增长5%超过1.5后容积率每 增长0.1，单位地价比容积率为1时增长3%表中位置、形状、区域因素、个别 因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较， 表中数字为负时，表示待估地的条 件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件好， 数字表示对宗地地价的修正幅度。
市场法课件
02
01
市场法适用于评估新购资产、资产转让、企业价值评估等场景。
适用场景
市场法不适用于评估唯一资产或非市场交易资产，如自用设备、保密技术等。
限制条件
成本法是通过重新购置资产所需的成本来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的交易价格。市场法更直接反映市场供求关系。
收益法是通过预测资产未来收益来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的过去交易价格。市场法更注重现实市场状况。
乘数法
预测目标资产的未来现金流，并折现至评估基准日，以得出目标资产的价值。
现金流折现法
检验价值比率的可靠性
通过对比类似资产或交易的公开市场价格、评估价值等数据，检验价值比率的可靠性。
调整价值比率的不确定性因素
考虑市场环境、企业特定因素等不确定性因素，对价值比率进行调整，以更准确地反映目标资产的价值。
根据调整后的结果，得出被评估对象的评估价值。
市场供需关系、市场竞争状况等因素都会影响市场法的评估结果。
市场条件
市场数据的可靠性、准确性直接影响评估结果的准确性。
数据可靠性
被评估对象的特性、用途、地理位置等因素也会影响其市场价值。
资产特性
确定可比实例
选择的实例应与待估价对象在用途、规模、建筑结构、区域位置等方面类似。
适用范围
适用于有类似资产或交易的市场，且这些资产或交易的数据可获得。
限制
价值比率并非绝对准确，可能受到市场环境、数据可靠性等因素的影响。同时，对于某些特定类型的资产，如无形资产、非上市公司的资产等，市场法可能不适用。
市场法应用案例分析
房地产评估是市场法应用的重要领域之一，通过比较类似房地产的交易价格，可以对房地产进行客观、公正的价值评估。
市场法案例
市场法应用案例1）评估对象概况评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区第9号楼一层公建，建筑面积1400平方米。
具体情况如下：（1）位置与环境。
评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。
小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，倚山望水。
小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套，规划为南北向30栋多层和小高层住宅。
小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。
小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。
• （2）占用土地的基本情况。
评估对象所在的住宅小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。
根据滨海市政府[2000]40号文件，该地块土地级别为六级。
该土地已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2005）字第58号。
••••（3）评估对象房屋的基本情况。
评估对象房屋位于阳光小区第9号楼，建于2006年，9号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。
公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。
9号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。
评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。
评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。
2）评估要求评估该房地产2008年4月1日的市场价值。
3）评估过程（1）选择评估方法。
该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
（2）搜集有关的评估资料，选择可比实例。
通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。
••••可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。
市场法评估法案例
