住宅小区物业财务管理

第一节
物业管理企业财务管理
1、主营业务收入 主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理 活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、 管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、 物业经营收入和物业大修收入。 2、其他业务收入 其它业务收入是指物业管理企业从事主营业务以 外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介 代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收 收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
住宅小区物业服务经费及测算
4
住宅小区专项维修资金
第一节 物业管理企业财务管理
财务管理
营业收入 管理
成本和费用 管理
利润管理
专项维修 资金
第一节 物业管理企业财务管理
一、物业管理企业营业收入
（一）物业管理企业营业收入的内容 营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其它经营 活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入 和其它业务收入。
物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃气费、专项维修资 金、房租等行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务， 不计征营业税，但从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收 营业税。
三、物业管理企业利润
（一）物业管理企业利润的构成
物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外 收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润 和其它业务利润。
二、物业管理企业的成本费用和税费 （一）物业管理企业营业成本的内容
物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费 用等。
（二）物业管理企业成本费用的管理 （三）物业管理企业其他业务支出的内容及管理 （四）物业管理企业税费的管理
物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加、收益环节 的所得税等。
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费用 物业管理企业固定资产折旧费 利润 法定税费
ຫໍສະໝຸດ Baidu、物业管理费的测算方法
公共性服务收费的测算公式
X
X
i 1
9
i ( i 1, 2 9 )
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本 按1000元/平方米计算，公共设施、设备建 造成本统一按15%计取，折旧年限按25年计 算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
1000 元 / 平方米15 ％ 维修保养费＝ 40 ％ 25年 12月
对高层建筑的电梯、高压水泵等按现行规定另 行收费，未计入。
F2＝F1 7%
教育附加费F3（元/月· 平方米） F3＝F1 3%
公式为： X 9 F1 F2 F3＝
X
1
8
i
5.5%
(元 / 月 平方米)
住宅小区物业管理服务费测算案例
下面以××小区为例，具体介绍住宅小区物业管理服务 费的测算过程。 ××小区1995年7月竣工，为普通多层、高层住宅小区。 由幸福小区物业管理公司对小区实行统一的物业管理。 （一）小区概况 1、幸福小区技术经济指标
X：公共性服务收费标准，单位为元/月· 平方米 X i：各分项费用收费标准，单位为元/月· 平方米 i：分项项数 ∑：表示对各分项费用算术求和
管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费－X1
基本工资F1 按规定提取的福利费F2
福利基金 工会经费 教育经费 社会保险费
加班费F3（元/月） 服装费F4（元/月） 其测算公式为：
（二）物业管理企业营业收入的管理
物业管理企业应当在劳务已经提供，同时收讫价 款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的 实现。物业大修收入应当经物业产权人，使用 人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业 管理企业与物业产权人、使用人双方签订付款 合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定 的付款日期确认为营业收入的实现。
西部地理信息科技产业园开发有限公司
住宅小区物业财务管理
顾问：马 川 主讲：周国荣
学习目标
了解
熟悉
掌握
物业管理企 业财务管理 的相关知识
住宅小区物 业管理项目 的财务管理
住宅小区物业管 理公共性服务收 费的构成、住宅 小区物业服务费 的测算方法、住 宅小区专项维修 资金的管理
本章重点及难点
重点 难点
＝
F
1
5
i
5 12 S
(元 / 月 平方米)
利润－X8
按前7项之和乘以利润率,公式为：
固定资产折旧费 X 8＝（前七项之和） 利润率＝ Xi a
1 7
(元 / 月 平方米)
法定税费－X9
营业税F1（元/月· 平方米）
F1＝ X i 5%
1
8
城市建设维护税F2 （元/月· 平方米）
5、保安费
保安费测算见下表 保安费测算表
序号 1 2 3 4 项目 装备费 人身保险费 房租 合计 测算依据 500 元/人·年 注1 注2 金额（万元/年） 测算结果 （元/月· m2 ）
6、办公费
按上一年度年终决算，全年办公费约45万元，考虑到物价上涨因素， 按50万元计。则每月每平方米建筑面积应分摊的办公费为
清洁卫生费X 4
各项费用年支出 F
1
6
6
i
12 总建筑面积
＝
1
12 S
(元 / 月 平方米)
保安费－ X5
保安器材装备费F1（元/年） • 保安系统日常运行电费、维修与养护费 • 日常保安器材费 • 更新储备金
更新储备金 (M 保 I 保 ) / Y
M保——保安系统购置费 I保——保安系统安装费 Y——保安系统正常使用年限 保安人员人身保险费F2 （元/年） 保安用房及保安人员住房租金F3（元/年）
