龙湖地产高增长模式研究及潜在风险分析报告
龙湖地产可行性研究报告
龙湖地产可行性研究报告1. 引言本文档为针对龙湖地产的可行性研究报告。
龙湖地产是中国领先房地产开发商之一，拥有丰富的开发经验和成熟的项目管理能力。
本报告旨在对龙湖地产的发展前景进行详细分析，评估其可行性，并提出相关建议。
2. 背景2.1 公司概述龙湖地产成立于1993年，总部位于中国北京，是一家以房地产开发为主业的企业。
经过多年的发展和壮大，龙湖地产已成为中国房地产行业的领导者之一，拥有高质量的项目组合和广泛的客户基础。
2.2 研究目的本研究的目的是评估龙湖地产在当前市场环境下的可行性，包括公司的竞争优势、发展潜力以及可能的风险和挑战。
通过综合分析，为龙湖地产未来的发展提供决策支持。
3. 方法本研究采用了多种方法来收集和分析数据，包括市场调研、公司内部数据分析以及文献研究。
通过综合这些数据，我们能够全面评估龙湖地产的可行性。
4. 市场分析4.1 房地产市场概况中国的房地产市场在过去几年中一直呈现稳定增长的态势。
尽管受到一些宏观调控政策的影响，市场需求仍然旺盛。
特别是以一二线城市为代表的高端住宅市场，需求依旧强劲。
4.2 龙湖地产在市场中的竞争优势龙湖地产在房地产行业中具有明显的竞争优势。
首先，公司拥有丰富的项目开发经验，能够灵活应对市场变化。
其次，龙湖地产在产品设计和质量控制上具有独特的优势，能够满足不同客户的需求。
此外，公司还注重品牌推广和营销策略，在市场上树立了良好的声誉。
4.3 市场机会与风险随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，房地产需求将持续增长。
此外，一二线城市的住房改善需求也将推动市场的发展。
然而，房地产市场的不确定性和宏观调控政策的影响也带来了一定的风险。
5. 公司分析5.1 财务状况龙湖地产的财务状况良好。
从近几年的财务报告数据来看，公司的营业额和利润都呈现稳定增长的趋势。
此外，公司的现金流量也相对稳定，有足够的资金支持未来的发展。
5.2 项目组合龙湖地产拥有多个项目组合，包括住宅、商业和办公等类型的项目。
龙湖研究报告
龙湖研究报告
龙湖研究报告
龙湖地产作为中国房地产开发企业的领军者，一直以来都凭借着其高品质、高效率的销售模式和卓越的项目品质赢得了市场的广泛认可。
本报告基于对龙湖地产的研究，对其销售模式、项目品质和发展趋势进行分析。
一、销售模式
龙湖地产在销售模式上采用了线上线下结合的方式，使得客户可以通过官网预约参观样板间，并在线了解项目的具体信息。
此外，龙湖地产还积极在各种地产展销会上宣传推广，吸引潜在客户。
其线下销售团队经验丰富，能够有效地与客户沟通和引导，提升销售成功率。
通过线上线下结合的销售模式，龙湖地产成功地将产品推向市场，并获取了良好的销售业绩。
二、项目品质
龙湖地产注重项目品质，不仅在硬件设施上下足功夫，还注重细节的优化与提升。
龙湖地产的项目大多位于城市核心地段，交通便利，配套设施完善，同时在景观设计上也下了很大的功夫。
在建筑设计上，龙湖地产注重功能性与美观性的结合，使得项目具备了良好的居住体验。
此外，龙湖地产还重视小区的社区建设，为业主提供了更好的生活品质。
三、发展趋势
随着城市化进程的加快，城市居住需求不断增长，龙湖地产将继续抓住机遇，努力扩大市场份额。
同时，龙湖地产还会更加
注重在科技创新上的投入，利用互联网、大数据等先进技术手段，提升销售效率和客户体验。
此外，随着人们对生态环境的重视，龙湖地产还将加大对绿色、可持续发展的项目的研发和投资。
总结而言，龙湖地产凭借其独特的销售模式、高品质的项目和持续创新的发展策略，在市场上赢得了良好的声誉和业绩。
未来，龙湖地产将继续致力于为客户提供更好的居住体验，实现企业的持续发展。
龙湖地产经营发展分析报告
龙湖地产经营发展分析报告2021年8月一、估值对比：龙湖显著高于其他房企1.1 龙湖PE（2021E）在20 家主流房企中排名首位从估值水平看，龙湖集团PE（2021E）在20家主流房企中排名首位。
根据Wind 一致预期，截至2021 年6月7日，龙湖PE（2021E）为8.8倍，高于恒大（7.0倍）、万科A（6.7倍）、华润（6.6 倍）、招蛇（6.1 倍）等其他19 家主流房企。
图表1 龙湖集团PE（2021E）高于其他主流房企（截至2021/6/7）总市值（亿元，左轴）PE（2021E）350030002500200015001000500 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0龙湖集团中国恒大万科华润置地招商蛇口新城控股旭辉控股保利地产华侨城世茂集团中国金茂绿地控股金地集团碧桂园金科股份中海发展阳光城中梁控股融创中国中南建设资料来源：Wind，市场研究部注：PE（2021E）来自Wind 一致预期1.2 龙湖过去3 年股价涨幅在20 家主流房企中排名首位从股价表现看，龙湖集团过去3年股价涨幅在20家主流房企中排名首位。
截至2021年6 月7日，龙湖集团过去一年股价涨幅为24.8%，20 家主流房企平均涨幅为-5.7%，龙湖集团排名第3 位；过去三年股价涨幅为103.2%，20 家主流房企平均涨幅为5.6%，龙湖集团排名第1 位。
