大学城龙湖项目成本估算模型
龙湖成本测算模板
01-02-01-05 专项设计费
01-02-01-99 其他设计相关费
01-02-02 三通一平工程费 01-02-02-01 场地平整
01-02-02-02
施工道路、临水、临 电工程费
01-02-02-03 临时设施费
（1） 临时办公室
（2） 临时围墙
（3） 其他临设费
01-02-02-99 其他三通一平费
体育设施工程合同、环境景观工程合同、周界栏杆 工程合同、苗木采购合同、木材采购合同、私家泳 池设备、康体园建设施采购工程合同
监理合同、供电工程监理合同 工程技术咨询合同、造价咨询合同 工程专项检验合同 竣工勘测合同、房屋测绘合同、沉降观测合同
02-01-01
（1） （2） （3） （4） （5）
02-01-02
01-04-11 代征绿地建设工程费
01-06
（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9）
（10）
（11） （12） （13） 01-07 01-07-01 01-07-02 01-07-03 01-07-04 01-07-99 02-01
环境景观工程费
硬景工程费 软景工程费 环境水、电工程费 导示系统费 光彩工程费 降噪环保工程费 广告位、灯箱工程费 挡墙工程费 小区围墙工程费 体育健身游乐设施工 程费 运动场地工程费 室外游泳池工程费 其他环境绿化工程费 工程相关费 监理费 咨询费 定额外专项检测费 工程测量费用 其他工程相关费 销售设施建造费
01-02-03 行政及经营性收费
01-02-03-01 城市建设配套费
01-02-03-02 人防易地建设费
01-02-03-99
其他行政及经营性收 费
2020-龙湖地产地动态测算模型(无特殊条件)-含融资标准模板
202,292 70,646
9,528 67,311 27,434
163,759 70,646
7,650 54,042 27,434
86,345 70,646
4,830 34,120 27,434
225,132 225,132 225,132 225,132 225,132
222 195 128 133 2,662
校验
-3,424
前三年：
修建率
调整修建率 调整后修建 率 销售率
调整销售率 调整后销售 率 建安支付率
配套设施
基础设施
主体建安
税费支付率
增值税
土增税
100% -10% 90% 84%
1% 85%
100% 100% 95%
3.4%
100% 0%
100% 100%
0% 100%
1.00%
前三年：
项目
一、收入 二、成本费用
12,080 6,482 2,348 356 2,894
70,646 70,646 70,646 70,646 70,646
595 3.36% 0.00% 0.18% 1.50%
202,962
478
9,695 70,646
963
总金额 (万元)
70,646 63,842 53,371 34,120
1,569 1,739 1,143 1,185 12,752
202,962 202,962 202,962 202,962 202,962
2,493 27 41 3 28
50,598 557 840 55 576
70,646 70,646 70,646 70,646 70,646
龙湖地产成本估算模型
厅：地砖/房 间：强化木地 板 防滑地砖，局 部防水 防滑地砖局部 石材/马赛 克，满做防水 精装修,由装 修设计确定 地砖
根据 设计 涂 料， 局部 面 砖， 其它 事项 在产 品标 准表 中确 定。
根据设 计
厨房
墙砖 面砖局部石材/ 马赛克，泛水 户内门窗 高度设计决定 根据设计 按照设计 决定 面砖或涂料， 同外墙 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 腻子面层 水泥砂浆面层 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。泛水做 法参见公司固 化标准 面砖或涂料， 其它事项在产 品标准表中确
1、预留室外空调机位 及穿墙孔。空调机位 结合建筑考虑隐蔽。 不送空调。 2、厨房和不开窗卫生 间设成品烟道和排气 道，均设止回阀。
每户供气到厨房 和生活阳台（及 由设计确定 热水器）,一户 （框架剪力 一燃气表,表在 墙）。 生活阳台。
房间/厅
局部纸面石膏 板吊顶 铝扣板/局部艾 特尼特板吊 顶，根据设计 铝扣板/局部艾 特尼特板吊 顶，根据设计 确定，浴霸 涂料，其它事 项在产品标准 表中确定。
卫生间