市场法评估法案例咱就来说说二手车市场里的事儿，这可是市场法评估的一个超级典型的例子。
一、案例背景。
我有个朋友，叫小李，他想把自己开了三年的小轿车卖掉。
这车子刚买回来的时候，那可是崭新崭新的，花了他15万大洋呢。
但是现在，他换了新工作，公司给他配车了，自己的车就闲置了，所以打算卖掉换点钱。
二、寻找可比实例。
小李就来到了当地最大的二手车交易市场。
他发现啊，这个市场里车那叫一个多，但是要找到和自己车相似的，还得费点功夫。
他得找那些品牌一样、车型一样，甚至连配置都差不多的车，这就是市场法里说的可比实例。
他逛了一圈，发现有三辆车比较符合。
第一辆车呢，也是这个品牌和车型，配置稍微低一点，车龄是四年，卖家标价8万；第二辆，配置和他的车几乎一样，车龄三年半，标价9万5；第三辆配置更高一点，车龄也是三年，标价10万2。
三、比较调整因素。
1. 车龄。
小李的车是三年，第一辆车是四年。
一般来说，车龄每多一年，价格可能就会降低个5% 10%左右。
那第一辆车因为车龄多了一年，所以价格要相应地降一些。
第二辆车车龄三年半，比小李的车多了半年，这个影响相对小一点，价格也得稍微降一点，但降的幅度肯定没有第一辆车那么大。
2. 配置。
小李的车配置处于中等，第一辆车配置低一点，这可能就会使它的价格再降低个3000 5000元左右。
第三辆车配置高一点，这配置高出来的部分可能值个8000 10000元，所以它的标价才会比小李的车高一些。
四、评估价值确定。
1. 对第一辆车的调整。
因为车龄多一年，假设按车价的8%降，第一辆车标价8万，那如果车龄一样的话，价格应该是8万÷(1 8%)≈8.7万。
但是它配置低，再减去4000元，那调整后的价格就是8.3万。
2. 对第二辆车的调整。
车龄多半年，假设按车价的4%降，标价9万5，那如果车龄一样，价格就是9万5÷(1 4%)≈9.9万。
这个价格就比较接近小李心里的预期了。
3. 对第三辆车的调整。
市场法举例
参照物情况表（一）进行交易情况修正本案例中假设未发现参照物有什么特殊情况，均作为正常交易看待。
故无须进行修正。
（二）进行交易时间修正根据调查，1995年5月至1996年5月，土地价格平均每月上涨1%。
参照物Ａ的时间修正系数＝１０７％／１００％＝１.０７参照物Ｂ的时间修正系数＝１１２％／１００％＝１.１２参照物Ｃ的时间修正系数＝１０９％／１００％＝１.０９（三）进行区域因素修正参照物Ａ与评估对象处于同一地区，无需作区域因素修正。
Ｂ、Ｃ的区域因素修正情况可参照下表的有关数据判断。
区域因素修正表注：１００。
参照物Ｂ的区域因素修正系数＝１００／８８＝１.１３６ 参照物Ｃ的区域因素修正系数＝１００／９６＝１.０４２ （四）进行个别因素修正 １．关于面积因素修正，由于待评对象的面积大于三个参照地块，且对同一商业用地而言便于充分利用，故判定待评地块面积因素对价格的影响较参照物高２％。
２．土地使用剩余年限因素，除参照物Ｂ与待估地块剩余使用的年限相同外，参照物Ａ与Ｃ均需作使用年限因素调整，调整系数测算如下（假定的折现率为８％）：参照物Ａ、Ｃ使用年限修正＝()⎥⎦⎥⎢⎣⎢+-30%8111÷()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-35%8111 =(1-0.0994)÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =０.９６５９参照物Ａ个别因素修正系数＝１.０２×０.９６５９＝０.９８５参照物Ｂ个别因素修正系数＝１.０２参照物Ｃ个别因素修正系数＝１.０２×０.９６５９＝０.９８５ （五）计算待评土地初步价格Ａ＝１１９０×１×１.０７×１×０.９８５＝１２５４（元／m 2）Ｂ＝１０２９×１×１.１２×１.１３６×１.０２＝１３３５（元／m 2） Ｃ＝１１００×１×１.０9×１.０４２×０.９８５＝１２０８（元／m 2） （六）采用算术平均发求得评估结论单位面积评估值=（1254+1335+1208）÷3≈1266（元/m 2）待评估地评估值=⎪⎭⎫ ⎝⎛++3120813351254元/m 2×500m 2=632833.33(元)。
第四单元面对市场经济教学案1
第四单元面对市场经济教学案1第四单元面对市场经济考点梳理1、市场配置资源2、社会主义市场经济3、全面建设小康社会的经济目标4、促进小康社会经济发展、面对经济全球化6、积极参与国际竞争与合作知识梳理一、市场配置资源（一）市场调节1、资源配置的必要性：是由资源的有限性和人的需求的无限性这一矛盾决定的。
人的需要是多各多样的，但在一定时期和范围内，社会加以利用的资源总是有限的，为了尽量满足多方面的需要，社会必须合理配置有限的资源。
2、资源配置的两种基本手段：计划与市场3、市场配置资源的实现：市场在资源配置中起基础性作用的经济就是市场经济，市场通过价格、供求、竞争实现资源的配置。
4、市场配置资源的优点：（1）市场能够通过价格涨落比较及时、准确、灵活地反映供求关系变化，传递供求信息，实现资源配置。
