邳州房地产市场调研报告

>> 板块价格（均价）区间 2200－2500元/ ㎡
市场篇：审时度势——谋攻
（3）城中板块 铁路以南、瑞兴路以西，建设路以东的老城区域。（注 明：划分标准参考当前邳州楼盘分布图，非唯一标准） >> 板块特征 该板块楼盘居于城市核心，坐拥市中心优越的配套资 源，交通便捷、生活方便。 目前城中板块的楼盘以商业项目为主，住宅上市量少。 主要商业项目有宏大财富广场（15万㎡ ）、同盛国际广 场，其沿街商铺售价高达2万元/ ㎡，但内街商铺销售不 理想。 在售的住宅项目有黎明城市中心花园（均价2950元/ ㎡ ），毓秀华庭（均价2500元/ ㎡ 左右），仅剩下少量 余房。 >> 板块价格（住宅均价）区间 2500－2950元/ ㎡
项目 荣盛文景苑 万邦盛世嘉园 三星花苑 预计上市量（万㎡） 5 4 4
中央· 佳地广场
水杉御景 名城国际花园 富贵第一城 耀邦新世界花园 黎明锦绣豪庭 金安怡丽家园 汇龙国际花园 合计
3.5
4 3.5 6 5 4 3 4 46
市场篇：审时度势——谋攻
2、去化量有所增长，但去化压力增大
注明：2007年数据为估算值，以二季度5.6万㎡峰值估算，数据来源为江苏统计局网站、邳州房管局。
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>>（续） 北区板块特征 片区内楼盘众多，开发量大，集中了一批品牌开发商。 新近将上市的大盘有170万㎡的富贵第一城（首期40万 ㎡ ）、26万㎡的耀邦新世界花园，中等规模的水杉御景 （16万㎡）、黎明锦绣豪庭（ 10 万㎡）、名城国际花园 （约7万㎡ ）等。短期开发量在100万㎡左右，远期开发 量将达到250万－300万㎡。
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4、 邳州工业增加值分析
从左表显示的数据来看，邳州外资企业对工业增加值的贡献达到 15%的高水平，表明邳州外资投资规模稳定增长、效益客观。外资对 工业增加值的贡献愈大，对就业的拉动愈大。 从大中型企业与小型企业对工业增加值的拉动作用来看，小型 企业贡献远大于大中型企业。表明，邳州的私营企业经济活跃，一大 批“先富起来”的私营企业主将带动邳州的投资置业消费。
▷ 需要清醒认识到的是：邳州市民人均收入的绝对数值还 处在相对较低的水平上，先富起来的人群（运河、官湖等地的 板材、大蒜、银杏、石膏产业企业主）投资置业的能力与意愿 得到膨胀。
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三、城市规划
1、目标：“五年再造一个邳州”，规划方向：“北扩东移”。
2、细化指标： 构建远期“50平方公里、50万人口”的中等城市框架; 争取在十一五末实现城市化率46％; 争取十一五末实现40万农村劳动力大转移。
上图揭示：邳州市产业结构已经由“二一三”模式向“二三一”模式 转型。农业比重急剧下降，第二产业得到加强，第三产业稳步发展。
二三产业比例占据绝对主导地位时，农业人口将加速向 二三产业转移，间接加速城市化进程。
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3、 邳州固定资产投资
邳州固定资产投资趋势图 50.00 40.00 38.57 23.95
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（2）品牌时代
目前，邳州已云集了一批有实力的品牌开发商，具有代表性的有 东区的隆章置业、荣盛地产，北区的富兴源地产、耀邦地产，以及本 土的黎明房产。
荒岛认为：品牌获得认同并转化为销售力，必须使品牌具象 化。体现在营销过程的各个环节：售楼处是否大气、工地包 装是否整洁、销售接待是否专业、样板房装修是否亲切、前 期物业管理（主要指售楼处的保安保洁）是否到位、是否有 智能化安防系统的展示……
片区内楼盘涵盖物业类型丰富，多层、花园洋房、小高 层、高层、别墅等一应俱全。
>>北区价格（均价）区间
2200元/㎡－2900元/㎡。
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（2）东区板块 瑞兴路以东的区域，含瑞兴路西侧的万邦盛世嘉园、 三星花苑。（注明：划分标准参考当前邳州楼盘分布 图，非唯一标准） >> 板块特征
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>>>> 邳州宏观地产市场综述
▷ 总体上市量与去化量、去化速度之间存在严重的 矛盾。
▷ 房价走势趋于平稳，定价时应综合考量竞争对手价格、 购房者心理价位，采取审慎原则对待。
▷
市场观望气氛浓厚的背景下，快速去化是关键。
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二、邳州房地产微观形势
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4、房地产营销水平提高，营销更注重细节。
左面一组图片为耀邦新世界花 园现场售楼处及示范区。
从围挡包装、到售楼处外观再到售 楼处内部装饰，未进售楼处就给人眼前 一亮。 这就是“体验式营销”、“细节营销”。 我们再设想一下，从进门有衣装整 洁的保安或穿酒店制服的管家为我们开 门，向我们行礼，会是什么样的感觉。 有品质感的实物展示+到位的服务展 示+专业的置业顾问+节假日对客户的温 馨问候……让客户在置业过程中体验到 细节，销售则事半功倍。 我们不妨再设想，设置看房车、黄 金周免费送部分业主去旅游（抽奖产 生）……对我们的销售影响。