结构面层,局部 天窗
大院住 宅（联 排+叠 拼）
阳台
涂料，其它事 项在产品标准 表中确定。
露台
面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。
外廊（两个出入 口） 车库 车库内楼梯 屋顶平台
面砖或涂料 腻子面层 腻子面层 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 腻子面层 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。烟道周 围泛水300高， 沿墙与地交接 处泛水上翻 100mm 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。泛水做 法参见公司固 化标准 同外墙（内凹 部分用同色普 通漆，以不影 响外立面为 准） 同外墙 同外墙（内凹 部分用同色普 通漆，以不影 响外立面为 准） 同外墙 主体建筑局部 文化石，其余 同外墙 腻子面层 混凝土面层 混凝土面层 水泥砂浆抹
10张图看懂：龙湖的成本运营体系
10张图看懂：龙湖的成本运营体系
今天不再做微观的技术分享，就方便给大家做一下流程分享：
除了销售设施建造以外的营销费用、管理费用、财务费用、税费、物业费用等分别由其他相关部门（营销、人力资源、行政、财务部、物业公司）管控，成本部门负责汇总出项目总成本。
Notes:
此处仅标明归口职能，职能在集团为“中心”，在地区公司为“部门”。
目前，大部分房地产公司受以下条件制约，目标成本很难估准，编制目标成本现阶段主要是为了经营及运营过程控制和定标参考.最终实际成本很大程度上是市场博弈的结果，我们只能通过规范采购过程，在同档次供应商中获取最低报价。
合约规划可增加两大内容
（1）总部招标采购中心与地区（项目）招标采购部的责任界定，根据总部成本中心出具的《合约规划指导意见》；
（2）各项工程、材料设备的招标计划节点（取自招投标、材料设备与施工单位进场二级专项计划。
龙湖目标成本参考模型
龙湖的项目计划管理与预算、投资分析模版
静态 总预算数
合计数 -
已发生数
2009.01
2009.02
2009.03
2009.04
2009.05
2009.06
2009.07
2009.08
2009.09
2009.10
2009.11
-
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1、人工费用（含提成） 2、广告费 3、业务宣传费 4、售楼大厅、样板费用 5、维修基金 6、产权分户手续费 7、其它
2010.10
2010.11
2010.12
2010年合计 2010年合计 -
2011.01
-
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183684_龙湖地产成本估算模型
（4） （5） ◆ ◆ 5 6 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8）
栏杆
栏杆长度
m m2 m2 m2
3,042
400
122 152
电梯厅、楼梯间、屋面 建筑面积 及雨蓬等 屋面瓦 电梯厅、楼梯间、扶手 栏杆等 户内精装修 主体设备及安装工程费 室内给排水 室内地采暖 室内电气工程 消防 通风空调及其安装费 电梯及安装费 弱电系统 其它设备（赠送热水 器） 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 总台数 建筑面积 户数 建筑面积
20 玻璃栏杆 25 - 彩钢瓦 25 650 193 60 60 8 5 46 14
阳台栏杆、室内窗护栏等材料和安装费用 电梯厅、楼梯间、屋面及雨蓬等精装修费 用
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装 修费用
自来水、排水、龙头、面盆、坐便器 分户燃气炉、循环泵、电磁阀、温控器、 管道等 楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、 管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程 管盒预埋 水消防系统、电消防系统、气体灭火系统 及防排烟工程 空调设备及安装费用、空调管道、通风系 统 观光电梯2层站，15米高
151 按58kg/m 考 结构及粗装修使用的钢材费用 虑；
2 17 按110kg/m 考 结构及粗装修使用的水泥费用 虑；
59 30 127