图表2 龙湖集团过去1年股价涨幅在20家主流房企中排名第3（截至2021/6/7）604020过去1年股价涨幅（%）华新城控股龙湖集团旭辉控股华润置地绿地控股万科碧桂园中梁控股保利地产中南建设金地集团阳光城融创中国中海发展金科股份招商蛇口中国恒大世茂集团中国金茂侨城-20-40-60资料来源：Wind，市场研究部图表3 龙湖集团过去3年股价涨幅在20家主流房企中排名第1（截至2021/6/7）120 100 80 60 40 203过去年股价涨幅（%）龙新城控股金科股份华侨城华润置地旭辉控股金地集团保利地产万科世茂集团绿地控股融创中国中梁控股中南建设阳光城中国金茂中海发展碧桂园中国恒大招商蛇口-20 -40 -60 湖集团资料来源：Wind，市场研究部为分析龙湖集团股价持续稳健、估值水平高企之因，我们选取万科A、保利地产、招商蛇口、金科股份这四家主流房企与龙湖集团进行对比，剖析后者在地产开发、多元化等方面优势，继而解答龙湖高估值之谜。
龙湖地产企业发展的研究93538750
精英文化、精英团队
稳健、精 稳健、 细化发展 阶段
做“长”、做“强”，不盲目做“大”
稳健发展，确保生存
核心价值观：
企业理念：
经营管理原则：
1）长期利益原则 2）客户至上原则 3）先外后内原则 4）员工成长原则 5）精英原则 6）同路人原则 7）科学决策原则 8）改进创新原则 9）简单直接原则 10）团队原则
龙湖地产企业发展的研究
张海民 2007年2月
一、基本情况
1、发展历程
时间 1995年 1996年 事件 重庆佳辰经济发展有限公司成立 重庆中建科置业有限公司成立 中建科产业有限公司（建设部）与 重庆佳辰经济发展有限公司合资 第一个项目龙湖花园动工 更名为重庆龙湖置业发展有限公司 成立北京龙湖置业发展有限公司 成立商业经营公司 与香港置业合作重庆大竹林项目 成立成都龙湖置业发展有限公司 重庆龙湖西街信托计划发售 成都项目销售 以集团化经营，向北京 拓展业务 进入商业地产 引进外资 进入成都 开发金融产品 外地项目销售 在重庆已经取得长足发 展 业务重点 申请2000小康工程— —龙湖花园 背景 刚进入房地产，取得龙 湖花园地块 与建设部联合在重庆推 广小康工程。
3、龙湖之道
1） 融入城市——深入了解区域性特征，挖掘城市内涵 2） 引领生活——不断进行产品创新，建造高品质标准的产品，引领高品质 生活 3） 创造机会——为员工、合作伙伴提供发展平台与空间
四、发展战略
1、愿景： 通过提供高品质产品和服务实现持续增长，成为 中国最值得信赖的、处于行业领先地位的地产公 司
2、战略：
1） 产品差异化战略——提供与众不同的高品质产品与 服务 2） 产品扩张战略——在同一区域掌握不同业态与产品 习性 3） 区域聚焦战略——融入城市，在同一区域内运用系 统的优势提供多元化的产品
龙湖地产深度研究报告
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我们只有正视对手，直面竞争，潜心研究龙湖在高端 物业方面引领客户、影响市场、铸就口碑的能力，才
能取得在重庆市场上的战略性胜利。
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研究背景 重庆龙湖地产详细介绍
用7S模型解析龙湖的经营策略
龙湖的客户之道
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一、龙湖企业介绍
龙湖，创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节 的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个 地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块 。 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一 体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、 高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有 城市标杆性的代表作品。
餐厅阳光窗设计，采光极佳。
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4、2009年1-4月价格及销售分析
2009年（1-4月）龙湖· 悠山郡/悠山庭院成交一览表
月份 物业类型 独院别墅 1月 大院别墅 电梯洋房 独院别墅 2月 大院别墅 电梯洋房 独院别墅 3月 大院别墅 电梯洋房 小高层 独院别墅 4月 大院别墅 电梯洋房 小高层 套内单价 （元/㎡） 15692 12380 6428 15692 12380 6428 15692 12380 6428 3950 15692 12380 6428 4334 认购均价 （元/㎡） 12554 —— 5919 11184 9639 4774 11887 12058 5603 3960 11608 —— 5734 4058 可供销售(套数) 存量 16 6 9 11 6 9 9 4 6 —— 7 3 17 1 新开 —— —— —— 20 —— —— —— —— 56 71 33 —— 56 71 认购(套数) 存量 5 —— —— 2 2 3 2 1 —— —— 2 —— 5 —— 新开 —— —— —— 20 —— —— —— —— 45 70 15 —— 46 58 - 29 -
龙湖地产财务风险分析及对策研究 (1)
