2019年3月龙湖·春森彼岸星悦荟项目商业市场调查研究报告
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• 南滨路已经凭其出色的餐饮 氛围和滨江夜景而闻名，北 滨路虽开发较晚，但具有巨大的发展潜力和商机。
• 地铁和轻轨如今成为带动商业的强力助推器，地铁四号线 的开通将大大增加商业设施和氛围。
威胁：
• 星悦荟是龙Leabharlann Baidu商业地产中不太成熟的品牌，在开发和经营 中存在一定的风险和挑战。
• 当前越来越多的大型商业地产进驻重庆，兴起了一批有特 色和主题的商业综合体，高端人群和市场这一美味的蛋糕 必然会被争先划分。
• 休闲娱乐主要以红酒吧、书吧、茶厅、酒 吧为主，配以咖啡厅和美容SPA。
按业态划分
按区域划分
4、商铺情况
• 结构：大部分户型为纵深为15-20 米，开间为24-70米，面积多为 360-1400平米。层高：一层为4米。 2-6层为3.5米。
• 装修：突出本业态和品牌特色，采 用不同家居和灯饰衬托出产品或服 务特色。
籣邸 江天上
江天 月
云邸
鸿邸
龙湖春森彼岸产品/营销
产品/营销
根据各期推售产品户型，针对目标客群 特征进行广告平面设计
X邸系列 滨江板式洋房
涵邸 云邸 籣邸 鸿邸 香邸 嵘邸 产品特征：
平层跃层皆有，带底TOWN及 顶跃 户型面积区间：平层：118142㎡ 跃层：142-233㎡ 主力总价区间：90-220万
龙湖·春森彼岸星悦荟项目 商业市场调查研究报告 （二Ｏ一二年三月）
目录
一、整体项目基本信息及 规划营销
二、项目概况 2.1、口岸特点 2.2、项目针对消费人口
及人群 2.3、城市规划
• 三、项目市场调查 • 1、项目概述 • 2、项目商业格局： • 3、业态分布： • 4、商铺情况 • 5、商业亮点 • 四、SWOT分析
• 物业条件：独立水、电、气和下水。 • 消费水平：人均消费150-350元/人。 • 类型：所有商铺均为租赁，无出售
物业。 • 水流和车流：8-20人/小时 300-
480辆/小时（双向）
租金和营业额
• 租金：70-100元/平米，物业费14元/平米 • 单铺租金集中分布30000-140000元/月 • 单位租金起价：约80元/月·平方米 • 单位租金最高价：约120元/月·平方米 • 单位租金均价：约85元/月·平方米 • 价值区分布：靠近平层第一价值区；靠近中间为第二价值区。越接近
推广营销能力较强； • 入驻品牌均为其品牌的旗舰店；装修给人以气派和尊贵的
感觉； • 租金较为便宜，便于市场培育； • 周边高端人群有高品位的追求。
劣势：
• 商业布局不平衡；周边无任何商业设施和氛围，整体项目 也只完成一期，难以满足人们的多样化需求。
• 业态组合较单一，只汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题 功能；未规划必备性业态，如：超市、药店、银行等。
•
三、项目市场调查
• 1、项目概述 • 星悦荟项目于2019年方位
自东向西，距江岸仅100米， 整个工期为三期，目前一 期已全面完成，体量为5万 方；二期目前正在建设中， 估计于今年年底或明年初 能完工；三期现未动工。 本项目一期商业招商已经 完成，正在做二期招商工 作。
• 停车位：广场上有257 个停车位，地下停车 场有243个停车位。
