赣州市房地产市场形势分析(最新)

赣州市2008年房地产市场形势分析

2008年以来，受“大气候”影响，我市全年商品房成交量急剧下滑，购房者的观望心态日渐突出，市场持续低迷，房地产投资热情锐减，感觉到了房市的冬天。

一、房地产市场主要表现

1、商品房新开工面积正在锐减。

2008年，全市完成房地产开发投资62.2亿元，与去年同期相比+22.3%；其中中心城区完成房地产开发投资22.37亿元，同比+9.52%。全市商品房施工面积887.71万平方米，同比+6.2%，其中中心城区商品房施工面积290.09万平方米，同比下降7.24%。但是，新开工面积却明显减少，全市商品房新开工面积为353.61万平方米，与上年相比下降23.2%；其中中心城区商品房新开工面积仅为50.91万㎡，与上年同比下降66.52%。表面看房地产开发投资是在增长，但是从新开工商品房面积正在锐减的情况就说明实际上2008年新开工的房地产开发项目正在急剧减少。“一增一减”也说明2008年完成的房地产开发投资大部分源于2007年结转项目，随着项目的不断建设和竣工，投资增幅将逐步减小。全市房地产开发投资占全社会固定资产投资的18%，属于偏低的状况。

2、商品房销售面积大幅下降。

2008年全市商品房销售面积为225.45万平方米，与2007年同期相比下降29.3%；其中中心城区商品房销售面积52.18万平方米，住宅47.58万平方米，与去年同比分别下降50.86%和51.11%，销售面积下降幅度较大。由此也说明在经济活动较为集中的中心城区，受经济大环境的影响比县市更大、更为明显。在二手房市场，成交量也有所回落，从中心城区二手房交易办证的情况看，2008年二手住房交易2484宗共27.67万平方米，较2007年宗数下降17.58%，面积下降10.13%。全市商品房销售额为36.84亿元，与2007年同比下降37.14%，全市商品房销售额占全社会零售商品消费额的13.85%，比2007年下降了13.28个百分点。

3、房价已呈下跌趋势。2008年，全市商品住房成交均价为1836元/㎡；中心城区商品住房1-6月成交均价为3428元/平方米，而全年成交均价为3058元/平方米（不含经济适用住房）。

由此可以看出，房价已经呈下跌趋势。不仅如此，2008年，商品房销售各类促销活动比比皆是，而且促销活动的优惠幅度、赠送物品的价值有越来越高的趋势，甚至于价值50万元的住房销售时直接优惠10万元，也等于间接降价20%。据国家统计局赣州调查队的统计，08年8月份，中心城区的房屋销售价比上月下跌0.1%，这是自2005年以来商品房销售价格环比指数的首次下跌。

4、商业地产量降价涨。2008年，商业地产销售量同样出现萎缩。中心城区全年的成交量为4.43万平方米，同比2007年下降44%，商业地产成交量的下降率低于住宅成交量的下降率，但商业地产价格却逆市而上。从2007年上半年均价7183元/平方米涨至2008年上半年10428元/平方米，涨幅达45%，最高价格达到25800/平方米。说明在当前形势下，置业者的房地产投资已逐步由住宅投资转向商业地产投资，同时说明房地产市场也需要差异化竞争。

5、住房供应结构得到调整和优化。

针对少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题，2006年5月24日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），提出了十五条意见；7月6日,建设部制定了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）。通过几年来的宏观调控，我市的

住房结构已得到调整，逐步趋于合理化，调控的作用已经初步显现；通过宏观调控，我市的房地产市场也逐步走向理性、成熟。

一是小户型的比例明显增大。中心城区合同备案（包括经济适用房）情况为：90㎡以下占43.78%，90～120㎡占6.51%，120～144㎡占22.69%，144～180㎡占13.82%，180㎡以上占13.12%。目前，小户型面积比例正逐步增加。

二是精装修住房已在市场上出现。精装修住房虽然在价格上比普通粗胚房高出1000元左右，但其性价比还是明显比普通粗胚房高。此类商品住房的推出，是我市商品房销售的新卖点，也是房地产市场发展的方向和趋势。目前，中心城区的超高层楼盘多为小面积、精装修公寓式住房。

6、土地市场遭遇寒流。近年土地市场活跃，开发商争相购地。在中心城区，2008年通过招拍挂拍出了最高楼面地价每平方米1975元的商住地块。成交了12宗房地产开发用地，共165亩，成交金额仅3.49亿元，与2007年同比下降近70%。特别是从6月开始，土地流拍现象愈演愈烈，2008年，中心城区推出38宗共981.6亩商业及商住用地，其中流拍22宗共757.6亩；流拍宗数比达58%，流拍面积比达77%。

2007年与2008年商业及商住用地出让情况对比表

二、房地产行业主要特点

回顾2008年，虽然我市的房地产业急转而下、市场形势跌入低迷，但是房地产业在我市经济发展中的地位依然很重要，行业贡献也是有目可睹的，行业自身发展也得到了进一步的提高。

1、行业贡献大

一是为地方财政增加收入。2008年全市房地产业税收9.2亿元，占全市税收总额的25.84%；房地产交易契税3.26亿元，两项税收合计12.46亿元，占地方财政收入的22.46%。

二是改善城市基础设施。2008年全市房地产开发新开工面积353.61万平方米，仅按照30元/㎡缴市政公用设施配套费一项收费，合计缴纳1.06亿元；而中心城区房地产开发的规费收入就超过了5000万元，有效地支持了城市基础设施的开工建设，改善了城市环境。

三是带动相关行业发展。由于房地产业与相关产业的关联度高，房地产的生产、流通和消费，对建筑、建材、交通、能源、冶金、轻工、化工、电子、通讯、机械等50多个行业的2000多个品种产生影响。资料分析，每100元房屋销售，可以拉动相关产业消费130-150元，依此推算，仅2008年全市商品房销售36.84亿元，可以拉动消费55.26亿元，相当于社会消费品零售总额的20.77%。

2、行业发展迅速