按0.33m3/m2 结构及粗装修使用的混凝土费用 考虑； 屋面、厨卫、阳台、露台等防水费用 单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防 火门等工程费用 单元门的材料及安装费用 入户门的材料及安装费用
精装修小高层
序号 （三） 1 （1） 2 （1） （2） ◆ ◆ ◆ (3) 3 （1） （2） （3） （4） （7） 4 （1） ◆ ◆ ◆ ◆ （2） （3） 成本项目 主体建安费 基础工程 基础工程费 地上结构及粗装修工程 结构及粗装修工程费 主材 钢材 水泥 混凝土 防水 门窗工程 单元门 入户门 外墙门窗 防火门 外墙百页窗 公共部位精装修 外墙装修 面砖 文化石 涂料 幕墙 外墙保温 大堂 外墙面积 面积 面积 面积 面积 外墙面积 m2 m2 m2 m2 m2 m2 项 41,378 6 80 350,000 6,667 3,334 23,335 50 100 50 外墙门窗面积 建筑面积 百叶窗面积 套 户 m2 m2 m2 6 944 9,736 60,850 3,651 8,000 1,500 500 8 250 建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 T T m3 m2 3,529 6,693 20,080 121,699 2,600 150 180 15 建筑面积 m2 60,850 660 建筑面积 m2 60,850 110 估算基础 建筑面积 单位 m2 工程量 60,850 单价(元) 合价(万元) 13,148 669 669 5,578 4,016 1,379 918 100 361 183 773 5 142 487 49 91 998 183 33 33 117 331 210
392043--龙湖地产成本估算模型
4.00% 3.00%
-
253 180 53 4 15 28 65 350 66
元 m
520,000 180 -
52 14
5,012 2,290 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 26 73 15 8 8 1,605 331 177 177 582 950 ㎡ ㎡ ㎡ 户 40 3.00 3,529 27 480 711 883 66
2、项目启动阶段
工程量
160 160 160 160 10,346
209,435 209,435 83,341 1,000 209,435 106,688
209,345 209,345 209,345 16,755 16,755 16,755 106,690 106,690 106,690 106,690 209,435 209,435
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
1
21 948
1 522 -120 180 32 -7 15 28 44 350 45 38 分期分摊 7 2,770 1,329 955 238 157 -22 384 533 487 46 111 413
M3 元 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 元
14 1,800,000 5 0 1 3 6 3,500,000
1、土地投资分析阶段
工程量 单位 单价(元) 合价(万元) 10,656 160 160 160 项目建 设用地 面积 160 10,346 亩 亩 亩 亩 3.00% 646,477 10,346 310 5,277 1,181 198,404 198,404 74,681 1,000 198,404 106,688 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 20 30 20 200 1 5.70 397 595 149 20 20 61 3,588 198,404 198,404 198,404 ㎡ ㎡ ㎡ 140 30 2 0.06% 0.14% 0.28% 1.00 0.70 1.00 0.50 0.90 0.90 2,778 595 49 10 22 44 11 7 11 5 18 18
龙湖集团标准目标成本测算(总结)模板
10,000
M2
250
250 1,994
1,311 1,311 1,311 1 1,311 2 245,211 1,311 500
户 户 户 项 户 个 M2 户 M2
80 500 1,000 300,000 4,500 100,000 20 5,008 150
