2019年3月龙湖·春森彼岸星悦荟项目商业市场调查研究报告
香港K11_龙湖星悦荟商业
香港K11：“艺术、人文、自然”相结合的艺术特色
武汉K11：占地4500㎡，建面20000㎡，因受地块限制，仅打造 饮食配套+停车配套
武汉K11由“新食艺”、立体车库、“都市农庄”三部分组成。其中“都市农庄” 是利用裙楼露台改建而成，不计建筑指标。
K11新食 艺
立体车
库
地
面
区
域地 下 区
都市农 庄
负一层
飞天面工房
麦当劳
Yumi station
食通天 美食广场
金津咖喱
武汉K11：业态分布
K11新食艺一层约1000㎡，临街面品牌较多，有享誉盛名的满记甜品、一茶一 坐、DQ、面包新语、琥珀、COSTA COFFEE等。
一层
一茶 面包 满记 一坐 新语 琥珀 COSTA DQ
武汉K11：业态分布
龙湖星悦荟（春森彼岸）： 业态规划
龙湖星悦荟部分合作品牌：
香港K11：艺术和商业相结合，全球首家购物艺术馆
位置：香港尖沙咀核心地段河内道18号 商业面积：3.8万平米 楼层：6 开业时间：2009年12月 特色定位：采用“艺术、人文、自然”理念，将艺术欣赏、 人文体验、自然观光融合在一起，令购物中心不仅成了购物 天堂也成为观赏天堂。
k11项目主要规划指标指标面积4448214653197581715120051149个规划用地面积建筑总占地面积建筑总占地面积立体车库地面区域地下区域商业车库都市农庄总建筑面积地上商业面积地上车库面积地下总建筑面积合计
龙湖星悦荟（春森彼岸）：重庆CBD首席商务会客厅
星悦荟(春森彼岸)体量10万方，商业7.5万㎡分3期开发，滨江商业5万㎡，大坎 梯商业2.5万㎡，汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功能，餐饮比重占到50%， 娱乐占20%，休闲健康30%。
商业市场调查报告
商业市场调查报告商业市场调查报告（精选10篇）商业市场调查报告篇1一、社区商业研究背景(一)社区商业基本概念1、社区商业定义社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
社区商业的服务对象主要是社区内的居民，应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费。
2、社区商业分类3、社区商业功能(二)国外社区商业发展概况由于国外城市居民大量居住在郊区，社区商业非常发达，例如美国20xx年社区商业的零售额就占了国家零售消费品总额的40%，而中国目前还不到10%。
国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，尤以社区型购物中心所占的份额最大。
购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。
购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。
国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
(三)国内社区商业发展概况我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。
这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。
国内出现了一大批"购物中心"、"生活广场"、"娱乐休闲一条街"等众多社区商业项目。
国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点(为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购物中心模式)，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。
龙湖春森彼岸方案设计说明
龙湖·春森彼岸修建详细规划及一期方案设计说明概念篇区位（江北沿江照片、航拍照片、区位分析图、对岸看基地图）龙湖·春森彼岸项目位于重庆市江北区陈家馆，嘉陵江滨江路北侧，占地面积16公顷。
整个基地沿地形由南向北升起，形成背山面水之势，近观嘉陵江水，远眺渝中半岛，具有典型的山城特色。
在城市规划中，还将有一条与重庆市未来中央商务区相连的主干道，从而形成发达便利的城市交通网。
文脉（古道图、砂岩图）基地处于重庆旧城区，几百年来城市生活在此发展演绎，文脉也由此延续至今。
本设计从延续地方文脉的原则出发，将一条几百年来连接嘉陵江港口和城市的古道，作为城市的记忆保留下来，设计成从东到西横穿基地的步行道，以唤起人们对于历史的回忆。
基地靠近嘉陵江滨江路一侧有多处突出的砂岩，设计中充分考虑了这一地貌特点将砂岩保留下来形成一道独特的风景线。
设计理念（幻灯片10-11）设计理念一 “山的音符”重庆独特的自然环境是本设计最重要的灵感来源。
从河流到天空，从地面到山岭的动线决定了各空间的形式，并在各个尺度的设计要素中体现与强化了这条由自然地形所决定的动线。
层层跌落的，弧型的，或高或低的建筑群正是地形中山巅和山谷的再现。
设计理念二 “水的韵律”水波荡漾的嘉陵江给设计带来了另一重要的灵感，本设计在视觉和结构上力求与基地依山傍水的特点相呼应。