3、绿化管理费
小区绿化面积为 7.31万平方米，绿化管理测 算见下表。
绿化管理费测算表
序号 1 2 3 4 5 6 7 项目 绿化工具费 劳保用品费 绿化用水费 农药化肥费 杂草清运费 景观再造费 合计 测算依据 200 元/人·年 100 元/人·年 2T/m2 · 年 0.5 元/T 0.30 元/m ·年 注1 0.2 元/m2 ·年
本章重点： 住宅小区物业管理 项目机构财务管理 、住宅小区物业管 理公共性服务收费 的构成及测算方法 、专项维修资金的 管理
本章难点：
住宅小区物业服务 费的测算方法
序言
财务管理 是企业管理的重要组成部分，是有关资 金的获得和有效使用的管理工作。
目录
1
2 3
物业管理企业财务管理
住宅小区物业管理项目的财务管理
将上述8项费用求和后，再除以总建筑面积，即得 每月每平方米应分摊的费用，公式为：
X2
F
1
8
i 4
S
2、简单测算法
以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层 住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成 本的15％计取，折旧年限按25年计算，每月 每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备 的维修保养费按月折旧费的40％提取。 公共设施、设备的维修保养费
清洁卫生费－ X4
清洁工具购置费F1（元/年） 劳保用品费F2 （元/年） 卫生防疫消杀费F3（元/年） 化粪池清掏费F4（元/年） 垃圾外运费F5（元/年） 清洁环卫所需之其它费用F6（元/年） 可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建 筑面积，公式为：
2
金额(万元)
测算结果(元/月 m )
2
4、清洁、卫生费
清洁卫生费测算见下表 清洁卫生费测算表
序号 1 2 3 4 5 6 7 项目 工具购置费 劳保用品费 消杀费 化粪池清掏费 垃圾外运费 其他费用 合计 测算依据 300 元/人·年 100 元/人·年 10 元/户·年 注1 注2 注3 金额(万元/年) 测算结果(元/月
工资、福利费 X1 月基本工资总额＋各项 福利费、社会保险费＋ 加班费＋服装费 总建筑面积

S：总建筑面积，单位为平方米
F1 F2 F3 F4 S
公共设施、设备日常运行、维修及保养费－X2
X2测算方法
成本法
简单测算法
1、成本法
公共建筑及道路的土建零修费F1（元/月） 给排水设备日常运行、维修及保养费F2（元/月） 电气系统设备维修保养费F3（元/月） 燃气系统设备维修保养费F4（元/月） 消防系统设备维修保养费F5（元/月） 公共照明费F6（元/月） 不可预见费F7（元/月） 易损件更新准备金F8（元/月）
X2 每平方米建筑成本 15 ％ 40 ％ 25年 12月/ 年
绿化管理费－X3
X3测算方法
成本法
简单测算法
1、成本法
绿化工具费F1（元/年） 劳保用品费F2（元/年） 绿化用水费F3（元/年） 农药化肥费F4（元/年） 杂草清运费F5（元/年） 景观再造费F6（元/年）
人员编制和基本工资标准表
序号 一 1 2 3 4 5 二 三 四 五 六 七 八 管理人员 总经理 副总经理 部门经理 文秘 财务 维修人员 绿化工 保洁工 保安员 车管员 其他人员 合计 项目 人数（人） 10 1 2 4 1 2 8 14 14 28 8 5 1200 1000 800 800 700 600 400 400 500 400 500 工资标准（元） 总额（元/月）
Fi 年各项费用之和 X6 ＝ 1 12 总建筑面积 12 S
7
(元 / 月 平方米)
固定资产折旧费－ X7
交通工具 F1（元/年） 通讯设备 F2 （元/年） 办公设备 F3（元/年） 工程维修设备 F4（元/年） 其它设备F5（元/年）
公式为：
固定资产折旧费 X7 固定资产总额 平均折旧年限 12个月 总建筑面积
总占地面积： 总建筑面积(含地下): 其中: 地上建筑面积: 地下建筑面积: 总人口: 总户数: 容积率: 绿地率: 17.20万m2 21.05万m2 20.64万m2 0.41万m2 0.92万人 2615户 1.2 42.5%
（二）物业管理服务费测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 （1）人员编制和基本工资标准 人员编制和基本工资标准见下表
（二）物业管理企业利润的计算
第二节 住宅小区物业管理项目的财务管理 一、概述
住宅小区物业管理项目财务管理是指在一个独立行 使管理权的基层住宅小区物业管理单位内，独立核 算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的 费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务 活动。
二、住宅小区物业管理项目财务管理的类型
财务管理类型
独立核算
非独立核算
第三节 住宅小区物业服务经费及测算
一、物业管理经费的来源
定期收取的物业管理服务费 小区维修基金 以业养业，一业为主，多种经营的收入 依靠政府多方面的扶持 开发建设单位给予一定的支持
二、物业管理服务收费原则
政府指导价
市场条件价
三、物业管理公共性服务收费的构成
（2）费用测算
管理、服务人员的工资和按规定提取的福利 费测算见下表
工资福利费测算表
序号 一 项目 基本工资 福利费 其中福利基金 二 工会经费 教育经费 社会保险 三 四 五 加班费 服装费 合计 金额（万元/月） 4.43 工资总额 49.5% 工资总额 14% 工资总额 2% 工资总额 1.5% 注1 人均月加班 2 天 注2 依据 测算结果（元/ 月·m2 ）
包括补苗费、环境内摆设花卉等费用
上述各项费用通常按年估算，除以12个月和总 建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公 式为：
绿化管理费
F
1
6
i
12 S
(元 / 月 平方米)
2、简单测算法
按每平方米绿化面积确定一个养护单价，乘 以总绿化面积再分摊到每平方米建筑面积
绿化管理费X 3 绿化面积 养护单价 总建筑面积 (元 / 月 平方米)
可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：
3
Fi 年总支出 保安费X 5 ＝ 1 12 总建筑面积 12 S
(元 / 月 平方米)
办公费－ X6
交通费F1（元/年） 通讯费F2 （元/年） 低值易耗办公用品费F3（元/年） 书报费F4（元/年） 广告宣传社区文化费F5（元/年） 办公用房租金 F6（元/年） 其它杂项F7（元/年） 公式为：