北京市房地产项目开发报批流程
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北京市房地产项目开发报批流程
一、 国有土地使用权的取得 1. 取得方式 1) 拍卖 2) 招标 3) 挂牌出让 4) 协议出让
◆ 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让 ◆ 房地产开发项目,目前基本采用挂牌、拍卖的方式 2. 流程示意(以拍卖为例)
确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则
获取土地出让信息及相关规划指标(一般1-3个月前,政府予以公布即挂牌)
组建竞投小组,购买标书。
测算土地成本、估算开发总投资、总价值。(一般采用假设开发法进行计算)
办理竞买登记手续,提交相关资料及竞拍保证金,领取竞拍号牌,了解规定细则及其他。
竞拍成功,签订成交确认书,并按规定期限交纳成交价款和相关费用。
获得土地使用权限
办理相应的土地产权转移变更登记手续
3.细节阐述
1)信息资料部分
A.招标文件、公告(政府对地块现状、用途、规划的说明);
B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四至环境、区域
竞争楼盘资料;
C.前期研究报告包括:市场相关数据、动态和发展趋势预测,项
目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况,潜在目标客户调查分析;
D.竞拍提交资料包括:法人营业执照(有限公司法人企业附股东
会或董事会决议);法人代表身份证件或法人代表授权委托书;
E.《中标通知书》、《拍卖成交确认书》、《挂牌成交确认书》
2)前期可行性分析(机会可行性分析)
一般采用假设开发法(又叫剩余法)确定竞拍的最高限价,依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件,发展商对市场收益进行预测,剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价。
4.文书证件
许可证件名称:《行政许可决定书》、
《国有土地使用出让合同》2本
承办部门:市国土资源局
二、立项筹备
1、凭土地出让合同到规划委员会规划技术处申报,规划测绘队测绘
后,取得《建设项目规划红线图》,进行放点确位,报项目名并注册。
2、提交可行性研究报告或项目建议书和立项申请,到发展和改革委
员会申请立项;取得书面项目核准文件(项目立项批文)
三、报建规划
1.凭立项批文,到规划委员会申请建筑工程规划意见书,取得《建设
项目选址意见书》附建设用地规划设计条件。
2.将总体规划方案报规划委员会审批,通过后领取《建设用地规划许
可证》(总体规划通过后如一次规划分批实施,将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划委员会审批。)
3.办理《建设用地规划许可证》并缴清土地出让金(补偿费)后,可
到市国土资源局办理《国有土地使用证》。
4.在项目签订《土地出让合同》、取得立项批文和《建设用地规划许可
证》后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
5.上述手续完毕,到规划委员会申领《建设工程规划许可证》。
6.在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目
的所有专业管线(包括:供电、自来水、燃气、电信、有线电视、
路灯,市政道路、雨污水管网)进行管线规划设计,设计方案送规划委员会审核、通过。
7.到各规费收缴部门报审、缴费,具体手续办理如下:
1)将报批的范围内所有建筑单体图纸报消防部门进行消防审查,取得建筑工
程消防意见书。
2)到建设委员会计划财务处缴纳建设规费。
3)到教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
4)到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查,缴纳卫生防疫检测费。
5)按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,
6)绿化报建图,送园林管理局审批。
7)按人防配套要求,做项目的人防规划,然后将所做的人防规划和人防工程
的立项申请报当地人防办审批通过。
8)到经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。
9)到城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。
10)到建设委员会质监站签订建设工程质监协议,缴纳工程质监费。
8.领取建设工程规划许可证后,将准备实施的所有单体建筑的施工图
纸送建设委员会技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查通过后领取《建筑工程施工图审核批准书》。
9.如投资方(项目控股方)是国有资产,建筑工程必须通过当地招投
标办公室进行公开招投标,对中标施工单位发中标通知书。
10.凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设管
理委员会,申领《建设工程施工许可证》。
11.凭建设工程施工许可证及商品房核价的有关资料送当地物价部
门进行商品房预售核价。
备注:
五证:《土地出让合同》(土地使用证)、《建设用地规划许可证》、
《建设工程规划许可证》、
《建设工程施工许可证》、
《预售许可证》
两证一书:《建设用地规划许可证》、
《建设工程规划许可证》、
《建设项目选址意见书》
附件:《北京市城市规划类办事指南》