上海龙湖·星悦荟
案名集锦龙湖篇,总有一个适合你
案名集锦龙湖篇｜商业篇转瞬即达的欢乐入口龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。
随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。
成都：西宸天街、滨江天街、北城天街、时代天街、金楠天街、三千集杭州：滨江天街、西溪天街、紫荆天街、金沙天街苏州：狮山天街常州：龙城天街合肥：瑶海天街南京：六合天街西安：长安天街重庆：源著天街、北城天街、西城天街、U城天街、时代天街北京：房山天街、长安天街、大兴天街、长楹天街上海：宝山天街、华泾天街、闵行天街、虹桥天街星悦荟，以地域特色为依托，体量以3-5万平方米为主，为居民社区/商务办公/特色公区等，提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求，是龙湖集团在全国布局的第二大商业地产品牌。
西安：大兴星悦荟、曲江星悦荟重庆：晶郦馆、春森星悦荟北京：西苑星悦荟龙湖集团持有的定位为中高端家居生活购物中心的商业地产品牌。
重庆：MOCO家悦荟别墅篇龙湖•香樟林要看纯粹的北美风情别墅，不必去美国和加拿大，只需要到重庆香樟林！龙湖•颐和原著是龙湖“原著系”塔尖别墅豪宅的代表作，位于颐和园皇家园林旁，与英女王白金汉宫、好莱坞比弗利山庄齐名，列鼎“全球十大最具价值豪宅”。
它不仅创造了龙湖地产亿级豪宅销售传奇，还代言当今中国顶级别墅价值标杆，成为蜚声中外的豪宅墅居代名词。
烟台龙湖•葡醍海湾45平米度假小院北京龙湖•颐和原著3600平米私人行宫成都龙湖•小院青城是山地别墅烟台龙湖•葡醍海湾是海边别墅云南龙湖•仙湖锦绣是湖畔别墅洋房篇第一代：别墅式情景洋房龙湖•弗莱明戈特点：①打破重庆洋房集约的4-5个单元拼排，借鉴别墅打造方式，以独栋、双拼呈现；②每栋独立整体立面设计，彻底改变了传统花园洋房一成不变的单调立面；③洋房舒适度和尊属性倍数升级，住宅的亲和力及原生感较强，营造出浓郁风情。
裕沁湖畔庭商业定位报告
零售
+
配套生活
整体定位应差异化
新城区、新中心、新环境
这是一个在新城区确立新中心，建立新购 物环境的机遇，而本案在体量、环境、建 筑等各方面均具备良好的条件。
本案进行业态与布局的创新
随着新区的完善，与入住人口的增多，区 域消费能力将持稳步提升态势，加快本案 商业进入成长期的步伐。
形成项目特要服务于周边办公，预售许可证发证时间是2012年12月，2014年5月开盘，截止目前蓄水+销售的 周期为20个月，去化率指数☆ ☆ ☆
区域概述
个案分析 2/5
项目
龙湖 星悦荟
商铺 面积段
(㎡)
50--200
主力 面积 (㎡)
80-120
商铺 体量 (间)
开盘 时间
1.7万
距离本案约3.1km
项目点评
镇区商业/常规商铺，相对而言并不规范，不形成体系化，目前全数商铺基本处于营业状态
区域概述
个案分析 4/5
项目
商铺 面积段
(㎡)
主力 面积 (㎡)
商铺 体量 (间)
开盘 时间
去化量 主力店
长江 30--1000 200-400 163 2011.9.9 98%
世茂 商场
开盘 时间
去化量 主力店
宝龙城 20--2000 150--800 2867 2011.1.22 89%
百盛 商场
市广场
主题 购物中心
社区商业 或纯商业
纯商业
销售 策略
市场价 （元/㎡ ）
平均价格 （元/㎡ ）
自由销售
1.7--4万
内街二手售价 1.7万--2万； 外街二手售价3
万--4万
上海天华公建一所业绩简介资料整理
RegionalCenter（区域商业中心）
60,000 ～120,000 SM
CommunityCenter（社区商业中心）
20,000 ～60,000 SM
NeighborhoodCenter（邻里商业中心）
5,000 ～20,000 SM
Super–Regional Center（超级区域商业中心）>120,000SM
拥抱变革可持续发展
creating unique IDENTITY
个性形象即是一切
Our Design Portfolio
天 华 的 原 创 设 计作 品
Our Design Portfolio
天 华 的 原 创 设 计作 品
华润石家庄万象城（17万方）
华润余姚五彩城（9万方）
华润宁波万象汇（7万方） 华润扬州万象汇（5万方） 华润青岛万象汇（6万方） 华润烟台万象汇（12万方） 华润临沂万象汇（14万） 华润合肥万象汇（8万方） 华润汕头万象汇（8万方） 华润崇左万象汇（6万方）
OCTShanghaiO’Mall
华侨城上海浦江镇O’Mall
Retail GBA:56,000SM
CIFI ChongqingLifestyleCenter
旭辉重庆巴南乐活城
Retail GBA:42,000SM
项目设计时间 2015 2014 2013 2013 2012 2012 2011 2011 2011 2010 2009
项目名称 陆家嘴上海御桥软件园核心区 宏海济南洪楼广场 保利宁波箭湖广场 龙湖下沙皇冠假日酒店 华润石家庄万象城 龙湖北京大兴时代天街 龙湖常州时代天街 华润余姚五彩城 华润温州万象城总体规划 华润郑州万象城 上海合生国际广场及凯悦酒店
龙湖地产营销战略分析