所有的住宅单元都以弧形的组合方式，面江而建，从而保证最大限度分享江景；同时建筑周围的平台和小径也设计成弧型，仿佛江中盛开的涟漪，波动在这百年古老基地之上，荡漾起人们对生活新的诠释。
设计理念三 “两条轴线”本设计主要有两条轴线。
一个是很正式的城市人工轴线，它不仅把行人从位于基地顶部的繁忙的城市街道引向美丽的嘉陵江边，更反映了基地所处的城市与及公共环境，再借用重庆特有的传统元素——大梯坎形式，构成一系列层层跌落的观景平台，并且在保持整体空间宽度40米的基准下，通过转折、缩放等手法，创造出生动的山地街道空间，并最终在临江面处，形成喇叭口状的景观扩散口，与无尽江景融为一体。
龙湖春森彼岸案例.pptx
样板间采用现代风格设计，简洁、大气。
龙湖春森彼岸示范区/样板间
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样板间—客厅
样板间采用现代风格设计，简洁、大气。
龙湖春森彼岸示范区/样板间
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样板间—卧室
样板间采用现代风格设计，简洁、大气。
龙湖春森彼岸示范区/样板间
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样板间—次卧室
样板间采用现代风格设计，简洁、大气。
针对客群特征：1、喜欢高层居住氛围的时尚成功中青年人群2、以金融行业从业人士、专业技术人员（律师、设计师等）为主要职业特征
龙湖春森彼岸产品/营销
产品/营销
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外立面风格
反规划的建筑思路，使建筑没有标准层，每个立面都标新立异
龙湖春森彼岸建筑
春森彼岸的外立面比较独特，层次分明，立体感强，但在追求外立面美观的同时，也在一定程度上影响了居住的实用性。
广告平面
针对客群特征：1、喜欢江景资源和洋房产品的中青年成功人群2、对产品品质和物管水平有较高要求3、以外企管理人员、企业二代、私企业主为主力客户群体
龙湖春森彼岸产品/营销
产品/营销
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滨江高层豪宅
滨江豪宅布局
产品特征：均为平层户型面积区间：74-154㎡主力总价区间：55-120万
广告平面
龙湖春森彼岸示范区/样板间
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样板间—露天平台
样板间采用现代风格设计，简洁、大气。
龙湖春森彼岸示范区/样板间
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样板间—露天平台（俯视）
样板间采用现代风格设计，简洁、大气。
龙湖春森彼岸示范区/样板间
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样板间—露天休息区
龙湖房地产项目营销报告PPT课件
CHAPTER 06
客户关系管理与服务优化
客户群体特征分析
年龄分布
以中青年为主，具备较高的购房能力和意愿。
职业特点
多为白领、企业家等高端职业人群，注重生活品 质和居住环境。
购房需求
追求高品质的居住体验，注重小区环境、配套设 施和物业服务等方面。
客户关系维护手段创新
1 2
客户关系管理系统
建立完善的客户关系管理系统，实现客户信息的 集中管理和分析，提高客户服务效率和质量。
线上渠道拓展方式及效果评估
• 网络直播：通过直播形式展示项目特色、解答客户疑问， 增强互动性和信任感。
线上渠道拓展方式及效果评估
曝光量
统计各线上渠道的曝光量，分析 用户对项目信息的关注度。
点击率
监测广告、社交媒体等渠道的点击 率，评估用户对项目的兴趣程度。
转化率
追踪线上渠道带来的客户咨询和成 交量，衡量线上拓展的实际效果。
融合现代建筑风格与当地文化 特色
打造绿色、智能、安全的居住 环境
规划多功能社区，满足业主全 方位需求
户型配比与面积区间
01
02
03
04
多样化户型设计，满足 不同客户需求
主打中小户型，兼顾大 户型及豪宅市场
面积区间覆盖广泛，从 60平米到200平米不等
针对不同客户群体，提 供个性化定制服务
装修风格及材料选择
建立定期沟通机制，及时了解合 作进展和遇到的问题，共同商讨 解决方案；同时定期对合作效果 进行评估和调整优化合作策略。
CHAPTER 05
品牌推广与形象塑造
品牌定位及传播策略
品牌定位
高端、豪华、品质生活
传播策略
通过线上线下多渠道宣传，塑造品牌形象，提升品牌知名度和美誉度
龙湖商业分析报告
龙湖商业分析报告1. 引言本报告旨在对龙湖商业进行全面分析，包括行业概况、商业定位、竞争分析、市场前景等方面。
通过对龙湖商业的分析，旨在为相关企业决策提供参考。
2. 行业概况龙湖商业所属的行业是房地产商业开发行业。
在中国，房地产商业开发行业是一个蓬勃发展的行业，以其巨大的市场规模和潜力而备受关注。
随着城市化进程的加快，人们的消费需求也在不断增长，房地产商业开发行业有着广阔的发展空间。
3. 商业定位龙湖商业的商业定位是以满足人们多元化消费需求为核心，打造高品质的商业项目。
龙湖商业致力于为消费者提供便捷、舒适、安全、快乐的购物体验，通过不断创新和优化服务，提高顾客满意度和忠诚度。