中国地质大学长城学院本科毕业论文题目龙湖地产财务风险分析及对策研究院别经济学院专业会计学学生姓名冯智智学号013130543指导教师杨桂花职称教授2017 年 4 月30 日龙湖地产财务风险分析及对策研究摘要在市场经济活动中，财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，它贯穿于企业生产经营活动的整个过程，它的存在会对企业的生产经营产生重大影响，经济活动的高风险迫使企业必须识别所面临的财务风险，并在此基础上制定和实施对自己最有效应对措施，减少可能的损失，维持企业的正常经营。
房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，资金投入大、存货周转期长、回收期长、与变现能力差的特点决定了其必然存在财务风险。
如何在房地产企业开发经营过程中有效、全面、系统地防范财务风险，增强企业竞争优势变得尤为必要。
本文首先对财务风险的概念、特征以及内容做了简要的概述，其次从筹资、投资、资金回收和收益分配四个方面对龙湖地产有限公司可能存在的财务风险进行了全面分析，针对其存在的财务风险提出了应对企业财务风险的措施，并给房地产企业财务风险分析及对策提供有益的参考。
关键词：房地产企业；财务风险；风险应对ABSTRACTIn market economic activities, financial risk is the inevitable outcome of the modern enterprise in the face of market competition, it throughout the whole process of enterprise production and operation activities, it will be to enterprise's production and operation have a significant impact, economic activity, high risk faced by forcing enterprises must identify financial risk, and on the basis of formulating and implementing the most effect on measures to oneself, to reduce possible losses, maintain the normal operation of the enterprise. Real estate industry as a typical capital-intensive industry, capital investment, the inventory turnover period is long, long payback period, and the difference cashability determines the characteristics of the inevitability of financial risk. How to effectively in the process of real estate enterprise development management, comprehensive, system to guard against financial risks, the enhancement enterprise competitive advantage is particularly necessary. This article first to the financial risk of the concept, characteristics and content of a brief overview of the second recovery and income distribution from financing, investment, capital four aspects of LongHu real estate co. LTD. There may be a financial risk has carried on the thorough analysis, aiming at the existence of the financial risk is put forward to reduce the enterprise financial risk response, and to the real estate enterprise financial risk analysis and countermeasures to provide the beneficial reference.Key words：Poly Real Estate;Financial Risk;Risk treatment目录1前言 (1)2财务风险相关理论概述 (1)2.1财务风险的概念 (1)2.2财务风险的特征 (2)2.3财务风险的分类 (2)2.3.1筹资风险 (2)2.3.2投资风险 (2)2.3.3资金回收风险 (3)2.3.4收益分配风险 (3)3龙湖地产有限公司基本情况介绍 (3)3.1公司简介 (3)3.2经营范围与经营现状 (4)4“龙湖地产”财务风险分析 (5)4.1筹资风险分析 (5)4.2投资风险分析 (9)4.3资金回收风险分析 (10)4.4收益分配风险分析 (12)5“龙湖地产”财务风险防范与控制对策 (13)5.1优化资本结构，拓宽筹资渠道 (13)5.2提高资金管理水平，提高资金利用效率 (13)5.3加强投资项目的可行性研究分析 (13)5.4完善投资项目经营管理 (13)6结论 (14)参考文献 (15)致谢 (1)1前言中国自发布住房改革的相关政策后，房地产行业在促进我国经济发展方面功不可没。
