20181015-长三角公寓项目调研报告

成交套数 （套） 939
成交面积 （㎡） 28217
成交价格 （元/㎡） 11644
成交金额 （万元） 32857
套均总价 月均销售套数 （万元/套） （套） 35 117
销售策略：自销 核心推广：投资+综合体
推广卖点：上海地铁口、成熟配套、不限购公寓、小面积超低总价
苏州—阳光城平江悦
物业类别 项目位置 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 产品 户型区间 户型层高 公寓 姑苏人民路和莲升路交汇处向西50米 80000平方米 530000万方米 4.0 20%
昆山—象屿珑公馆
物业类别
项目位置 占地面积 建筑面积 容积率
公寓
昆山高铁南站北广场向西100米 87899平方米 40万平方米 2.5
梯户比
绿化率 户型区间 赠送面积 户型层高 现售均价 销售模式
3梯27户
40% 35㎡-61㎡ 3~5㎡ 平层3.1m 目前在售平层公寓15000元/㎡17000元/㎡ 上海明创独家代理
长三角公寓项目调研报告
营销中心 2018.10
前 言
主席指令：
在上海、杭州周边一小时范围内，各锁定五个销售极快的楼盘，以此十 个楼盘的对标作信息为决议文件，如户型、外立面、赠送面积、销售模式、 营销推广等。今后定义户型等决断，均按上述方式，考量地理、市场、热销 等情况形势，在过程中得以推演论证，市场需求为最高决策者。 ——20181009山水（策研）纪字201848号
天城大道1168号
4万平米 32万方 6 3.7
1-5层12万平米商业 3栋公寓 1栋写字楼
53㎡-60㎡ 平层3.3m
目前在售平层公寓13500元/㎡14500元/㎡，精装1500/㎡ 代理+分销
销售模式
苏州—天虹品上中心 外立面
苏州—天虹品上中心 户型
赠送面积
平层52㎡
3.3米层高
一室一厅一卫
核心推广：投资+综合体
推广卖点：上海地铁口、现房精装修公寓，户户带阳台
苏州—亿博青春汇
物业类别 项目位置 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 户型区间 公寓 姑苏江坤路138号 16900平方米 145000万方米 6.0 20% 30㎡、51㎡、60㎡、90㎡
赠送面积
户型层高 现售均价 销售模式
本次汇报内容：
根据主席指令，完成上海、杭州周边一小时范围内销售极快楼盘的对标 案例分析。
目录
CONTENTS
1
项目筛选
项目分析
户型分析 外立面分析 赠送面积分析 销售模式分析 营销推广分析
2
1
项目筛选
上海、杭州周边一小时范围内，各锁定五个销售极快的公寓项目 筛 选
销售快的公寓项目中销售金额高的项目
湖州—长兴利时公寓
物业类别 项目位置 占地面积 建筑面积 公寓 长兴县中央大道2785号 9000平方米 150000万平方米
产品组成 容积率
梯户比 户型区间 赠送面积 户型层高 现售均价
-1至5层商业 6~23层公寓，长兴利时公寓是其中一栋 2.5
3梯23户 40-92㎡ 飘窗3~4㎡ 公寓3.3米 尾房10套10000元/㎡
苏州—万科公园里（万科O.O.OK商业）
物业类别 项目位置 占地面积 建筑面积 公寓 长板路1号 160600平方米 338642平方米
容积率
绿化率 户型区间 产品 户型层高 户型层高 现售均价
2.1
20% 18㎡·60㎡ 平层、loft 其中loft37㎡做双钥匙 loft5.4m，平层3.3m 双阳台面积约4㎡
昆山—奥园印象高迪
物业类别 项目位置 占地面积
公寓 昆山市千灯镇政府黄浦江南路1015 号 130000平方米
建筑面积
容积率 绿化率 户型区间 赠送面积
27000万平方米
2.5 30% 60㎡-64㎡ Loft赠送
户型层高
现售均价 销售模式
Loft4.48m
目前在售平层公寓10000元/㎡ 代理+分销+渠道
14628
11644 10472 10196 24691 15381 11492 10207
亿博青春汇 万科公园里
长兴利时广场
信业ICC
龙之梦
旅游大厦
万达广场
本案
重点调研项目
选取项目销售数据