（2）市场利用利益杠杆，调动商品生产者和经营者的积极性，推动科学技术和经营管理的进步，促进劳动生产率的提高，实现资源的有效利用。
、市场调节的局限性：（1）市场调节不是万能的，市场解决不了国防、治安、消防等公共物品供给问题。
枪支弹药及危险品、麻醉品等也不能让市场调节，（2）市场调节存在自发性、盲目性、滞后性等固有的弊端。
（二）市场秩序1．规范市场秩序的意义没有规程不成方圆，只有具备公平、公正的市场秩序，市场才能合理配置资源；良好的市场秩序依赖市场规则来维护。
2、市场规则的表现形式、要求（1）表现形式：法律法规、行业规范、市场道德规范等。
（2）要求：凡不是符合市场准入规则的企业、商品，均不允许进入市场；禁止各种形式的地方保护、非法垄断及其他非法竞争行为3、市场交易规则及禁止行为（1）规则：自愿、平等、公平、诚实信用（2）禁止行为：强买强卖、巧取豪夺、牟取暴利、坑蒙拐骗等非法行为。
4、社会信用制度建设（1）必要性：诚实守信是现代市场经济的基本精神，是现代市场经济正常运行必不可少的条，是规范市场秩序的治本之策。
诚信缺失会导致市场秩序混乱，坑蒙拐骗盛行，进而导致投资不足、交易萎缩、经济衰退。
第四单元面对市场经济教学案2
第四单元面对市场经济教学案2考点考题考点1:市场配置资【考题】国内摩托车之王嘉陵集团现已成为酒业公司，业内人士分析，主要是摩托车市场竞争激烈逼迫，“车王”造酒反映的经经济学道理是A、等价交换是商品经济的一个重要原则B、价格围绕价值上下波动是价值规律的表现形式、价值规律促使商品生产者在竞争中优胜劣汰D、市场通过竞争、供求、价格机制调节资配置【思路点拨】该题主要考查市场配置资的方式。
此题以嘉陵集团转产作为背景材料，考查市场调节、价值规律有关内容。
A、B、三项虽然表述正确，但与题目的内容与无关，不合要求，D项表述符合题意，故选D【答案】D【一通百通】解决此类题目，要在明确材料中心的基础上，弄清市场是如何配置资的，这就是说，一要通过审题明确题干主旨意思，二是要对本知识熟练掌握，只要把二者有机结合起，就不难选出正确答案。
考点2:社会主义市场经济【考题】（200、北京）针对当前经济运行中出现的问题，政府对不同行业采取了不同措施，如国家继续大范围、大幅度减免农业税，而对部分住房交易全额征收营业税。
对农业和房地产业采取不同措施，是政府在①弥补市场调节资的缺陷②进行经济结构调整③运用行政手段进行宏观调控④利用税收杠杆调节经济活动A、①②B、②④、①③④D、①②④【思路点拨】征收和减免税属于宏观调控中的经济手段，很明显④正确；“针对当前经济运行中出现的问题”体现了宏观调控的必要性，故①正确；有增有减体现了经济结构的调整，从题干所给条看，运用行政手段进行宏观调控是错误的，应是经济手段，故应选D。
【答案】D【一通百通】做该类试题的关键是抓住题中的关键，找准切入点。
再要注意知识的正确区分。
上题中国家宏观调控的做法，一要明确必要性，二是分清宏观调控的手段。
考点3 全面建设小康社会的经济目标【考题】下列对全面小康社会的建设进程认识错误的是A、是一种不平衡的发展过程B、必须以经济建设为中心、必须保持各地区平衡发展，实现同步富裕D、有条的地方可以率先实现现代化【思路点拨】该题主要考查对全面小康社会的建设进程的认识。
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
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• 第四章 市场法 • 第五章 成本法 • 第六章 收益法 • 第七章 假设开发法 • 第八章 路线价法 • 第九章 长期趋势法 • 第十章 基准地价系数修正法
第四章 市场法
• 市场法的基本原理 • 市场法的操作步骤 • 市场法的难点与存在的问题 • 市场法的应用（举例）
市场法的基本原理
一、搜集交易案例
• 搜集的内容：交易案例不动产的状况、成 交易日期、成交价格、付款方式、交易情 况（如交易双方的目的、交易方式、交易 税费的负担方式等）。
• 建立交易案例数据库
二、选取可比实例
• 可用于参照比较的交易实例，称为可比实 例。选取方法有：
• 1.与待估对象不动产处在同一供需圈； • 2.与待估对象不动产的用途相同； • 3.与待估对象不动产的建筑结构相同； • 4.与待估对象不动产的规模相 • 交易案例资料客观； • 可比实例与待估不动产具有可替代性
市场法的操作步骤
• 第一步：广泛搜集交易案例的资料； • 第二步：选取可比实例； • 第三步：建立价格比较基础； • 第四步：交易情况修正； • 第五步：交易日期修正； • 第六步：区域因素修正； • 第七步：个别因素修正； • 第八步：容积率修正； • 第九步：土地使用年限修正； • 第十步：求取比准价格。
2.统一采用单价
• 在统一采用单价方面，通常为单位面积上 的价格。
3.统一币种和货币单位