郑州龙湖调研报告
郑州龙湖调研报告郑州龙湖调研报告一、调研目的和背景随着中国城市化进程的加快，郑州作为中原地区的经济、政治和文化中心城市，发展迅速。
作为郑州市的龙头企业之一，郑州龙湖集团在房地产领域有着广泛的影响力和良好的口碑。
本次调研旨在了解郑州龙湖集团在郑州市房地产市场的地位、发展状况以及未来发展趋势，为相关部门和企业提供参考和决策依据。
二、调研方法和过程本次调研采用了多种方法，包括实地考察、访谈、问卷调查等。
首先，我们前往郑州龙湖集团的项目现场进行实地考察，了解了他们的房地产项目的规模、设计和施工进展情况。
随后，我们与郑州龙湖集团的相关负责人进行了深入的访谈，了解了他们的发展战略、市场定位和未来规划。
最后，我们通过问卷调查向郑州市民了解了他们对郑州龙湖集团的认知程度和评价。
三、调研结果和分析1. 郑州龙湖集团在郑州房地产市场的地位较高。
在我们的调研中发现，郑州龙湖集团是郑州市房地产市场的重要参与者之一，其项目在郑州市区各个地段都有较高的知名度和影响力。
2. 郑州龙湖集团的发展状况良好。
根据我们的调研结果分析，郑州龙湖集团在房地产开发方面具有较高的专业素质和施工能力，他们的项目质量良好，深受购房者的认可和喜爱。
3. 郑州龙湖集团在未来的发展趋势中具有较大的潜力。
根据我们的访谈了解到，郑州龙湖集团将继续加大在郑州市场的投资力度，不断拓展规模，并注重多元化的房地产项目开发。
同时，他们也计划加大在科技和绿色环保方面的投入，提升项目的品质和可持续发展能力。
四、存在的问题和建议1. 郑州龙湖集团在项目销售过程中需要加强对购房者的服务和沟通，提高购房者的满意度。
2. 在未来发展中，郑州龙湖集团可以继续加强与当地政府和业内的合作，提升项目的整体规划和建设水平。
3. 郑州龙湖集团可以进一步加大对科技和绿色环保的投入，提高项目的品质和可持续发展能力。
五、结论通过本次调研，我们了解到郑州龙湖集团在郑州房地产市场的地位、发展状况和未来趋势。
龙湖房企现状分析报告书
龙湖房企现状分析报告书1. 引言龙湖房地产集团作为中国知名的房地产开发商之一，秉承“建筑美好生活”的理念，致力于提供高品质的住宅和商业地产项目。
本报告旨在对龙湖房企的现状进行分析，为投资者和相关利益方提供全面的了解。
2. 背景近年来，中国房地产市场面临着一系列变化和挑战。
政府调控政策的不断加强，楼市供需关系的变化，以及市场环境的不确定性，对房地产企业提出了更高要求。
在这样的背景下，龙湖房企如何应对挑战，并在市场竞争中脱颖而出，是本报告的重点之一。
3. 龙湖房企的优势作为中国知名的房地产开发商，龙湖房企有着以下几个优势：3.1 品牌认知度高龙湖房企通过多年的市场推广和品牌建设，建立起了较高的品牌认知度。
消费者对龙湖的品牌印象较好，对其房产项目的信任度较高。
这使得龙湖在市场开拓、产品销售等方面具有一定的市场竞争优势。
3.2 产品质量和设计创新龙湖房企一直尊崇“打造美好生活”的企业使命，致力于提供高品质、创新设计的房产产品。
从住宅小区到商业地产项目，龙湖注重产品的功能性和美观性，通过不断引入新技术和设计理念，满足消费者对居住和商业空间的需求。
3.3 技术实力和资源优势作为一家具有多年发展历史的房地产开发商，龙湖房企拥有丰富的技术实力和资源优势。
通过自身的研发和实践经验，龙湖在项目规划、施工管理等方面积累了较强的能力。
同时，龙湖也与供应商、合作伙伴建立了稳定的合作关系，构建了完善的供应链体系，保证了项目的顺利进行。
4. 龙湖房企的挑战与应对措施4.1 政策调控压力目前，中国房地产市场正在经历政府的严格调控。
政府对房地产市场的调控政策不断加强，对房企带来了较大的压力。
龙湖房企应积极响应政府政策，调整项目规划和销售策略，以适应市场需求变化。
4.2 市场需求变化随着经济发展和人们生活水平的提高，消费者对房地产产品的需求也在不断变化。
龙湖房企应密切关注市场需求的变化，及时调整产品定位和设计理念，以满足消费者的个性化需求。
龙湖镇房地产市场分析报告
市场分析/住宅市场
龙湖镇住宅市场呈现四面开花的特征，整体表现为由西向东品质逐步提升的趋势，未来东 部及南部为重点发展区域，住宅市场竞争激烈。在售项目21个，其中新开盘项目8个，待 售项目11个，潜在项目10个，市场竞争激烈。
观澜苑 振兴地块301亩 温莎城堡 永丰· 金沙湾 红河谷 群缘置业43亩 新郑广成置业92亩 悦府海棠 龙湖上公馆 丹石街区 双桥印象 国瑞城 梧桐郡 龙熙湖畔
市中心
十 一 公 里
龙湖
港区
区域认知/城市属性
龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济 区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。
2011 年 1 月 26 日，“中原经济 区”被正式纳入《全国主体功 能区规划》，上升到国家战略 层面。 河南省确立建立“以郑州为核 心、省辖市为主体、与周边联 动发展”的战略格局，郑州市 的经济总量、人居环境、城市 框架和影响力将得到进一步提 升，促进郑州向国际化大都市
龙湖镇房地产市场分析报告
市场策划部
1. 区域认知 2.市场分析 3.重点个案 4.竞争区域
5.总结建议
区域认知/城市属性
龙湖镇距郑州市中心十一公里，属郑州市南部航空港组团，是郑州市南向拓展的前沿 门户，是郑州市卫星城。