• 一楼平层三大业态均匀分布，，主力商铺 有：W俱乐部、V尚、美域红酒、重庆小天 鹅火锅等；
• 2-4楼为餐饮商铺，主力商铺有：重庆小天 鹅、澜轩美食、棠棣等；5-6楼1-3区为休 闲商铺，主力商铺有：禅庭 SPA、络绎茶 道；5-8区为餐饮商铺，主力商铺有：棠棣、 天河一家、青一色、思贝汤。
• 餐饮主要以中餐风味餐厅为主，搭配有休 闲餐饮和火锅。
• 广场街面设有大型大 型店招和部分绿化设 施和绿植。
• 2、项目格局：
• 整体项目地势北高南 低，大致呈三阶梯状 分布；商业项目为至 西向东，第一期位于 西方，视野开拓，楼 层分布：6层商业布局， 纵向分为8个区，每区 设有一部直升电梯。 商业上门为一期高层 住宅。
3、业态分布：
• 商业业态为：餐饮、娱乐、休闲健康三大 主题功能
2.3、项目规划
• 星悦荟（春森彼岸）体量10万方体量，分3期开业。 去年开业的是一期滨江商业，共5万方。汇聚餐饮、 娱乐、休闲健康三大主题功能。其外立面打破现代 主义大片大片整齐划一的外立面，将其碎化，从而 形成层次分明，立体感极强、极富个性的外立面， 并保持一种和谐亲近的视觉美感。整个春森彼岸则 通过建筑的高低错落，形成完美的天际线，也成为 一道城市景观。电梯轿厢内首次按星级标准装修、 门窗全部采用镀膜玻璃、每栋楼均设计新风系统。
滨 江 板 式 洋 房
广告平面
龙湖春森彼岸产品/营销
产品/营销
江天系列 滨江高层豪宅
江天竞 江天上 江天月 江天里 江天阙
产品特征： 均为平层 户型面积区间：74-154㎡ 主力总价区间：55-120万
滨 江 豪 宅 布 局
广告平面
龙湖春森彼岸建筑
外立面风格
采取反规划的建筑思路，使建筑没有标准层，每个立 面都标新立异
们的在家居附近需求生活、 文化交流的需要，构成了 一套巨大的家庭住宅延伸 体系，比如：菜市场和超
和服务设施集于其中， 既缩短了这些设施与 社区居民的距离，又
市是厨房的延伸；浴室和
满足了人们多样化需
洗衣房是卫生间的延伸； 餐饮和小吃是餐厅的延伸； 影院、茶楼、歌舞厅是客
求；既便民、利民， 又提高了居民的生活
• 未来三年内，江北嘴CBD将有600万方商务楼宇、400万方住宅、80%全国性金 融机构入驻、20万国际商务精英工作生活 江北嘴CBD滨江豪宅带日趋形成， 左右2公里内，密布5万户高收入阶层家庭
• 春森彼岸就是打造一个城市共同体，未来将拥有来自美国、澳大利亚、日本 、韩国、香港等18个国家和地区的国际人士，常住人口将达 到2万人，流动 人口将超过4万。
• 部分同层未能联通；不利于人流流向引导。 • 因星悦荟为社区型中心，但目前除本项目住宅业主较少，
且未能吸引周边居民，未形成住宅社区氛围，住宅与商业 未能达到统一。 • 业态同质化严重，重庆几大商圈已经有相对成熟和稳定的 同类型商业综合体。
机会：
• 周边有大量高消费人群，他们对消费环境、品味的追求较 高，拒绝抵挡的马路消费和嘈杂的商业圈消费。星悦荟的 出现，弥补了该片区的市场空白。
春森彼岸的外立面比较独特，层次分明，立体感强，
但在追求外立面美观的同时，也在一定程度上影响了
居住的实用性。
高层滨江住宅 阳台上的不可
卸玻璃窗
外墙框 架
木质栅 栏
二、星悦荟概况
• 星悦荟作为龙湖三大商业 • 社区商业：是指区别于城
品牌之一，致力于打造社
市中心商业、shopping
区型时尚生活中心，向中
它是一种以住宅项目或住 宅街区为载体，以便民、 利民为宗旨，以提高居民 生活质量、满足居民综合 消费为目标，提供日常生 活需要商品和服务的属地 性商业。