10 66 131 30 590 20 490 657 8 23,285
总建筑面积 总建筑面积
245,211 245,211 245,211
M2 M2 M2
185 90
4,536 2,207 8,588
向市建委配套办缴纳的用于城市基础设施配套建设的费用。 向市人防办缴纳的防空地下室的易地建设费。 向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用。
其他行政及经营性收 总建筑面积 费 配套设施费 幼儿园 学校 会所 人防费用 居委会 消防站 物管用房工程费 其他配套设施费 基础设施费 供电工程费 区外供电线路工程费 区内供电工程费 开闭所 配电房 发电机 区内电缆 一户一表 供水工程费 区外供水工程费 区内供水管线 二次供水 一户一表 消防外线 其它零星 天然气工程费 区外供气工程费 一户一表 其它零星 排水工程费 区外雨、污水工程费 区内雨排、污排 生化池 隔油池 其它零星 中水系统费 区外中水工程费 区内中水管线 中水机房土建工程 中水处理工程 集中供暖 区外热力工程 换热站工程 区内热力管线工程 区外道路工程费 区外道路工程 区外道路绿化工程 区外路灯工程 区外信号灯工程 区内道路工程费 智能化工程费 电话系统工程 数据通讯工程 有线电视工程 卫星电视工程 户 户 户 项 道路面积 项 总建筑面积 道路面积 总建筑面积 专项面积 项 总建筑面积 个 区外气接入 长度 户 户 长度 区外水接入 长度 长度 容量 容量 功率 长度 户 区外电接入 长度 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积
龙湖项目成本后评估模板
65,262 13,042
78,526
142,674
59,317 未启动
200 未启动
59,517
202,191
报规面积 （㎡）
122,361
51,424 173,785
备注
目前已开 发
待开发
1组团 （联排别墅+社区商业） 开工时间：2013.4 开盘时间：2013.8 竣备时间：2015.5 交房时间：2015.6
招标计划执行
分供方评价
招标信息统计
重点分供方管理
招标案例反思
例
序号 单位名称
类别
合同范围 履约评价 项目修正
结果
1
**建设
总包
90
优秀
2
**幕墙
幕墙
80
良好
3
**机电
机电
40
不合格
4
策略分供方
备注：项目修正若项目部一致认为有单位的评价分数存在调整必要，则一致认同后可在后评估 阶段进行一次修正用以给年度评价修正提供建议。
外墙涂料工程 2014/5/16 2014/5/16
0
2014/4/15 2014/4/15 0
2014/3/10 2014/3/10
0
2014/3/5 2014/3/5
0
1、工程实际进场时间偏差大，预留余量过大，存在工期索赔及价格波动风险。 2、前面各环节时间拖延，大幅压缩招标时间，造采托底，降低招标质量。 3、项目运营计划偏差，进场时间大幅提前、压缩各环节时间质量降低，匆忙上阵自乱阵脚。 4、是否整体招标计划编排不合理，造成研发或工程在某一特定时点工作压力过大。
职能交圈，加强审图、合 同标准化
界面
龙湖目标成本书
255 207 109 109 12 10 8 2 0 0 1 0 2,742
267 216 113 113 13 10 8 2 0 1 1 1 2,862
见建安测算-写字楼 见建安测算-车库
见SOHO内装测算
根据合同
1+2+3+4+5+6+7
14,295 11,979,176 1,127,157 6,038,340 774,591 20,013 14,009 51,462 28,590 181,150 181,150 114,728 267,700 535,399 2,410,000 234,886 7,484,800 4,500,000 1,300,000 150,000 150,000 234,000 300,000 1,000,800 23,430,996 13,367,380 9,671,380 3,696,000 -
30,411 37,153 51,682 -
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
1,689.81 1,119.35 422.60
161,022,400 17,867,380
1% 2%
198,278
1.00
51,388,852 41,587,211 21,840,735 21,840,735 2,415,850 1,967,572 1,610,224 357,348 50,000 100,000 198,278 100,000 551,860,701