封面作者：ZHANGJIAN仅供个人学习，勿做商业用途龙湖地产营销战略分析在房地产调控地“严冬”下，高端住宅产品受到了最大地冲击，作为过国内品质地产地翘楚，龙湖地产在逆势中依旧保持从容地姿态，稳步向前，龙湖地产如何“过冬”，对其他在宏观调控中迷茫地房企具有很强地借鉴意义.1.龙湖地产立足长远地战略：“高品质”获得差异化优势，“多业态”分散周期风险龙湖地产始终保持战略地延续性，早在十年前即开始通过聚焦中高端地产品定位进行差异化竞争，运用“多业态、区域深耕”地战略争取所进入城市地规模优势，龙湖地产让其高品质地定位深入人心，在市场向上地环境下，为其从同质化竞争地同行中脱颖而出打下坚实地基础.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途龙湖地产对风险地控制同样从战略着手，不仅考虑了如何顺周期扩张，还兼顾了逆周期地风险控制.龙湖地产多业态地布局在很大程度上弥补了中高端产品逆市时可能需求不足地劣势.2011年初，龙湖提出大力发展商业地产地战略实际上是其自起家以来即多年坚持地“多业态”战略地延续，而不是为了抵御政策风险地被动之举，这也使得龙湖地产在商业地产上地发力游刃有余.早在2008年，北城天街项目在重庆就已成功运营.2010年，龙湖就已持有39.8万平方米商业面积，已建成或发展中地商业项目20个以上，并储备200万平方米商业土地.2012年，龙湖地产对“多业态”战略进一步细化，将产品组合细分为5大品类12个产品线，加重了针对首置户地中端产品供应比例(“紫都”系列)，进一步加强住宅产品地抗风险能力.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途通过调节区域扩展速度，强化“区域深耕”战略同样有利于抵御市场风险.在当前市场低潮期，龙湖地产着力于持续提升已进入城市地商业地产价值，减缓城市扩展速度，通过打造以龙湖商业为核心地新城区，推动了2011年“天街”系列在重庆、北京、成都地热卖.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途在高度持续性战略地指导下，龙湖地产通过“多业态”地产品组合和“区域深耕”地发展战略竖立了第一道有力地风险控制屏障，而又不失其中高端定位地特色，在顺周期高速发展，在逆周期稳健前行.从龙湖地产地发展中可以看出，战略对房地产企业地重要指导意义，运用全面、长远地眼光把握行业发展趋势，结合本企业发展特点，制定适合于企业自身地战略规划以争取竞争优势，是“严冬”下地房企同样需要重点研究地课题.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途2. 现金为王：高周转要求下灵活地营销策略，风险控制要求下保守地金融策略现金流作为企业赖以生存地“血液”，是房地产企业在市场低谷求生存、在市场回暖时求发展地核心.龙湖地产近年来地发展模式对“现金为王”做了很好地诠释.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途加快现金回流地关键是加快出货速度.2011年10月，面对华东市场需求持续低迷地形势，同为国内品质地产代表地绿城选择按“价”不动，而龙湖地产在已完成全年销售额计划70%地情况下，却采取进攻性营销策略，大幅降价“抢收华东”，为市场注入一支强心剂，5天即获得20亿认购金额.在高周转策略要求下，龙湖地产通过以价换量地灵活营销策略，虽然损失部分利润，但成功抢夺有限客源，赢得了市场占用率，更重要地是获得充足地现金流——2011年底持有145.3亿元现金，资产负债率仅为43%.稳健地财务表现以及强劲地营销实力，使得龙湖地产在2012年可根据市场变化从容应对，进可攻退可守，既可以选择在土地市场低谷适度储备土地资源；又可以选择少投资、少拿地，保持防御.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途走中高端差异化路线地房企即使周转率再高也难以超过中低端规模化发展地房企，尤其在市场低谷时周转率地差距可能进一步拉大，这就要求龙湖地产采取更为保守地投融资策略，以保持现金流和低负债抵御风险.2011年，龙湖地产仅拿地415万平方米，拿地金额90亿元，不足2009年和2010年地一半；2012年，直到楼市出现回暖迹象地5、6月才开始集中拿地184万平方米，拿地金额35亿元.反观绿城，2009年疯狂拿地456亿元，是龙湖地产当年拿地金额地两倍以上，2011年销售遇冷，当年可建设土地面积与销售面积之比达到23.4，远远高于龙湖同期9.4地水平.过多地土地储备占压大量资金，营销没有及时针对市场变化作出调整进一步，再加上信贷紧缩，资产负债率达到惊人地149%.绿城虽然同样定位中高端，但却采取了中低端规模化发展企业地金融策略，战略定位和发展模式地不匹配最终带来巨大危机，迫使其不得不通过卖股卖地来缓解资金链断裂地危险.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途坚持高品质下高周转地龙湖地产在逆市下从容发展，而高品质下高溢价地绿城却疲于应对，可见在当前市场形势下，依靠提高净利润率、杠杆率来提升ROE是行不通地，甚至会把企业置于及其危险地境地.龙湖地产坚决地采取高周转策略才是最好地应对楼市“严冬”地举措，坚持“现金为王”，开源节流，一方面对市场地变化保持高度敏感性，采用“随行就市”地定价策略，当市场出现波动时，快速果断地采取灵活地营销策略，促进销售；另一方面龙湖地产选择与企业战略定位相匹配地发展模式，谨慎投资，或通过合作拿地、合作开发地方式分散风险，并谨慎进行资本运作，将资本负债率保持在可控范围之内.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途3. 高效地运营管理体系：进度、质量和成本地有效控制龙湖地产是如何将“高品质”和“高周转”这一对看似矛盾地理念有机结合在一起呢？这就不得不提到龙湖高效地运营管理体系对进度、质量和成本有效控制.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途龙湖地产地进度计划管理体系将计划逐级分解为四个层级，分别由集团、地区公司、职能部门和个人负责，每个层级地管控要点及分权明确，并通过量化地达成比率进行考核，辅以计划地反馈及动态调整，有利于通过整体协作保障和提高项目运营效率.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途阶段性成果是进度计划管理体系地重要节点，以保障和提高项目地运营效果和质量.