4. 竞争分析4.1. 竞争对手分析在房地产商业开发行业中，龙湖商业面临着许多竞争对手。
以下是几个主要的竞争对手：•融创商业•万科商业•中海商业这些竞争对手在品牌知名度、资源优势和市场份额方面与龙湖商业处于竞争状态。
为了保持竞争力，龙湖商业需要不断提高服务质量、加强品牌建设，并与竞争对手进行差异化竞争。
4.2. SWOT分析通过SWOT分析，可以进一步了解龙湖商业的优势、劣势、机会和威胁。
•优势：–龙湖地产的品牌影响力和资源优势–多元的商业模式和产品组合–丰富的拓展渠道和市场经验•劣势：–与一些竞争对手相比，市场份额较小–龙湖商业知名度相对较低•机会：–城市化进程带来的消费需求增长–政府政策的支持和鼓励•威胁：–激烈的行业竞争，容易受到竞争对手的挑战–经济不稳定性的影响5. 市场前景房地产商业开发行业的市场前景非常广阔。
随着城市化进程的不断推进和人们对生活品质的追求，商业需求仍然保持着较高的增长速度。
尤其是在中高端商业服务和体验式消费的领域，市场潜力更为巨大。
龙湖商业作为行业的参与者，在追求市场份额的同时，应着重关注产品质量和服务水平的提升，以满足消费者不断升级的需求。
6. 结论通过对龙湖商业进行深入的分析，我们可以看到该企业在房地产商业开发行业具备一定的优势和潜力。
商业调研报告社区店[共5篇]
![商业调研报告社区店[共5篇]](https://img.taocdn.com/s3/m/cd5153612a160b4e767f5acfa1c7aa00b52a9d6a.png)
商业调研报告社区店[共5篇]第一篇：商业调研报告社区店商业业态调研报告时间：3月22日-23日一、城市综合体及超市调研2月22日对喜荟城、万象城、cocopark、海岸城等高端商业综合体和超市吉之岛进行了业态调查，重点关注在童用（包括儿童食品、儿童玩具、儿童服装、儿童奶粉）、市场上出现的新项目、跟食物、居家生活有关的项目等。
从几家城市综合体的品牌店组合来看，都大同小异，品牌店铺都是跟着城市综合体在走。
每一次考察，都有新的发现，和上次重复的内容就不累赘了，本次调研报告内容上次进行互补。
休闲茶饮店如一茶一坐，针对白领消费群体，特色是：书架上的茶饮、茶人庄园，对外宣传的理念是：把客人当朋友，把伙伴当家人，产品组合上以茶为主打，配上一些简餐和甜品，如红豆冰等。
满记甜品，是一家香港糖水店。
以传统中式糖水、黑糯米、汤丸、豆腐花、西米露、凉粉、糕点、冻饮等常规组合，并推出时令甜品，作为更新，制造亮点。
定位明确，就是甜品。
江南味道的经营特色，整合了江南有特色的菜品和点心，通过江南风格的装饰，不豪华、不浮躁，走自己的婉约之路，人气相当高。
这几个店铺都是成功的连锁店，其定位、特色、商品组合、价格、风格、标准化的共性是值得学习的。
这几个大型商业中心都是以时尚、高端、风格追求为定位，喜荟城的定位里多了一个“亲子”的内容，童装、玩具、游戏等项目丰富多彩，并且将亲子安排在2楼，集聚了很大的人气。
这次调研也把很多视角放在了儿童身上。
首先观察到的现象是：1、很多儿童在离玩具不远的地方开始加速，脱离父母，直奔玩具店；2、儿童在玩具区内哭闹，不离开，非要买一个玩具给她，而有些母亲则怒气冲天拉扯小孩，有的连蒙带骗想带小孩离开，有的则买了玩具，皆大欢喜。
可见玩具和儿童用品对小孩子的吸引力。
在儿童零食上，吉之岛的儿童区最有特色，首先是天花和地板的装饰，很浓的儿童氛围；然后是儿童区的货架，更好够12岁以下的儿童伸手可取，商品的组合则遵循了通用的原则。
2019年龙湖集团商业业态专题研究报告-PPT文档资料
具备出售的可能性 • 受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且 主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小，业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间 不足。 1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。 更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适 当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长 时，对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况， 较不利于树立统一形象。
易
•
难
优势
• • •
适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引 范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起 来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。
