房地产项目案场的精细化管理课件
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房地产精细化管理讲义_图文
• 对关键施工控制点进行连续监督
• 工程款与工程挂钩，付款要及时
• 运用项目管理软件整体把握工程进度
• 物业部门可以介入、熟悉了解
• 现场增设专/兼职合同工程师
隐性成本分析
管理差异分析
主动控制技巧
外部管理合作关系
工程开发外部协调主流程 图
工程开发内部协调主流程 图
建立信息平台促进管理提升
记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算 和部品设计时参考。
设计阶段的成本控制
控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。
控制原则：经济合理性最大。
需求文件： 《规划设计工作流程与评审制度》
设计成本控制
70%的成本由设计阶段确定
建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标 结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数 设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本
动态成本控制
3、加强作业过程管理
通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本 的目的。 全过程、全员、全方位
房地产成本作业过程：
总目标
招标
规划设计 项目发展
销售及物业管理
施工 签约
竣工结算
新项目发展成本控制
控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。
控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本
……
合同签约阶段的成本控制
工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。 • 土地合同（土地）：项目合作开发与土地使用权出让、转让等合同； • 前期合同（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等合同； • 施工合同（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同； • 工程材料设备采购合同（采购）：包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方
房地产销售案场精细化管理(第一部分)
直投
网络
•红色代表来电线 •灰色代表来人线
活动
账单
电视
报纸 时间（周）
客户积累与推案关系表
总户数
10 幢 800 套 80000 平米
首批推出计划
A
2
幢 160 套 16000 平米
B
3
幢 240 套 24000 平米
C
4
幢 320 套 32000 平米
客户积累情况
来访
意向
认筹
A
839 组 699
声音的节奏强于弱： 高：问不容发，回答对方的部题（速度快、反映快） 中：配合对方的调子，寻找时机，使对方配合我的调子 低：隔着合适的时间，以木讷一语，清清楚楚的说 稍微拉低：》边说边加强语气
销售流程中 的技巧
声音的间隔： • 声音的间隔是一种艺术，尤其你想强调的那句话前后的间隔，间隔 的所置，可以加强你对想强调的那句话的印象
目标
•设计筛选标准 •结合回笼环节 •提供意向客户
•利用回笼环节 •利用回笼道具 •完成客户回笼
目标 1400来电 560来人 280认筹量 200套成交
接待流程的设计
销售流程
销售流程已经成为房地产销售的基本动作， 如何使之更精细，对项目的销售更有帮助
为什么要重视销售流程？ 因为销售流程是服务的保障。 因为销售流程是提高销售率的保障。
样板房或工地带看 洽谈区深入洽谈
体现服 务的环 节贯穿 整个流 程
来访接待的精细化要求-提升服务形象
迎客 我们将由专业的销售人员以诚恳的态度、热情的微笑至售楼处门口欢迎您的到来， 并为您做全程引导服务！
裱板区 我们的销售人员将耐心细致的为您介绍项目地段及周边发展潜力！
房地产项目案场的精细化管理 ppt课件
特殊报备
案场特殊情况由 案场经理提出申 请，经总监、业 管中心、总经室 同意后执行
PPT课件
24
督导内容
核查项目
行
案场形象
政 管
人员形象
理 考
秩序管理
核
文件管理
业
销
务
售
管
操Байду номын сангаас
理
作
考
管
核
理
督导要点
案场环境、物品摆放、销售道具使用 着装规范、仪容仪表 案场考勤、巡场自检 档案管理 （电子档及纸质档文件规范性） 例会管理（会议完整性和执行度） 人员带教培训、模拟对抗演练 客户管理（客户登记与回访） 销售流程和操作规范