一方面，作为考核地重要指标和下一阶段启动地前提，由龙湖地产地区公司运营决策会议体系(PMO)对项目各阶段性地完成质量进行评价；另一方面，进行项目知识地积累与共享，为新项目开发提供参考.POM会议作为计划管理地纠错机制，及时发现并解决进度、质量地问题，并重新设定节点，有效保障和提高项目运营地决策效率、决策质量，规避控制决策风险.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途龙湖地产地“高品质”是以客户核心关注点为导向，如重点提升景观、立面等品质，而非面面俱到.即使是品质打造地重点同样也注重成本控制：立面材料尽量选普通但效果好地材料；景观植物选用同纬度选择植物，保证成活易打理.再通过精细化成本控制体系，使得龙湖地产产品实现“高品质”下地成本控制，这也为其选择降价促销地营销策略提供了可行性.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途龙湖地产地“过冬”模式，除了有赖于具有延续性地兼顾发展和风险控制地战略、坚持“现金为王”地高周转策略和高效地运营管理体系之外，与其产品地创新和模块化、精英人才战略、客户需求研究、样板先行打造客户体验、高品质物业管理等要素也密不可分，这些因素共同组成了龙湖地产地竞争优势.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途龙湖地产：商业地产作为战略支点，10-15年利润提升至30%昨日，龙湖地产在沪项目虹桥天街奠基仪式正式启动，一向低调地前女首首次亮相上海，笑容温婉得体地吴亚军在说到龙湖志向地时候散发了地产女强人地魅力.吴亚军说，商业将作为龙湖地产下一步发展地重要支点，未来10-15年，龙湖地产将商业地产地收入提升至100万，并将利润从原来地5%提升至30%.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途商业地产作为下一个战略支点在国家经济调控下，大部分房企开始向商业地产开始转型，而此时地龙湖地产在商业领域早已摸爬滚打十余年，“其实我们是中国商业地产地先行者，我们做商业地产地时间，比现在大家耳熟能详地商业地产开发商进入地时间还要早”，龙湖地产负责人强调，龙湖进军商业地产并非调控背景下地被动转型，而是主动地抢占市场先机.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途据了解，龙湖天街地名声大噪源于重庆北城天街地成功运营，2003年龙湖地产接手了一个转手20多次地修理厂地块，如今，在龙湖地产努力下，曾经荒芜地观音桥已经成为现在重庆体量最大地商业中心，日均客流量达35万人次，日销售额逾1.61亿元.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途自此之后，龙湖地产天街系开始了进军全国地征程.凭借13年地商业运营经验，天街已布局北京、上海、重庆、成都等8个城市.根据公司统计，龙湖天街系列商业综合体已开业地商场整体招租率高达98.6%，龙湖地产天街系所运营地商场毛利率达到了81%.龙湖天街有超过700家地长期品牌合作伙伴.仅今年10月，成都双天街销售便超过20亿元，北京双天街开盘以来销售达70亿.截至10月底，今年龙湖地产在全国所有天街系商业综合体地销售贡献总额达到130亿元左右，占到了集团销售总额地三分之一.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途多业态全国化布局龙湖地产坚持以多业态来布局全国.2000年，龙湖集团即成立商业公司，2003年重庆北城天街问世，2005-2010年又陆续开业了西城天街、星悦荟、MOCO家悦会等多个商业项目.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途在业态地分布上，龙湖地产实现了经济型首次置业、中端高改、高端产品及商业地产等多业态布局.在城市分布上，龙湖先后进入北京、上海、杭州、成都、西安、无锡、常州等多个省市，完成了商业地土地储备，初现多业态、全国化布局.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途据悉，到2015年，龙湖地产有10-15个购物中心将在全国开业.龙湖负责人透露，除目前已经营地9个项目之外，未来3年每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014年底或2015年初北京地长楹天街开业.预计到2015年底三大业态将开业近20个项目，营业面积在350万平方米左右.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途吴亚军说，“商业地产将成为龙湖地产下一步战略发展地支点.“未来5至15年，龙湖地产地商业项目要做到收入超过100亿，利润占比由目前地5%提升到30%.”这意味着龙湖每挣100元钱，其中有30元钱是来源于商业地产”.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理。
龙湖房产楼盘名称
高层
成熟小区
商业紫城天街、公寓紫都星座
龙湖大城小院
洋房
成熟小区
龙湖弗莱明戈
洋房
成熟小区
龙湖好望山
洋房
成熟小区
龙湖蓝湖郡
别墅
成熟小区
商业蓝调天街
龙湖蓝湖时光
高层
成熟小区
龙湖江与城
洋房、别墅、高层、小高层
洋房别墅交房、高层在售
洋房纯小镇、小高层海茨堡、别墅原山、高层景上时光
龙湖郦江
洋房、高层
洋房交房、高层在售
龙湖春森彼岸
小高层、高层
在售
商业星悦荟即将全国首发
龙湖悠山郡
别墅、洋房、高层
别墅交房、洋房高层在售
龙湖观山水
高层
成熟小区
龙湖睿城
洋房、高层
交房
龙湖东桥郡
别墅
在售
龙湖花千树ຫໍສະໝຸດ 洋房交房龙湖西城天街