商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不 像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚 涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为 了规避风险）。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱， 让行人不愿意深入，形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建 筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以 街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更 高，整体运营难度更大。
BOX大盒子商业 租售策 略 BLOCK街区式商业
租
适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失 败。 • 大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整 的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经 过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。
租售 皆可
Байду номын сангаас
龙湖地产高增长模式研究及潜在风险分析报告
115.38
135.16
130.15
30% 25% 20% 15%
70
11.91%
62.54
59.45
64.11
12.84% 14%
60
12%
50
51.37
49.45
12.26%
12.54% 11.70%
10%
40
8%
30
6%
10%
50
20
4%
5%
10
2%
0 2012
2013
2014
2015
2016
10%
38%
0% 2013
2014
2015
2016
备注：净负债率=（有息负债-货币资金）/权益总额
2017
36%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
剔除预收账款后的资产负债率
数据来源：龙湖历年年报、龙湖2017末期业绩、同策研究院
产品策略
龙湖以万科为榜样，建立标准化模块为基础的产品库，项目90%采用标准化产品，10%自行创新；独有的五重景观体系，加 大了龙湖项目的差异化特征；产品品类不断创新、升级，加强产品独特性
图：龙湖产品线系列
独栋别墅
联排/叠拼别墅
花园洋房
高层住宅/公寓
商办/其他
代表作
颐和原著
滟澜山
弗莱明戈
紫宸
新壹街
城市地图
重点进入 择机进入
谨慎进入 避免进入
客户细分
落根者 聚巢者
重教者 享受者
产品分类
高周转
高溢价
低总价高业态
落根者 聚巢者 享受者 重教者
龙湖物业研究报告
龙湖物业研究报告一、引言本报告主要对中国龙湖地产的物业管理业务进行研究和分析。
龙湖地产是中国领先的房地产开发商之一，目前拥有众多物业项目并在物业管理领域积累了丰富的经验。
本报告将从以下几个方面进行分析：物业管理业务的背景和发展现状、物业管理的重要性、龙湖地产的物业管理策略和创新、物业管理对龙湖地产的影响以及未来物业管理发展的趋势。
二、物业管理业务的背景和发展现状物业管理作为房地产行业的重要组成部分，对于保持和提高物业价值至关重要。
随着中国房地产市场的快速增长，物业管理业务也得到了大力发展。
据统计，2019年中国物业管理市场规模达到了近2万亿元人民币，预计在接下来的几年仍将保持较高速度的增长。
然而，物业管理行业也面临一些挑战和问题。
首先，市场竞争激烈，物业管理企业之间的差异化竞争和服务质量提升成为亟待解决的问题。
其次，物业管理行业的专业化程度仍有待提高，人才短缺和培训不足制约了行业的进一步发展。
此外，物业管理行业的监管机制也需要进一步完善，以保证业务的规范运行和消费者的权益保护。
三、物业管理的重要性物业管理对于龙湖地产及整个房地产行业的重要性不言而喻。
首先，物业管理是房地产价值链的重要环节，通过对物业的规划、运营和维护，可以增加房产的价值和竞争力。
其次，物业管理对于提升居民生活质量、改善居住环境和社区建设也起到了至关重要的作用。
良好的物业管理能够提供便利的生活服务，提高住户的满意度和忠诚度。
四、龙湖地产的物业管理策略和创新龙湖地产在物业管理领域拥有丰富的经验和成功的案例。
他们不断创新和完善物业管理策略，以提供更优质的服务和增加物业价值。
其中，龙湖地产注重以下几个方面的创新：1. 服务创新龙湖地产通过引入智能化技术，提供便捷的在线服务平台，住户可以通过手机APP实现便利的社区服务，如报修、缴费、预约等。
此外，龙湖地产还不断探索引入更多个性化、定制化的服务，满足居民的多样化需求。
2. 管理创新龙湖地产提倡物业管理的专业化和规范化。
商业项目调研分析研究报告