• 在统一币种方面，不同币种价格之间的换 算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。 在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。 汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门 公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。
4.统一面积内涵
四、交易情况修正
• 1.含义：如果可比实例的成交价格是不正常 的，则应将其修正为正常的。该类对可比 实例成交价格进行的修正，称为交易情况 修正。
• 2.造成成交价格不正常的因素：有特殊利害 关系的人之间的交易；有特殊动机的交易； 交易双方市场信息不对称；特殊的交易方 式；交易税费非正常负担的交易；其他。
1.统一付款方式
• 用于不动产价值量大，不动产成交价格往 往采用分期付款的方式支付。而且付款期 限的长短不同，付款数额在付款期限内的 分布不同，实际价格也会有所不同。价格 中为便于比较，价格通常以一次付清所需 要支付的金额为基准，所以，需要将分期 付款的可比实例成交价格折算为在其成交 日期一次付清的数额。具体方法是通过折 现计算。
• 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格 x套内建筑面积÷建筑面积；
• 建筑面积下的价格=使用面积下的价格x使 用面积÷建筑面积；
• 套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格 x使用面积÷套内建筑面积。
5.统一面积单位
• 1公顷=10000平方米； • 1亩=666.67平方米； • 1平方英尺=0.09290304平方米
• 3.交易情况修正的方法：存在上述特殊交易 情况的交易案例一般不宜选为可比实例， 但当可供选择的交易案例较少而不得不选 用时，则应对其进行交易情况修正。特别 注意的是，进行交易情况修正，不仅要了 解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格， 还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正 常市场价格的程度。
• 交易情况修正的方法主要有：百分率法和 差额法。
• D.建筑面积为12000平方米，近期出租，年租金 每建筑平方米1000元，位于4公里以外的另一区 域；
• E.建筑面积为15000平方米，近期售出，卖价 30000万元，同一区域。
三、建筑价格比较基础
选取了可比实例后，一般需先对这些可 比实例的成交价格进行换算处理，使它们 之间的口径一致、相互可比，并统一到需 要求取的待估对象的价格单位上来，为后 续进行修正建立共同的基础。
• 百分率法：可比实例成交价格×交易情况 修正系数=可比实例正常市场价格
• 差额法：可比实例成交价格±交易情况修 正金额=可比实例正常市场价格
• 在实际的估价过程中，除交易税费非正常 负担的交易，可通过差额法对可比实例成 交价格进行交易情况修正外。其他绝大多 数情况均需要百分率法对可比实例成交价 格进行交易情况修正。
• 在百分率法中，交易情况修正系数 应以正常市场价格为基准来确定。 由此百分率法公式可细化为：
可比实例正常市场价格=可比 实例成交价格×正常情况指数÷可 比实例情况指数
• 例1：某市某商业区中现有一栋建筑面积为12000 平方米的办公楼需要评估其市场价格，有以下5个 交易案例，试选择可作为可比实例的案例：
• A.建筑面积为12000平方米，近期出租，年租金 1752万元，同一区域；
• B.建筑面积为25000平方米，三年前出租，年租 金2738万元，同一区域；
• C.建筑面积为10000平方米，现在空置，同一区 域；
• 一、概念：是将待估不动产与接近估价时 点的已发生交易的类似不动产进行比较后， 对它们的成交价格进行修正，进而得出待 估不动产客观合理价格的方法，又称市场 比较法、比较法。由市场法估价得到的价 格称为比准价格。
• 所谓类似不动产，是指在同一供需圈内， 在用途、建筑结构、规划条件等方面与待 估不动产基本相似的不动产。
比实例规模一般应在待估对象规模的0.5～2 范围内。
• 5.与待估对象不动产的档次相当； • 6.与待估对象不动产的权利性质相同； • 7.与待估对象不动产的估价时点接近； • 8.与待估对象不动产的估价目的吻合； • 9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或
能够修正为正常市场价格；
• 10.选取可比实例的数量要求：一般选取3个 以上（含3个）、10个以下（含10个）。 在现实股价中，严禁编造可比实例的恶劣 行为！
• 二、市场法的理论依据：替代原理
三、市场法适用的范围与条件
• 1.适用范围：有丰富交易案例的不动产的估 价。
• 很少发生交易的不动产很难应用市场法进 行估价。不适用于市场法的有：古建筑、 寺庙、教堂；风景名胜区土地和矿产资源 用地；图书馆、体育馆、学校等公益性建 筑；其他不动产交易很少发生的地区，等 等。