中海地产精装修工程管理流程之工程管理流程

精装修工程管理流程

之

工程管理

广州公司

精装修工程是指住宅单位在交房入伙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的住宅工程;精装修是在毛坯房的基础上进行二次装修,但与毛坯房的施工工序存在差异,毛坯房项目按传统做法其装修是在毛坯入伙交付后由小业主自行安排,而精装修交房则合并施工一次到位;广州公司精装修工程管理模式为过程跟踪、全程参与;下面从四个方面进行阐述：

一、精装修工程在施工计划管理上与毛坯房的差异；

二、广州公司精装修施工管理内容；

三、精装修工程管理中的注意事项；

四、精装修工程入伙预验收管理;

一、精装修工程在施工计划管理上与毛坯房的差异

精装修工程较之毛坯房工程最大的不同是在施工范围上的增加,施工内容是以入户门为界限,户门以内是在土建完成粗装修施工节点后进行作业,即进房后所看到的所有装修项目,不包括室内铝门窗及阳台栏杆项目;因施工范围的扩大,导致精装修在施工计划管理上与毛坯房存在较大的差别,内容列举如下：

（一）工序多,可穿插施工性较大

对于毛坯房而言,工序简洁,衔接紧凑,而对于精装修而言,工序繁多,并且可以穿插施工;现将精装修房相对毛坯的工序差异列举如

下：

1.卫生间

（1）毛坯房：砌筑→抹灰→防水→安装排水管→盖板安装→找平层

说明：广州公司卫生间一直采用沉箱降板结构,对于未采用该形式的可省去盖板安装工序;

（2）精装修房：毛坯房工序→

磁片镶贴→天花龙骨→浴缸安装→墙裙包括腰线、镜框线→地面

→洗手台铁架←

→门槛石铺贴→木门安装←

→洗手台面及天花安装→镜子、灯具、洁具安装→打胶收口

2.厨房

（1）毛坯房：砌筑→安装线管→抹灰→清理落地灰

（2）精装修房：毛坯房工序→

磁片镶贴→天花龙骨→地面铺贴→天花吊顶→橱柜安装→

门槛石铺贴→木门安装

灯具、龙头、橱具安装

说明：毛坯房在卫生间、厨房、过道的天花、墙面必须抹灰；而对于精装修房,如采用吊顶装饰形式,为节省成本,将取消天花抹灰及墙体吊顶上方的抹灰,但砖墙必须按毛坯形式抹灰;

3.厅房

（1）毛坯房：砌筑→铝窗安装→抹灰→天花及地面修整

说明：此处铝窗安装是指与外墙相关的铝门窗安装;

（2）精装修房：毛坯房工序→

卧室地面找平→地面铺贴→地面保护→窗台板门槛石

天花角线安装→天花墙面刮腻子→天花涂料→墙面第一遍涂料

木门安装→木地板铺贴→墙面第二遍涂料

说明：①毛坯房交楼入户门安装完毕,户内门洞预留孔洞标高一致,与精装修房不一样;以广州公司为例,由于结构完成面与建筑完成面差5CM,规定入户门洞建筑标高为2.2米结构2.25米、厨房推拉门门洞建筑标高为2.13米、其于各平开门门洞及过道洞建筑标高为2.1米,这样可以统一门框和门扇的尺寸,以为大批量备料提供必要的前提条件；②由于厨房推拉门套与房门门套的差异,为了等宽美观的,所以门洞预留标高如上；③毛坯房中1M线,其主要作用为室内水电安装提供标高依据,装修进场后会根据现场再弹1M线来确定标高依据；而精装修房要求土建满弹1M线以广州公司为例结构1.05M线为各分包单位共用,提供一个统一的标高标准,并对其准确性负责,以保证地面的完成面及门扇的下料尺寸的相对一致性；④以广州公司为例,精装修窗台板及窗台以上8cm不抹灰,待窗台板安装完成后由精装修单位进行收口,避免二次打凿修补；而毛坯房则要求窗台板及窗台两侧抹灰平整;

4.公共部分

（1）毛坯房、精装修房：

墙地砖→分户门门槛石→吊顶→天花墙身腻子→天花墙身涂料→消防喇叭和烟感安

说明：毛坯房与精装修房在公共部分的工序安排是一致的,但是施工切入点不一致;毛坯房在室内完成粗装修后即可进行施工,而对于精装修房由于公共部分是室内材料运输的主要通道,因此它的精装修工作是先室内后公共部分,即略滞后于室内工作;

上述工序为平面工序,以高层建筑为例,砌筑、抹灰工作随着结构施工自下而上;那么,精装修插入时间如何把握准确是影响工程进度的关键环节;首先,室内粗装修的完成是必须的;这就要求土建施工的完整性,一般要求在外窗、门框、阳台栏杆安装完成的同时,室内粗装修必须完成;这就达到精装修单位接收工作面的条件;另外,考虑精装修工作面的完整性及成品保护问题,精装修正式展开是在相应楼层的外架拆除后;因此,精装修施工顺序是至上而下,按工序要求,分段展开,故结构封顶之后,外墙进度是影响精装修进度的关键环节;如何有效将工序从自下而上转化为自上而下是工程整体进度的至关重要的协调环节;

根据上面的表述,在精装修进度计划控制上,需根据精装修自身的施工特点,考虑不同工序间的衔接,可分单位如客厅、厨房、卫生间等、分专项精装修、橱柜、木地板等进行综合分析详细可参考附件3：精装修施工进度计划;

（二）甲供材料多,供给压力大

精装修较之毛坯房的甲供材料增加较多,内容列举如下：

1.毛坯房

（1）土建：外墙饰面砖

（2）安装：配电箱、开关插座、公共部分灯具

2.精装修房

（1）装修：抛光砖、墙地砖厨卫墙地砖、阳台地砖、墙地面石材（2）安装：洁具、淋浴门、水暖件及配件、木门五金、炉具、热水器、标准灯具、抽油烟机、排气扇、开关面板等

通过比较可以看出,精装修房的甲供材料压力比较大;因此,在精装修正式进场前提前下单,在施工进度制定过程中要综合考虑到产品的生产时间及运输时间,提前预防可能因材料供应不及时而造成的进度滞后问题;以广州为例,合约部依据项目发展计划,制定招投标及物质采购计划;根据计划要求厂家提前备料,待施工单位进场后,结合实际进度情况分批供货;项目部应及时跟进设计变更等情况,要求施工单位反复核实准确数量,以免出线断货、缺货等情况;

（三）部门沟通频繁,信息反馈程度加大

精装修工程涉及设计管理部、合约物质管理部、经营销售部、发展管理部、项目部、施工单位;在涉及部门的数量上与毛坯交楼相同,但在沟通量上却比毛坯交楼大,增加较大的内容如下：

1.工艺流程中的设计变更量增加,包括项目部在图纸会审中对功能性设计的建议,施工现场中出现的工程量的变更与设计内容的变更；

2.甲供物质采购中信息反馈,包括材料定板后的下单,集团采购,物质采购的滞后等内容；

3.配合销售确定交楼标准的施工工艺,确定材料种类及数量,为下一步精装修施工样板及大规模施工做好前提条件；