寻租

——全国一百所“211”工程重点建设院校

土地利用管理课后思考

班级：土地资源管理201402

姓名：王雪桦

学号：20147883

科任老师：凌静老师

时间：2017年4月11日

——试举例分析我国现阶段土地寻租的现象、危害和本质原因，并从土地利用管理的角度提出制约建议。

寻租指的是握有公权者以权力为筹码谋求自身经济利益的一种非生产性活动。而土地寻租则是指土地管理者运用自身所握有的权力，把权力商品化或以权力为资本，去参与商品交换和市场竞争，谋取金钱或自身利益的现象，即通常所说的权物交易、权钱交易等。

一、土地寻租的现象

国家审计署2010年第6号公告指出，通过对40个市地州、56个县区市土地征收出让情况审计，结果表明：有11个市以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等方式，变相减免土地出让收入19.61亿元，有3个市以低于基准地价70％的价格出让土地177宗约0.8万亩；有3个市的规划等部门批准提高0.18万亩土地的容积率，应征未征土地出让收入10.57亿元。

我国现阶段的土地寻租现象，从区域上看，农村地区主要发生在土地征迁中，村级干部利用职权通过套取、虚列、伪造等方式私吞征地补偿安置金；而城市则主要发生在土地性质改变、土地出让等方面，城市干部利用职务之便，与开发商形成利益同盟，共同谋取私利。具体表现为以下几点：

1、政府利用手中的强制征收征用土地的权力低成本剥夺农民的土地，然后以数十倍的价格将土地出售给开发商，并从中抽走大量的租金。比如，在一些地区，那些有条件获得土地使用权的企业勾结官员批地，争先恐后地“瓜分”土地流转差价——他们把土地从农民手中低价征得，再高价投放市场，趁机捞取征地前后的巨额差价；

2、政府与企业勾结，将本应招标拍卖的经营性用地，采取协议出让方式，实行“暗箱操作”；

3、拥有相关土地出让、规划报批、施工许可等审核权限的政府官员，利用其中的弹性空间，可以轻易地改变相关土地出让（价格、面积、年限等）、规划（容积率）以及施工许可等条件。如地方政府掌握了基础设施、工业、房地产等项目的土地审批权，便具有主动土地创租的机会。某些政府官员利用行政干预的办法来增加某些行业或企业的利润（如试点、办开发区等），人为制造租金，诱使企业向他

们进贡（准赞助）作为获取垄断租金的条件；同时，政府官员还会故意提出某项会使一些企业利益受损的政策或规定作为威胁（如重新进行试点资格审查等），迫使企业割舍一部分既得利益与他们分享。

4、在层级制行政体系中，地方政府领导和分管土地的行政领导权力很大，他们直接通过招商引资进行寻租活动；分管土地部门的副市长、市长或书记绕过国土资源局长直接批地或利用行政权力对土地市场进行干预。

二、土地寻租的危害

土地寻租行为会引发一系列社会问题，具体表现为以下几点：

1、农村土地只能经过国家征收征用转化为国有土地才能进入土地市场，而现行补偿机制不健全，征地补偿费用不达标，农民的基本权利遭到某些政府官员的剥削，农民不合理的征地补偿与开发商开发土地取得的暴利的巨大差异，导致城乡差距进一步拉大，失地农民得不到合理安置，群体事件逐年增多；

2、土地出让的“暗箱操作”使得不拥有信息的开发商被排除在外，挫伤了企业的积极性，违背了公平竞争的原则，扰乱了市场秩序，同时会造成国有资产大量流失；

3、土地寻租还会引发地王频繁出现，部分房地产开发商非理性开发的现象，房价过快上涨间接引发房地产泡沫，种种因素造成了房地产市场在一定程度上难以控制的局面；

4、土地寻租事件的频繁发生影响了政府的形象，损害了政府的公信力，进而造成一定的社会动荡，对社会安定造成一定威胁。

三、土地寻租的本质原因

大量土地寻租现象的产生使我们不得不深思背后的根源及症结，我觉得土地寻租产生的根源在于制度本身。制度本身存在一定缺陷，且政府手中过大的权力是导致土地寻租的本质原因。只要土地制度上存在一定的垄断，就会有人从中追逐土地产权交易环节中的差价，就会有土地寻租的可能。具体原因分析如下：

1、政府公职人员从事寻租活动的难度不大、成本不高且利益巨大。

拥有相关审批权限的政府官员只要大笔一挥，便可做到程序上合法；即使某些情况下，程序上不合法，进行调整、掩盖及转移视线的方法也很多，往往能换来以百万、千万计的“报酬”。例如，具有审批权限的规划部门的官员，只需使容积率增加零点几，楼层增加一两层，便会给开发商带来上千万的暴利；此外，某些政府官员还往往试图通过拖延审批时间或增加审批环节来“逼”开发商前来行贿；某些官员还会利用建设用地增减挂钩、农村宅基地复垦等政策“搭便车”，开展“农民被上楼”的“圈地运动”，扩大增减挂钩试点，把建设指标置换到城市以获取暴利等。

2、监管不力。

其实在现实生活中，我国对土地寻租的惩罚是相当高的，最高可以处以极刑，寻租者往往承担着可能丧失生命的风险。但为什么他们还是愿意冒这个风险呢?这是由于监督寻租的技术水平不高、寻租行为被发现的概率较小等原因，致使土地寻租者冒着丧失生命的风险去从事寻租活动。此外，寻租现象在中国是一种存在已久且较为普遍的现象，寻租者往往抱着法不责众的侥幸心理而对寻租的惩罚不敏感。

我国大多土地违法的案件不是被检查出来的，而是被另外的案件牵扯出来的，如震惊中外的“慕马大案”。我认为造成这种现象的主要原因是未充分发挥群众的力量，监管部门与公众的配合不到位。当前我国的土地寻租行为的监督体系，主要是上级主管部门、监察局、人大、舆论和群众监督。上级主管部门是业务指导部门，对下级的监督并不能深入到位；而监察局在当地党委的领导下开展工作，很难起到有效的作用；人大监督、舆论监督和群众监督经常处于“虚监”和“弱监”的地位，很容易造成监督的盲点。

就群众监督而言，其一，在现实生活中，从事反土地寻租活动的成本是相当大的，尤其是在参与人数较少的情况下。公众直接从事反土地寻租行动会耗费大量的人力、物力、财力，如农村老百姓实行监督维护自身利益的主要渠道信访制度，往往未发挥其应有的作用，高额的监督成本，使农村老百姓望而生畏；其二，反寻租所带来的社会效益、经济效益等往往不是由个人独享的，而是由全体公众共享，因此，一方面公民个体会随之产生“搭便车”的想法，另一方面公民得到的利益太少，监督热情不断削减，