社区中心商业四大特点
• 一 全部设施围绕家居生 活展开
• 社区中心以居住人群为中
• 二 业态常见与日常 商业及服务
心，全部设施紧密围绕人 • 社区中心把日常商业
龙湖春森彼岸基础信息
一、 基础信息 龙湖春森彼岸，位于北滨路上的大型高端豪宅社区。以“超越龙湖” 为口号入市，成为当前北滨路上销售均价最贵的高层豪宅小区
龙湖春森彼岸交通图
交通图
龙湖春森彼岸规划/功能划分
规划/功能划分
每一楼栋单独命名，保持项目市场关注度和新鲜感
江天 嵘邸 里
江天 竞
涵邸
江天阙 香邸
mall、大型购物中心、主
产家庭及消费者提供购物、 题商业步行街等以地域内
美食、娱乐、休闲等多样
和周边居民为主要服务对
生活方式，从而让消费者
象的零售商业形态；社区
发现和享受“生活之悦”。 商业具有相当强的地域性。
• 星悦荟产品概念指：规模 在5万—10万平方米上下的 集中商业，为城市中产阶 层及其家庭提供主题化或 综合性的品质生活方式， 使消费者感受生活之悦。
• 1、喜欢高层居住氛围的时尚成功中青年人群 • 2、以金融行业从业人士、专业技术人员（律师、设计师等）为主要职
业特征 • 3、喜欢江景资源和洋房产品的中青年成功人群 • 4、对产品品质和物管水平有较高要求 • 5、以外企管理人员、业二代、私企业主为主力客户群体
CBD滨江黄金口岸，覆盖巨量高端客群 CBD核心生活圈输送三大优质客源，辐射40 万人口
街道两头和高层的租金越低。 • 临街商铺出售供应：无 • 二手商铺转让：无 • 营业额：每天流水50-90W • 单铺营业额集中分布：10000-25000
5、商业特色
• 1 建筑大气，宽幅落地 外窗设计，室内外采 用优质材料，灯光柔 和，风格高贵典雅。
• 2 每层楼面中间区域设 有供顾客和消费者休 息的设施。
2.1、口岸特点
• 重庆龙湖星悦荟位于北滨 黄金滨江线的腹心口岸， 且滨江岸线长达一公里， 西邻观音桥商圈，东接江 北嘴CBD；北邻五里店商业 区；通过黄花园大桥可一 桥飞渡解放碑CBD，未来地 铁四号线将通过项目一期 ，紧靠滨江快速路，可避 开商圈环道的拥堵。从口 岸上看，是属于一种外向 持续服务性社区商业。
厅的延伸；图书室和阅览
质量和城市环境质量。
室是书房的延伸。
• 三 以住宅小区居民为 服务对象
• 社区中心的服务对象 以本区多个住宅小区 居民的日常生活为主， 有别于中心商务对外 交流为主的城市功能， 但两者又互为交叉， 共同构成城市人居活 动中心的完整系统。
• 四 属于配套市场化运作
• 社区中心是政府调控下的 商业行为，在政府的规划 要求下，发展商通过高起 点的商业开发运作，为社 区居民提高教育、文化体 育、生活配套等服务，这 种不断完善的商业组合， 取得了相关可观的经济效 益，更提供了诸多的就业 机会。
• 3 装修管理较好，围挡 横平竖直且封到顶， 材料是轻钢龙骨加木 工板后外面再喷绘上 墙
四、SWOT分析
• 优势： • 良好的硬件、软件和定位； • 优越的地段位置和环境，属于北滨路江面核心区域内,紧
邻各大商业圈和高消费人群，易于汇聚车流和人流； • 商业地产品牌知名度高，对自身品牌和商铺的品牌运作和
2.2、项目针对消费人口及人群
• 龙湖星悦荟向北辐射，江北嘴有20万商务精英，观音桥商圈有45万日均 客流量，北滨路沿线2公里内，汇聚了九龙仓、信和、中海、招商、煌 华等5万户豪宅业主，有超过20万的常住人口，再加上龙湖包括春森彼 岸在内的10万高端业主，其高端客群达百万之众，这也将是项目强有力 的支撑。 针对客群特征：