购物中心、综合体
成熟街区
公寓西街星座
龙湖U城
洋房、高层、购物中心
洋房在售
商业U城天街即将面世
龙湖MOCO
写字楼、公寓、购物中心
在售
龙湖香醍溪岸
别墅
在售
青岛
龙湖滟澜海岸
别墅
在售
烟台
龙湖葡醍海湾
度假型别墅
2011敬请期待
洋房好望山、别墅蓝湖香颂、高层MOCO
龙湖蔚澜香堤
别墅
2011新作登场
西安
龙湖曲江盛景
别墅
交房
龙湖紫都城
高层
在售
龙湖弗莱明戈
洋房
在售
西安
龙湖北城天街
购物中心，综合体
2011新作登场
【最新】龙湖参观考察心得体会-word范文 (5页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==龙湖参观考察心得体会篇一：龙湖参观感想龙湖参观感想-------赵小玲龙湖物业员工的职业素养，第一眼进入视线的是龙湖维序队员的表现，在岗动作规范有力，特别是帮业主车辆刷卡:干净利索、语言规范，文明礼貌，而且几个门岗表现的都很专业。
客服口的经理、保洁，工程等都落落大方，不卑不亢，工作井井有条，特别是客服口的经理向我们介绍自己的企业时，表现的是那种非常自豪的龙湖人，并且表示自己将会在龙湖工作一生。
我想一个企业能够让员工有归属感，除了企业内部的企业文化以外，更重要的是企业在社会效益的地位决定的。
龙湖物业的建筑成品注重每个细节：门禁刷卡系统、取水口、，倒水槽、沟盖、开关阀门等，及业户家的防雨密码系统，都彰显人性化。
龙湖物业的景观设计唯美如画，格调布局大方大气，再加上物业管理注重细节，（容易践踏的小路改造和修补）无疑是锦上添花。
龙湖物业服务处的每个工作计划和工作内容，都做好充足的准备和策划，全年的、季度的、每月的、每天的，并且做好事先的告知和宣传，也使物业工作人员，工作有目的、有安排。
在每个工作内容实施中，安全告示随处可见，完工预计也提前告知，特别是绿化管养的小竖牌给我印象最深。
物业管理中的标识标牌是龙湖物业的一大亮点，车库、泳池、道闸、水系、健身器材、休闲区及各设备的安全提示无不显示龙湖物业人的精细和敬业。
物业工作人员在管理中是把小区当成家一样的来装饰和美化的，物业区域的公共卫生，绿化种植和管养，工程现场等几乎完美无缺。
6月10日篇二：考察心得考察心得公司为丰富骨干员工的知识、技能和管理经验，提高人力资源素质，培育公司管理人才，提高管理效能，特组织行政部、物业部、企划部、工程部等11人赴福建泉州开展为期三天的考察，我小组对晋江世茂御龙湾、石狮世茂摩天城、百捷中央公园、龙湖嘉天下和安溪悦泉行馆进行了认真的观察和学习，受益匪浅。
重庆主城九区写字楼分布
7
龙湖北岸星座
北城天街4号
8
嘉年华大厦
观音桥步行街9号附2号
9
中信大厦
三钢一路
10
朗晴广场A塔
西环路8号
11
朗晴广场B塔
重庆市江北区小苑路环路8号 附近
12
协信中心C座
洋河一路68号
13
协信丹枫白露
观音桥步行街
14
协信中心B座
重庆市江北区建北五支路洋河一路68号 附
15
协信中心A座
观音桥步行街
16
未来国际
273
新城大厦
长江二路107号
274
邹容广场B座
临江路39号
275
渝海大厦
民生路299号
276
渝海大厦
民生路299号
277
基良广场
陕西路9号
278
雨田商务大厦
八一路177号
179
重庆江北嘴中央商务区
重庆市渝北区人和立交 附近
180
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
重庆渝富大厦
黄山大道东段198号
181
宇豪家具大厦
重庆市渝北区红石路 附近
182
财富中心·财富汇
重庆市渝北区G50沪渝高速 附近
183
金童综合楼
新牌坊三路20号
184
鑫光大厦
重庆市渝北区松桥路 附近
185
水星B区
黄山大道中段5号
186
加新·时代印象
建新西路4号
25
欧式一条街(米兰大厦)
重庆市江北区洋河北路 附近
26
茂业东方时代
观音桥建新北路16号
27
兴业大厦
龙湖地产高增长模式研究及潜在风险分析报告
115.38
135.16
130.15
30% 25% 20% 15%
70
11.91%
62.54
59.45
64.11
12.84% 14%
60
12%
50
51.37
49.45
12.26%
12.54% 11.70%
10%
40
8%
30
6%
10%
50
20
4%
5%
10
2%
0 2012
2013
2014
2015
2016
10%
38%
0% 2013
2014
2015
2016
备注：净负债率=（有息负债-货币资金）/权益总额
2017
36%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
剔除预收账款后的资产负债率
数据来源：龙湖历年年报、龙湖2017末期业绩、同策研究院
产品策略
龙湖以万科为榜样，建立标准化模块为基础的产品库，项目90%采用标准化产品，10%自行创新；独有的五重景观体系，加 大了龙湖项目的差异化特征；产品品类不断创新、升级，加强产品独特性
图：龙湖产品线系列
独栋别墅
联排/叠拼别墅
花园洋房
高层住宅/公寓
商办/其他
代表作
颐和原著
滟澜山
弗莱明戈
紫宸
新壹街
城市地图
重点进入 择机进入
谨慎进入 避免进入
客户细分
落根者 聚巢者
重教者 享受者
产品分类
高周转
高溢价
低总价高业态
落根者 聚巢者 享受者 重教者
龙湖天街介绍
龙湖商业介绍从2003年龙湖地产旗下首个商业项目“重庆龙湖北城天街”开业，到2013年初11个已开业商场，龙湖在商业地产的道路上已走过整整10年。
龙湖用10年打造了“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，完成11个项目开业，步伐不算快，但龙湖已初步完成人才、商家资源及管理经营的积累。
2013年，龙湖地产开启在商业地产全国化的扩张之路。
龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，并预计用10-15年左右的时间，使得持有物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。
一、天街系列介绍1．龙湖天街——大型超区域及区域型购物中心通过为中国新型家庭，提供一站式消费场所，从而成为城市的时尚生活中心和休闲文化中心。
2.龙湖星悦荟——社区型时尚生活中心面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家具等多样生活，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。
3.龙湖MOCO——高端精品家居生活馆为中产及中产以上人群，提供了“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其引领潮流、品位非凡的身份价值。
目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界五百强，及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、minicooper、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了十多个城市商业地标。
龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。
龙湖.北城天街——重庆观音桥商圈的繁荣引擎“龙湖.北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大兴购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。
北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场……是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
龙湖地产财务风险分析及对策研究 (1)
中国地质大学长城学院本科毕业论文题目龙湖地产财务风险分析及对策研究院别经济学院专业会计学学生姓名冯智智学号013130543指导教师杨桂花职称教授2017 年 4 月30 日龙湖地产财务风险分析及对策研究摘要在市场经济活动中，财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，它贯穿于企业生产经营活动的整个过程，它的存在会对企业的生产经营产生重大影响，经济活动的高风险迫使企业必须识别所面临的财务风险，并在此基础上制定和实施对自己最有效应对措施，减少可能的损失，维持企业的正常经营。
房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，资金投入大、存货周转期长、回收期长、与变现能力差的特点决定了其必然存在财务风险。
如何在房地产企业开发经营过程中有效、全面、系统地防范财务风险，增强企业竞争优势变得尤为必要。
本文首先对财务风险的概念、特征以及内容做了简要的概述，其次从筹资、投资、资金回收和收益分配四个方面对龙湖地产有限公司可能存在的财务风险进行了全面分析，针对其存在的财务风险提出了应对企业财务风险的措施，并给房地产企业财务风险分析及对策提供有益的参考。
关键词：房地产企业；财务风险；风险应对ABSTRACTIn market economic activities, financial risk is the inevitable outcome of the modern enterprise in the face of market competition, it throughout the whole process of enterprise production and operation activities, it will be to enterprise's production and operation have a significant impact, economic activity, high risk faced by forcing enterprises must identify financial risk, and on the basis of formulating and implementing the most effect on measures to oneself, to reduce possible losses, maintain the normal operation of the enterprise. Real estate industry as a typical capital-intensive industry, capital investment, the inventory turnover period is long, long payback period, and the difference cashability determines the characteristics of the inevitability of financial risk. How to effectively in the process of real estate enterprise development management, comprehensive, system to guard against financial risks, the enhancement enterprise competitive advantage is particularly necessary. This article first to the financial risk