随着邳州工业化进程加速，产业结构升级，职工工资将 维持稳定增长趋势。值得注意的是人均工资的绝对值还相对较 低，工资增长的同时非投资性家庭支出也将随之增长。
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>>>> 邳州宏观经济综述
▷ 邳州正处在工业化与城市化高速发展的进程中，城市经 济发展的同时，人们收入稳步增长，生活水平得到提高，投资 置业等需求将得到放大。
系列1 系列2
47.07
单位：亿元
30.00 20.00 10.00 0.00 2004 2005 年份 2006
近年来，邳州固定资产投资持续稳步增长，2004年－2006年环 比增速为：1.2：1.6：1。
数据表明：邳州工业化进程、城市化进程正处于一个高 速增长期。固定资产投资持续增长将进一步加速邳州城市化水 平。
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4、受政策层面影响，市场观望气氛较浓
政策一：央行“第二套”房贷政策
明确界定以家庭为单位界定第二套房，在未还清首套住房贷 款的情况下，购房者第二次贷款购买商品房，首付比例提高至40%， 利率在现行利率的基础上提高10%。
政策二：央行年内第六次加息
2007年12月21日起，央行决定调整金融机构人民币存贷款基 准利率，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调 0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整；个人住房 公积金贷款利率保持不变。
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二、经济指标分析
1、 GDP指标
从邳州近三年来GDP指标走势来看，呈现出总量增 长快，增长速度快的“双快”特点。GDP年均增长率高达 20%以上，在徐州地区大有赶超县域经济首强——铜山 之势。表明邳州经济发展持续看好。
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2、 三次产业结构
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预计近期邳州小高层、高层的开发量近90万㎡左右。主要包括
富贵第一城首期40万㎡小高层、高层，汇龙国际花园11.8万㎡小高层，荣 盛文景苑约14万㎡小高层，中央佳地广场约4万㎡高层，水杉御景（三期） 约7万㎡高层，名城国际约5万㎡高层，黎明锦绣豪庭约7万㎡小高层、高 层以及其他一些中小楼盘的小高层、高层住宅。
3、城区重点打造“三场两带”，即“三场”（人民广场、锦锈广 场、大桥广场）、“两带”（大运河、六保河风光带）和邳州公 园。
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第二章 邳州房地产市场分析
一、邳州房地产宏观形势
1、投资额攀升，开发量急剧增大。
按照邳州房地产发展态势，以2005年－2006年增长比例（140%）， 保守估计2007房地产投资额在6亿元左右，2008年房地产投资额在8－1 0亿元之间。2007年房地产开发量在30万㎡ －40万㎡ 之间，2008年
尽管小高层、高层将占据未来邳州地产市场的主流，但目前购房者 接受度普遍不高。得房率偏低、物业管理费高等成为阻滞其销售的主 要因素。 小高层、高层产品如何去化？一方面需要联合政府、业界对规划 进行引导；另一方面需要充分整合项目优势，当购房者对小区的价值 认同远远大于产品(小高层、高层)本身时，其去化难度将大大减小；再 次，在操盘手法上需要创新，如多层与小高层搭售的方式。
房地产开发量将在40万㎡－60万㎡ 之间。
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根据我司调研所得到的数据，进一步佐证了2008年邳州房地产市场上 市量大增的事实，仅以我司调研的一些较大盘整理的数据来看，2008年邳 州房产上市量约为46万㎡。若算入新华世纪嘉园等老盘以及一些5万㎡小盘 的上市量，2008年邳州新房上市量将在50万㎡——55万㎡之间。
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3、产品类型更加丰富，小高层、高层面临销售压力。
多层（汇龙国际花园)
高层（中央佳地广场)
花园洋房（耀邦新世 界花园)
随着楼盘数量增多，开发量放量增大，邳州楼盘物业类型 更加丰富，多层逐渐变得稀缺起来，小高层、高层渐成市场主 流，花园洋房、别墅等高端产品出现在邳州市场。目前市场上 在售的纯多层住宅楼盘为：中等规模以上三星花苑（15万㎡）、 以及一些小楼盘，具代表性的有：金安怡丽花园（5万㎡）。
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5、 邳州外贸依存度
图表显示，邳州外贸依存度远远高于徐州其他县市。
邳州板材、大蒜、银杏、石膏产业出口勇夺县域经济“四个 全国第一”。四项产业大体属于劳动密集型产业，间接导致农 村劳动力加速向城市转移。
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6、 在岗职工工资
近年来，随着经济的发展，邳州在岗职工人均工资稳步增长，年 均增长速度在15%以上。
随着邳州房地产市场逐渐趋于成熟，年增去化面积平 稳，按2006年－2007年同比增速（20.7%）计算，2008 年邳州房地产市场新房去化量约为27万㎡，与预计开发 量相对应，存在20万㎡左右的剩余量。