(房地产管理)年住建局暖房子工程和老旧小区环境综合整治实施方案

2011年“暖房子工程”和老旧小区

环境综合整治实施方案

为切实做好“暖房子工程”，推进我市既有居住建筑节能改造工作，在“暖房子工程”推进的同时进行老旧小区环境综合整治工作，努力创造舒适、整洁、安全、方便的居住环境，以适应现代化城市建设与管理的需要。结合本市实际情况，特制定本方案。

一、指导思想

坚持以科学发展观为统揽，以改善民生为根本，以改变城市形象、优化市民生活环境、推动文明城市创建工作为落脚点。以“暖房子工程”与弃管楼环境综合整治相结合、与主城区临街楼房环境综合整治相结合、与主城区板楼拆迁规划相结合、与棚户区改造相结合为总体要求，加快城市建设步伐，为全面营造优美、整洁、有序的小区居住生活环境，推动我市经济社会持续、健康、和谐发展提供更加有力的支持和保证。

二、工作目标和任务

以城市建设改造为主线，对未列入板楼拆迁计划和棚改计划的弃管小区和弃管楼房进行全面整治；以人民大街为轴心，科学合理规划板楼拆迁；以沿街两侧楼群为重点，实施主街路两侧建筑物美化、亮化工程；以“暖房子工程”和老

旧小区环境综合整治为契机，使老旧楼房的基础设施得到改善。经过环境综合整治后的老旧小区和弃管楼一律纳入物业管理，通过三年的努力，将使我市主城区的城市景观发生翻天覆地的变化，城市面貌将焕然一新，大幅提升辽源城市形象，推动辽源城市建设不断向前发展。

三、工作原则

1、以热源辐射为单位，实施区域性、连片整治改造为原则，重点解决老旧楼房节能保温问题。

2、以解决群众投诉案件多、问题多、环境脏乱差的住宅小区为原则，重点解决人大代表关心、广大市民迫切需要处理的涉及民生的热点、难点问题。

3、实施住宅小区配套设施综合整治为原则，重点改善老旧楼房的基础设施。

4、以整治改造与尊重广大人民群众意愿相结合为原则，在充分考量居民支付能力的基础上，对具备实施专业化物业管理条件的区域，推行专业化物业管理服务。

5、以整治改造与拆除违章建筑相结合为原则，彻底拆除老旧小区违章搭建的建筑物、构筑物，规范住宅小区的管理秩序。

6、坚持政府主导，群众参与的原则。发挥政府主导作用，调动群众参与整治的积极性，从整治方案制定到整治工作验收让群众全程参与，充分征询群众意见，95%以上群众

同意的方可改造整治，努力营造“过程群众参与，成果群众享受，小区共同维护”的良好氛围。

四、“暖房子工程”和综合整治计划

经现场勘察，初步确定16个地块可列为三年城市建设规划（具体地块是：金叶小区、福寿小区、红旗小区、财亨（中级法院原址）、百花小区、水产公司、国康小区、建业（向阳桥下）、市政府小区、泊林小镇二期、站前小区、市委小区、教师新村、长鑫（龙山西规划审批未建）、变压器厂（规划续建）、大旅社，总占地面积47.9公顷）。未列入城市建设规划的主城区老旧小区和弃管楼均列入我市暖房子工程和环境综合整治三年计划。

（一）2011年“暖房子工程”和环境综合整治计划（见附件1）

初步计划改造60.8万平方米、15个地块、157栋楼、9211户；具体是宏塔小区、桥北小区、金三角小区、双龙小区、礼宁小区、清真寺小区、宏泰小区、民乐小区、多寿小区、建行旧小区、华孚小区、交通花园、老三百小区、西小桥小区、安居小区。