• 地铁和轻轨如今成为带动商业的强力助推器，地铁四号线 的开通将大大增加商业设施和氛围。
威胁：
• 星悦荟是龙Leabharlann Baidu商业地产中不太成熟的品牌，在开发和经营 中存在一定的风险和挑战。
• 当前越来越多的大型商业地产进驻重庆，兴起了一批有特 色和主题的商业综合体，高端人群和市场这一美味的蛋糕 必然会被争先划分。
• 休闲娱乐主要以红酒吧、书吧、茶厅、酒 吧为主，配以咖啡厅和美容SPA。
按业态划分
按区域划分
4、商铺情况
• 结构：大部分户型为纵深为15-20 米，开间为24-70米，面积多为 360-1400平米。层高：一层为4米。 2-6层为3.5米。
• 装修：突出本业态和品牌特色，采 用不同家居和灯饰衬托出产品或服 务特色。
籣邸 江天上
江天 月
云邸
鸿邸
龙湖春森彼岸产品/营销
产品/营销
根据各期推售产品户型，针对目标客群 特征进行广告平面设计
X邸系列 滨江板式洋房
涵邸 云邸 籣邸 鸿邸 香邸 嵘邸 产品特征：
平层跃层皆有，带底TOWN及 顶跃 户型面积区间：平层：118142㎡ 跃层：142-233㎡ 主力总价区间：90-220万
龙湖·春森彼岸星悦荟项目 商业市场调查研究报告 （二Ｏ一二年三月）
目录
一、整体项目基本信息及 规划营销
二、项目概况 2.1、口岸特点 2.2、项目针对消费人口
及人群 2.3、城市规划
• 三、项目市场调查 • 1、项目概述 • 2、项目商业格局： • 3、业态分布： • 4、商铺情况 • 5、商业亮点 • 四、SWOT分析
• 物业条件：独立水、电、气和下水。 • 消费水平：人均消费150-350元/人。 • 类型：所有商铺均为租赁，无出售
物业。 • 水流和车流：8-20人/小时 300-
480辆/小时（双向）
租金和营业额
• 租金：70-100元/平米，物业费14元/平米 • 单铺租金集中分布30000-140000元/月 • 单位租金起价：约80元/月·平方米 • 单位租金最高价：约120元/月·平方米 • 单位租金均价：约85元/月·平方米 • 价值区分布：靠近平层第一价值区；靠近中间为第二价值区。越接近
推广营销能力较强； • 入驻品牌均为其品牌的旗舰店；装修给人以气派和尊贵的
感觉； • 租金较为便宜，便于市场培育； • 周边高端人群有高品位的追求。
劣势：
• 商业布局不平衡；周边无任何商业设施和氛围，整体项目 也只完成一期，难以满足人们的多样化需求。
• 业态组合较单一，只汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题 功能；未规划必备性业态，如：超市、药店、银行等。
•
三、项目市场调查
• 1、项目概述 • 星悦荟项目于2019年方位
自东向西，距江岸仅100米， 整个工期为三期，目前一 期已全面完成，体量为5万 方；二期目前正在建设中， 估计于今年年底或明年初 能完工；三期现未动工。 本项目一期商业招商已经 完成，正在做二期招商工 作。
• 停车位：广场上有257 个停车位，地下停车 场有243个停车位。
• 一楼平层三大业态均匀分布，，主力商铺 有：W俱乐部、V尚、美域红酒、重庆小天 鹅火锅等；