序号 1 2 3 昆山 地区 项目名称 象屿珑公馆 奥园印象高迪 鑫苑鑫都汇 区县 玉山镇 千灯镇 花桥镇 版块 企业 象屿地产 奥园地产 鑫苑中国 成交套数 （套） 333 149 125 939 469 468 382 388 191 成交面积 （㎡） 14038 8481 5761 28217 32517 17326 13262 17935 9757 成交价格 （元/㎡） 16457 10230 23696 11644 10472 14628 10196 11492 15381 成交金额 （万元） 23102 8676 13651 32857 34051 25345 13521 20611 15007 套均面积 （㎡） 35㎡-61㎡ 60㎡-64㎡ 40㎡-48㎡ 套均总价 月均销售套数 （万元/套） （套） 69 58 109 35 73 54 35 53 79 42 19 16 117 59 59 48 49 24
赠送双阳台面积约4㎡
苏州—万科公园里（万科O.O.OK商业）
项目名称
区县
版块
企业
成交套数 （套）
成交面积 （㎡）
成交价格 （元/㎡）
成交金额 （万元）
套均总价 月均销售套数 （万元/套） （套）
万科公园里
吴江区
南部新城
万科
382
13262
10196
13521
35
48
销售策略：自销 核心推广：投资+公园式居住 推广卖点：公园式居住、地铁公寓、低总价、不限购不限贷、品牌地产
30㎡、51㎡、 60㎡
53㎡-60㎡ 23㎡、49㎡、 53㎡ 18㎡~60㎡ 40-72㎡ 40~67㎡
135
192
6075
10560
16328
10207
百度文库
9919
10779
38~52㎡
40~67㎡
73
56
17
64
注：统计周期为2018年1月~8月各城市销售数据
2
项目分析
户型设计、立面、赠送面积、销售模式、营销推广
企业 象屿地产
成交面积 （㎡）
14038
成交价格 （元/㎡）
16457
成交金额 （万元）
23102
套均总价 月均销售套数 （万元/套） （套）
69 42
销售策略：上海明创独家代理，置业顾问佣金0.5%，尾盘销售， 目前还有最后30多套，全款优惠2个点，贷款无折扣。 核心推广：投资+学区房
推广卖点：国际商务区、四大公园、学区房、低总价、拎包入住
世茂睿选酒店
利时公寓
销售模式
自销+渠道
湖州—长兴利时公寓 外立面
湖州—长兴利时公寓 户型，层高3.3米 67㎡ 一室一厅
赠送面积
赠送阳台面积约3㎡
层高3.3米
湖州—长兴利时公寓
项目名称
区县
版块
成交套数 （套）
成交面积 （㎡）
成交价格 （元/㎡）
成交金额 （万元）
套均总价 月均销售套数 （万元/套） （套）
飘窗约3~6㎡
平层3.4m 目前在售平层公寓12000元/㎡-15500元/ ㎡，毛坯 自销
苏州—亿博青春汇 外立面
苏州—亿博青春汇 户型
赠送面积
30㎡一室一厅
51㎡一室一厅
60㎡两室一厅
苏州—亿博青春汇
赠送飘窗约3㎡
层高3.1米
苏州—亿博青春汇
项目名称 亿博青春汇
区县 姑苏区
版块 平江新城
长兴利时广场
长兴县
长兴县
388
17935
11492
20611
53
49
销售策略：自销+渠道，其中渠道点位约在3%~8% 核心推广：投资+综合体
推广卖点：长兴城市CBD，五路交汇，高铁、10万平米印象城
昆山—象屿珑公馆 外立面
昆山—象屿珑公馆 户型 平层35㎡
赠送面积
3.1米层高
一室一厅一卫
层高3.1米
赠送飘窗约3㎡
昆山—象屿珑公馆 户型 平层 52㎡ 层高3.1米
一室一厅一卫 层高3.1米
客厅及卧室飘窗公赠送约6㎡
赠送面积
昆山—象屿珑公馆
成交套数 （套）
333
项目名称 象屿珑公馆
区县 玉山镇
套均总价 （万元/套）
月均销售套数 （套）
鑫苑鑫都汇
花桥镇
鑫苑中国
125
5761
23696
13651
109
16
销售策略：开发商自销
核心推广：投资+综合体
推广卖点：上海地铁口、5.2米层高loft产品、自有商业
苏州—天虹品上中心
物业类别
公寓
项目位置
占地面积 建筑面积 容积率 物业费 产品 户型区间 户型层高 现售均价
昆山—奥园印象高迪 外立面
昆山—奥园印象高迪 户型 以办公名义对外推广，实质是loft公寓
32m² 层高4.8米
