房地产开发施工合同阶段法律风险防范

三、招标范围不明确的法律风险
2013版示范文本关于变更计价的通用条款
四、无效合同的结算问题
【案例】甲公司于乙公司就某项目签订了 包工包料的施工合同，工程款的计价方式 为定额下浮5%，该项目为强制招投标的 工程。此后，甲公司进行了公开招标，乙 建筑公司投标成功后依据中标合同与甲公 司签订了建设工程施工合同，计价方式为 定额，不下浮，并报当地建委进行了备案。 未备案的合同价比备案的合同的总承包价 款低200万元。工程竣工后，双方因工程 结算发生争议而诉至法院。
《广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠 纷案件若干问题的意见》（三）建设工程施工合同无 效，但按照《解释》第二条的规定可参照约定计算工 程款的，如承包人存在延期完成或者发包人延期支付 工程款的情形，当事人应参照合同约定赔偿对方由此 造成的损失。
二、中标无效的法律风险
《招投标法》 第三十九条 评标委员会可以要求投标人对投标文件中含 义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但 是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或 者改变投标一文、件黑的白实合质同性的内法容律。风险
第五十五条 依法必须进行招标的项目，招标人违反本法 规定，与投标人就投标价格、投标方案等实 质性内容进行谈判的，给予警告，对单位直 接负责的主管人员和其他直接责任人员依法 给予处分。 前款所列行为影响中标结果的，中标无效。
四、无效合同的结算问题
《司法解释》第二十一条 当事人就同一建设工程 另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合 同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作 为结算工程价款的根据。
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五、合同无效之后的违约责任问题
黑白合同导致合同无效对结算有什么影响？
在实践中，建设工程施工合同是否有效，不会对工程 款的结算造成较大的影响。 但是合同无效会对双方在建设工程施工合同中约定的 违约责任部分和双方可能约定的让利等条款造成影响。 违约责任是以合同有效为前提。在建设工程施工合同 中，业主追求承包人责任的途径主要就是工期和质量。 如果合同无效，追究承包人工期延误的责任就有了障 碍。
第四十六条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人 的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的 其他协议。
一、黑白合同的法律风险
一、黑白合同的法律风险
第四十六条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件 订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立 背离合同实质性内容的其他协议。 招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标 人应当提交。
三、招标范围不明确的法律风险
招标人擅自缩小招标范围纠纷案
【案例】业主方通过招投标方式进行新建厂房的发包， 并通过固定总价方式确定合同价款，为此，业主方提 供了施工图纸和工程量清单，但是工程量清单里面缺 少了铝合金门窗的清单项目，在招投标的范围中明确 说明招投标范围包括铝合金门窗。
那施工企业是否有权要求增加铝合金门窗的费用呢？
中标无效的情形 1.中标通知书发出后，招标人改变中标结果（招投 标法第45条） 2.招标代理机构违反保密义务或者招、投标人串通 损害国家利益、社会公共利益或他人权益的（招投 标法第50条） 3.招标人泄露应当保密的情况（招投标法第52条） 4.投标人相互串通投标或者与招标人串通投标（招 投标法第53条） 5.弄虚作假，骗取中标（招投标法第54条） 6.违法进行实质性内容的谈判（招投标法55条） 7.中标候选人以外确定中标人的（招投标法第57条）
五、合同无效之后的违约责任问题
出现黑白合同后，对房地产开发企业的建议是： 第一，如果要追究违约责任，不能依据合同条款，而 要向法院或者仲裁机构举证，证明对方延误工期给自 己造成多少实际损失，法院在判决的时候就不会依据 违约责任进行判决。 第二，对于让利条款，开发商应该在每个月结算进度 款的时候，就要标注让利扣除，才有可能获得法院的 支持。
二、中标无效的法律风险
《招投标法》 第三十九条 评标委员会可以要求投标人对投标文件中含 义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但 是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或 者改变投标一文、件黑的白实合质同性的内法容律。风险
第五十五条 依法必须进行招标的项目，招标人违反本法 规定，与投标人就投标价格、投标方案等实 质性内容进行谈判的，给予警告，对单位直 接负责的主管人员和其他直接责任人员依法 给予处分。 前款所列行为影响中标结果的，中标无效。
二、中标无效的法律风险
【案案例例2】在一个公开招标的项目中，图纸是齐的， 采用的是清单计价模式，工程是确定的，但是对于 设计变更引起的工程款在招标文件中没有写清楚， 评标委员会将几个投标人的投标文件进行比较，发 现报价较高的几个投标人在投标文件中承诺，对于 设计变更引起的费用不要求发包人支付，而是作为 让利。但是，报价最低的那投标人没有此项承诺。 实际上，如果让报价最低的那个投标人中标，发包 人花费的成本是最高的。所以，发包人要求报价最 低的那个投标人也做出同样的承诺。
开发商在施工阶段的 法律风险防范
主讲人：何李律师
2013年6月18日
一、黑白合同的法律风险
【案例】乙建筑公司投标成功后依据中标合同与甲开发 公司签订了包工包料的建设工程施工合同 ，并报当地 建委进行了备案。乙公司进场施工之前，甲公司以钢材 等建材价格持续下降为由，与乙公司反复磋商，双方达 成了乙方在工程总承包价的基础上让利5%的意见，并 重新签署了一份施工合同作为乙方进场条件。新合同价 比原合同的总承包价款降低120万元，但未到当地建委 备案。工程竣工后，双方因工程结算发生争议而诉至法 院。乙公司要求按照老合同结算工程价款。
二、中标无效的法律风险
《工程建设项目施工招标投标办法》 第七十六条 依法必须进行招标的项目，招标人违 法与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容 进行谈判的，有关行政监督部门给予警告，对单 位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法 给予处分。
前款所列行为影响中标结果的，中标无效。
二、中标无效的法律风险