按照省打造一个精品亮点小区的要求，拟以桥北小区（煤城新村道东）为示范小区。

其中改造弃管小区4个、弃管单体楼17栋，建筑面积10.75万平方米，楼房30栋，涉及住户1556户。

如果资金允许可增加改造30万平方米。

（二）改造和综合整治小区的现状

1、弃管楼现状

一是因楼房年久失修导致屋面防水渗漏、外墙皮严重脱落、上下水不畅、供电线路老化、雨落管脱节等；

二是由于长时间弃管，导致小区的楼宇门无人维修，均已毁坏，根本无法使用，有的单元门还是木质的，有的只有门框了，门板已不知去向。

三是小区未封闭，封闭的无人管理，大小车辆随意进入，导致路面破损严重；

四是这些楼房的业主遇有问题，不是向物业管理部门投诉，就是向市长公开电话投诉，有的还在政府公开的网站上发表言辞激烈的贴子，严重影响政府形象。

2、老旧住宅小区现状

一是因受东北特殊气候条件影响导致屋面防水渗漏、外墙皮严重脱落需进行修缮处理；

二是部分楼房上水管线腐蚀严重，容易造成饮用水污染，影响公共卫生安全；

三是下水管线管径细、坍塌等，导致下水不畅，并且经常有堵塞、溢漏的现象发生，维修起来很困难；

四是由于很多小区建设时间早，没有建立收取住宅专项维修资金制度。很多共用设施设备都运行多年，遇有问题，

只能进行简单维护，物业服务企业无力承担大额的维修和更换费用，导致小区的楼宇门、门禁、道路及硬覆盖损坏严重，有的设备根本无法使用，有的已经没有维修价值；

五是个别小区未封闭，大型载重车辆随意进入，导致路面受损严重；

六是这些小区的业主搭车享受物业服务的现象非常普遍，不想承担物业服务费用，遇有问题，不是向物业管理部门投诉，就是向市长公开电话投诉，有的还在网站上发表言辞激烈的贴子，严重影响了政府的形象。

五、资金来源和资金使用安排

资金来源是省及以上专项补助资金、省转贷资金及地方配套资金。资金使用安排如下：

1、招标代理、施工图设计、施工图审查、施工监理等前期费用计划每平方米4元；

2、外墙保温计划每平方米74.88元；

3、外墙涂料计划每平方米11.69元；

4、屋面保温和防水计划每平方米32.11元；

5、楼宇门和外窗计划每平方米22.9元（如居民不承担30%为31.03元）；

6、上下水改造计划每平方米元；

7、小区环境整治计划每平方米元。

合计：每平方米元。

以上费用为前期估算，其中省及以上专项补助资金每平方米100元，转贷资金每平方米30-50元，如转贷资金每平方米30元，地方配套资金每平方米需70元；如转贷资金每平方米50元，地方配套资金每平方米需50元。

六、“暖房子工程”和综合整治内容及标准

建筑物外墙体保温节能改造。主要对原建筑的外墙体表面贴保温材料，做到保温、防水效果。

小区环境整治的内容及标准以满足居民最基本最为迫

切的居住需要、充分考虑我市那些投诉多、问题多、环境脏乱差的现状，科学合理的加以确定。

（一）“暖房子工程”和综合整治内容：

1. 建筑外墙保温及粉饰。包括拆除和安装落水管，原有墙面处理、粘苯板、刷涂料等；更换节能门窗；屋面做防水；屋面做保温。（包括拆除原有防水层、找坡层、保温层等）

2、硬化工程。整修道路、围墙、围栏；铺设方砖；安砌边石、界石；修补、更换下水井盖。

3.绿化工程。补植和增辟绿地；整修树木；修建树盘花坛。

4.亮化工程。整修小区内路灯设施；补设楼道灯。

5.美化工程。拆除违章建（构）筑物，清理搭建物、堆积物、悬挂物；整治清理小区内餐饮、娱乐、商业网点等违规排放烟尘、污水以及造脏污染和噪音扰民问题，取缔擅自

改变房屋用途的经营场所，统一牌匾；清理小区内垃圾；楼道粉饰；清理规整空中散乱布线。

6.封闭或半封闭住宅区。

7.清理补建自行车棚、机动车停车位。

8.更换安装楼宇防盗门和更换建筑外窗。

9.补建和完善社区服务设施、文化体育设施、安全防范设施等配套设施。

10、建立落实长效管理机制。高度重视旧住宅小区改善之后的后续管理，巩固改善工程成果，维护良好的居住环境。落实长效管理机制，街道、社区设置专人专职负责落实老旧小区整治后的物业管理工作。

（二）“暖房子工程”和整治标准：

依据《吉林省实施“暖房子”工程的老旧小区环境综合整治工程验收标准》严格执行。

七、“暖房子工程”和整治改造工程运作方式和施工的主要事项

（一）运作方式

“暖房子工程”履行基本建设程序，严格实行项目法人责任制、招标投标制、监理制、合同制。工程的招标代理、设计、施工、监理要实行公开招标，工程主要材料包括苯板、胶、网格布、塑钢窗、防水材料、涂料等要集中采购。外墙保温施工企业资质要求具备房屋建筑工程施工总承包二级