of the concept, characteristics and content of a brief overview of the second recovery and income distribution from financing, investment, capital four aspects of LongHu real estate co. LTD. There may be a financial risk has carried on the thorough analysis, aiming at the existence of the financial risk is put forward to reduce the enterprise financial risk response, and to the real estate enterprise financial risk analysis and countermeasures to provide the beneficial reference.Key words：Poly Real Estate;Financial Risk;Risk treatment目录1前言 (1)2财务风险相关理论概述 (1)2.1财务风险的概念 (1)2.2财务风险的特征 (2)2.3财务风险的分类 (2)2.3.1筹资风险 (2)2.3.2投资风险 (2)2.3.3资金回收风险 (3)2.3.4收益分配风险 (3)3龙湖地产有限公司基本情况介绍 (3)3.1公司简介 (3)3.2经营范围与经营现状 (4)4“龙湖地产”财务风险分析 (5)4.1筹资风险分析 (5)4.2投资风险分析 (9)4.3资金回收风险分析 (10)4.4收益分配风险分析 (12)5“龙湖地产”财务风险防范与控制对策 (13)5.1优化资本结构，拓宽筹资渠道 (13)5.2提高资金管理水平，提高资金利用效率 (13)5.3加强投资项目的可行性研究分析 (13)5.4完善投资项目经营管理 (13)6结论 (14)参考文献 (15)致谢 (1)1前言中国自发布住房改革的相关政策后，房地产行业在促进我国经济发展方面功不可没。
龙湖集团工程第三方检查管理制度2022年版
★★
★ ★
（5）非自持商业第三方质量安全检查地区公司年度处罚
非自持商业年度得分排名倒数第一的地区公司，且地区公司年度得分 1
＜88.00 分 非自持商业年度得分排名倒数第二、倒数第三的地区公司，且地区公 2 司年度得分＜88.00 分
★★★ ★★
（1）本轮检查中，无★及以上通报批评记录。
1
自持商业轮次得分排名进入前 10%的项目
3.6.1 根据地产总部工程第三方检查内容及相关的工程建设法律、法规、规范和合同约定，在 建设实施过程采取前控和过程施工保障措施，确保项目施工安全和工程质量。 3.6.2 对项目存在的质量安全问题进行整改并符合相关要求，最终实现项目的质量安全目标。
质量检查（70%）
1
非自持商业土建 标段
安全检查（30%）
1
<=15
2
2
[16,30]
3
3
[31,50]
4
4
[51,100]
5
5
>100
6
（3）计算规则
按照地区公司年度得分排名。地区公司年度得分=1-地区公司本年度参评项目各轮次排名分位
的算术平均值。
备注：土建与精装均计入，不包括非自持商业土建竣备后风险排查，取各自轮次排名分位进行计算。
（4）非自持商业第三方质量安全检查地区公司年度奖励
（2）年度奖励条件 ①在本年度一般过程评估无★及以上通报批评记录前提下； ②本年度未召开项目级工程管理分析会； ③如果项目本年度应交付，按时交付（集团运营节奏调整除外）。
（3）计算规则 ①项目土建年度得分=项目本年度土建参检各轮得分的算术平均值； ②项目精装年度得分=项目本年度精装参检各轮得分的算术平均值。
香港K11_龙湖星悦荟商业
L5: La Chanson
L4: 彩云轩
L3: 权金城
L2: 汉口人家
武汉K11：车库设计
立体停车库是本项目的特色和亮点，与K11新食艺背靠背建设。共7层7600㎡ 149个车位。
重庆cbd首席商务会客厅星悦荟春森彼岸体量10万方商业75万分3期开发滨江商业5万大坎梯商业25万汇聚餐饮娱乐休闲健康三大主题功能餐饮比重占到50娱乐占20休闲健康30
龙湖星悦荟（春森彼岸）：重庆CBD首席商务会客厅
星悦荟(春森彼岸)体量10万方，商业7.5万㎡分3期开发，滨江商业5万㎡，大坎 梯商业2.5万㎡，汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功能，餐饮比重占到50%， 娱乐占20%，休闲健康30%。
域商
业
车
库
பைடு நூலகம்K11项目主要规划指标
指标
面积
规划用地面积
4448 ㎡
建筑总占地面积
2146 ㎡
地上商业面 5319
积
㎡
地上车库面 7581
总建筑面 积
㎡
积 地下总建筑 7151
面积
㎡
合计：
20051 ㎡
车库内 149个
停车位 车库外 29个
武汉K11：业态分布
K11新食艺地上5层，地下两层。除负二层为停车场外，其他楼层均以餐饮为主。 地下一层是美食广场，约2000㎡。
负一层
飞天面工房
麦当劳
Yumi station
食通天 美食广场
金津咖喱
武汉K11：业态分布
K11新食艺一层约1000㎡，临街面品牌较多，有享誉盛名的满记甜品、一茶一 坐、DQ、面包新语、琥珀、COSTA COFFEE等。
社区商业设计指引
龙
湖
适用范围：店铺展示面仅能满足开门宽度
时
代
天
街
东 原
D 7
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（一）开门方式——两端式双开门
适用范围：店铺展示面面宽≥8m,可两端均开双扇门，或一单一双。
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龙湖时代天街 38