龙湖镇位于郑州市南部，距中 心城区 11 公里，是郑州市南部 近郊卫星城。龙湖镇距航空港 区 18 公里，将成为市区与港区 的连接枢纽。 随着二七新区、南三环、南水 北调运河等一系列工程的建设， 南区开发速度仅次于东区，成 为城市开发热点，龙湖的融城 速度大大加速。
BRT
至港区
区域认知/区域配套
龙湖镇目前商业集中在大学周围及小乔村，以底层商业为主，商业价值不高。区内目 前已经进驻河南省第二人民医院及新郑市第三人民医院，能够满足区内居住人群的基本医 疗需求。
龙湖地产分析报告
龙湖地产分析报告一、业务范围及运营发展模式龙湖地产的发展策略很明确，就是聚焦区域，在每个城市做多个业态，而且不同业态产品之间还能够平衡收入，目标就是在进入的每个城市都做到第一、第二。
融资成本低廉是龙湖地产的核心竞争力之一，保证了其区域聚焦及多业态布局的有效发展。
目前，龙湖平均贷款成本为4.92%，真的是相当低廉。
而且境外融资也是其主要的融资渠道之一。
二、龙湖商业地产运营模式商业地产是龙湖的主要业务之一，早在2003年就开始运营第一座天街—重庆北城天街。
可以发现其商业地产主要包括三条产品线：天街、星悦荟和家悦荟，其中以天街为最为主要。
资金运作主要采用10%销售款沉淀+股权分售+合作基金的方式。
发展现状如下：三、住宅开发运营模式龙湖地产的住宅开发以别墅和洋房为主。
其核心竞争力就是标准化模块，即只允许有10%的创新，其余90%都采取复制的模式以保证快速开发和高周转。
这也是龙湖地产能够保持高回款率（90%以上）的主要原因。
凭借核心竞争力，龙湖稳步发展。
截至2016年底，其已覆盖全国27个城市，其中新进入城市合肥，更添天津、武汉两大高铁路网重地。
2016年集团新增43块土地，集中分布于北京、上海、杭州、广州、重庆、厦门、济南等城市。
四、物业运营模式龙湖物业的互联网化程度很高，具有很强的竞争力。
龙湖物业的品质保障在于其精细化管理，如制定标准化白皮书，建立全国飞行团，全国7*24小时服务电话等创举。
目前龙湖物业合约面积超1亿平方米，服务超90万户业主。
五、联合办公和长租公寓自2016年下半年，龙湖新增两个创新业务（对龙湖而言），即冠寓（切入长租公寓市场）和一展空间（切入联合办公市场）。
与其他公司的模式最大的不同如下：（1）龙湖地产将一展空间直接布局在天街综合体之中，以实现商业综合体和联合办公之间互相引流。
而且一展空间也可以直接使用综合体中的资源。
（2）在2016年9月份，龙湖对一展空间进行了升级创新，即将冠寓、一展空间及商业放在一个综合体中，实现楼下办公、商业，楼上居住。
龙湖房地产行业发展现状及未来趋势分析
龙湖房地产行业发展现状及未来趋势分析龙湖房地产是中国领先的综合性房地产开发企业之一，拥有多年的房地产开发经验和稳定的市场地位。
本文将分析龙湖房地产行业的现状，并探讨未来的发展趋势。
首先，龙湖房地产行业的现状是什么？近年来，随着中国城镇化的快速推进，房地产行业一直处于高速发展的状态，而龙湖作为房地产行业的重要参与者，也在市场中占据着相当重要的地位。
截至目前，龙湖已经在全国范围内拥有众多的房地产项目，涉及住宅、商业、办公等多个领域。
其产品质量和设计理念备受认可，因此龙湖房地产具备较高的品牌知名度和市场竞争力。
然而，龙湖房地产行业面临的挑战和问题也不容忽视。
一方面，随着经济环境的变化和市场竞争的加剧，房地产市场的波动性和不确定性也在不断增加。
另一方面，政府对房地产政策的调控力度不断加大，对房地产市场进行限制和规范，使得房地产开发企业面临更多的监管和约束。
在未来，龙湖房地产行业将面临哪些发展趋势？首先，随着城镇化进程的推进和人口流动的增加，房地产市场的需求将继续增长。
龙湖作为房地产开发企业，可以通过提供符合市场需求的产品和创新的设计理念，来满足不同群体的住房需求。
其次，随着科技的不断进步和智能化的发展，房地产行业也将向着智能化、绿色化和可持续发展的方向发展。
龙湖可以借助科技创新，打造智慧社区和生态环境，提高产品的附加值和市场竞争力。
另外，随着人们对生活质量要求的提高，房地产开发企业需要注重提供更多的服务和社区设施，以满足人们对于便利和舒适生活的追求。
龙湖可以通过在项目中增加公共设施、商业中心和休闲娱乐场所等，为居民提供全方位的服务，提升用户体验和满意度。
此外，龙湖房地产行业在未来的发展中还需要重视可持续发展的理念。
随着环境问题的日益突出，房地产开发企业需要倡导节能减排和环保的理念，并在产品设计和施工过程中加以实践。
龙湖可以积极推进绿色建筑和生态城市的建设，在减少碳排放和资源浪费的同时，为社会和自身带来更多的回报。
龙湖商业地产模式研究
龙湖商业地产模式研究商业地产作为龙湖地产下一步发展的重要支点，未来10-15年，将把利润从原来的5%提升至30%。
——龙湖集团董事长吴亚军龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。
随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产的规模逐步增大，截止2011年中，龙湖商业土地储备已近350万平方米。
计划到2015年，开业运营商业面积达337.5万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。
其中包括12个大型区域购物中心（龙湖天街系列），更有北京长楹天街、成都时代天街、重庆时代天街等5个20万平方米以上的超区域购物中心。
龙湖能够迅速崛起，得益于其快速积累的丰富产品线。
早在2003年，重庆龙湖•北城天街就已开业运营，并且是今天重庆的生活中心和时尚地标之一。