数据管理、时间管理（各类表单准确性与及时性）
PPT课件
3
物（设备、档案）——设备维系项目的正常运营，档案对项 目运营起到 的作用，可以对销售 的各环节动态的比较和校正；
财（收入、激励）——销售指标是考虑项目部执行的进程，必 须落实到人，结算对外，成功销售的确 认，佣金的结付，激励机制因项目操作 的难易程度而定，公开、公平、公正。
PPT课件
案场制度明晰，项目情况熟悉、周边市场了解、
竞争楼盘分析
销售流程学习、销售讲义答客问背诵、客户接
售前类 待分析
各销售法律文本讲解、销售技巧和礼仪、 特殊
要求和突发事件应对
案场负责人
合作的心态和技巧（与开发商、同事、客户和 相关单位部门）
销售说辞调整，新销讲内容培训
售中类 新政策法规内容和客户情况分析
竞争楼盘动向和市场情况，项目去化的预判分析
售后类 交房事项、交房流程、交房文件、客户维护与服务
PPT课件
案场的精细化管理最新PPT课件
公司新招 聘置业顾 业管中心
问
业管中心
销售基础 销售实战
房地产基础知识（建筑、交易、物业）
房地产基础法规政策 服务规范及销售流程 销售平台学习使用
业管中心 礼仪培训 销售基本礼仪、特殊项目礼仪培训
? 二、常规培训：
① 培训目标：
强化案场人员的综合能力和管理能力、规范销售流程和销 售说辞、
② 培训时间：
? 销售指标 ? 内外结算 ? 激励机制
5
团队管理篇
6
运营部 业务管理中心
项目 1
项目总监
营销策划总监
案场(副)经理 案场主管
营销策划经理 营销策划助理
案场助理
销售组
小组1
小组2……
高级置业顾问 中级置业顾问 初级置业顾问 销售助理
7
案场职能
? 努力促进案场管理水平提升和 销售业务能级加强，推进项目 执行的规范化管理；
销售说辞调整，新销讲内容培训
售中类 新政策法规内容和客户情况分析
竞争楼盘动向和市场情况，项目去化的预判分析
售后类 交房事项、交房流程、交房文件、客户维护与服务
④ 培训相关表单：
《案场带教执行跟踪表》 《项目月度培训计划表》 《对抗演练评分表》 《竞品调研表》
? 三、考评晋升：
① 考评目的：
通过月度综合考评，全面了解和总结置业顾问每月工作情
? 培养一支训练有素、执行规范、 具有凝聚力和战斗力的销售团 队，以及建立储备干部梯队；
? 加强案场的行政人事管理和数 据管理，杜绝案场的各种弊端， 精简案场成本。
人员职责
? 项目总监 ? 案场经理 ? 案场主管 ? 案场助理 ? 置业顾问
8
入职培训
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74页)
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
目录
第一部分 什么是现场管理 第二部分 项目准备阶段 第三部分 项目实施阶段 第四部分 项目交付阶段 第五部分 总结及案例分享
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
第一部分 什么是现场管理 第二部分 项目准备阶段 第三部分 项目实施阶段 第四部分 项目交付阶段 第五部分 总结及案例分享
客户需求 风险防范
现场管理——就是要解决项目管理各要素之间的矛盾！
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
现场管理定义：
基于企业的战略和远景目标，努力解决在 项目实施过程中发生的各种问题，最终为 客户提供满意的建筑产品。
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
（四）在把握住主要矛盾的同时，还要关注全局。也就是在每
一阶段既要抓住主要问题和解决主要问题，还要关注次要问题， 否则次要问题也会随着条件的变化演变发展成为主要问题；
（五ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ预则立，不预则废，弄清项目前期策划的重要性以及
方式方法；
（六）项目过程管理的经验、技巧。
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
备识别这些矛盾的能力，尤其重要的是我们必须具备解决这些矛盾的方法 和手段；
（三）按照事物的发展阶段，识别出在不同阶段的矛盾特殊性，也就是
要抓住主要矛盾，以便于我们在具体工作过程之中有的放矢的去解决应
该重点关注的问题；
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
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房地产精细化管理
表示协作关系 表示协调关系
综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等）
