项目前期物业筹备工作(1)

项目前期物业筹备工作(1)

项目前期物业筹备工作（一）

”SSDD”中各种物业管理工作是否能顺利落实，主要看有多长的筹备阶段来完成物业的所有筹备工作。从专业角度来看，愈早能让物业管理队伍熟识项目现场，就愈早能有序的对物业实体进行有效管理。

一、前期工作计划

XX物业在成为物业管理顾问商后，将根据物业施工进度，制订科学、成熟的物业管理顾问工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。主要工作包括：

≈对物业的建筑遗留事项提出意见和建议

≈对物业的机电设施运行提出意见和建议

≈对物业的智能系统提出意见和建议

≈参与各项工程招标工作

≈跟进物业装修施工和设备安装过程

≈编制年度物业管理收支预算

≈编制物业管理启动预算

≈协助管理公司申报管理费和其他收费标准

≈协助建立人员架构，并帮助招聘管理员工

≈制定及完善各项物业管理制度

≈定期对各部员工进行培训

≈安排清洁和保险招投标

≈协助挑选和定制员工制服

二、协助物业推广，促进物业销售

运用顾问商的介入，加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于贵公司树立品牌形象，同时顾问商还将协助销售宣传推广活动，如：

≈建议在售楼现场派驻老年门童、专业保安、保洁员等物业工作人员，并身着顾问商在香港专业设计的制服，从事迎宾、指挥车辆、保洁等工作，务求前期建立物业品牌形象。

≈派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的咨询和疑问。

≈为销售人员提供物业管理基础培训及客户服务培训，商讨在销售中有关的物业管理问题。

≈提供有利于售楼宣传所需的物业管理资料。

≈对管理服务承诺实施计划安排，增加买家信心。

≈对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见，并安排好管理措施。

≈对买家提供超前服务，定期征询意见，提供物业管理信息等。

三、检讨物业成本，节约物业投资

顾问商凭借多年管理经验及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工程例会，对”SSDD”环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议，如：≈制订物业管理收费标准，为物业预售创造条件。

≈针对智能化采用的程度和深度进行探讨，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户发展的需求，以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合，减少今后的管理成本。

≈根据”SSDD”情况提出物业改良及增减工程项目之建议，以节省工程费用及达到最高经济效益。

≈根据以往经验，编制保养合同及招标文件规格，并利用顾问商的服务网络，以最优惠的价格寻找提供服务的承接商。

四、从管理者角度，改善设计缺陷

在以往许多项目中，发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比有经验的物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和物业管理公司发现一大堆设计缺陷，以致物业公司难以运作，业主怨声载道。为改变这一状况，顾问商将从管理者的角度，对物业及设施进行审视，尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内，如：

≈建筑结构及功能设计。

≈小区人、车分流。

≈围墙和大门设置。

≈公共区域装饰易于维修和清洁。

≈公共照照开关设置及半开、全开和长明形式开闭。

≈建立合适的管理用房。

≈公共机房和管道井门锁钥匙的统一。

≈垃圾房设立和景观、环保的协调及垃圾分类。

≈设置必要的公共洗

手间。

≈信报箱设立方便使用和管理。

≈配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。

≈预留家用空调穿墙孔和室外机位置。

≈爱心援助系统和便民设施的设置。

五、智能系统顾问

顾问商从增加销售卖点、节约投资并结合管理需要和社会发展趋势，提供以下智能小区的基本功能配置：

序号项目子系统

一

SA

安全自动化公共部位及周界围墙闭路电视监控系统

周界围墙及重点部位红外联动报警系统

集群式楼宇联网可视对讲系统

电子巡更管理系统

电梯监控及紧急对讲系统

居家智能化三防系统

通讯对讲联络及社区紧急求助系统

道路交通管制系统

高层缓降救生系统

二

CA

通讯自动化电话通讯系统

综合布线系统

社区宽带网络系统

综合集成管理系统

光纤电视接收系统

卫星电视接收系统

物业自办电视节目系统

三

MA

管理自动化一卡通管理系统

车库自动化管理系统

园区电子公告牌系统

园区背景音乐及紧急广播系统

系统集成

六、跟进施工过程，保证顺利交接

为了保证日后管理工作顺利开展，必须对”SSDD”进行全面的了解，如果管理商在”SSDD”交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。在”SSDD”交付前期，顾问商将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的意见和建议，如：

≈检讨施工进度。

≈发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。

≈在交付前先作验收，并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。

≈对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护的重点记录。

≈协助检查施工质量。

≈参与重大设备的调试和验收。

≈提供成品保护措施。

≈指导物业验收工作。

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