房地产估价课件第一章 导论

2007.2
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3．公民个人所有的房屋
这是国家保护公民合法财产在法律上的体 现。城镇个人所有的房屋大部分是住宅。近年 来，随着多种经济成分的形成，个体、私营和 股份制经济的发展，城镇个人非住宅房屋的比 例在逐步提高。
公民个人房屋所有权的取得主要通过以下 途径：兴建、购置、继承、接受赠与以及其他 根据法律规定所取得的。
在进行房地产抵押时，房屋所有权与该房屋占有 范围内的土地使用权需同时抵押。当债务人不能履 行担保时，抵押权人有权依法从抵押的房地产拍卖 所得的价款中优先受偿(扣除必要的变现费用，如律 师费、估价费、拍卖费等)。
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以有偿出让方式获得的土地使用权可以设定抵押 权，此时为单纯的土地使用权抵押，这在房地产开 发中是经常的。
其占有权、使用权受出让年期的限制；
收益权除受土地出让年期的限制外，其土地增值 收益之部分，即由土地所有权及土地周围环境改 善而引起的土地增值收益部分，应当归土地所有 者所有；
处分权则需在合法的前提下才能行使。
2产抵押含义： 房地产抵押是指抵押人以其 合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供 债务履行担保的行为。
事实上，房地产开发中，房地产开发商往往将已 合法取得的土地使用权(价值量一般较大)设定抵押 权，进行抵押，以作为向金融机构融资的担保资信， 获取房地产开发所需的大量资金。
从理论上而言，开发商从金融机构中获得的融资 在整个投资量中的比例越大，开发商的获利也越大。
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以行政划拨方式取得的土地使用权一般不可以设 定抵押权，但在必要的情况下，也可设定抵押权。 此时，划拨土地使用权之抵押权的处置有两种方式：
与此相对，即使是最完整的土地私有制国家，其 私有土地所有权也因公共利益的需要而受到法律的 限制。
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组成：
我国国有土地主要包括三个部分： ①城市市区的土地； ②国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒 地、滩涂、河滩地等； ③农村和城市郊区中依法没收、征用、征购、收归 国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外)。
第一章 导论
第一节 我国房地产产权 第二节 房地产估价的基本问题 第三节 房地产市场调查与分析
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第一节 我国房地产产权
一、土地所有权 二、房屋所有权 三、城镇国有土地使用权 四、房地产抵押权 五、房地产租赁权
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一、土地所有权
土地所有权是土地所有者对自己所有的土 地享有完全的占有、使用、收益和处分并依 法排除他人干涉的权利。
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我国房屋所有权所有形式：
1．国家所有房屋 2．集体所有房屋 3．公民个人所有的房屋 4．中外合资房产所有权和外产所有权
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1．国家所有房屋
这是我国社会主义全民所有制在法律上的体现， 是国家财产所有权的重要组成部分。国有房产是 我国城镇房屋产权的主要部分，主要包括：
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使用：
国家土地所有权的惟一主体是中华人民共和 国，其所有权由国务院代表国家行使。
国家实行土地所有权与使用权相分离的原则， “国有土地实行有偿、有限期使用制度”，通过 有偿出让的土地使用权可以依法进入土地(房地 产)市场，但行政划拨的国有土地使用权除外。
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行政划拨：除上述土地使用权的有偿使用外，还存 在行政划拨的情况。行政划拨的土地使用权主要有： ①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地 和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、 水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用 地。
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2．出让土地使用权的收益
出让土地使用权的收益归国家所有。
①国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房；
②国家授权给机关、团体、企事业单位自行管理 的公房；
③宗教类用房。
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2．集体所有房屋
这是我国劳动群众集体所有制在法律上的体现， 是我国社会主义房屋公有制的另一表现形式。集 体房屋所有权的主体可以是具有法人资格的各种 集体组织。
集体房屋所有权所涉及的房屋主要是城镇集体 组织的工业、商业、交通运输业、建筑业、文化 教育等建筑物及其设施。
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4．中外合资房产所有权和外产所有权
如外国政府、社团，国外及港澳台企业、 私人等在我国境内所有的房产，我国企业与经 济组织和外国政府、国外与港澳台企业或个人 合资建造、购买的房产。
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三、城镇国有土地使用权
1．国有土地使用权的种类
土地使用权存在行政划拨和有偿使用两类。 有偿使 用包括：作价入股、土地租赁、有偿出让等形式。
(1)国有土地与集体所有土地存在让渡，但只能是单 向的。
(2)集体所有土地的最终处分权属于国家。
(3) 集体所有土地在被征用时其经济利益得不到应 有的满足。
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二、房屋所有权
含义：房屋所有权是房屋所有者在法律规定的范 围内对其所有的房产享有占有、使用、收益和处 分并依法排除他人干扰的权利。
土地所有权是土地产权制度在法律上的体 现。我国“实行土地的社会主义公有制，即 全民所有制和劳动群众集体所有制”，习惯 称国有(所有)土地和集体(所有)土地。
1.国有土地
2.集体所有土地
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1.国有土地
含义及特点：
国有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收 益和处分的权利。这不仅表现为土地所有权的本质： 绝对性、排他性和永久性；而且体现于其无限制性， 即国有土地为国家最高法律所确认和保护，拥有对 国有土地的最终处分权。
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2.集体所有土地
含义： 集体土地所有权是我国土地公有制的另一表
现形式。“农村和城市郊区的土地，除由法律 规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所 有。”
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限制性：
集体所有土地同样具有对其土地享有占有、使用、 收益和处分的权利，但其权利的完全性和充分性在 一定条件下受到一定的“限制”，“国家因公共利 益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。