及以上资质或建筑节能专项资质。同时，要求投标者业绩近三年完成外墙保温工程量建筑面积不低于20万平方米，并具备与施工相配套的设备及经培训的管理人员和技术工人。监理企业资质要求具备房屋建筑工程专业监理乙级及以上资质。

施工标段要按照区域合理划分，但总的原则是每个标段不超过10万平方米。有两种发包办法：办法一是将门窗更换、外墙保温、外墙粉饰、上下水改造、屋面保温、屋面防水、小区环境整治等工程全部发包给施工总承包单位，由总承包单位负责协调管理各专业队伍进行施工，其好处是对应的家数少，便于协调和管理。其不足是承包单位资金压力大。办法二是按照工程性质划分，分别发包给各专业施工队伍，其好处是可以优中选优专业承包队伍，各施工队伍资金压力相对较小。其不足是对应的施工队伍多，各专业队伍之间的衔接配合不好协调，容易造成窝工问题，不利于管理。监理工程标段划分要同施工工程相适应，防止出现监理面积过大，监理不到位的现象发生。

（二）施工的主要事项

1、涂料颜色。设计单位多设计几种颜色的效果图，留有选择的余地。

2、墙面窗护栏、吊筐、空调、广告牌等影响施工的障碍物应当及时拆除，如住户确需重新安装窗护栏，应当安装

在窗洞口的内侧。

3、落水管由施工单位负责拆除，墙体保温完成后再重新安装。如需重新购买落水管，费用不再另付。

4、阳台悬挑铝合金窗户、窗户内扇及原有塑钢窗是否拆除更换，居民自愿。拆除的门窗由施工单位负责处理。

5、落水口、檐口、窗洞口、空调等部位，要按照要求处理到位，谨防渗漏。

6、工程发包采取大包干的方式，固定单价，调量不调单价。

7、小区内移动、电信、联通、供电、有线电视等各种架空线路统一改为地下管网铺设或架空管网铺设。此项工作应由政府统一协调各运营商，由一家牵头施工，其他单位配合并分摊费用。

8、建筑材料检测费用，按照国家收费标准，由建设单位从工程款中直接支付给材料检测单位。

9、楼宇门和建筑外窗统一由施工单位进行更换，楼宇门和楼道窗户更换费用由政府出资，由区政府和街道社区负责具体的宣传发动、组织协调管理工作。其中居民窗户更换费用由居民出资30%（如原来为铝合金窗的出资20%，余10%由施工单位承担），政府给予补贴70%，居民承担的30%更换窗户费用由街道社区组织直接交给施工单位，并与施工单位签定《换窗协议》。

10、对低保户、特困户、病残人，给予经济帮扶、行动帮扶，由民政部门负责确认和协调帮扶工作

八、实施步骤

工程各工序采取流水交叉施工方法，5月15日开工建设，10月30日全面竣工，总工期为168天。具体安排如下（如省暖房办计划未按时下达，则我市实施时间顺延）：

1、工程可研及规划设计。2月24日开始，3月5日已完成并报省住建厅。

2、施工图设计。4月7日开始招标，4月19日招标结束。

3、主要材料。苯板、胶、网格布、塑钢窗4月10日开始招标，4月30日招标结束。防水材料、涂料另行安排。

4、施工和监理。4月20日开始招标，5月10日招标结束，5月15日开工，10月30日竣工；

九、工作措施

（一）加强组织领导，明确工作职责

为确保工程顺利实施，按时完成各项工作任务，住建局建立各个部门协调联动的组织领导机构，成立住建局“暖房子工程”和老旧小区环境综合整治工作领导小组（名单见附件2），领导小组下设10个工作组。明确工作部门职责，具体负责工程实施工作。

1、规划编制组。负责做好“暖房子”工程三年规划、

年度规划编制、确定改造区域等相关工作。（组长：王兴和、吕鹏革，物业办配合）

2、整治督导协调组。协调各物业公司、街道、社区、公安、供电、通讯、有线电视等部门与施工单位的衔接，调度“暖房子工程”和小区环境综合整治进度，及时统计上报各种报表，负责相关资料整理归档等工作。（组长：于克复，副组长：杨树壮，综合执法组和相关房管处配合）