0 60 6 30 4 0 0 0 0 1 1 1 1 3 12 1 37 22 6 1 1 1 1 5 116 66 48 18 4 5 5 4
5,000 1 1
ｍ 个 ㎡ ㎡ ㎡ 个 个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
龙湖地产项目售楼处会所及样板区成本测算
面积 （m2）
26439m2
5000
样板区景观
15795
软景 11057 硬景 4739
样板区车行道路 联排别墅 叠拼别墅
5000 4000 2000
精装修样板房
1300
பைடு நூலகம்
地下车库 会所 汇总
2000 3100
配置标准
单方成本（元/m2）
1、主要植物：栾树、香樟、银杏、雪松、朴树、合欢、
200
同前《产品交付标准》
2685
同前《产品交付标准》
1、地中海风格（250m2） 2、伊斯兰风格（250m2） 3、希腊风格（180m2） 4、巴厘岛风格(180m2)
同前《产品交付标准》
1、详见《会所成本明细》 2、功能分区及面积详见会所平面图
2693 6000 2250 5498
总费用（万元） 100 663 403 100 1074 539 780 450 1704 5813
金桂、垂丝海棠、红叶石楠、小叶女贞、金边黄杨，南天
200
竹、草皮
1、主要植物：水杉、香樟、银杏、雪松、四季桂、夹竹 桃、刚竹、火棘、金丝桃、八角金盘、麦冬、草皮
600
1、宅间道、入户道：40厚230*115红色陶土砖
2、入行路：40厚锈板
850
3、后院：60厚240*120棕红色烧结砖
1、60厚 100*100深灰色花岗岩小料石拼花
跟龙湖学成本测算（简单、易学、实用）
跟龙湖学成本测算（简单、易学、实用）说起成本测算，恐怕这个名词并不陌生。
尽管不陌生，就李哥看来，超过50%的房地产企业还没有目标成本管控机制。
而当询问为什么没有目标成本的时候，成本管理部门的回答很干脆：没有图纸！那么，没有图纸就不能出目标成本了吗？显然不是！以下我们以龙湖X项目为蓝本，在无图纸的情况下，如何快速测算一个项目的目标成本。
一、技术经济指标的准备二、理清成本控制科目与套用公式，计算目标成本1、土地获得成本（一级科目）1.1.政府地价。
按照合同协议价格直接填写进来；建筑单方按照合同协议价格646477/总建筑面积229737 = 450元/㎡；可售单方按照合同协议价格646477/总可售面积225716 = 458元/㎡；1.2.土地契税。
一般为地价2.5%~5.5%进行测算，每个城市标准可能都不一样。
本案取3%。
按照10346（政府地价）*3%=310万，建筑单方与可售单方成本计算过程不赘述。
2、开发前期工程费（一级科目）2.1.方案设计费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】*25元/㎡（单价）=546万，建筑单方与可售单方计算方法如上，不再赘述；2.2.初步、施工图设计费，参照方案设计费计算方法；2.3.景观设计费=83589（景观面积）*40元/㎡（单价）=251万；2.4.精装修设计费=1000（精装修面积）*200元/㎡（单价）=20万；2.5.专项设计费（弱电、导示等）=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】* 5元/㎡（单价）=109万；2.6.勘察丈量费=106690（项目占地面积）* 6元/㎡（单价）=64万；2.7.城市建设配套费+人防易地建设费+规划许可证费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】 * （150+45+2.5） =4312万；2.8.招投标综合服务费+工程定额测定费+建设工程质量监督费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】*0.8（建安造价） * 0.48% = 84万；2.9.规划放线费+竣工规划验线费+防雷监测费+环境评测费=106690（项目占地面积）*（1.2+1+1.8+0.6）元/㎡（单价）=49万；2.10.散装水泥押金+白蚁防治费+新型墙体材料专项基金+交通组织分析评估费+树木伐移费+新型建材基金= 【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】* （0.9+0.9+0+0+0+0）元/㎡（单价）=40万；2.11.