内部管理任务分配图
研究设计产品
技术管理
评审设计成果
技术创新 缺陷控制 成本控制
建筑、结构 水电、通风 消防、人防
装修、园林
内
新技术新材料信息库
容
总结设计经验
设计资源信息库
成本控制数据库
技术配合
报建配合（熟悉报建、报批工作程序）
一般项目
规划：总图/交通分析图/景观分析图 单体：典型住宅平、立面图/效果图
重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画
景观设计任务书模板
项目 资料
建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/ 主次入口/单体设计/效果图
营销卖场包装要求：营销主题/销售展示路线
内
设计
功能要求：观赏性/参与性/识别性/安全性/生态性
内容
观察 旁听 了解 访谈
管理水平测试图
技术管理 成本管理 沟通水平 专业水平 控制能力 赢利能力 管理制度 管理文化
已建项目实物
拟建项目图纸 文件库/信息库 技术软件/管理软件
内部例会 外部专题会
评标会 评审会
成本指标 资金平衡
销售均价 销售速度 较适用
不适用 员工价值观
员工忠诚度
管理文化剖析图
规划要点 开发强度：建筑密度/容积率/道路/ 停车/限高/退红线
开发配套：生活配套/人防配套 项目定位 开发档次/营销主题
开发顺序/开发配套 设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/
内
设计
配套面积/层数/层高 空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观
容
要点
物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理
《项目精细化管理》课件
降低项目风险
通过精细化的控制和评估， 可以及时发现和解决潜在的 风险因素，降低项目风险。
提升客户满意度
通过高效的项目执行和优质 的项目交付，可以满足客户 的需求，提升客户的满意度。
项目精细化管理的目标
项目精细化管理的目标是实现项目的成功交付，同时达到以下几个方面的要求：
1 按时交付
确保项目按照既定计划和时间表进行，避免时间延误。
2 增强项目控制
通过设置关键节点和评估指标，加强对项目进展和风险的管理和控制。
3 提升团队合作
通过精细化的沟通和协作，促进团队成员之间的合作和互动，提高项目团队的凝聚力。
为什么需要项目精细化管理
项目精细化管理的目的是为了解决常见的项目管理问题，如时间延误、成本超支和质量不达标。
提高项目效率
通过精细化的计划和组织， 可以减少项目执行中的浪费 和低效率，提高整体项目效 益。
通过监控和控制项目的进展和 质量，及时调整项目执行计划。
如何实施项目精细化管理
项目精细化管理的实施步骤：
1
识别关键要素
识别项目中的关键要素和关键路径，明
制定详细计划
2
确项目执行的重点和关注点。
制定详细的项目计划，包括各阶段的工
作内容、时间和资源安排。
3
执行和监控
按照计划执行项目工作，同时进行项目 的监控和评估，及时发现和解决问题。
《项目精细化管理》PPT 课件
项目精细化管理是指在项目执行过程中，通过精细的计划、组织、控制和协 调，使项目能够高效、有序地运行，达到预期的目标。
什么是项目精细化管理
项目精细化管理是一种系统化的方法，用于提高项目的效率和质量，并最大限度地实现项目的利 益。
如何做好房地产案场精细化管理PPT文档共29页
如何做好房地产案场精细化管理
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
《房地产工程质量安全精细化管理》课件
效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？
5、满足国标质量就能做出好品质吗？ 6、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将
优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？
7、低价中标的误区
落地执行难？？
方向与执行的关系
管理发展阶段的启示
如何做到最优？ 如何做好？
精益化
如何做？
精细化 规范化
精益化阶 段 精细化阶 段
分 报
析 告
一、停车率分析
地下车库柱网取值：
8.1x8.1柱网 建筑面积:4104m2 停车 位:157个 停车率:26.11
8.4x8.4柱网 建筑面积:4418m2 停车 位:155个 停车率:28.51
8.7x8.7柱网 建筑面积:4658m2 停车 位:155个 停车率:30.05
结论：用相同停车数量所需面积推算,柱网大小对停车率数值以 2平米递进.柱网的取值由车位大小以及主楼柱网大小所决定.