（二）广告位及空调机位关系图（1）
特点：空调位设于梁前方，不占店铺高度。门高>2.4米；门上亮子可作广告位，店招高度>0.8米； 空调位设于店招上方。 优势：店招处于近人尺度，较醒目。
2021/10/10
9
参考案例：1.龙湖时代天街
2021/10/10
10
参考案例：1.龙湖时代天街
2021/10/10
11
（三）内街+单边组合
适用范围： ●内街宽度：大于8米，小于16米。 ●内街天桥：走道宽度2~3 米。 ●内街天桥间距：40~60米。
●内街出入口宽度：大于16米。 ●外街每段长度：小于等于60米 。 ●外街每段间间距：12~16米 。
的完整性和规则性。
4.社区商业街一般沿城市道路侧为（局部）三层，沿小区侧为两层。商铺根据立面造型，应充分考
虑外摆条件。二层门面考虑30%赠送，三层门面考虑50%赠送。一层商业门面层高为5.1m（如因地形
高差原因少量门面层高至少也不应低于3.9m，否则应作特殊处理），二层、三层门面根据项目实际情
况，一般按4.2-5.1m考虑。
万悦汇
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29
（四）电梯——普通电梯
● 适用范围：内街+外街商业、内街+背靠背商业、层数大于2层的商业。 ● 电梯厅直接临街且醒目 ● 电梯厅面积20~80平方米
参观龙湖紫都城小区心得
高品质的服务源自于细节的用心---参观龙湖“紫都城”小区有感平2016年3月24日下午2点，公司组织管理层一行13人到龙湖曲江“紫都城“小区参观、交流和学习。
龙湖紫都城小区坐落于曲江大道转盘东侧，建筑面积28万平方米，高层住宅小区，小区旁边为独立商业“龙湖星悦荟”，与小区独立，物业费1.3元/月/平米，电梯费0.3元/月/平米。
作为公司办公室主任，我联系、组织并全程参与了这次活动，整个过程对我来说，感受颇深。
一、第一印象：规、有制度。
当经朋友推荐去龙湖参观学习的时候，本想着去哪个项目只需要与该项目经理联系好即可。
但却并非如此，经朋友引见后，给了龙湖公司行政部的联系人及，首先被要求填写了我公司的一些概况，包括公司简介、管理面积、项目情况；参观人员的职务、联系方式等；并对参观人数进行了限制。
经行政部审批后，我们才获得了参观的“入场券”。
二、细节和人性化体现高品质物业服务。
当到达紫都城小区门口的时候，首先映入眼帘的便是可爱活泼的“多啦A梦”造型的隔离桩，打破了思维和呆板的塑料或铁柱子隔离模式，给人以亲切和轻松的视觉感受，让业主回到家门口便让心情返回童真，感到温馨。
园区里的宠物便民箱、雨篦子隔离网、垃圾房、车库出入口盆景和花、雨棚每周两次的冲洗、清洁工具划定摆放区、小区游乐设施在雨停后15分钟之必须清理擦干雨水以方便业主使用、提示牌、公示栏的一周天气温馨提示等等，无一不处处体现着龙湖人全心全意为业主服务的细节和周到。
这些微乎其微甚至常被人忽略的细节，却是龙湖物业提升客户满意度的基础点，而龙湖奉行的业主满意度原则也正是“满意+惊喜”。
此外，龙湖物业还在主动帮助业主解决生活中的小事。
比如说龙湖物业曾经组织过磨菜刀活动，因为现在业主的菜刀都没人磨，男士不乐意去磨，女士也不知道怎么磨，一个小区就磨了700多把菜刀。
冬天，龙湖物业还集中组织晒被子活动，物业人员帮忙把业主的被子拖出去晒太阳。
（对于不按规定停放的非机动车，上锁，不忘贴上“爱心牌”告知单。
品牌企业产品线研究——龙湖地产产品线
3
系列名
特点
代表项目
稀缺资源别墅重庆龙湖·蓝湖郡
蓝湖系
龙湖别
社区
上海龙湖·蓝湖郡
墅系列
宁波龙湖·滟澜海岸
滟澜系 国际化别墅区杭州龙湖·滟澜山
沈阳龙湖·滟澜山
北京龙湖·香醍别苑
香醍系 高档花园洋房
洋房系
常州龙湖·香醍漫步
社区（风格型+
金地溯源中世纪的欧洲
成都龙湖·世纪 区位：成都高新区世纪城新会展中心；物业类别：住宅、高尚住宅；建筑类别：板楼、 超高层；项目特色： 水景地产、豪华居住区、国际化社区；装修状况：精装修；占地面 积：59333 平方米；建筑面积:590000 平方米；容积率：8.90；绿化率：40%；户型面 积：95-680 平方米；项目由十栋高达 49 层的超高层豪宅沿天鹅外湖一字排开。项目高 150 米，外立面为波浪流体造型。龙湖世纪项目，是龙湖城市高端豪宅的代表之作，可 以说是龙湖在产品研发能力及创新能力的再次突破。
列 大 城 小
西安龙湖·香堤国际
标准型）
院系
重庆龙湖·大城小院
城市资源稀缺重庆龙湖·观山水
资源型
高层系
型豪华居住区 重庆龙湖·春森彼岸
列
城市资源稀缺西安龙湖·紫都城
规模型
型豪华居住区 重庆龙湖·水晶郦城
城市高端地标
超高层豪宅系列
成都龙湖·世纪
级观景豪宅
成都小院青城
区域与跨区域
“山•海•湖”系列 消费旅游地产
烟台葡醍海湾
云南仙湖锦绣
资料来源：高通智库
龙湖地产产品线系列
品牌企业产品线研究
区位
子系列土地属性
产品核心价值
主力客户群构成
重点单位项目汇总
59 融信 60 61 62 63 河北天成 64 65 66 67 68 三立中国 广丰置业 69 70 71 卓越 72 73
杭州恺筑融信
蓝孔雀项目 蓝孔雀项目 翠苑项目 铁路北站项目 良渚项目 热电厂地块项目
项目经理 裴 9万方住宅 茂益 13958159010 20万方住宅
2013.9.28 正在报批 2013.9.28 正在报批 2014.1.22
住宅(设配套公建)用地， 占地面积43538平方米
董事长吴亚 军，傅嘉宁 总建筑面积46万方 13588724422 住宅用地，可建面积 11386平方米
住宅(设配套公建)用地， 建筑面积12万方
ห้องสมุดไป่ตู้
方案阶段，还没有报批
年底要 开盘 的，具 体时间
46 47 48 龙湖 49 50 51 52 53 54 55 56
浙江德信置业
祥符项目 大家钱塘府 早安 彭埠项目
德信
杭州晶立置业