目前，龙湖已在北京、重庆、成都等城市成熟运营三类主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内外近千家知名品牌建立了战略合作关系。
天街系：超区域/区域购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。
星悦荟：社区型生活中心，面向中产阶级家庭的综合消费，旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。
MOCO生活馆：家居主题型售场，面向中产阶级以上客群，引领品位与潮流，彰显客户的身份价值。
从北城天街开始，在商业物业领域，龙湖地产的介入越来越深，步伐越来越大。
按照公开目标，将在2013年实现商业开业面积200万平方米，据称内部控制目标是250万平方米，2014年商业地产收益占全集团利润的15%～20%。
龙湖在商业板块的高歌猛进，和过往丰厚的收益有关：上市公司住宅类产品的毛利均值在16%左右，而龙湖商业有的项目毛利率最高达78%，就是租金收入100元，毛利有78元;北城天街，营业额已经达到35亿，占观音桥商圈营业额的25%左右。
除收益率外，以龙湖目前所处的发展阶段，商业物业开发、持有及经营，对企业还会带来多个层面的复合价值。
龙湖地产研究报告
重庆龙湖
成都龙湖
北京龙湖
总经理室 造价采购部 工程部部
总经理室 造价采购部 工程部部
总经理室 造价采购部 工程部部
龙湖集团运营管理体系 明确定义集团和区域公司的饿决策点、决策人、决策权限、决 策内容和质量；管控运作点、运作责任人和工作内容、输入和 提高全集团运 输出； 明确界定集团的计划管理、阶段性成果管理、知识管理、会议 营决策效率 管理之间的边界和联系；将项目运营中的信息流梳理到最末端 的逻辑，便于电子信息化，方便员工操作。 提高项目运营效率；项目计划管理体系 提升项目运管效果；项目阶段性成果管理体系 龙湖10多年的开发，积累了大量的经验、教训和资源，但多 大多数零散的存在部门和个人电脑文件夹里，甚至一些人的脑 子里，如果将这些东西梳理成制度、流程、工作指引、资源库 等，在集团内共享，指导和帮助现在的新公司或将来的新公司 避免走弯路，提高运营效率，形成知识管理和资源共享的约束 和激励机制。
龙湖地产，为客户提供优质的产品与服务，倡导优质的生活——秉 承对建筑规划设计、施工质量的精益求精，对环境营造的精雕细 刻。在此基础上，跟推出高品质的物业管理，为业主创造了健康、 和谐、文明、尊贵的社区生活。
物业管理
龙湖的物业用真心和行到完美的诠释了“善待你一生”，成为品质生活的 代名词。 规划片区保洁，责任到头上，每人所辖区每20分钟要清洁一次。 楼梯手扶、小区内的木条凳连抹布擦的方向都有统一规范。 小区道路每天要用抹布擦。 垃圾桶上的烟灰缸的烟头不能超过5个。 小区内的玻璃上不能出现手纹印。 雨停后20分钟内要求路上没有积水。 特约钟点工自带鞋套持派工单上门，对交回的派工单还会对业主进行回 访。
区域交通：龙湖·长楹天街坐拥城铁八通线、朝阳路、朝阳北路、京通快 速、姚家园路五大交通主干线，畅达CBD、西单、燕莎、三里屯等繁华 商业圈。 景观园林：精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！ 龙湖地产亦深谙您对于园林的奢求，精工细作一座龙湖有史以来最大手 笔的景观园林，5万平米的景观呈现，1/3个圆明园的恢宏景致，依势造 景，傍水成湾，为您造就715米长的私家花园；雕琢前所未有7—10米的 坡地园林、以及数百种珍稀苗木全冠移植的五重景观大道。 建筑元素：豪宅气质融合现代与古典元素，建筑内饰则配以进口材质， 展现精致现代公寓的简洁风采，更辅以世界一流品牌装修装饰，务求从 形象到精神内核，都同步于国际潮流的气韵，这是第三代城市豪宅所深 涵的传世精髓，也是您阖家兴业的居住理想。
龙湖楼盘调研报告
龙湖楼盘调研报告龙湖楼盘调研报告一、引言龙湖是中国知名的房地产开发公司，具有良好的信誉和优质的开发项目。
本次调研报告将对龙湖楼盘进行详细的调查和分析，以评估其市场竞争力和投资潜力。
二、楼盘概况龙湖楼盘位于城市核心地段，交通便捷，周边配套设施齐全。
项目规划包括住宅区、商业区和公共服务设施，满足了居民的各种需要。
同时，楼盘的建筑风格独特，设计精美，营造了舒适和宜居的环境。
三、竞争优势分析1. 优越的地理位置：楼盘位于城市核心地段，交通便利，周边配套设施完善，如购物中心、学校、医院等，为居民提供了便利的生活条件。
2. 质量保障：龙湖作为知名的房地产开发商，一直以来都坚持高标准的建设和品质保证。
楼盘的设计精美，施工质量可靠，为购房者提供了信心和保障。
3. 丰富的配套设施：楼盘配备了多种设施，如游泳池、健身房、公园等，为居民提供了丰富的娱乐和休闲选择。
同时，商业区和公共服务设施的建设也为居民提供了便利。
四、市场调研分析通过对龙湖楼盘周边楼盘的调研和分析，得出以下结论：1. 需求量大：龙湖楼盘周边居住人口多且流动性大，对于优质楼盘的需求十分旺盛。
考虑到楼盘的地理位置、建筑质量和配套设施等优势，预计楼盘的销售量将会受到市场的广泛认可。
2. 市场竞争激烈：尽管龙湖楼盘具有诸多优势，但周边仍有其他知名开发商推出的楼盘。
这些楼盘在价格、户型和设计等方面也具备一定的竞争力，因此，龙湖需要通过提供更好的品质和服务来保持自身的竞争优势。
3. 价格波动：楼市价格的波动对于购房者来说是一个重要的考量因素。
当价格过高时，购房者可能会选择等待或转向其他楼盘。
因此，龙湖楼盘在定价上要具有合理性，确保市场的接受度。
五、投资潜力分析1. 长期投资价值：龙湖楼盘位于城市核心地段，居住人口多且流动性大，拥有良好的市场潜力。