商业项目调研分析研究报告目录一、内容概览 (3)1.1 调研背景 (4)1.2 研究目的与意义 (4)1.3 研究方法与数据来源 (5)1.4 报告结构安排 (7)二、市场环境分析 (8)2.1 宏观经济环境 (9)2.2 行业环境 (10)2.3 竞争环境 (12)2.4 消费者行为分析 (13)三、商业项目定位 (14)3.1 项目定位 (15)3.2 目标客户群 (17)3.3 市场细分与目标市场选择 (18)3.4 项目竞争优势分析 (19)四、商业项目运营策略 (21)4.1 产品策略 (22)4.2 价格策略 (23)4.3 渠道策略 (25)4.4 推广策略 (26)五、商业项目财务分析 (27)5.1 财务计划 (29)5.2 收入预测 (30)5.3 成本预测 (31)5.4 利润预测 (32)5.5 资金筹措与运用 (33)六、风险评估与应对 (34)6.1 风险识别 (36)6.2 风险评估 (36)6.3 风险应对策略 (38)6.4 风险控制措施 (39)七、商业项目可持续发展 (40)7.1 可持续发展理念 (41)7.2 绿色经营与环保 (43)7.3 社会责任与公益活动 (45)7.4 长期发展规划 (46)八、结论与建议 (47)8.1 研究结论总结 (48)8.2 对商业项目的建议 (50)8.3 对未来研究的展望 (51)一、内容概览本报告旨在对商业项目进行全面深入的调研与分析，通过收集和整理相关市场数据、行业动态及竞争格局等信息，为决策者提供全面、客观的参考依据。
报告将围绕项目的市场环境、竞争态势、客户需求、财务评估等方面展开详细论述，帮助决策者深入了解项目的优势和劣势，发现潜在的市场机会和风险，从而制定科学合理的商业策略。
在报告的开头部分，我们将对项目的背景、目的和意义进行简要介绍，为读者提供一个清晰的研究框架。
我们将对项目的市场环境进行分析，包括宏观经济形势、行业发展趋势、政策法规等因素，以揭示项目所处的外部环境及其影响。
龙湖星悦荟(春森彼岸)招商手册
国际级硬件配置，便捷垂直交通，助客流上通下达，财富流转
15部垂直客梯，3部观光梯，快速便捷到达各个店铺 充裕滨江超大停车位，保障高端客源停车需求
Part 3
STARRY STREET
Should potential, born of the chongqing CBD business lounge chief
坐拥重庆第一江岸，尊享稀有滨江资源，提升商业附加值
绵延1公里江岸线，构建独一无二的滨江立体休闲平台，层层观江，人景交融。 商铺短进深、宽开间，奢侈观景视野，超阔临江展示面 大梯坎商业通过自动扶梯将连接北滨路和观音桥商圈环道（建新东路），成为重庆唯一打通上、下半城，使滨江商业与核心主城商 圈实现贯通互动的滨江商业体
龙湖星悦荟 — 重庆CBD首席商务会客厅！
全新商业力作，2011全国首发……
STARRY STREET
产品概念 / 三大定位：重庆CBD首席商务会客厅、世界级滨江休闲平 台、国际美食娱乐旗舰
7.8万方北滨路商业地标，集美食、娱乐、休闲健康三大功能，为“长江中上游金融中心”——江北嘴CBD的国际人士和商务精英以及重庆中 高收入家庭提供最具国际多样性、世界品位，最具城市名片效应的高端宴请和休闲聚会的城市地标。
业态规划图
品牌组合策略
以国际一线品牌为龙头，国内一线品牌为主力，重庆及其周边省市，新锐人气美食娱乐旗舰店集群为基础 菜系上，以国际风情和国内特色为主，多元化、差异化菜系组合，满足国际人士及本土多样化商务需求
重庆龙湖春森彼岸项目简介
龙湖春森彼岸的设计规划：居于十年重庆规划核心区域江北并处于现今江北商圈核心与江北未 来CBD的中心，春森彼岸项目地段价值已无庸质疑，而在春森彼岸的规划形态上我们选择板楼 和塔楼相结合的原理，（请注意；之前的江景房为了追求利益最大化，从不修建板楼小高层） 将建筑向空中发展，尽量减小覆盖率，这样可以最大限度的保持原生的地形地貌，将建设与开 发对城市生态的影响减到最小，对于建筑立面，我们采取了一种反规划的建筑思路，使建筑本 身成为一件艺术品，使建筑没有标准层，使建筑每个立面都标新立异。不仅如此，在春森彼岸 的地块上，我们保留了原有岩壁，利用基地和陡峭山地的特点为视觉及结构提供了联系。保留 密植大树的树林、将原有的低谷作为水体、地块内的丰富原生植物，为打造生态的春森彼岸打 下了良好的基础。项目中青石板铺就的“记忆通道”、顺着自然高差从建新东路一直延伸到江 岸的“城市通道”都是其中的完美诠释。以高层、小高层、商业与一栋集写字楼与酒店为主的 超高层组成，该项目2007年首次开盘推出1栋高层和部分小高层，面积从70多平米的两房至 130平米的三房为主，顶楼为200-300平米左右的跃层。
楼盘指导价格：10885元/㎡
交通状况
龙湖春森彼岸位于重 庆北滨路，紧邻江北 嘴CBD。可通过黄花 园大桥、朝天门大桥 等通达渝中、南岸等 区域。多条道路通达 主城各区。 北滨路—曾家岩站(轻 轨二号线)，直线距离 658米，步行大约11 分钟； 大溪沟站(轻 轨二号线)，直线距离 781米，步行大约13 分钟。 公交线路：117 路,139路,471 路,604路区间车
基本信息
小区地址：江北北滨路陈家馆A宗E宗（紧邻江北嘴 CBD） 所属区域：江北 北滨路 邮编：400000 物业类别：住宅、高尚住宅、滨江豪宅 产权描述：住宅产权年限为70年 开 发 商：重庆龙湖地产发展有限公司 竣工时间：2012-12-01 建筑类别：塔楼 小高层 高层建筑结构：钢筋混泥土 占地面积：160326平方米 建筑面积：782392平方米 总 户 数：2000户 当期户数：48户 容 积 率：3.80 绿 化 率：30% 供 水：市政供水、3.5元/方、二次加压供水 供 电：民用电、0.52元/度 燃 气：管道天然气入户、1.72元/方 通讯设备：电信、联通、移动等多家可选 物 业 费：2.80元/平米·月物业公司：龙湖物业 安全管理：保安24小时巡逻、红外监控、门禁系统
重庆龙湖·春森彼岸一期工程结构总图设计
（） ２ 挖方边坡的支护结构方案 ： 区大部份为挖方 区， 场 存
