物业管理实务

物业管理实务

一．物业服务企业

1．物业服务企业的概念

物业服务企业：依法成立、具有专门资质，并具有独立法人地位，根据服务合同从事物业管理有关活动的经济实体。

2．物业服务企业的特征

独立企业法人：享有民事权利，承担民事责任，独立核算自负盈亏；明确经营宗旨，管理章程，具备相应资质；有资金，设备，人员，经营场所；

属于服务型企业：本社不制造产品，它是通过常规性的公共服务，延伸性的专项服务，随机性的特约服务，委托性的代办服务与创收性的经营服务等，实现物业的保值与增值。

具有一定准公共管理性质的职能：公共秩序保护，市政设施保护等。

3．物业服务企业的分类：

按投资主体的经济成份：全民所有制、集体所有制、民营物业服务企业、外资（独资、中外合作）、其他（资产属于多种所有制的经济成分的投资主体）按股东出资形式：物业管理公司（股东以出资额为限），物业管理全部资产被分为等额股份），股份合作性物业服务企业

4．物业服务企业的常见模式

房地产建设单位的附属子公司或者部门

独立的物业服务企业

物业管理集团公司（股权隶属、行政隶属）

5．物业服务企业的工商注册登记内容：企业名称的预先审核，公司

地址、注册资本、股东人数、法定代表人、公司人员与公司章程

（总则、主营范围、注册资本、股东的名称、权利、义务、出资方式、转让条件、公司机构、产生办法、职权、议事规则、法定代表人、解散事由、清算办法、职员录用等各类规章制度）

6．物业服务企业的组织形式

直线制：最简单的组织形式；（优）领导及指挥与职能一身，命令统一，权责分明，指挥及时；（缺）领导者通晓各类专业知识，具备多方面知识与技能。

直线职能制：以直线制为基础，两个一项项目；（优）加强专业管理职能，适用涉及面广，技术复杂，服务多样，综合性强；（缺）人员多、成本高，横向协调困难，工作效率低。

事业部制：两种类型以上物业，分权管理，独立核算；（优）强化决策机制，调动各事业部门积极性、责任心、主动性，有利用复合型人才考核培养；（缺）协调困难，机

构重叠，人员过多。

矩阵制：直线职能制纵向领导为基础；（优）加强职能部门横向联系，充分利用人力资源有较强机动性，适用性；（缺）组织结构稳固性差，多头领导，部门之间关系复杂。

多维制、职能制

7．物业服务企业组织机构设置的要求

要求：统一领导、分层管理；分工协作；力求精干、高效、灵活。

影响因素：企业战略、外部环境、技术因素、规模组织、企业所处进展阶段。

机构设置：总经理室、人力资源部、工程管理部、财务部、品质管理部、市场拓展部、经营管理部、安全管理部、环境管理部。由企业自身需要设定。

8．物业服务企业的资质审批及管理

一级资质二级资质三级资质

审批：国务院建设主管部门省自治区人民政府建设主管部门

直辖市人民政府建设主管部门区人民政府建设主管部门

条件：两种以上物业两种以上物业

500万资金 300万资金50万资金

多层200万㎡多层100万㎡有物业项目

高层100万㎡高层50万㎡

独栋别墅15万㎡独栋别墅8万㎡

其他50万㎡其他20万㎡

专业管理+技术人员不低于30人中级以上职称不低于20人专业管理+技术人员不低于20人

中级以上职称不低于10人专业管理+技术人员不低于10人中级以上职称不低于5人

资质管理：新设物业服务企业其资质等级按最低等级核定，且设一年暂定期。

项目承接范围：各类项目30万㎡下列的住宅20㎡下列住宅

8万㎡下列的非住宅 5万㎡下列的非住宅

二．物业管理招投标

1．物业管理招标投标的概念

招标：是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即招标人（物业的建设单位、业主大会或者物业所有权人）根据物业管理服务内容，制定招标文件，有多家物业企业或者专业

管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。

投标：对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的企业，根据招标文件要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

2．物业管理招标的类型

按物业类型：住宅项目、非住宅项目；

按项目服务内容：整体招标、单项招标、分阶段项目招标；

按招标主体分：建设单位为主体；业主大会（或者单一业主）为主体；

物业所有权人为主体。

按项目服务方式：全权管理、顾问项目、合资合作方式

3．物业管理招标投标的特点

综合性：服务内容涵盖范围与领域广泛，投标人提供综合性管理服务。

差异性：对物业的认知、消费水平、需求标准有差异；投标人采取的方式与策略有差异。

特殊性：招标主体有特殊性，服务内容有特殊属性。

4．物业管理招标的方式

公开招标、邀请招标

5.物业管理招标的内容

早期介入即前期物业咨询顾问是招标：各类合理化建议、意见与方案、培训计划等。常规物业服务招标内容：物业管理服务方案。

6．物业管理招标投标的基本要求与原则

基本要求：合法性（资格、程序）；习惯性(资质、技术、可行）；

响应性；程序性

基本原则：(三公）公平、公开、公正。（招标法原则——三公+合理+诚实信用）9．制订物业管理方案的通常程序

组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案制定。

参照表物业项目的基本情况进行分析、收集有关信息及资料。准备

根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

确定组织架构与人员配置。

全面测算物业管理成本。

编制制定全面操作方案。

测算物业管理服务费（合同总价与单价）

对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。

排版、印刷、装裱。装订

10．制订物业管理方案的要求

响应性：内容、格式、报价符合招标文件；不能缺项、漏项。

合法性：根据物业基本情况、特点制定；在调研、评估的基础上制定；合法。

客观性：内容可达到

合理性：科学经济

11、物业管理招标的条件与程序

条件：主体（合法）：自行招标、委托代理机构

项目：住宅；投标人少于3个或者住宅物业规模较小经主管部门同意可使用协议方式12、物业管理投标的条件、程序与策略技巧

条件：资质承接项目的条件，招标方要求。

程序：招标投标

成立招标小组获取招标信息

一次备案（公告前10日备案）项目评估与风险防范公布招标公告或者发出投标邀请书

（项目评估:物业基本情况、定位、业主需求、

发放招标文件建设单位、物业产权人、使用人基本情况、

（发出之日止截止之日很多于20天）招标条件、招标过程、竞争对手，企业自身）

（修改书面通知，截止前15日）（风险防范：招标人、招标物业、投标人、竞争对手）

投标申请人的资格预审（公开招标）登记并取得招标文件

接收投标文件准备投标文件

成立评标委员会送交投标文件