3、群众工作协调组。由区政府、街道社区负责宣传发动、调查摸底、意见征求、协调业主与施工单位衔接工作，负责协调更换门窗、清除窗护栏、吊筐、空调等相关工作。（组长：街道主任，社区主任、物业服务企业经理配合）

4、综合执法组。负责协调督促住户居民及时清除广告牌等各类障碍物，拆除小区内违章建筑工作，为施工单位创造好的施工环境。（组长：常效伟，物业办和相关物业服务单位配合）

5、工程材料组。负责苯板、胶、网格布、楼宇门、塑钢窗、涂料和防水材料等施工材料的采购，严把材料质量关，及时供应施工单位并完善交接手续，定期与材料供应商、施工单位核对材料数量，及时调度和掌握工程进度与材料用量，制定施工单位、材料供应厂家拨款计划，确保工程按期完工。（组长：李静，质量检测公司配合）

6、招标投标组。负责施工图设计、监理、施工和主要

材料的招投标工作，材料采购合同、施工合同签订备案等相关工作，确保招投标工作公平公正，程序合法。（组长：刘丽，副组长：张晓东，科技科、法制科、质监站、建工处、工程材料组配合）

7、工程设计组。负责施工图设计、图纸审查、设计变更及设计合同签订备案等相关工作，确保施工单位按图施工。（组长：韩淑杰，质监站配合）

8、工程质量组。负责材料检测、工程实体质量、竣工验收、监理合同签订备案等相关工作，合理把握工程质量和进度，确保工程质量合格。（组长：陈宏明，副组长：李静、白鹤松，科技科配合）

9、施工安全组。负责工程施工过程中的安全、防火等相关工作，确保工程安全达标，杜绝安全事故。（组长：唐铁育）

10、综合协调组。负责制定工作实施方案、工程资料归档、相关材料收发、综合服务调度等相关工作，协助施工单位办理各项开工手续，确保工程严格履行基本建设程序。（组长：邵忠国、付强）

（二）加大宣传力度，营造良好氛围

“暖房子工程”和老旧小区整治改造工作涉及千家万户，居民的积极参与理解支持是决定工作顺利与否的关键。充分利用各种媒体，通过各种行之有效的宣传形式，大力宣

传“暖房子工程”和老旧小区整治改造工作的重要意义。将每个小区的具体整治改造方案和管理方案在小区进行公示，充分听取居民意见。把整治改造工作给居民群众带来的好处具体化，把改造和整治后的效果直观化、形象化，推动整治改造工作顺利开展。街道、社区积极发挥疏导、协调作用，引导居民树立大局观念，配合好整治工作的实施。

十、工作要求

1、“暖房子工程”和老旧小区环境综合整治改造工作是一项惠民工程，我们高度重视，认真负责，抓好落实。住建局要求各相关单位实行“一把手”负责制，层层落实工作任务，各司其职，各负其责。

2、在工程实施过程中，各相关部门既是项目单位又是行业管理部门，因此要及时转换角色，合理摆正服务和管理的关系，认真做好各项工作，确保工程安全达标，质量合格，按期完成。

3、实行责任追究制度，对于工作中推诿扯皮、不负责任、不听指挥、滥用职权等行为，一经发现严肃处理，并严格追究相关单位“一把手”的责任。

附件1 ：2011年暖房子工程和老旧小区综合整治计划

附件2：“辽源市住建局既有建筑外墙保温改造工作领导小组”成员名单2011年4月9日附件2

“暖房子工程”和老旧小区综合整治工作领导小组”成员名单

组长：华方耀市住建局局长

副组长：彭勇市住建局副局长

宋占有市住建局副局长

许万才市住建局副局长

王伟市住建局调研员

谭继宝市住建局调研员

郑存市住建局总工

成员：于克复市物业办主任

王兴和市规划处处长

吕鹏革市规划设计院院长

齐波市住建局监察室主任

李旭光市住建局法制科科长

常效伟市住建局执法大队队长

刘丽市招标办主任

韩淑杰市住建局科技科科长

陈宏明市质监站站长

唐铁育市安监站站长

邵忠国市建工处处长

付强市定额站站长

宁维国市东吉房屋管理处主任

陈忠市西宁房屋管理处主任

王瑞春市南康房屋管理处主任

张庆义市北寿房屋管理处主任

张生林市矿区房屋管理处主任

常浩市广厦物业公司经理