在的主要挖 方边坡 即为建 筑与建筑 问 、 建筑 与环境道路 间形 对高度大于 ８ｍ的岩质边坡尽量采 用锚杆挡墙支 护 ， 可 减少 岩石开挖量 。同时当边坡顶标 高高于建筑底层标 高时 ，
（；砂、 Ｊ） 泥岩地层组成。场地为低山斜坡地貌 ， 地表水排泄 成的边坡。
［ 收稿 日期］ ０９— ７— ２ ２０ ０ ０
［ 作者简介 ］ 唐兰云 （ ９４～） 女 ， １６ ， 四川岳 池人， 学士， 国
家一级 注册结构工程 师， 高级工程 师， 从事结构设计工作 。
７ ６
四川 建筑
第３ ０卷 ３期
２ １ ．６ ０００
本工程 环 境 挡 墙 按 ６度 抗 震 设 防 ， 计 使 用 年 限 为 设
【 中图分类号 】 Ｔ ４６ ４ Ｕ ７ ． 【 文献标识码 】 Ｂ
面积约 ３ ５×１ １ 。场地地处 江北水厂 南西 侧 ， 于江北 ． ０ １ １ 位
１ 工 程概 况
龙湖 ・ 春森彼岸一期工程建筑 面积 约 １ ０ ｎ ， ８×１ ｒ 占地
织布厂厂区及职工住宅区。场地南侧紧靠江北滨江路， 交通
重 庆 龙 湖 ・ 森 彼 岸 一期 工程 结 构 总 图设 计 ， 春
唐 兰云
（ 重庆市设计院， 重庆 ４０ １） ００ ５
【 摘 要】 工程地处 山城重庆嘉陵江边， 占地面积 大， 地形地貌复杂 ， 结构 总图设 计在建筑边坡 支护的
方案 选择 、 边坡支护设 计、 地下洞室的声理 、 建筑 吊层处理等 多方面均存在一 定的难度 ， 通过综合考虑 多方面
的因素后 ， 采用 了分段 多种 支护 形式 的边坡 支护 ， 特殊 的地下 室洞室及建 筑吊层处理 方式等措施 ， 保证 了工
华夏柏欣 重庆龙湖 春森彼岸品牌规划方案
项目南临嘉陵江，约1000米的临江面为项目提供了丰 富的景观资源
嘉陵江
4
【保密信息】
Page 5
项目特点回顾
台阶式商业分布
大梯坎商业台阶式的设计，扩大了项目景观面，能与滨江水景相结合，塑 造整体体验感觉。
规划路
滨江路
大
梯
坎
5
【保密信息】
商业
住宅
商务
Page 6
项目交通动线回顾
项目周边未来可通过建新东路、规划路及滨江路联通周边主要商圈，
负6层
1,374.18
负7层
1,307.99
负8层
1,238.12
合计
9,578.84
22
【保密信息】
1-12栋
Page 23 一期商业业态布局回顾
1－13栋
1-13栋整体工程尚未完成，面临 北滨路，靠近停车口，可在此处 引进大型餐饮，打造项目的滨江 餐饮特色，拉动大梯坎区域消费 者来此，使项目整体的人流更好 共享
龙湖.春森彼岸项目 整体商业主题分区
13
【保密信息】
休闲文化长廊 创意地带
社区配套
Page 14 一期商业业态布局回顾
创意地带
私密的创意空间 特色主题酒店 让思绪飞
扬……
四栋相对独立的商业建筑， 涵盖三种不同形态的商业业 态，结合建筑实际，打造滨 江的创意地带
1-8栋
14
【保密信息】
1-12栋
1-13栋
10
【保密信息】
Page 11 项目发展主线
项目发展主线
食体验
动态业态
耍体验
聚体验
大型餐饮 特色餐饮 轻便餐饮 快速餐饮 ……
龙湖·春森彼岸四期工程T2-6栋、商业及车库测量方案
目录1、工程概况 (2)2、编制依据 (2)3、测量人员、设备配备 (2)4、轴线及高程点放样程序 (2)5、定位轴线基点和水准控制点的建立 (4)6、主控制轴线的建立 (4)7、水准标高点的建立 (5)8、轴线测量 (5)9、高程测量 (6)10、沉降观测 (7)11、建筑物主体倾斜观测 (9)12、施工测量质量控制措施 (9)13、测量复核措施 (10)14、仪器保养和使用制度 (10)15、测量管理制度 (11)16、安全保护措施 (11)17、纠偏措施 (12)1.工程概况龙湖•春森彼岸四期工程T2-6栋位于重庆市江北区北滨路陈家馆片区，T2-6栋建筑面积约1.4万平米，分为3个单元，框架剪力墙结构，层数为11+1层/吊6层（3单元吊3层），建筑物整体呈弧形，单元呈矩形；商业及车库建筑面积约为2.6万平米，地下车库共5层，框架结构，标准层层高3.6米。
本工程地势狭长，位于已交房的三期与未拆迁的住宅小区之间，场地地貌高差达10米。
本工程±0.000标高相当于黄海高程254.2米。
2.编制依据本工程将依据工程设计图纸及建设单位、放线办提供的测量放线定位点（OXD1530） X=70416.304, Y=62249.812; H=247.142;（OXD1531） X=70391.782, Y=62213.776; H=240.228;（OXD1532） X=70373.034, Y=62169.895; H=240.436;和工程测量规范（GB50026-2007）进行测量方案的编制。
3.测量人员、设备配备测量人员配备: 根据工程测量需要，施工测量将配备二人组成测量放线小组(龚小林、张余栋)，全面进行工程的定位测量、高程控制点引测、楼面测量放线、沉降观测等全部测量工作，建立场区测量控制网，测定水准标高点，将测量放线和校核作为工作重点，为工程的顺利施工创造条件。
测量仪器配备：本工程根据工程特点需要，拟配备苏光RTS632全站仪1台，J2经纬仪1台，激光铅垂仪1台，DS3水准仪1台，钢卷尺2把以及塔尺、线锤、50m 钢卷尺等配套工具。
重庆 春森星悦荟
楼盘销售