考虑到楼盘的品质和配套设施，预计在长期投资中，楼盘的价值将会稳步增长。
2. 租赁收益：楼盘周边的租赁市场需求旺盛，租金水平相对较高。
龙湖房地产项目的的近忧远虑分析(一)
龙湖房地产项目的的近忧远虑分析(一)吴亚军经常参加企业家们的聚会，并与各个行业的翘楚们进行交流，但是没有定论的东西她从不向外界表露亦从不接受媒体的采访。
在公司管理上已经深度机构化的龙湖，用内部人士的话讲，“CEO负责三年内的事情，董事长负责三五年之后”。
吴亚军是开放而谨慎的人。
龙湖内部不设副职，没有秘书，经常参加企业家们的聚会，并与各个行业的翘楚们进行交流，但是没有定论的东西她从不向外界表露亦从不接受媒体的采访。
在房地产项目公司管理上已经深度机构化的龙湖，用内部人士的话讲，“CEO负责三年内的事情，董事长负责三五年之后”。
吴亚军现在考虑更多的是龙湖如何能活得长久。
在互联网基因、大数据方法已经不断深入渗透到各个传统行业的时候，这位低调的不能再低调的龙湖女掌门也在思考如何用互联网思维武装自己。
《决胜移动终端》是最近吴亚军给同事们推荐的书目。
也是另一家制造业明星企业海尔董事长张瑞敏的荐书。
把龙湖从偏西南一隅带到总部设在北京的全国性公司，2011年完成上市后迅速挺进房企销售前十。
吴亚军始终躲在聚光灯后按部就班地践行自己的房地产项目事业与理想。
龙湖房地产项目吴亚军的近忧远虑吴亚军但如今，在互联网基因、大数据方法已经不断深入渗透到各个传统行业的时候，这位低调的不能再低调的龙湖女掌门也在思考如何用互联网思维武装自己。
不过眼下她首先面临的问题是：龙湖房地产项目的销售额连续两年徘徊于于行业11-12名，就连融创也扬言2014年赶超龙湖大本营重庆的销售规模。
近忧和远虑之间，龙湖如何平稳前行？吴亚军的“不追求”去年年中面对不稳的军心，吴亚军在龙湖的内部论坛给所有员工贴了一封公开信。
总结了龙湖之所以略显掉队同时又主动刹车背后的缘由。
当时她说，“从2010年至今，龙湖的销售额持续上升，但相对增速经历了一个小小的”V“型，这个”V“的底应是在2012年，2013年的上半年已开始走出低谷从而开始爬升。
”从去年全年来看，龙湖房地产项目取得503亿元的销售规模，但从排行榜上看仅位列12位，甚至在其大本营重庆，龙湖的龙头地位在今年也将面临融创的威胁。
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30% 25% 20% 15%
70
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备注：净负债率=（有息负债-货币资金）/权益总额
2017
36%
2012
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2017
剔除预收账款后的资产负债率
数据来源：龙湖历年年报、龙湖2017末期业绩、同策研究院
产品策略
龙湖以万科为榜样，建立标准化模块为基础的产品库，项目90%采用标准化产品，10%自行创新；独有的五重景观体系，加 大了龙湖项目的差异化特征；产品品类不断创新、升级，加强产品独特性
图：龙湖产品线系列
独栋别墅
联排/叠拼别墅
花园洋房
高层住宅/公寓
商办/其他
代表作
颐和原著
滟澜山
弗莱明戈
紫宸
新壹街
城市地图
重点进入 择机进入
谨慎进入 避免进入
客户细分
落根者 聚巢者
重教者 享受者
产品分类
高周转
高溢价
低总价高业态
落根者 聚巢者 享受者 重教者
精准定位的多元产品
龙湖顶级别墅代表：龙湖颐和原著
龙湖地产自1997年开发首个住宅项目重庆龙 湖花园南苑以来，逐渐形成了高周转、复合性 地产开发能力，累计已销售别墅、洋房、高 层、公寓、写字楼、商铺等各业态产品超50 万套，发展出了“香醍”、“原著”、“滟 澜”等经典产品品牌。龙湖本着“品质第一、 管理精细”的理念，致力于打造客户心中的好 产品，在国内外屡获业界殊荣
0% 2017
毛利(亿元）
毛利率
核心净利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用
0 2012
2013
2014
2015
2016
0% 2017
核心净利润
核心净利率
数据来源：wind、同策研究院
较低的负债率水平
2017年，龙湖净负债率47.7%，同比下降6.2个百分点，净负债率常年在60%以下并且呈逐年下降趋势。剔除预收账款后的 资产负债率为45.03%，同比下降1.93个百分点，该指标常年维持在50%以下
2017年销售金额居于1000亿-2000亿之间的房企共有10家，比较销售金额五年复合增长率、三年复合增长率、2017年增 长率，其中龙湖五年复合增长率位居第六位，三年复合增长率位居第四位，2017年销售金额增长率位居第四位。可见龙湖 销售金额增长速度位于同类房企中游
表：2012年-2017年销售金额增长率比较
营业收入构成
龙湖的主营业务包括物业开发、物业投资以及物业管理，其中投资物业包括商业运营与长租公寓。2017年，物业开发收入 675亿元，占比93.6%，物业投资收入26亿元，占比3.6%，物业管理及其他服务收入20亿元，占比2.8%
图：龙湖2012年-2017年营业收入构成百分比（单位：%）
100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 82% 80%
图：截止龙湖2017年底全国布局图
珠海Zhuhai 嘉兴 Jiaxing
资料来源：公司官网、公司公告、同策研究院
五年复合增长率31.21%
