某物业服务公司工程设备保养维护培训教材

机电设备的日常维护要求
小修
设备小修是工作量较小的一种计划修理，小修时必须进行必要 的局部或全部的分解检查，更换与修复损坏的零部件，确保正 常使用。 中修 设备中修是对部分零部件进行分解检修的一种计划修理，中修 时必须更换和修复已磨损、腐蚀或丧失性能的零件，校正设备 水平度和垂直度，确保设备运行的可靠性能。
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机电设备修理工作类别
定期检查
设备定期检查必须按计划进度和规定项目进行。检查 时需查明并清除设备不能正常使用到下次计划修理时 的故障，同时进行清洗和换油。大中修理彰的检查， 还必须查明在下次计划修理时需修复的缺陷，确定修 定修理内容为下次修理作充分准备。
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可靠性保养维修
定义：
根据客户的需要，确定系统正常。 分5步程序且通常由一只队伍来进行。 维修保养和操作运行人员应进行 可靠性保养维修活 动(UPS & 紧急维修)。
可靠性保养维修的费用会比其它类保养维修的费用
要高，因此，它只应用于紧急系统中。
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五步程序： 确定设备设施的功能 确定设备设施丧失使用功能的原因 分析各项功能丧失的原因
各种功能的失去所带来的后果
为避免设备丧失功能，则提前对其进行重新设计
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日常维修 & 小修
最终目的： 保持设计的功能90%以上
特点：
设备发生故障或运行能力明显降低 应立即ห้องสมุดไป่ตู้行维修处理 故障的发生会降低设备的寿命
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紧急维修
特点：
不同部件的连接由轴承或支点等连接，长时间的摩擦 会降低设备的稳定性 避免由于设备的损坏造成重大事故
上述所列只是进行维修保养的部分原因
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最佳保养维修的目标
提高设备的寿命和稳定性 提高工程管理团队的工作效率 最优化利用人力（manpower)、机器(machines)、方法 (methods)、材料(material)、衡量方式(measurement) 以及环境(environment)(5M&E)
设备设施的故障发生具有突然性，且不能在潜
在的环境中所发现。是一种无法预测的，会直接影 响设备的正常运行的现象。
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变更改造
定义：
（ 变更改进）就相当于日常生活中常说的“升级” 根据客户的需要，在保证系统正常的前提下，对系 统进行更新、改造。
最终目的： 使设备或建筑功能有所提升。
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紧急停运转、事故处理的规定及注意事项
变压器故障跳闸时，应当手动关断高低压的操作开关。保证 正常供电，之后应及时查明故障原因，并向上级汇报。 低压总开关跳闸时，应先把分开关断开，检查无异常后，试送电 总开关，再送电各分开关。 低压柜各分路开关跳闸时，应先把各功能区分开关拉开，检查无 异常后先试送分路开关，再试送各功能区分开关。 电梯、消防、清水泵、污水泵等设备双电源故障时，应在检查维 修自切开关时，应将双电源刀闸拉开，验明无电时方可维修（尽 快恢复供电）。 电容开关自动跳闸时，应马上退出运行，检查确认无异常情况后 方可送电。
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机电设备的日常维护要求
1、正确的使用和维护设备是保证设备正常运转和延长使用 寿命的主要方法，其内容包括：设备的正确使用、维护、 日常检查、清扫以及设备润滑和排除设备故障，使之不带 病工作。 2、设备的使用与日常维护必须按照设备使用维护规程进行 操作，经常巡视检查所负责区域内的设备维护、保养工作 状况。 3、设备的使用维护保养规程由机电部组织有关人员按设备 类型不同分别编制，经机电经理批准后执行。
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大修 设备大修时是工作量最大的一种计划修理。大修时将设备全部分 解，修理标准零件，更换和修复磨损、腐蚀、老化及丧失工作性 能的零件和部件，并进行必要的试验，以恢复设备规定的精度、
性能及效率。
预防性试验 对受压容器、仪表、电气设备、避雷系统及起重设备按技术监督
局、电力部门规定的间隔期限及规范进行试验。季节性的预防性
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维修的分类
不同类型的保养维护
预防性计划保养维修 可靠性保养维修 日常维修 小修 中修 大修
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预防性计划保养维修
定义：
通过一系列周期性的工作来增加设备的寿命
在设备寿命终止前定期对其进行故障检测
确定设备的潜在危险
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优势：
节省成本 保养维修 节省昂贵的维修费用 减少超时工作 较少能源消耗 延长设备使用寿命
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设备平稳运行 基本杜绝设备运行紧急状况 •较短停工期 •令业户更加满意 对保养维护专业人员更好的使用
–工作更有计划性
–可以更专注于客户服务
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试验按国家电气设备预防性试验标准进行。确保雷雨季节设备安 全、可靠的运行。
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供配电设备维护管理的特殊要求 供配电设备在投入运行前的准备工作 确保各种仪器仪表正常和保护装置灵敏可靠动作，备用设备完 好可靠； 必须进行季节性大检查，如冬季期间必须防冻保温，以免冻裂 ，雷雨季节前设备的预防性试验等； 所有新安装或在修后的起重设备（包括电梯）在交付使用前， 必须进行技术检验。对日常使用的起重设备每年不少于一次的 检验，检验的内容按政府颁发的现行安全规范进行。 低压配电设备记录及巡视 遇有设备运作不正常或者天气恶劣时应加强巡视，做好应急的 准备工作，并及时汇报上级人员。 当有事故发生时，值班人员应保持头脑冷静，严格按照操作规 程排除故障，缩小事故范围，事故未能排除前，不得交接班， 处理过程中做好事故处理记录。
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工程设备保养 维护培训
第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司
2019/3/15
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保
养
维
修
我们为什么要对设备设施进行保养维修？ 设备拥有一定的使用年限，其寿命必然会低于建筑结 构的寿命
设备的部件会产生摩擦和热，会增加事故发生的机率