z 截至 9 月末，集团实现签约销售收入 282.5 亿，同比增长 50.9%；签 约面积 234.5 万平方米。其中西部区域签约 18.8 亿元，环渤海区域 签约 14.2 亿元，长三角区域签约 9.3 亿元。9 月实现合同签约金额 42.3 亿元人民币，环比增长 31.8%，销售面积 35.5 万平方米。
多业态 区域聚焦
重庆 春森星悦荟 重庆 时代天街 烟台 葡醍海湾
U新增项目 2011 年 9 月内，公司未新增项目。 公司新闻
香港联交所股份代号：960
z 9 月 9 日，重庆龙湖又一商业地产项目——春森星悦荟璀璨开放，该 项目位于重庆 CBD 滨江核心区域，距离观音桥商圈仅 3 分钟车程， 紧邻高端滨江社区“龙湖-春森彼岸”。春森星悦荟总建筑面积约 7.8 万方（当前开业的 1 期约 3.2 万方），开业出租率超过 90%，定位于 商务宴请、聚会、娱乐休闲三大功能，打造一站式滨江商务会客厅。
1
上海 好望山
ห้องสมุดไป่ตู้
,
投资者关系联络：
龙湖地产有限公司 张 艳 集团投融资总监 电话：(8610) 8466 1893 电邮：ir@
施磊 投资者关系经理 (8610) 8466 1882
伟达公众关系顾问有限公司 李安健 客户总监 电话：(852) 2894 6239 / 9652 9002 电邮：longfor@
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四、SWOT分析
• 优势： • 良好的硬件、软件和定位； • 优越的地段位置和环境，属于北滨路江面核心区域内,紧
邻各大商业圈和高消费人群，易于汇聚车流和人流； • 商业地产品牌知名度高，对自身品牌和商铺的品牌运作和
们的在家居附近需求生活、 文化交流的需要，构成了 一套巨大的家庭住宅延伸 体系，比如：菜市场和超
和服务设施集于其中， 既缩短了这些设施与 社区居民的距离，又
市是厨房的延伸；浴室和
满足了人们多样化需
洗衣房是卫生间的延伸； 餐饮和小吃是餐厅的延伸； 影院、茶楼、歌舞厅是客
求；既便民、利民， 又提高了居民的生活
• 休闲娱乐主要以红酒吧、书吧、茶厅、酒 吧为主，配以咖啡厅和美容SPA。
按业态划分
按区域划分
4、商铺情况
• 结构：大部分户型为纵深为15-20 米，开间为24-70米，面积多为 360-1400平米。层高：一层为4米。 2-6层为3.5米。
• 装修：突出本业态和品牌特色，采 用不同家居和灯饰衬托出产品或服 务特色。
• 未来三年内，江北嘴CBD将有600万方商务楼宇、400万方住宅、80%全国性金 融机构入驻、20万国际商务精英工作生活 江北嘴CBD滨江豪宅带日趋形成， 左右2公里内，密布5万户高收入阶层家庭
• 春森彼岸就是打造一个城市共同体，未来将拥有来自美国、澳大利亚、日本 、韩国、香港等18个国家和地区的国际人士，常住人口将达 到2万人，流动 人口将超过4万。
• 物业条件：独立水、电、气和下水。 • 消费水平：人均消费150-350元/人。 • 类型：所有商铺均为租赁，无出售
物业。 • 水流和车流：8-20人/小时 300-
480辆/小时（双向）
租金和营业额
• 租金：70-100元/平米，物业费14元/平米 • 单铺租金集中分布30000-140000元/月 • 单位租金起价：约80元/月·平方米 • 单位租金最高价：约120元/月·平方米 • 单位租金均价：约85元/月·平方米 • 价值区分布：靠近平层第一价值区；靠近中间为第二价值区。越接近
它是一种以住宅项目或住 宅街区为载体，以便民、 利民为宗旨，以提高居民 生活质量、满足居民综合 消费为目标，提供日常生 活需要商品和服务的属地 性商业。
社区中心商业四大特点
• 一 全部设施围绕家居生 活展开
• 社区中心以居住人群为中
• 二 业态常见与日常 商业及服务
心，全部设施紧密围绕人 • 社区中心把日常商业
厅的延伸；图书室和阅览
质量和城市环境质量。
室是书房的延伸。
• 三 以住宅小区居民为 服务对象
• 社区中心的服务对象 以本区多个住宅小区 居民的日常生活为主， 有别于中心商务对外 交流为主的城市功能， 但两者又互为交叉， 共同构成城市人居活 动中心的完整系统。
• 四 属于配套市场化运作
• 社区中心是政府调控下的 商业行为，在政府的规划 要求下，发展商通过高起 点的商业开发运作，为社 区居民提高教育、文化体 育、生活配套等服务，这 种不断完善的商业组合， 取得了相关可观的经济效 益，更提供了诸多的就业 机会。
• 广场街面设有大型大 型店招和部分绿化设 施和绿植。
• 2、项目格局：
• 整体项目地势北高南 低，大致呈三阶梯状 分布；商业项目为至 西向东，第一期位于 西方，视野开拓，楼 层分布：6层商业布局， 纵向分为8个区，每区 设有一部直升电梯。 商业上门为一期高层 住宅。
3、业态分布：
• 商业业态为：餐饮、娱乐、休闲健康三大 主题功能
2.2、项目针对消费人口及人群
• 龙湖星悦荟向北辐射，江北嘴有20万商务精英，观音桥商圈有45万日均 客流量，北滨路沿线2公里内，汇聚了九龙仓、信和、中海、招商、煌 华等5万户豪宅业主，有超过20万的常住人口，再加上龙湖包括春森彼 岸在内的10万高端业主，其高端客群达百万之众，这也将是项目强有力 的支撑。 针对客群特征：
滨 江 板 式 洋 房
广告平面
龙湖春森彼岸产品/营销
产品/营销
江天系列 滨江高层豪宅
江天竞 江天上 江天月 江天里 江天阙