场地平整费=【（土石方挖方（不含回填）165000 m3 9.92元/m3）1,636,800元+ （土石方填方140000 m3 1.49元/m3）208,600+土石方余土外运25000 m3 7.60元/m3）190,000＝2,035,400元+增加淤泥10000*9.92+放坡增加10000*9.92＝2233800元+其他300000＝2530000】* 14元/m3 = 185000 * 14元/m3 =253万；2.12.场地平整档墙费=1单档墙放阶，总价预估180万；2.13.施工道路+施工用水+天然气管道改造+雨水、污水市政管道改造+施工用电=项目建设用地面积（106690）*（5+0.37+1.4+2.6+6）元/㎡（单价）=165万；2.14.河道治理费=【1、长190m*14宽河道+6.53*2档墙+8.7人行广场+8.4人行广场+交通桥（按施工图估算，档墙约1400M3）估造价240万元；2、景观及其他暂估110万元；合计350万元】=350万；2.15.临时办公室费=板房22万+土建20万+装饰10万（不含办公家具设备）=预估52万；2.16.临时围墙费=750m * 180元/m（单价） = 14万；3、主体建安费（一级科目）3.1.花园洋房(电梯7F/-1F)建安费=39593（花园洋房建筑面积）*1580元/㎡（单价）=6256万；注明：参照紫都城大城小院1362元/㎡，钢材调整到4800元/t，含量按63Kg/㎡，水泥按380元/T,含量按110Kg/㎡，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，加其他中式元素。
龙湖的PMO成本管理体系
龙湖P M O引发的讨论.....拈字工程造价方面的专家,着有《工程量清单计量规则原理及应用》等专着.烽火地产成本与流程管控专家通盈清华博士,设备.成本.风险管控专家本讨论精华提纲：1、龙湖的PMO成本管理体系2、龙湖的工作压力3、龙湖体系的若干问4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论5、产品标准化or行为标准化？6、成本数据库的建立7、相关知识历史回顾拈字啥时候有空，讨论一下龙湖那个成本管理实施细则，如何？粗看了一眼，大架构是不错的。
管理架构也很有特色，值得研究一下。
1、龙湖的PMO成本管理体系PMO概论：2011-7-5 10:18:07 深圳-青草-成本解释下PMO：PROJECT MANAJEMENT OFFICE ,即：地区公司项目运营决策机构。
上海-拈字-合约PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，青草，PMO，应该不是地区公司项目运营决策机构，PMO应该是项目运营决策机构，不一定是限定在地区公司这个级别。
只是龙湖限定在这个级别上?深圳-青草-成本那就是PMO可以应用于集团也可以应用于地区公司？拈师，继续。
上海-拈字-合约龙湖在这个管理体系中体现出的二大特点:１、龙湖的这个成本管理体系，采用了国内地产公司比较少见的PMO 审核机制，简化了管理流程，全面提高了管理效率。
这是一个大的特点２、这个管理体系，对管理节奏的要求相当高，对各个时间结点的要求很明确。
各工作之间的先后次序和穿插要素也说得很明确。
整体的节奏感相当强但它的问题也相应地出现在这二个特点上：１、PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，而PMO 架构中有相当的人也是出现在后续审核中。
理论上讲，重复的后置审核，必将会产生管理失效的问题。
比如在PMO上决策的失误，后置审核就有权去矫正这个失误，从管理权限上讲，这实际意味着否定了PMO的决策２、龙湖将地产开发的节奏控制的很严格，这也给复杂决策带来了难以回旋的管理问题。
龙湖项目成本估算模型
临时设施费
（1）
临时办公室
元
板房22万+土建20万+装饰10万（不含办公家具设备）
（2）
临时围墙
m
（3）
临时场地占用费
元
（三）
主体建安费
（1）
花园洋房(电梯7F/-1F)
建筑面积
39593
㎡
参照紫都城大城小院1362元/m2，钢材调整到4800元/t，含量按63Kg/M2，水泥按380元/T,含量按110Kg/m2，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，加其他中式元素
1
规划设计费
（1）
方案前设计费
项目总建筑面积
㎡
龙湖•大学城一、二期（1#地块）项目方案设计～施工图设计阶段建筑设计合同
（2）
初步、施工设计图费