• 2-4楼为餐饮商铺，主力商铺有：重庆小天 鹅、澜轩美食、棠棣等；5-6楼1-3区为休 闲商铺，主力商铺有：禅庭 SPA、络绎茶 道；5-8区为餐饮商铺，主力商铺有：棠棣、 天河一家、青一色、思贝汤。
• 餐饮主要以中餐风味餐厅为主，搭配有休 闲餐饮和火锅。
• 广场街面设有大型大 型店招和部分绿化设 施和绿植。
• 2、项目格局：
• 整体项目地势北高南 低，大致呈三阶梯状 分布；商业项目为至 西向东，第一期位于 西方，视野开拓，楼 层分布：6层商业布局， 纵向分为8个区，每区 设有一部直升电梯。 商业上门为一期高层 住宅。
3、业态分布：
• 商业业态为：餐饮、娱乐、休闲健康三大 主题功能
2.3、项目规划
• 星悦荟（春森彼岸）体量10万方体量，分3期开业。 去年开业的是一期滨江商业，共5万方。汇聚餐饮、 娱乐、休闲健康三大主题功能。其外立面打破现代 主义大片大片整齐划一的外立面，将其碎化，从而 形成层次分明，立体感极强、极富个性的外立面， 并保持一种和谐亲近的视觉美感。整个春森彼岸则 通过建筑的高低错落，形成完美的天际线，也成为 一道城市景观。电梯轿厢内首次按星级标准装修、 门窗全部采用镀膜玻璃、每栋楼均设计新风系统。
滨 江 板 式 洋 房
广告平面
龙湖春森彼岸产品/营销
产品/营销
江天系列 滨江高层豪宅
江天竞 江天上 江天月 江天里 江天阙
产品特征： 均为平层 户型面积区间：74-154㎡ 主力总价区间：55-120万
滨 江 豪 宅 布 局
广告平面
龙湖春森彼岸建筑
外立面风格
采取反规划的建筑思路，使建筑没有标准层，每个立 面都标新立异
们的在家居附近需求生活、 文化交流的需要，构成了 一套巨大的家庭住宅延伸 体系，比如：菜市场和超
和服务设施集于其中， 既缩短了这些设施与 社区居民的距离，又
市是厨房的延伸；浴室和
满足了人们多样化需
洗衣房是卫生间的延伸； 餐饮和小吃是餐厅的延伸； 影院、茶楼、歌舞厅是客
求；既便民、利民， 又提高了居民的生活
• 未来三年内，江北嘴CBD将有600万方商务楼宇、400万方住宅、80%全国性金 融机构入驻、20万国际商务精英工作生活 江北嘴CBD滨江豪宅带日趋形成， 左右2公里内，密布5万户高收入阶层家庭
• 春森彼岸就是打造一个城市共同体，未来将拥有来自美国、澳大利亚、日本 、韩国、香港等18个国家和地区的国际人士，常住人口将达 到2万人，流动 人口将超过4万。
• 部分同层未能联通；不利于人流流向引导。 • 因星悦荟为社区型中心，但目前除本项目住宅业主较少，
且未能吸引周边居民，未形成住宅社区氛围，住宅与商业 未能达到统一。 • 业态同质化严重，重庆几大商圈已经有相对成熟和稳定的 同类型商业综合体。
机会：
• 周边有大量高消费人群，他们对消费环境、品味的追求较 高，拒绝抵挡的马路消费和嘈杂的商业圈消费。星悦荟的 出现，弥补了该片区的市场空白。
春森彼岸的外立面比较独特，层次分明，立体感强，
但在追求外立面美观的同时，也在一定程度上影响了
居住的实用性。
高层滨江住宅 阳台上的不可
卸玻璃窗
外墙框 架
木质栅 栏
二、星悦荟概况
• 星悦荟作为龙湖三大商业 • 社区商业：是指区别于城
品牌之一，致力于打造社
市中心商业、shopping
区型时尚生活中心，向中
它是一种以住宅项目或住 宅街区为载体，以便民、 利民为宗旨，以提高居民 生活质量、满足居民综合 消费为目标，提供日常生 活需要商品和服务的属地 性商业。
社区中心商业四大特点
• 一 全部设施围绕家居生 活展开
• 社区中心以居住人群为中