产品特征： 均为平层 户型面积区间：74-154㎡ 主力总价区间：55-120万
滨 江 豪 宅 布 局
广告平面
龙没有标准层，每个立 面都标新立异
• 南滨路已经凭其出色的餐饮 氛围和滨江夜景而闻名，北 滨路虽开发较晚，但具有巨大的发展潜力和商机。
• 地铁和轻轨如今成为带动商业的强力助推器，地铁四号线 的开通将大大增加商业设施和氛围。
威胁：
• 星悦荟是龙湖商业地产中不太成熟的品牌，在开发和经营 中存在一定的风险和挑战。
• 当前越来越多的大型商业地产进驻重庆，兴起了一批有特 色和主题的商业综合体，高端人群和市场这一美味的蛋糕 必然会被争先划分。
春森彼岸的外立面比较独特，层次分明，立体感强，
但在追求外立面美观的同时，也在一定程度上影响了
居住的实用性。
高层滨江住宅 阳台上的不可
卸玻璃窗
外墙框 架
木质栅 栏
二、星悦荟概况
• 星悦荟作为龙湖三大商业 • 社区商业：是指区别于城
品牌之一，致力于打造社
市中心商业、shopping
区型时尚生活中心，向中
• 部分同层未能联通；不利于人流流向引导。 • 因星悦荟为社区型中心，但目前除本项目住宅业主较少，
且未能吸引周边居民，未形成住宅社区氛围，住宅与商业 未能达到统一。 • 业态同质化严重，重庆几大商圈已经有相对成熟和稳定的 同类型商业综合体。
机会：
• 周边有大量高消费人群，他们对消费环境、品味的追求较 高，拒绝抵挡的马路消费和嘈杂的商业圈消费。星悦荟的 出现，弥补了该片区的市场空白。
街道两头和高层的租金越低。 • 临街商铺出售供应：无 • 二手商铺转让：无 • 营业额：每天流水50-90W • 单铺营业额集中分布：10000-25000
5、商业特色
• 1 建筑大气，宽幅落地 外窗设计，室内外采 用优质材料，灯光柔 和，风格高贵典雅。
• 2 每层楼面中间区域设 有供顾客和消费者休 息的设施。
•
三、项目市场调查
• 1、项目概述 • 星悦荟项目于2019年方位
自东向西，距江岸仅100米， 整个工期为三期，目前一 期已全面完成，体量为5万 方；二期目前正在建设中， 估计于今年年底或明年初 能完工；三期现未动工。 本项目一期商业招商已经 完成，正在做二期招商工 作。
• 停车位：广场上有257 个停车位，地下停车 场有243个停车位。
龙湖·春森彼岸星悦荟项目 商业市场调查研究报告 （二Ｏ一二年三月）
目录
一、整体项目基本信息及 规划营销
二、项目概况 2.1、口岸特点 2.2、项目针对消费人口
及人群 2.3、城市规划
• 三、项目市场调查 • 1、项目概述 • 2、项目商业格局： • 3、业态分布： • 4、商铺情况 • 5、商业亮点 • 四、SWOT分析
• 一楼平层三大业态均匀分布，，主力商铺 有：W俱乐部、V尚、美域红酒、重庆小天 鹅火锅等；
• 2-4楼为餐饮商铺，主力商铺有：重庆小天 鹅、澜轩美食、棠棣等；5-6楼1-3区为休 闲商铺，主力商铺有：禅庭 SPA、络绎茶 道；5-8区为餐饮商铺，主力商铺有：棠棣、 天河一家、青一色、思贝汤。
• 餐饮主要以中餐风味餐厅为主，搭配有休 闲餐饮和火锅。
龙湖春森彼岸基础信息
一、 基础信息 龙湖春森彼岸，位于北滨路上的大型高端豪宅社区。以“超越龙湖” 为口号入市，成为当前北滨路上销售均价最贵的高层豪宅小区
龙湖春森彼岸交通图
交通图
龙湖春森彼岸规划/功能划分
规划/功能划分
每一楼栋单独命名，保持项目市场关注度和新鲜感
江天 嵘邸 里
江天 竞
涵邸
江天阙 香邸
2.3、项目规划
• 星悦荟（春森彼岸）体量10万方体量，分3期开业。 去年开业的是一期滨江商业，共5万方。汇聚餐饮、 娱乐、休闲健康三大主题功能。其外立面打破现代 主义大片大片整齐划一的外立面，将其碎化，从而 形成层次分明，立体感极强、极富个性的外立面， 并保持一种和谐亲近的视觉美感。整个春森彼岸则 通过建筑的高低错落，形成完美的天际线，也成为 一道城市景观。电梯轿厢内首次按星级标准装修、 门窗全部采用镀膜玻璃、每栋楼均设计新风系统。
2.1、口岸特点
• 重庆龙湖星悦荟位于北滨 黄金滨江线的腹心口岸， 且滨江岸线长达一公里， 西邻观音桥商圈，东接江 北嘴CBD；北邻五里店商业 区；通过黄花园大桥可一 桥飞渡解放碑CBD，未来地 铁四号线将通过项目一期 ，紧靠滨江快速路，可避 开商圈环道的拥堵。从口 岸上看，是属于一种外向 持续服务性社区商业。
• 1、喜欢高层居住氛围的时尚成功中青年人群 • 2、以金融行业从业人士、专业技术人员（律师、设计师等）为主要职
业特征 • 3、喜欢江景资源和洋房产品的中青年成功人群 • 4、对产品品质和物管水平有较高要求 • 5、以外企管理人员、业二代、私企业主为主力客户群体
CBD滨江黄金口岸，覆盖巨量高端客群 CBD核心生活圈输送三大优质客源，辐射40 万人口
mall、大型购物中心、主
产家庭及消费者提供购物、 题商业步行街等以地域内
美食、娱乐、休闲等多样
和周边居民为主要服务对
生活方式，从而让消费者
象的零售商业形态；社区
发现和享受“生活之悦”。 商业具有相当强的地域性。
• 星悦荟产品概念指：规模 在5万—10万平方米上下的 集中商业，为城市中产阶 层及其家庭提供主题化或 综合性的品质生活方式， 使消费者感受生活之悦。
籣邸 江天上
江天 月
云邸
鸿邸
龙湖春森彼岸产品/营销
产品/营销
根据各期推售产品户型，针对目标客群 特征进行广告平面设计