项目总建筑面积
㎡
2、按建筑面积208600m2计算设计费用（含方案到施工图）；总价7613900 +1300000＝8913900元，（单价42.73元/m2）丙方设计费为130万元包干。
（5）
商业
建筑面积
14118
㎡
参照紫都城小商业，未考虑保温增加
（6）
车库
建筑面积
47059
㎡
参照未考虑保温增加
（7）
超市
建筑面积
1949
㎡
未考虑保温增加土建为1500元+集中空调+300元
（8）
经济型酒店
建筑面积
8885
㎡
层高2800；管道每层支管较多，公共区域装饰完成，户内粗装修
（9）
精装修小户型公寓
项目建设用地面积
龙湖集团投资决策模型215525419
55 2009年7月 1期 76,351 51,822 29,054 2,591 2,196 17,980 35% 1,036 950 15,994 947 15,047 3,762 11,285 22%
55 2009年7月 2期 98,174 56,643 37,335 2,832 2,824 13,651 24% 1,133 1,220 11,298 22 11,276 2,819 8,457 15%
52 2009年4月 2,209 2,209 5,500 1,215 1,215 894 894 61 64
53 2009年5月 1,657 1,657 5,500 911 911 671 671 46 48
54 2009年6月 6,961 1,105 5,857 5,500 5,473 3,813 608 3,205 2,475 447 2,028 191 200
12 2005年12月 -
13 2006年1月 -
14 2006年2月 -
15 2006年3月 -
16 2006年4月 -
17 2006年5月 -
18 2006年6月 -
19 2006年7月 -
20 2006年8月 -
21 2006年9月 -
22 2006年10月 -
23 2006年11月 -
24 2006年12月 -
975 4,878 2,475 600 109 245 245 304 5,477 2,779
975 3,209 184 66,390 3,804 5,308 969 2,170 2,169 304 71,698 4,108
975 815 2,795 52 16 36
975 4,691 2,475 341 105 236
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住宅灰空间
建筑面积
8889
㎡
花园洋房3043m2，占34.24％；联排1480m2，占16.66％；叠拼4364.88m2，占49.11％；综合按（花园洋房单价测算+别墅）单价/2计算＝【1507*34.24％+2170*16.66％+2150*49.11％】-外墙保温100*0.7外墙系数*75％-外墙装饰75％『80*34.24％+190*65.76％】-外墙门窗0.22*680*75％（一面墙考虑外露）+架空空心板25＝元/m2（含架空板）
建筑面积
60850
㎡
钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，精装按650元考虑
（10）
小户型公寓架空层
建筑面积
2524
㎡
钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材料考虑6％上涨，人工调整到26元/工日
（四）
基础设施费
1
室外电气及高低压设备
（2）
场地平整挡墙
m³
档墙放阶，总价预估180万。
（3）
施工道路
项目建设用地面积
㎡
暂估
（4）
施工用水
项目建设用地面积
㎡
施工用水安装已签合同36800
（5）
天然气管道改造
项目建设用地面积
㎡
天然气管道改造14.6万。
（6）
雨水、污水市政管道改造
项目建设用地面积
㎡
雨水、污水市政管道改造28万
（7）
施工用电
1
规划设计费
（1）
方案前设计费
项目总建筑面积
㎡
龙湖•大学城一、二期（1#地块）项目方案设计～施工图设计阶段建筑设计合同
（2）
初步、施工设计图费
项目总建筑面积
㎡
2、按建筑面积208600m2计算设计费用（含方案到施工图）；总价7613900 +1300000＝8913900元，（单价42.73元/m2）丙方设计费为130万元包干。
（5）
商业
建筑面积
14118
㎡
参照紫都城小商业，未考虑保温增加
（6）
车库
建筑面积
47059
㎡
参照未考虑保温增加
（7）
超市
建筑面积
1949
㎡
未考虑保温增加土建为1500元+集中空调+300元