• 二 业态常见与日常 商业及服务
心，全部设施紧密围绕人 • 社区中心把日常商业
龙湖春森彼岸基础信息
一、 基础信息 龙湖春森彼岸，位于北滨路上的大型高端豪宅社区。以“超越龙湖” 为口号入市，成为当前北滨路上销售均价最贵的高层豪宅小区
龙湖春森彼岸交通图
交通图
龙湖春森彼岸规划/功能划分
规划/功能划分
每一楼栋单独命名，保持项目市场关注度和新鲜感
江天 嵘邸 里
江天 竞
涵邸
江天阙 香邸
mall、大型购物中心、主
产家庭及消费者提供购物、 题商业步行街等以地域内
美食、娱乐、休闲等多样
和周边居民为主要服务对
生活方式，从而让消费者
象的零售商业形态；社区
发现和享受“生活之悦”。 商业具有相当强的地域性。
• 星悦荟产品概念指：规模 在5万—10万平方米上下的 集中商业，为城市中产阶 层及其家庭提供主题化或 综合性的品质生活方式， 使消费者感受生活之悦。
• 1、喜欢高层居住氛围的时尚成功中青年人群 • 2、以金融行业从业人士、专业技术人员（律师、设计师等）为主要职
业特征 • 3、喜欢江景资源和洋房产品的中青年成功人群 • 4、对产品品质和物管水平有较高要求 • 5、以外企管理人员、业二代、私企业主为主力客户群体
CBD滨江黄金口岸，覆盖巨量高端客群 CBD核心生活圈输送三大优质客源，辐射40 万人口
街道两头和高层的租金越低。 • 临街商铺出售供应：无 • 二手商铺转让：无 • 营业额：每天流水50-90W • 单铺营业额集中分布：10000-25000
5、商业特色
• 1 建筑大气，宽幅落地 外窗设计，室内外采 用优质材料，灯光柔 和，风格高贵典雅。
• 2 每层楼面中间区域设 有供顾客和消费者休 息的设施。
2.1、口岸特点
• 重庆龙湖星悦荟位于北滨 黄金滨江线的腹心口岸， 且滨江岸线长达一公里， 西邻观音桥商圈，东接江 北嘴CBD；北邻五里店商业 区；通过黄花园大桥可一 桥飞渡解放碑CBD，未来地 铁四号线将通过项目一期 ，紧靠滨江快速路，可避 开商圈环道的拥堵。从口 岸上看，是属于一种外向 持续服务性社区商业。
厅的延伸；图书室和阅览
质量和城市环境质量。
室是书房的延伸。
• 三 以住宅小区居民为 服务对象
• 社区中心的服务对象 以本区多个住宅小区 居民的日常生活为主， 有别于中心商务对外 交流为主的城市功能， 但两者又互为交叉， 共同构成城市人居活 动中心的完整系统。
• 四 属于配套市场化运作
• 社区中心是政府调控下的 商业行为，在政府的规划 要求下，发展商通过高起 点的商业开发运作，为社 区居民提高教育、文化体 育、生活配套等服务，这 种不断完善的商业组合， 取得了相关可观的经济效 益，更提供了诸多的就业 机会。
• 3 装修管理较好，围挡 横平竖直且封到顶， 材料是轻钢龙骨加木 工板后外面再喷绘上 墙
四、SWOT分析
• 优势： • 良好的硬件、软件和定位； • 优越的地段位置和环境，属于北滨路江面核心区域内,紧
邻各大商业圈和高消费人群，易于汇聚车流和人流； • 商业地产品牌知名度高，对自身品牌和商铺的品牌运作和
2.2、项目针对消费人口及人群
• 龙湖星悦荟向北辐射，江北嘴有20万商务精英，观音桥商圈有45万日均 客流量，北滨路沿线2公里内，汇聚了九龙仓、信和、中海、招商、煌 华等5万户豪宅业主，有超过20万的常住人口，再加上龙湖包括春森彼 岸在内的10万高端业主，其高端客群达百万之众，这也将是项目强有力 的支撑。 针对客群特征：