前期王瑟 商务住宅39万方 13575774775 华丰新世纪国际广 夏伟林副董 30万方商业 场 13958110588 之江度假区项目 丁桥二合一项目 长睦项目 卓越城 丁工 13675880330 26万方住宅 。项目总负 责陈总
2014-3-28 2013-2-25
商业，住宅，建筑面积 41万方 未开盘 6月开盘 预计6月 开盘
13年开 盘，交 付时间 2013-3-12
6.4万方普通住宅
华润
57
58
余子刚企划 建筑面积27500方东站 江干区备塘路以南 部长 枢纽商业，自建部徐经 2013-1-15 地块 13093736750 理。 建筑面积88994方东站 江干区天城路以南 枢纽商业，自建部徐经 2011.10.30 地块 理。 冯春燕前期 蓝翔购物商业综合 88172866项 华润万家与蓝翔合作项 用房项目，蓝翔购 目经理郭伟 目共20万方商业项目 物项目 28281672
龙湖地产介绍PPT
公司简介 业务范围 理念与核心价值观 企业成就
部分项目剪影
公司上市
龙湖使命 为客户提供优质产品和服务并 影响他们的行为。在此过程中 ，成为卓越的企业并创造机会
龙湖地产于1993年6月成立于重庆，龙湖集团包括重庆龙湖地产、成都龙湖 地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管 理开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管公司，共 拥有员工12012余名。 龙湖凭借一贯的创新精神及专业理，在业内树立了良好的 企业品牌形象。截至2013年底，累计已开发项目超过100个,在建筑面积超过2000 万平方米，待开发土地储备约3949余万平方米。 龙湖地产有限公司(香港联交所股份代码：960)，创建于1993年，成长于重 庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部 设在北京，现有员工12012多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务 三大板块。公司于2009年在香港联交所主板挂牌上市。[2] 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物 业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖 了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体 等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
追求卓越
研究精神
信任/共赢
人文精神
企业家精神
企业使命：为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为 ●为客户提供优质产品和服务 ——每个企业都倡导，企业成功的基础。 ●影响他们的行为
——一种社会责任感、抱负，企业长远发展、迈向优秀与卓越的重要素质。
公司宗旨：ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ股东、客户、员工和社会，努力从有限资源中创造更大价值 ●在考虑企业自身利益的同时，必先满足他人（股东、客户、员工、社会）利益 ●企业的长远利益高于企业的短期利益；重要的不是眼前赚多少钱，而是明天有没有赚 钱的资格 ●罗马帝国不是一天就能创立的，重要的是公司的能力、效益在均衡和持续增长
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星悦荟 化整为零，将三个层次的界面拆分成大小比例适中的几个体块， 并以一条折型大飘板使之连接一起。设计追溯古马桥作为驿站的 历史，以一支“Y”钢柱支撑飘板，展现驿站的特质，也作为星 悦荟商业社区的场所限定。石材、铝板、玻璃、木格栅等材质由 重到轻过渡，富有律动感。
建筑设计
建筑设计
建筑设计
建筑设计
区位分析
02
章节 PART
定位策略
定位策略
项目的北侧规划约3万平方米潮流商业街“星悦荟”、 长租公寓“冠寓”等业态，涵盖餐饮、零售、教育、生 鲜超市、健身运动会所与巨幕影院等优质配套；南侧为 花园式办公组团“天琅”，提供稀缺的会馆级办公产品。
定位策略
定位策略
03
章节 PART
规划设计
规划设计
景观设计
情景小品以星云、星流的星辰 脉络贯穿布局各个景观节点。
景观设计
THANK YOU
文化传承：
追溯古马桥镇传统商业空间，采用街巷式布局，将 购物空间分散在小型独栋与内院中，并以连廊进行衔接。
非线性游憩商业： 大胆地采用村落式商业流线设计，营造中国人传统的生活氛围。
城市绿谷：
项目在布局上向西侧的滨河公园开放，公共空间还设置了大面积落地 玻璃窗，以最大限度地将景Fra bibliotek资源纳入社区空间。
滨河公园 ：
上海龙湖·星悦荟 ——商业地产规划方案分析
目录
CONTENTS
1 区位分析 2 定位策略 3 规划设计 4 建筑设计
01
章节 PART
区位分析
区位分析
上海龙湖·星悦荟位于上海市闵行区马桥镇银春路与富才路交汇处，北侧邻近万科 城与文来小学，西侧紧邻带状城市河滨公园，属于成熟的城郊板块。作为上海的 “龙脊之地”，马桥是上海最早的人类文化发源地，拥有深厚的文化和人口基础， 但缺乏基础商业与配套。
项目在布局上向西侧的滨河公园开放，公共空间还设置了大面积落地玻璃窗， 以最 大限度地将景观资源纳入社区空间。
花园式办公：
采用舒适的内向型街区，营造安静、安全、自由的环境。
规划设计
规划设计
04
章节 PART
建筑设计
建筑设计
花园式办公 建筑立面尊崇经典比例，融合现代风格，删繁就简， 以简约线条构建平顶直墙，以内敛的细节刻画作为点 缀，打造既轻奢又大气的花园式办公建筑。德国金砂 石材、精致的铝板、落地玻璃窗等材料组合出虚实有 度的立面效果，精致而典雅。