房地产项目管理精细化之 - 计划、风险、质量及现场管理
目录
第一部分 工程管理的范围及现状 第二部分 要素管理 第三部分 现场管理及工程质量把控
第一部分工程管理的范围及现状
先从房产品的质量谈起，更多的房地产 公司谓之“品质”
国家规范对工程质量的影响：
国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括 分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合 格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该 分部分项工程整体验收合格。
2、功能定位与功能性把控
案例2：某项目吊顶管线综合图绘制完成后引起的设计调整
宴会厅吊顶方案调整
宴会厅原设计方案效果图
宴会厅吊顶方案调整
房地产精细化管理交流ppt课件
2013.5.24
房地产工程精细化管理
房地产工程精细化管理 体系建设交流
2013.5.24
• 目录 • 1.0合肥中国铁建国际城项目介绍 • 2.0房地产工程项目管理存在的主要问题
• 2.1房地产工程项目管理的主要问题分析 • 2.2房地产工程精细化管理的发展趋势
• 3.0房地产工程管理体系的建设
和畅园：开工时间2011.5 目前工程进展情况： 联合验收 总户数：1924 销售情况：已销售1177户 销售金额：6.53亿元 交房计划：2013年10月
德园：开工时间：2010.2 竣工时间：2012.11 总户数：1876户 销售情况：已售1874户 销售金额：10.11亿元 入住情况：截至目前共交 房1774户，入住227户
18
一单：项目前期工作清单——项目相关基础信息收 集和前期准备工作的精细安排
19
中海：工程会议管理
• 会议种类 • 分为工程例会和专题会议两类，其中工程例会包括项目部每日
碰头会、周工程例会；专题会议包括图纸会审与技术交底会议 、技术方案讨论会、质量与安全事故分析处理会等。 • 会议时间 • 项目部每日碰头会：工程施工期间每日早8:30召开，时间控制 在10分钟之内，由各专业工程师沟通当日需要配合的事项，言 简意赅。 • 周工程例会为每周五下午2:00召开，会议时间应控制在两小时 以内。 • 各种工程专题会议根据现场实际需要随时召开，所有的会议时 间应控制在两小时以内，力求高效。
品园：用地面积10.6万㎡， 建筑面积49.74万㎡，住宅 面积37.86万㎡，商业面积 1.13万㎡，4240户，桩基 施工
六安路小学、合肥42中。 用地面积4.8万㎡，总建 筑面积3.6万㎡ ，中学1.6 万㎡ ，36个班,小学1.5万 ㎡,48个班。已开学
房地产工程精细化管理
房地产工程精细化管理 体系建设交流
2013.5.24
• 目录 • 1.0合肥中国铁建国际城项目介绍 • 2.0房地产工程项目管理存在的主要问题
• 2.1房地产工程项目管理的主要问题分析 • 2.2房地产工程精细化管理的发展趋势
• 3.0房地产工程管理体系的建设
和畅园：开工时间2011.5 目前工程进展情况： 联合验收 总户数：1924 销售情况：已销售1177户 销售金额：6.53亿元 交房计划：2013年10月
德园：开工时间：2010.2 竣工时间：2012.11 总户数：1876户 销售情况：已售1874户 销售金额：10.11亿元 入住情况：截至目前共交 房1774户，入住227户
18
一单：项目前期工作清单——项目相关基础信息收 集和前期准备工作的精细安排
19
中海：工程会议管理
• 会议种类 • 分为工程例会和专题会议两类，其中工程例会包括项目部每日