除了2014年，龙湖销售业绩近年来均保持两位数的增长，尤其是2016年、2017年增长迅速，销售金额分别为881.4亿 元、1560.8亿元，同比分别增长61.59%、77.08%。从销售排名上看，2017年，龙湖销售金额排名全国房企第8位，较 2016年上升5个名次
龙湖地产高增长模式研究及潜在风险
2018年3月
快速发展中的龙湖 龙湖如何实现高增长 1500亿后，龙湖如何发展 龙湖面临的挑战 结论与启示
PART 1 高快速速增发长展的中龙的湖龙集湖团
销售金额突破1500亿
龙湖地产1993年创建于重庆，2009年在港交所上市，集团董事会主席为吴亚军。业务涉及地产开发、商业运营、物业服务、 长租公寓等领域。截止到2017年，已进入全国33个城市，累计已开发项目217个，已开发面积7725万平米，待开发土地储 备5458万平米。2017年全年合同销售金额1560.8亿元，同比增长77%，签约面积1016.7万平米，同比增长69%
481.2 19.91%
490.5
545.44
2013
11.20%
1.93%
2014
2015
销售金额(亿元)
同比增长
2016
2017
50% 40% 30% 20% 10% 0%
2013年
12
2014年
14
2015年
15
2016年
13
2017年
8
数据来源：公司公告、网络整理、同策研究院
销售金额增速位于同类房企中游
2017年销售 金额排名
企业名称
2012年销售金 额
（亿元）
2013年销售金 额
（亿元）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2014年销售金 额
（亿元）
2015年销售金 额
（亿元）
2016年销售金 额
（亿元）
2017年销售金 额
（亿元）
五年复合增长 率
三年复合增长 率
2017年销售金 额增长率
8
龙湖地产
401.3
481.2
490.5
545.44
图：龙湖产品策略
标准化
• 建立标准化模块为基础的产品库，基础东西标准化，产品根据实际情况变化， 龙湖有自己一套成熟的产品库，项目90%采用标准化产品，10%自行创新，可 以实现快速复制
• 龙湖独有的五重景观体系成为龙湖项目的标签，加大了龙湖项目的差异化特
景观优势 征，成为龙湖产品核心
• 产品品类不断创新、升级，加强产品独特性，满足客户随着物质水平提高后对
龙湖·颐和原著项目占地147亩，规划有91栋官式大宅，分9种户型，18种外立面。每套住宅一共包含 四层，其中地上两层、地下两层，总建筑面积在1000平方米以上，功能与布局为龙湖地产多年研究顶峰 人士生活方式之量身定制作品；采用法国、葡萄牙石灰石的外立面气势恢宏，隐现大唐自信风貌。承袭皇 家“集天下之大美”之造园精神，龙湖·颐和原著在园林景观、建筑选材与设备等诸多方面，汇集天下精 粹，将成为龙湖地产精品住宅之新标杆
地产开发
龙湖物业，成立于1997年，至今已在重 庆、成都、北京、西安、上海等30个城市开 展了规范化的物业服务工作，合约面积超过 1亿平米，服务超90万户业主
商业运营
满足年轻客群品质居住的长租公寓“冠 寓”， 截至2017年底，已在北京、上 海、杭州、南京、重庆、成都等14个一线 及领先二线城市开业运营，全国累计开业 1.5万间，已开业冠寓的建筑面积为58万平 方米，其中开业超过六个月的项目平均出 租率为91.7%
产品创新 高品质住宅的更高追求
丰富的产品线
自1997年开发首个住宅项目重庆龙湖花园南苑以来，龙湖逐渐形成了复合性地产开发能力，以中高档改善型产品为主，发展 出了 “原著” 、“紫宸” 、“香醍” 等多个系列，品牌形象不断加深。龙湖的产品线丰富，包括别墅、洋房、高层、超高 层等，可满足不同层次的需求
图：龙湖2013年-2017年净负债率
图：龙湖2013年-2017年剔除预收账款后的资产负债率
70%
50%
60% 50%
57.90%
57.10%
54.60%
53.90%
47.70%
48% 46%
49.10%
47.97%
46.96%
40%
44%
45.03%
30% 20%
42% 40%
41.46%
42.46%
表：龙湖2017年各城市销售金额
城市
杭州 重庆 北京 成都 济南 青岛 厦门 宁波 沈阳 西安 南京 广州 无锡
销售金额 （亿元）
232
185 175 137 118 97 83 54 47 45 41 39 36
城市
合肥 常州 大连 泉州 长沙 苏州 上海 天津 佛山 烟台 绍兴 昆明 总计
销售金额 （亿元）
图：龙湖2012年-2017年毛利及毛利率
图：龙湖2012年-2017年核心净利润及净利润率
300
40.09% 250
45%
100
244.36
40%
90
33.90% 35%
80
18.42%
92.52
20% 18% 16%
200
150 111.83
100
27.80%
26.51%
29.08% 27.44% 159.35
36
35 31 30 28 28 27 27 14 10 7 0.07 1560.8
1 5 6
厦门
图：龙湖2017年销售金额位居当地市场前十的城市
224
重庆
成都
青岛
北京、杭州、济南、无锡、常州、烟台
沈阳、宁波、大连
8 西安
数据来源：龙湖2017末期业绩、同策研究院
四大主航道业务
目前有四大主航道业务，分别为地产开发、物业服务、商业运营、长租公寓。龙湖一直坚持稳步投资持有物业的战略，投资 物业主要为商场，除商场以外，自2016年开始，龙湖开始进军租赁住宅市场，截止2017年底，长租公寓“冠寓”已在重 庆、成都等14个城市运营，目标到2020年公寓收入超过20亿元