昆山—奥园印象高迪
项目名称 奥园印象高迪
区县 千灯镇
企业 奥园地产
成交套数 （套） 149
成交面积 （㎡） 8481
成交价格 （元/㎡） 8814
成交金额 （万元） 7475
套均总价 （万元/套） 50
赠送阳台面积约3㎡
层高3.3米
苏州—天虹品上中心
项目名称 天虹品上中心
区县 相城区
版块 相城核心板块
成交套数 （套） 469
成交面积 （㎡） 32517
成交价格 （元/㎡） 10472
成交金额 （万元） 34051
套均总价 月均销售套数 （万元/套） （套） 73 59
销售策略：代理+分销 品源独家代理，两家分销，轮换接客，代理费4万、6万、8万每套
月均销售套数 （套） 19
销售策略：自销+分销+渠道
三家代理公司：分别是上海置天、本地顺宏、仁居客。代理公司点位10% 核心推广：复合大盘+空间百变 推广卖点：学区房、空间百变、上市企业、最后一批小面积商业办公产品
昆山—鑫苑鑫都汇
物业类别 项目位置 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 梯户比 户型区间 户型层高 现售均价 销售模式 公寓 昆山花桥镇泗泾路与外青松公路交 汇 47523平方米 93335平方米 2.5 40% 2梯17户 40㎡-48㎡ loft5.2m 目前在售公寓2.2万/㎡ 自销+渠道
4
5 苏州 6 7 8 9 10 11 嘉兴 湖州
亿博青春汇
天虹品上中心 阳光城平江悦 万科公园里 长兴利时广场 旅游大厦 信业ICC 万达广场
姑苏区
相城区 姑苏区 吴江区 长兴县 吴兴 吴兴 秀洲区
平江新城
相城核心板块 平江新城板块 阳光城集团 南部新城 长兴县 老城区 老城区 秀洲新区 万达 万科
平层公寓均价10000元/㎡， 双钥匙均价13000元/㎡
苏州—万科公园里（万科O.O.OK商业） 外立面
苏州—万科公园里（万科O.O.OK商业） 户型 loft37㎡ 双钥匙 打造风格完全不同的风格
一层
二层
苏州—万科公园里（万科O.O.OK商业） 户型 平层37㎡ 双阳台一室一厅
赠送面积
层高3.3米
参考项目位置示意
序号 1 2 3
地区
项目名称 鑫苑鑫都汇
价格 （元/㎡） 23696 16457 8814
昆山
象屿珑公馆 奥园印象高迪
天虹品上中心
阳光城平江悦
象屿珑公馆 鑫苑鑫都汇 奥园印象高迪
4
5 苏州 6 7 8 9 10 11 嘉兴 湖州
阳光城平江悦
亿博青春汇 天虹品上中心 万科公园里 信业ICC 旅游大厦 长兴利时广场 万达广场
1—3层商业，开发商自持，4层设备层， 5-25层为公寓； 10栋公寓楼，南侧公寓为毛坯，北侧公 寓为精装
23㎡、49㎡、53㎡、75㎡ loft4.5m、9米
现售均价 销售模式
目前在售平层公寓16000元/㎡ 代理+渠道
苏州—阳光城平江悦 外立面
苏州—阳光城平江悦 户型 23㎡极致小户型 loft层高4.5米
层高4.5米
苏州—阳光城平江悦 户型 23㎡极致小户型 loft层高4.5米
苏州—阳光城平江悦 户型 53㎡极致功能型9米层高loft 三室两厅三卫一厨
一层
二层
三层
苏州—阳光城平江悦 户型 75㎡极致功能型9米层高loft 四室两厅三卫一厨
一层
二层
三层
苏州—阳光城平江悦
项目名称
阳光城平江悦
区县
昆山—鑫苑鑫都汇 外立面
昆山—鑫苑鑫都汇 户型 loft 北侧39~42㎡ 5.2米层高 两室一厅两卫
层高5.2米
昆山—鑫苑鑫都汇 户型 loft 南侧48㎡ 5.2米层高 两室一厅两卫
层高5.2米
昆山—鑫苑鑫都汇
项目名称
区县
企业
成交套数 （套）
成交面积 （㎡）
成交价格 （元/㎡）
成交金额 （万元）
姑苏区
版块
企业
成交套数 （套） 468
成交面积 （㎡） 17326
成交价格 （元/㎡） 14628
成交金额 （万元） 25345
套均总价 月均销售套数 （万元/套） （套） 54 59
平江新城板块 阳光城集团
销售策略：代理+渠道
新源独家代理，渠道4家均是当地二手中介，前期开盘时以电商模式结代理费，
3.5低5万、4低6万、5低7万。置业顾问佣金0.5% 核心推广：投资+综合体 推广卖点：姑苏之巅、都市绿谷、不限购不限贷、原创约9m层高公寓