碰头会、周工程例会；专题会议包括图纸会审与技术交底会议 、技术方案讨论会、质量与安全事故分析处理会等。 • 会议时间 • 项目部每日碰头会：工程施工期间每日早8:30召开，时间控制 在10分钟之内，由各专业工程师沟通当日需要配合的事项，言 简意赅。 • 周工程例会为每周五下午2:00召开，会议时间应控制在两小时 以内。 • 各种工程专题会议根据现场实际需要随时召开，所有的会议时 间应控制在两小时以内，力求高效。
品园：用地面积10.6万㎡， 建筑面积49.74万㎡，住宅 面积37.86万㎡，商业面积 1.13万㎡，4240户，桩基 施工
六安路小学、合肥42中。 用地面积4.8万㎡，总建 筑面积3.6万㎡ ，中学1.6 万㎡ ，36个班,小学1.5万 ㎡,48个班。已开学
房地产项目案场的精细化管理(PPT36页)
11、人总是珍惜为得到。2021/5/1 92021 /5/19 2021/5/19M ay-21 19-May-21
12、人乱于心，不宽余请。2021/5/19202 1/5/1 92021 /5/19 Wednesday, May 19, 2021
13、生气是拿别人做错的事来惩罚自 己。20 21/5/19202 1/5/1 92021 /5/19 2021/ 5/195 /19/2 021
14、抱最大的希望，作最大的努力。 2021 年5月1 9日星 期三202 1/5/1 92021 /5/19 2021/ 5/19
15、一个人炫耀什么，说明他内心缺 少什么 。。20 21年5 月202 1/5/1 92021 /5/19 2021/ 5/195 /19/2 021
16、业余生活要有意义，不要越轨。 2021/5/192 021/5 /19May 19, 2021
案场的精细化管理
2011.11.3
前言
项目提报需要精细化定位； 客户需要精细化梳理； 开发商需要精细化服务； 在社会分工不断精细化的
今天， 案场需要精细化管理！
2
精细化管理四要素
人（团队）——是案场的灵魂，是保障项目执行的基础； 事（流程）——是项目执行的经纬线，是让团队明白做什
么事、怎么做的规范明确，流程清晰可达 到事半功倍的效用；
项目总监、业管中心和案场经理根据上季度置业 17
案场管理四要素——事
规范流程篇
18
营业规范
19
销售流程
目的： 制定的各类销售流程图为标准流程动作，案场管理 人员须参照标准流程进行销售管理，工作人员须参 照标准流程完成各项工作，以便于管理规范化管理 以及提高操作效率。
超全房地产精细化管理
日照间距
规范 / 技术措施
建筑
通风、采光
综合管线平衡
住宅节能设计控制图
控制窗墙比
强制 使用
保温
门窗 屋面 门窗
提高气密性
提高保温性能 块料铺贴
吊顶 遮阳
挡板 百页
玻璃厚度 框料绝热措施
隔热
玻璃热反射性能
屋面
架空
内
蓄水/绿化
屋顶内嵌
容
清洁能源
太阳能
热水器 道路照明
墙体内嵌
推荐
风能、地热
使用
节水
洁具 中水回用
招标配合（提供技术参数与质量标准）
销售配合（楼书与模型制作把关、编制使用说明书） 施工配合（审核技术联系单、填写工地处理卡） 验收配合（编制竣工图）
设计文件评审控制图
原则性 评审
符合宗地规划指标 符合强制性规范
防灾(消防、人防、抗震、防风、防 洪、防滑坡、避开高压走廊）
节能、环保
有效性
满足设计任务指标 满足设计深度要求
房地产项目精细化管理
开发管理的新主张——“五图一书”
企业管理关联因素分析图 设计管理关联因素分析图 管理施工关联因素分析图 设计与成本管理因果分析图 成本管理与管理成本分析图 房地产项目全程运作指导书
企业管理关联因素分析图
设计管理关联因素分析图
I
Ⅱ
Ⅳ
Ⅲ
施工管理关联因素分析图
设计与成本管理因果分析图
内 容
符合性 评审
满足设计技术措施要求
图纸
蓝图 电子文件
完整体
计算书
预留专业间的信息接口
综合性 评审
投资控制 缺陷防范
限额设计指标 投入与产出比选
相关主题