（8）
经济型酒店
建筑面积
8885
㎡
层高2800；管道每层支管较多，公共区域装饰完成，户内粗装修
（9）
精装修小户型公寓
人防易地建设费
总建筑面积
㎡
（3）
规划许可证费
总建筑面积
㎡
（4）
招投标综合服务费
建安造价
万元
（5）
工程定额测定费
建安造价
万元
（6）
建设工程质量监督费
建安造价
万元
（7）
规划放线费
建设用地面积
㎡
（8）
竣工规划验线费
建设用地面积
㎡
（9）
防雷监测费
建设用地面积
㎡
（10）
环境评测费
建设用地面积
㎡
（11）
散装水泥押金
项目建设用地面积
㎡
1、高压线路迁移35万2、施工用电（利旧箱变2台630KVA）30万。合计：65万
（8）
虎溪河整
190m*14+6.53 *2+8.7*2
元
1/长190m*14宽河道+6.53*2档墙+8.7人行广场+8.4人行广场+交通桥（按施工图估算，档墙约1400M3）估造价240万元；2/景观及其他暂估110万元；合计350万元
（2）
联排别墅
建筑面积
19781
㎡
参照蓝湖郡四期（钢材调整到4800元/t，含量按58Kg/M2，水泥按380元/T,含量按120Kg/m2，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，加其他中式元素
（3）
叠拼（2F～5F）
建筑面积
24592
㎡
参照芳树晴川（钢材调整到4800元/t含量按62Kg/M2，水泥按380元/T,含量按120Kg/m2，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，加其他中式元素
5
临时设施费
（1）
临时办公室
元
板房22万+土建20万+装饰10万（不含办公家具设备）
（2）
临时围墙
m
（3）
临时场地占用费
元
（三）
主体建安费
（1）
花园洋房(电梯7F/-1F)
建筑面积
39593
㎡
参照紫都城大城小院1362元/m2，钢材调整到4800元/t，含量按63Kg/M2，水泥按380元/T,含量按110Kg/m2，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，加其他中式元素大Βιβλιοθήκη 城龙湖项目成本估算模型序号
项目成本
估算基础
工程量
单位
单价(元)
合价（万元)
建面单方成本（元/平米）
可售单方成本（元/平米）
编制说明
（一）
土地获得价款
1
政府地价
项目建设用地面积
160
亩
土地获得价款
2
合作款项
160
亩
3
红外线市政设施费
160
亩
4
拆迁补偿费
项目建设用地
160
亩
5
契税
元
（二）
开发前期工程费
（2）
室外强电管道及电缆敷设
项目总建筑面积
㎡
（3）
室外弱电管道埋设
项目总建筑面积
㎡
（4）
发电机工程费
项目总建筑面积
㎡
（5）
其他电器设施费
项目总建筑面积
㎡
2
室外给水系统
项目总建筑面积
（3）
景观设计费
项目景观面积
㎡
（4）
精装修设计费
项目总建筑面积
㎡
按标准户型委托
（5）
专项设计费
项目建设用地面积
㎡
弱电、导示、铝合金等设计
2
勘测丈量费
项目建设用地面积
㎡
3
前期报批报建费
（1）
城市建设配套费
总建筑面积
㎡
都市区II档范围内（面积约1061平方公里）配套费按建筑面积每平方米150元计征
（2）
（1）
高低压配电设备及安装
项目总建筑面积
㎡
1、开闭所进线电缆2000米*1200元/米=240万2、开闭所安装（一、二、三期共用）12000KVA*130元/KVA=156万3、配电房安装7800KVA*950元/KVA=741万4、一户一表安装住宅（花园洋房和别墅），416户*4000元/户=166.4万5一户一表SOHO944户*3200元/户，1360户的电缆费已包含电缆费在一户一表内，此部分已扣除
总建筑面积
㎡
（12）
白蚁防治费
总建筑面积
㎡
（13）
新型墙体材料专项基金
总建筑面积
㎡
（14）
交通组织分析评估费
总建筑面积
㎡
（15）
树木伐移费
总建筑面积
㎡
（16）
新型建材基金
总建筑面积
㎡
（17）
其他财政税费
总建筑面积
4
三通一平工程费
（1）
场地平整
m³
（土石方挖方（不含回填）165000 m3 9.92元/m3）1,636,800元+（土石方填方140000 m3 1.49元/m3）208,600+土石方余土外运25000 m3 7.60元/m3）190,000＝2,035,400元+增加淤泥10000*9.92+放坡增加10000*9.92＝2233800元+其他300000＝2530000